Hukum TANAH

SINOPSIS e-book
PRAKTIK HUKUM PERTANAHAN NASIONAL
Ketika terlontar pertanyaan, bidang hukum atau aspek sosial apakah, yang paling sensitif di Indonesia? Tampaknya kita dapat jawaban lugas: tanah. Sengketa hak atas tanah, adalah perkara yang sangat sensitif, mungkin dikarenakan sifatnya yang merupakan kebutuhan pokok, namun jumlah sumber dayanya terbatas, alias tidak seimbang antara supply dan demand, yang kerapkali diperkeruh oleh aksi para spekulan dan para partikelir/tuan tanah yang menguasasi berbagai bidang tanah dengan mengatasnamakan “investasi”—disaat bersamaan sebagian anggota masyarakat masih berladang secara guntai atau penghunian atas dasar sewa-menyewa.
Mengapa menjadi demikian sensitif, hingga bahkan anak dapat menggugat orang tua, dan sebaliknya, atau kakek-nenek menggugat sang cucu dan sebaliknya, tali persaudaraan yang pecah, keluarga besar yang saling gugat, terkait sengketa tanah dan warisan tanah. Itulah sebabnya, aspek sosial dan aspek hukum paling sensitif di seluruh muka bumi ini, ialah: tanah. Bumi memiliki permukaan tanah yang terbatas, itulah kendala yang dihadapi seluruh negara di dunia.
Pada ruang permukaan tanah yang terbatas itulah, unsur kehidupan berupa air dan tanaman hijau untuk kelangsungan hidup habitat dan biota dapat melangsungkan kehidupan. Berbagai emas hitam, emas oranya (crude palm oil) hingga “mineral konflik” seperti Blood Diamond, dijumpai pula aspek pertanahan, yang dalam teritori Indonesia dikenal dengan istilah Hukum Agraria / Pertanahan Nasional. Buku ini tidak membahas mitos “bahwa tanah, bumi, air, dan kekayaan alam didalamnya dikuasai oleh negara demi kemakmuran segenap rakyat”. Buku ini berbicara perihal realita.
Dari berbagai sengketa hukum yang dapat terjadi, hanyalah sengketa tanah yang tercatat sebagai sengketa paling berlarut-larut, dimana kerap dijumpai putusan Peninjauan Kembali dihadapi dengan perlawanan (verzet), yang mana perlawanan tersebut berlanjut kembali hingga tingkat Peninjauan Kembali—sebagai tipikal sengketa tanah. Tidak diakuinya secara tegas fungsi preseden dalam sistem hukum di Indonesia yang mengadopsi budaya hukum Civil Law, mengakibatkan tiada tingkat kepastian hukum dalam sengketa tanah, yang pada gilirannya mengundang aksi spekulatif lewat upaya hukum yang berlarut-larut.
Sengketa yang juga tercatat paling “boros” sehingga memakan sumber daya pengadilan, terutama terkait perlawanan (verzet), juga adalah sengketa tanah, dimana pihak yang telah dinyatakan kalah dalam gugatan, masih menyambung asa lewat mengajukan perlawanan, dengan harapan terjadi “mukjizat / keajaiban”. Bukan hisapan jempol, verzet memang terbukti efektif mengamputasi putusan perdata yang telah berkekuatan hukum tetap sehingga tidak dapat dieksekusi.
Buku yang penulis susun, dengan tematik Hukum Agraria / Pertanahan Nasional ini, bukanlah buku yang bersifat substitusi dengan berbagai buku dengan tema serupa yang sudah lama beredar dan membanjiri pasaran, namun lebih bersifat komplomenter. Bila selama ini kita hanya diperkenalkan pada Hukum Agraria secara teoretis dan kaedah normatif tektual belaka, maka penulis lebih mengedepankan pendekatan cases law ala metodologi Anglo Saxon (Common Law Precedent Based Legal System). Oleh karenanya, bagi masyarakat yang hendak belajar “menyelam” dengan cara “menceburkan” diri secara langsung, maka buku inilah acuan utamanya—ketimbang berteori.
Sebagai sarjana hukum Indonesia yang mencoba mempopulerkan dan memperkenalkan wajah baru dari hukum yang lebih menawarkan kepastian hukum lewat stare decicis, maka pendekatan yurisprudensi menjadi tonggak utama penulis dalam memetakan potensi “sumber daya hukum”. Bukanlah perkara mudah untuk menyusun buku ilmu hukum aplikatif, yang mampu dibaca dan dipahami oleh segenap pembaca awam akan praktik hukum pertanahan nasional. Diharapkan, setelah membaca uraian dalam buku ini, tiada lagi masyarakat yang mencoba berspekulasi lewat gugatan.
Dalam buku yang kaya akan khazanah problematik hukum pertanahan ini, pembaca akan menjumpai berbagai perkara pertanahan yang paling aktual yang terjadi di Tanah Air. Penulis akan mengajak para pembaca, baik mahasiswa, masyarakat awam, sarjana hukum, peneliti dan analis hukum, konsultan, bahkan para praktisi pertanahan, untuk melihat, menyentuh serta “merasakan” langsung—suatu bahasan yang tidak ditawarkan oleh buku-buku dengan tema sejenis.
Sedapat mungkin penulis akan mengangkat topik yang menyangkut konsep dasar dalam hukum pertanahan. Mengapa memahami konsep dasar hukum pertanahan menjadi demikian elementer ditekankan dalam buku ini? Bagaikan pilar ketika membangun sebuah fondasi bangunan, konsep dasar merupakan pilar paling dasar yang menopang fondasi bangunan diatasnya. Dengan menguasai konsep dasar tersebut, segala derivatif hukum pertanahan akan dapat kita pahami secara sendirinya.
Sebagai ilustrasi perihal konsep dasar, terdapat dua jenis penguasaan hak atas tanah, yakni “penguasaan secara fisik”, dan “penguasaan secara yuridis”. Ketika sebuah objek tanah disewakan kepada penyewa, lalu objek tanah tersebut terkena proyek pembebasan lahan untuk kepentingan umum, maka siapakah yang berhak untuk mendapat ganti-rugi dari pemerintah, apakah pihak penyewa ataukah pihak pemberi sewa?
Pernah terjadi, pemerintah gagal untuk memahami konsep paling mendasar dari hukum pertanahan, dimana ketika sebagian dari bidang tanah milik sipil terkena proyek pembebasan tanah, pemerintah tidak bersedia memberikan ganti-rugi, dengan alasan bahwa lahan tersebut belum terbangun oleh bangunan milik pemegang hak atas tanah, dimana kondisi tanah adalah jalanan yang dilintasi oleh umum.
Kembali kepada ilustrasi contoh hubungan hukum antara penyewa dengan pihak pemberi sewa, penguasa fisik tidaklah penting, namun yang perlu menjadi patokan utama ialah penguasa yuridis hak atas tanah. Bahkan, untuk melakukan servituut (hak pengabdian karang) sekalipun, dengan tujuan sebagai akses jalan bagi umum untuk keluar-masuk, diwajibkan untuk membayar ganti-rugi kepada pemilik (penguasa yuridis) hak atas tanah.
Dengan demikian, kita dapat menjadi mafhum, bahwa yang dimaksud dalam konteks Hukum Agraria Nasional, yang disebut dengan “pemilik”, ialah “penguasa yuridis”. Oleh sebab itu pula, pemukim liar hanya sebatas “penguasa fisik”, namun tidak secara yuridis.
Kendala paling utama dalam praktik hukum pertanahan di Tanah Air, ialah simpang-siur regulasi dan kebijakan yang diterapkan “separuh hati”. Sejak Undang-Undang tentang Pokok Agraria (UUPA) diterbitkan tahun 1960 yang mengamanatkan agar setiap hak atas tanah didaftarkan kepada negara sehingga dapat disertifikasi, hingga lebih dari separuh abad kebijakan tersebut diterbitkan, kasus pertanahan di Tanah Air masih diwarnai oleh sengketa tanah terkait girik, bahkan girik yang mampu membatalkan sertifikat hak atas tanah. Terdengar absurd, namun nyata sebagaimana akan kita bahas dalam bab Studi Kasus yang menjadi fokus sentral buku ini.
 Masalah berikutnya yang pasti akan kita kupas, ialah tidak patuhnya lembaga otoritatif pertanahan nasional (dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional atau yang sering disingkat “BPN”) terhadap asas pertanahan, atau kerap dijumpai melanggar aturan yang telah dibuatnya sendiri—sehingga BPN acapkali digugat ke hadapan pengadilan. Ketika institusi yang paling berwenang dibidang pertanahan, salah kaprah terhadap kaedah norma hukum pertanahan, itulah sumber utama rusaknya tatanan hukum agraria nasional sebagaimana juga akan kita bahas secara tuntas dalam buku ini.
Sekadar memberikan ilustrasi, tepat kiranya kita bercermin pada Surat Edaran yang diterbitkan oleh Mahkamah Agung, perihal rumusan kaidah hukum quasi legislatif, yang sebetulnya merupakan domain / ranah parlemen sebagai pembentuk undang-undang. Pada tanggal 9 Desember 2016, Ketua Mahkamah Agung RI melalui suratnya Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016 tentang Surat Edaran MA RI Nomor 4 Tahun 2016 telah menerbitkan Surat Edaran kepada seluruh jajaran Hakim Pengadilan Negeri maupun Hakim Tinggi seluruh Indonesia, dengan kutipan:
RUMUSAN HUKUM
RAPAT PLENO KAMAR MAHKAMAH AGUNG REPUBLIK Indonesia TAHUN 2016
Mengenai pengertian pembeli beriktikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 Oktober 2014 pada huruf a disempurnakan sebagai berikut:
Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah sebagai berikut:
a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:
- Pembelian tanah melalui pelelangan umum, atau:
- Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, atau;
- Pembelian terhadap tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
- dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
- didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
- Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:
- Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
- Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
- Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
- Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.”
Salah satu kejanggalan yang kita temukan dari kaedah diatas, ialah bahwa tanah yang telah bersertifikat resmi otentik dari Kantor Pertanahan, mengapa justru syaratnya lebih berat ketimbang jual-beli tanah girik milik adat? Bukankah asas “terang dan tunai” yang merupakan asas hukum adat tersebut, telah sejak lama diadopsi oleh hukum pertanahan nasional secara umum, sehingga tidak hanya berlaku bagi masyarakat hukum adat?
Kejanggalan kedua, terdapat standar ganda pemberlakuan hukum agraria, dimana seorang pembeli tanah dinyatakan dapat membeli di hadapan PPAT atau di hadapan kepala desa setempat. Pertanyaannya, orang kota mendatangi sebuah desa, hendak membeli tanah adat, apakah layak dan patut hanya dengan membeli tanpa PPAT, cukup disaksikan oleh Kepala Desa atau Lurah setempat?
Jual-beli tanah girik tanpa PPAT sejatinya adalah penyelundupan hukum. Bagaimana tidak, pembeli tidak terkena keberlakuan BPHTB (bea perolehan hak atas tanah), tidak terkena keberlakuan luasan tanah maksimum yang dapat dimiliki, terhindar dari pajak progresif pertanahan (negara yang menyebut dirinya negara kerakyatan wajib menjalankan kebijakan pajak progresif pertanahan), tidak tunduk pada aturan perihal larangan tanah guntai sebagaimana HGU, tidak terancam pencabutan hak atas tanah karena ditelantarkan, tidak terancam oleh keberlakuan masa berlaku hak atas tanah sebagaimana HGB, dan kerap menjadi biang keladi tumpang-tindih dengan tanah yang bersertifikat. Namun, tanpa dapat kita pungkiri, faktor berbagai pungutan liar yang luar biasa masif pada Kantor Pertanahan, menjadi faktor dominan keengganan masyarakat untuk mendaftarkan hak atas tanahnya.
Demikian kompleks dan multidimensi serta simpang-siur praktik pertanahan di Tanah Air. Contoh keganjilan diatas mungkin dapat menjadi pengantar sekaligus cerminan sederhana betapa tidak “menyatunya” praktik hukum pertanahan di Tanah Air, meski sistem hukum di Indonesia mengklaim sebagai sistem hukum yang meng-unifikasi kaedah norma hukumnya.
Tidak akan dijumpai buku hukum dengan tema lainnya yang lebih “menegangkan” dan lebih “mengasikkan” daripada mengupas praktik hukum pertanahan di Indonesia, yang kerap diwarnai perasaan haru, aneh, takjub, terkejut, khawatir, heran, sekaligus geram yang saling tercampur-aduk menjadi satu bentuk perasaan yang menggugah sekaligus menyiratkan ketakutan tersendiri, sebagaimana akan pembaca jumpai setelah membaca seluruh uraian dalam buku ini.
Bagaimanakah konsep dasar dapat diaplikasikan? Terdapat sebuah falsafah pertanahan yang berlaku di setiap negara yang memiliki teritori, yakni: sumber daya ruang permukaan tanah bersifat terbatas. Hampir setiap sumber daya bersifat terbatas, terutama ruang tanah. Sebaga ilustrasi, pedagang liar ditertibkan oleh Pemerintah Daerah (Pemda), bukan karena Pemda melarang mereka untuk berdagang. Setiap pedagang, pada dasarnya ingin berdagang di pusat kota seperti Jakarta. Namun ruang permukaan tanah di berbagai ibu kota bersifat terbatas, oleh karenanya sumber daya yang terbatas tersebut tidaklah dapat dirampas untuk sesuatu yang “tidak pada tempatnya”.
Maka dari itu, hanya mereka yang memiliki “alas hak” yang sah yang berhak menempati sumber daya permukaan tanah yang terbatas tersebut. Suka atau tidak suka, faktor tanah ialah faktor capital yang tidak dapat kita pungkiri berperan sentral dalam kehidupan niaga dan sosial.
Sistem pertanahan di Indonesia sedemikian janggal, sampai-sampai sertifikat hak atas tanah yang telah diterbitkan instansi yang berwenang, dapat sewaktu-waktu dibatalkan oleh pihak lain, sehingga tiada kepastian hukum bagi pemegangnya ataupun bagi pihak ketiga selaku kreditor pemegang agunan maupun calon pembeli hak atas tanah. Hal tersebut diperkeruh oleh aksi blokir-memblokir sertifikat tanah yang memperkeruh simpang-siur praktik hukum pertanahan di Tanah Air.
Kerap juga kita jumpai pihak pembeli yang telah membayar lunas harga jual-beli hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam Perpanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB). Namun pihak penjual tidak juga mau meningkatkan PPJB untuk disempurnakan menjadi Akta Jual-Beli (AJB), sehingga itikad baik justru digantungkan kepada pihak penjual yang besar kemungkinan tidak beritikad baik. Bagaimana pandangan lembaga peradilan terhadap praktik demikian?
Berangkat dari fakta faktual tersebut, seyogianya terhadap PPJB yang telah lunas, wajib dimaknai sebagai “kuasa mutlak” bagi pihak pembeli untuk melakukan proses “balik-nama” hak atas tanah. Menjadi mengherankan, ketika pembeli yang telah mambayar lunas, justru tersandera oleh itikad penjual yang belum tentu baik. Sepanjang “kuasa mutlak” memiliki alas hak berupa PPJB yang telah dilunasi, maka “kuasa mutlak” dalam rezim hukum pertanahan ialah sah dan valid.
Lembaga peradilan selama ini dibebani berbagai perkara pertanahan yang justru lebih banyak diakibatkan oleh tidak taat asasnya berbagai instansi Kantor Pertanahan di Tanah Air. Lewat buku ini, pembaca awam hukum sekalipun akan mendapat edukasi yang tidak ternilai harganya perihal hak dan kewajiban serta posisi hukum terkait hak atas tanah, sehingga dengan demikian tidak lagi “takut” menghadapi diktatoriat monopolistik lembaga pertanahan.
Para pembaca tidak akan menemukan fenomena sosial yang lebih mengaduk emosi selain hukum pertanahan. Penulis mengakui bahwa hukum pertanahan bukanlah perkara yang mudah untuk dicerna, namun bukan berarti mustahil untuk membuatnya tampak rasional lewat pemahaman atas konsep yang paling mendasar sebagai patokan utamanya. Ketika konsep dasar telah mampu kita kuasai, maka segala permasalahan pertanahan dengan sendirinya akan mampu kita urai secara mandiri dan swadaya.
Problema hukum pertanahan seringkali tidak berdiri diatas satu variabel. Kemampuan untuk memilah dan mengurai masalah, adalah kunci utama dalam analisa hukum. Dalam buku ini, penulis akan memandu dan memperlihatkan secara langsung bagaimana permasalahan hukum dipilah dan disimpulkan. Pembaca tidak membutuhkan banyak teori untuk mengupas kasus pertanahan, memahami secara rasional akan relevansinya terhadap konteks, adalah metode pembelajaran hukum yang paling efektif—setidaknya bagi penulis.
Akan banyak dijumpai permasalahan hukum yang tidak akan kita temukan jawabannya dalam regulasi tertulis ataupun buku-buku teks yang telah banyak dijumpai. Sebagai contoh, apakah “blokir” sertifikat hak atas tanah dapat dilakukan secara terus-menerus, berulang-ulang, dan diperpanjang? Sekalipun kita membaca jutaan peraturan perundang-undangan, tiada satupun jawaban dapat kita temukan didalamnya. Bahkan istilah “blokir” saja sudah merupakan salah kaprah dalam praktik di Kantor Pertanahan.
Tidak banyak anggota masyarakat maupun kalangan sarjana hukum yang menyadari, bahaya dibalik klausula arbitrase yang bila terdapat dalam sebuah kontrak, maka hak atas tanah tidak akan dapat diajukan sebagai objek Sita Jaminan, bila para pihak yang saling mengikatkan diri dalam kontrak tersebut saling bertikai. Karena tidak bisa diletakkan Sita Jaminan, alhasil status hak atas tanah tidak akan dapat di-“blokir” yang tentunya membuat status hak atas tanah menjadi rawan peralihan hak.
Ketika Kantor Pertanahan membuat surat keputusan yang menetapkan untuk mencabut / membatalkan sertifikat hak atas tanah, dengan alasan terdapat tumpang-tindih bidang tanah, maka kemanakah pencari keadilan dapat mengajukan gugatan? Ke hadapan Pengadilan Negeri, ataukah ranah kewenangan Pengadilan Tata Usaha Negara untuk memeriksa dan memutus sengketa kepemilikan yang diperkeruh oleh penetapan dari instansi pertanahan? Berbagai pertanyaan yang kerap dijumpai demikian, tumbuh dalam praktik dan hanya dapat dijumpai dalam yurisprudensi sebagai suatu best practice.
Dapat juga terjadi sebaliknya, demikian simpang-siurnya konsep dari pembebasan lahan atau pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Baik kalangan masyarakat umum yang terkena daerah terdampak pembebasan lahan maupun dari kalangan pemerintah itu sendiri, berasumsi bahwa jual-beli atau negosiasi harga pembelian dari pemegang hak atas tanah untuk dijual kepada pemerintah atau instansi pemerintah yang membutuhkan, dikategorikan sebagai pembebasan lahan.
Salah kaprah demikian membuat kerancuan yang menambah keruh permasalahan hukum pertanahan dalam implementasinya. Yang benar-benar dapat disebut pembebasan lahan, secara falsafah, hanyalah konsignasi, mengingat sifatnya yang top to down, bukan negosiasi yang menyerupai hubungan hukum jual-beli biasa.
Selama ini memiliki HGB diatas tanah HPL menjadi momok tersendiri, terutama bila pihak pemegang HPL menolak izin perpanjangan SHGB diatas tanah HPL, atau pemegang HPL meminta biaya sewa yang demikian tinggi. Pernah terjadi dalam praktik peradilan, pemegang HPL dihukum agar memberi izin bagi para pemegang SHGB untuk mengajukan perpanjangan SHGB mereka kepada Kantor Pertanahan.
Meski, penulis secara pribadi pesimis putusan pengadilan lainnya atas perkara serupa dikemudian hari, akan menerapkan kaedah dalam putusan tersebut, mengingat sistem hukum di Indonesia tidak mengakui peran preseden sehingga tidak dijumpai faktor pembentuk kepastian hukum dalam sistem hukum pertanahan nasional.
Kemenangan yang tanggung, itulah yang dapat terjadi ketika rumusan permintaan dalam gugatan tidak dirumuskan secara strategis, mengakibatkan sekalipun dikabulkan oleh hakim, namun ketika amar putusan tetap mengandalkan itikad baik tergugat untuk tunduk dan kooperatif, maka sejatinya putusan pengadilan demikian menjadi “mubazir”. Penulis mencoba untuk memberi berbagai contoh kasus kemenangan yang tanggung demikian, dengan harapan penyusunan strategi sengketa tanah tidak lagi mengandalkan itikad baik pihak tergugat.
Manakah yang lebih menjamin kepastian dan keamanan, membeli hak atas tanah dari perorangan, atau dari suatu badan hukum seperti SHGB milik Perseroan Terbatas? Bila kita selama ini hanya mendalami ilmu hukum pertanahan secara teoretis, tidak akan mampu menjawab pertanyaan sederhana tersebut secara tepat guna, karena memang pada dasarnya bila kita beritikad baik, tidak akan terpikirkan berbagai modus canggih yang hanya dapat kita jumpai dalam praktik, untuk diwaspadai. Oleh sebab itulah, sajian dalam buku ini menjadi penting untuk dipelajari oleh masyarakat awam hukum sekalipun, terlebih bagi para praktisi dibidang pertanahan.
Begitupula dengan pertanyaan seperti ketika salah satu pasangan suami-istri dibelikan oleh orang-tuanya sebidang tanah untuk langsung dbalik-namakan kepada anaknya yang sedang terikat perkawinan, maka apakah hak atas tanah tersebut jatuh sebagai harta gono-gini?
Bila BPN tidak menjamin keamanan dan kepastian hukum bagi warga masyarakat yang hendak membeli hak atas tanah yang telah diterbitkan sertifikat oleh Kantor Pertanahan, maka resiko seperti apa yang tersembunyi dibalik praktik jual-beli tanah girik? Dalam buku ini para pembaca akan menemukan fakta, bahwa sejatinya dalam praktik peradilan dan di Kantor Pertanahan, membeli tanah yang telah bersertifikat sama tinggi resikonya dengan membeli tanah girik. Mengejutkan, namun itulah yang akan kita temukan dalam buku ini lewat berbagai ilustrasi perkara konkret yang akan membuat kita terperangah sekaligus heran.
Inbreng modal berupa hak atas tanah terhadap suatu badan hukum yang telah sah berdiri, memiliki konsekuensi yuridis tertentu bagi para pendiri maupun para penyetor modal. Hal tersebut menjadi konsekuensi yuridis dari konsep tentang Badan Hukum (legal entity) yang memiliki kekayaan sendiri terpisah dari para pendiri maupun para pemegang saham. Salah satu kasus tersebut menjadi gambaran, betapa hukum pertanahan menyentuh segala aspek kehidupan manusia.
Pernah terjadi, Pemerintah Daerah setempat diusir lewat putusan pengadilan oleh pemegang girik. Sejatinya keberlakuan konsep “perolehan hak karena lewatnya waktu” (acquisitive verjaring), telah memakan banyak “korban”, tidak terkecuali pihak pemerintah itu sendiri yang kemudian tersandera oleh pembalak / pemukim liar.
Bagaimana bila pembeli hak atas tanah baru mengetahui adanya cacat tersembunyi yang terkandung dibalik sertifikat hak atas tanah yang telah dibelinya? Praktik hukum pertanahan bagaikan bergerak “maju-mundur”, tiada kepastian hukum yang dapat dipegang erat, sekalipun objek jual-beli adalah hak atas tanah yang telah bersertifikat. Pembaca akan menemukan contoh-contoh kasus konkret dalam buku ini.
Tidak banyak diantara kalangan pebisnis, yang menyadari kelehaman utama berbisnis dengan kalangan BUMN/D, yakni aset BUMN/D tidak dapat disita terlebih dieksekusi, sekalipun pengadilan telah menyatakan Badan Usaha Milik Negara/Daerah (BUMN/D) hihukum untuk membayar sejumlah ganti-rugi kepada pihak penggugat. tidaklah sedikit jumlah sengketa yang melibatkan BUMN/D.
Ketika terdapat dua buah sertifikat hak atas tanah yang saling tumpang tindih, sebagai contoh, Sertifikat No. 1 diterbitkan tahun 1990, sementara Sertifikat No. 2 diterbitkan tahun 2010. Manakah sertifikat yang lebih valid? Dilematis untuk menjawabnya. Jika secara kepemilikan, tentulah sertifikat yang umurnya lebih tua lebih sahih. Namun dari segi surat ukur, jawabannya bisa jadi berbeda. Padahal, luas permukaan tanah cenderung rigid.
Sementara itu dalam perkara lain, Mahkamah Agung sempat membuat pernyataan dalam putusannya, bahwa terbitnya sertifikat hak atas tanah yang ternyata tumpang-tindih, adalah wujud konkret dilanggarnya asas-asas umum pemerintahan yang baik, seperti asas kecermatan dan ketelitian dari aparatur Kantor Pertanahan.
Sejak dahulu kala, sudah menjadi momok, pihak yang tidak berhak menempati rumah/tanah, kemudian tidak secara sukarela mengosongkan diri, sehingga pada akhirnya dieksekusi oleh juru sita pengadilan berdasarkan permohonan pihak yang berhak atas tanah. Yang kemudian terjadi, sang penghuni ilegal mempidanakan juru sita pengadilan tersebut, dengan alasan penyerobotan. Pembaca dapat menemukan kisah selengkapnya dalam buku ini bagaimana 1001 siasat akan dilancarkan bila terkait sengketa tanah yang sensitif isu.
Adalah adil, bila lewatnya waktu 20 tahun menguasai fisik objek tanah, warga yang menempatinya dinyatakan sebagai pemilik yuridis secara hukum. Sebaliknya, ketika hak atas tanah ditelantarkan selama 20 tahun, maka dimaknai lepasnya/dilepaskannya hak atas tanah, tanpa perlu penetapan pencabutan hak atas tanah oleh Kantor Pertanahan, sehingga warga masyarakat yang lebih membutuhkan bidang lahan/tanah dapat mengajukan permohonan hak atas tanah diatasnya.
Konstruksi hukum demikian adalah logis, mengingat ketika seorang warga hanya menjadikan objek tanah sebagai objek investasi, bukan untuk ditempati oleh dirinya sendiri, maka hal tersebut bukan lagi sebagai kebutuhan pokok akan “papan”, sehingga mereka yang lebih membutuhkan sumber daya “papan” yang terbatas, wajib lebih didahulukan oleh hukum sebagaimana telah dipraktikkan secara tepat oleh peradilan.
BPN memang menyediakan fasilitas mediasi sengketa pertanahan, meski sama sekali tidak efektif. Pertanyaan yang timbul dalam implementasinya, apakah fasilitas mediasi tersebut layak untuk ditempuh warga negara yang memiliki sengketa pertanahan? Selain terbukti tidak efektif, mediasi oleh BPN ataupun jajaran Kantor Pertanahan dibawahnya, juga terbukti tidak efisien.
Sarjana hukum yang baik, entah sebagai konsultan maupun litigator, seyogianya mampu memperhitungkan, bahwa kadaluarsa hak menggugat ke hadapan PTUN ialah 90 hari. Sementara itu mediasi pertanahan oleh BPN, dapat berlarut-larut dan mencapai lebih dari 90 hari. Artinya? Silahkan para pembaca sendiri yang menyimpulkan, karena penulis membuka banyak ruang bagi pembaca untuk membuat kesimpulan secara mandiri berdasarkan fakta hukum yang penulis paparkan dalam masing-masing kasus.
Tidak ada yang lebih menakutkan bagi pemegang sertifikat hak atas tanah, selain digugat dengan alasan ada cacat dalam data fisik maupun data yuridis dalam sertifikat hak atas tanah yang dimilikinya. Sebagian besar kasus pertanahan di Tanah Air ialah sengketa gugatan pembatalan hak atas tanah dari seorang warga terhadap warga lain. Titik koordinat bidang tanah tidak akan pernah berubah ataupun bergeser. Namun yang tidak kalah mengherankan, sengketa tumpang-tindih tanah kerap terjadi, yang tidak lain menunjukkan tidak telitinya proses administrasi internal Kantor Pertanahan.
Mengapa SHGU tidak populer menjadi agunan fasilitas kredit perbankan? Karena SHGU adalah hak atas tanah yang paling riskan dan paling berpotensi dicabut oleh instansi pertanahan, terutama ketika terjadi praktik guntai ataupun pihak pengusaha perkebunan tidak juga memulai usaha tanaman industri meski telah mendapat teguran dari pemerintah. Seluruh materi dalam buku ini bukanlah teori ataupun sekadar wacana belaka. Pembaca dapat mendekatkan diri pada kasus konkret sebagai ilustrasi nyata yang terjadi secara aktual dan relevan dalam kehidupan di keseharian.
Terjadi ambiguitas yang tidak dapat dihindari, oleh sebab dalam pendirian Mahkamah Agung dalam putusan lainnya, menyatakan bahwa hak atas tanah yang telah diterbitkan dalam bentuk sertifikat, tidak perlu lagi dilihat “alas haknya”—karena sifatnya sebagai akta otentik, terlebih bila umur sertifikat hak atas tanah telah berusia 5 tahun atau lebih. Yang disebut dengan alas hak dalam konteks hak atas tanah, dapat berupa jual-beli, tukar-menukar, hibah, pembelian via lelang eksekusi, pengadaan tanah untuk kepentingan umum, wasiat, dsb.
Dalam hukum pertanahan nasional yang mengadopsi asas hukum adat mengenai asas “terang” dan “tunai”, menjadi ambigu ketika yang dimaksud asas “terang”, apakah dimaknai sebagai kewajiban untuk menghadap seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ketika melakukan peralihan hak atas tanah, ataukah cukup menghadap seorang Kepala Desa? Bahkan tidak semua camat merangkap sebagai PPAT, maka bagaimana mungkin Kepala Desa dapat mewakili peran seorang PPAT? Dalam konteks wilayah perkotaan, sejatinya tidak ada alasan lagi untuk tidak menghadap PPAT, kecuali daerah terpencil yang masih bersifat masyarakat hukum adat yang sangat sederhana kehidupan sosialnya. Dalam konteks tersebut, praktik peradilan masih menerapkan standar ganda.
Hal yang palik unik dalam hukum acara perdata, ialah verzet alias uapaya hukum perlawanan. Bagaimana tidak, putusan yang telah berkekuatan hukum tetap, menjadi teramputasi daya eksekusinya ketika pihak dalam sengketa maupun pihak ketiga mengajukan verzet terhadap sita eksekusi yang dijalankan pengadilan. Dapat dikatakan, verzet merupakan “PK diatas PK” dalam hukum acara perdata. Tiada perkara yang lebih berlarut-larut ketimbang sengketa tanah.
Pertanyaan berikut cukup menggelitik untuk kita cari jawabannya: jika seorang suami tidak membayar hutang bisnisnya, apakah pihak ketiga yang merasa dirugikan, dapat menggugat harta gono-gini pasangan suami-istri tersebut sebagai objek yang dapat dieksekusi guna melunasi kerugian yang diderita pihak ketiga? Tampaknya Mahkamah Agung dalam praktiknya telah merasionalisasi norma hukum perkawinan yang selama ini secara rigid menyatakan segala harta yang diperoleh selama berlangsungnya hubungan perkawinan, menjadi Harta Bersama.
Begitu pula terhadap pertanyaan yang terkesan sederhana, seperti: bila terjadi sengketa tanah, maka dahulukan untuk memprosesnya secara perdata, ataukah secara pidana terlebih dahulu bila memang terdapat dua unsur tersebut dalam suatu sengketa tanah? Sengketa tanah terkait erat dengan karakter latar belakang timbulnya perkara.
Jika sertifikat hak atas tanah bukan satu-satunya alat bukti kepemilikan, maka pihak calon pembeli dapat berpegang apa apa? Niat untuk membeli hak atas tanah, dengan demikian menyerupai aksi spekulasi—meski sertifikat hak atas tanah merupakan produk hukum yang diterbitkan oleh instansi yang paling otoritatif (otentik). Tampaknya sistem hukum pertanahan di Indonesia belum berpihak kepada kepastian hukum, sebagaimana dicerminkan dalam putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Kupang register Nomor 23/G/2013/PTUN-KPG tanggal 5 Maret 2014, Majelis Hakim membuat pertimbangan hukum, dengan kutipan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa filosofi sistem pendaftaran tanah di Indonesia menganut sistim pendaftaran hak dengan sistim publikasi bersifat negatif yang mengandung unsur-unsur positif, makna sistim ini adalah bahwa pemerintah memberikan pengakuan atas sertifikat hak atas tanah sebagai tanda bukti hak, dan sebagai alat bukti yang sempurna sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya, artinya bahwa sertipikat tersebut adalah bukan satu-satunya alat bukti hak.”
Perihal pembebasan lahan oleh pemerintah, bukan lagi dipersepsikan sebagai pengambilan tanah oleh negara secara sepihak terhadap warga negara. Dalam rezim hukum pertanahan kontemporer, pembebasan lahan wajib dibarengi kompensasi harga pembebasan secara layak, serta Panitia Pengadaan Tanah tidak berwenang untuk menentukan siapa pihak yang berhak atas ganti-rugi ketika terdapat dua atau lebih warga yang saling mengklaim hak. Dalam perspektif demikian, menjadi terang bahwa pembebasan lahan hanyalah perihal monopolistik untuk membeli hak atas tanah. Konsep dasarnya tetap saja jual-beli, meski dalam pembebasan lahan, sifatnya tidak membutuhkan kerelaan warga untuk menjual, karena pemerintah dapat menitipkan uang ganti-rugi di pengadilan.
Kerap terdengar, bagi pihak yang hendak membangun pabrik, wajib mengantungi izin dari warga sekitar semisal sebagai syarat untuk mendapat “Izin Gangguan” dari Pemda setempat. Namun, siapakah yang dimaksud dengan “warga setempat”? Ambiguitas tersebut kerap disalahgunakan oleh kalangan pengusaha nakal, sehingga pemilik / penghuni tanah yang berbatasan langsung acapkali merasakan langsung kegiatan usaha yang merusak kesehatan dan mencemari lingkungan.
Pernah terdengar wacana, bilamana Pemda merubah Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), semisal dari ruang pemukiman dan perkantoran menjadi ruang terbuka hijau atau kawasan non hunian, maka apakah artinya warga pemegang SHGB tidak dapat mengajukan permohonan perpanjangan hak atas tanah mereka? Hal tersebut bukanlah wacana, namun pernah terjadi. Untuk membaca apa yang menjadi pendirian pengadilan terhadap isu hukum demikian, penulis akan mengurai secara lugas dan utuh.
Dalam hukum kontrak perikatan perdata, kita mengenal konsep “pembatalan parsial”. Apakah dalam konsepsi hukum pertanahan, dikenal konsep / kemungkinan serupa, semisal satu hamparan dalam satu sertifikat hak atas tanah tidak dibatalkan seutuhnya, namun hanya dibatalkan oleh pengadilan sepotong kecil bidang tanah tersebut? Hukum tidak bersifat fatalistis, karena hukum yang humanis bersifat solutif.
Dalam praktik peradilan, hibah secara hukum adat ternyata dibenarkan dan dibolehkan. Dari premis tersebut, dapat kita tarik kesimpulan, bahwa jual-beli secara adat tanpa dihadapan PPAT, adalah dimungkinkan sepanjang dilakukan sebatas oleh masyarakat hukum adat yang masih menjalankan hukum adat suatu komunitas adat. Dengan demikian, dalam hukum agraria nasional, terdapat dua rezim yang berlaku: hukum kontemporer yang mewajibkan peralihan hak dihadapan PPAT, dan hukum adat yang tidak mensyaratkan peran PPAT.
Betul bahwa rezim pertanahan di Indonesia demikian ambigu. Betapa tidak, SHGB yang telah kadaluarsa, dalam sistem administrasi di setiap Kantor Pertanahan, dicatat sebagai “quasi SHM”, sehingga tiada pihak ketiga yang dapat mengajukan hak atas tanah di bidang tanah tersebut, meski sejatinya SHGB telah kadaluarsa. Namun, bagai buah simalakama, ketika bidang tanah tersebut terkena program penggusuran pemerintah, apakah penghuni berhak atas tuntutan ganti-rugi? Penulis akan mengungkapkan, betapa hukum bersifat murni, namun tidak naif.
Siapakah pihak yang paling dapat dimintai pertanggungjawaban oleh warga, bila Panitia Pengadaan Tanah tidak membayar ganti-rugi pembebasan lahan? Panitia Pengadaan Tanah bukanlah badan hukum publik, sehingga tidak dapat digugat terlepas dari institusinya. Panitia Pengadaan Tanah merupakan tim yang diketuai pejabat-pejabat dari Kantor Pertanahan dan beranggotakan pejabat dari Pemda setempat. Namun yang kemudian menjadi pertanyaan, apakah artinya BPN yang paling cocok untuk dijadikan pihak tergugat? Keliru menentukan subjek, gugatan akan dimentahkan.
Apakah falsafah dibalik prosedural pengukuran bidang / batas hak atas tanah yang wajib diketahui oleh tetangga yang berbatasan? Dalam era kehidupan urban, para warga masyarakat saling berbagi ruang dan sumber daya, dimana sumber daya ruang dan sumber daya tersebut bersifat terbatas, oleh karenanya kepentingan-kepentingan masing-masing warga dapat saling bersinggungan. Hampir tidak pernah dijumpai pada ruang perkotaan yang menyisakan ruang “kosong” yang tidak berpenghuni. Namun, kendala paling utama dalam sistem hukum peraturan-perundang-undangan di Indonesia, ialah selalu dapat dijumpainya “norma pengecualian” (escape clause) terhadap norma kaedah hukum yang ada. Sesuatu yang dasariah atau pada prinsipnya adalah bersifat wajib, tidak lagi menjadi wajib.
Akan dibahas pula perbedaan antara pemisahan dan pemecahan sertifikat hak atas tanah. Sebagai bukti bahwa SHGB yang sekalipun telah kadaluarsa sejatinya tidak jatuh kembali pada tanah yang dikuasai langsung oleh negara, namun menjadi “quasi SHM”, penulis akan memaparkan bukti bahwa tanah eks-HGB alias hak atas tanah HGB yang telah kadaluarsa, dapat menjadi objek gugatan yang diperebutkan di pengadilan, bahkan kerap dilelang eksekusi.
Sebenarnya apakah hanya pemegang hak atas tanah yang berhak mengajukan permohonan “blokir” ke Kantor Pertanahan terhadap Buku Tanah hak atas tanah, ataukah seluruh warga negara di Indonesia berhak untuk mengajukan “blokir” terhadap hak atas tanah milik warga negara lain? Jika praktik demikian yang terjadi, semua orang bebas mengajukan “blokir” terhadap hak atas tanah warga negara lain, sama artinya setiap orang dibenarkan untuk mengklaim sebagai pemilik bidang tanah warga negara manapun—suatu klaim yang tanpa dasar.
Didalam hukum, adalah fatal bila kita menjadikan asumsi sebagai landasan. Sebagai contoh, kita mungkin akan berasumsi bahwa terbakar hangusnya bangunan yang berdiri diatas tanah HGB, tidak menghapus keberlakuan SHGB. Namun, hendaknya kita tidak membuat asumsi serupa bahwasannya terbakarnya lahan perkebunan yang berdiri diatas HGU, tidak mengancam eksistensi SHGU. Hukum tidak pernah memberikan perlindungan terhadap warga negara yang lalai, karena negara akan menganggap setiap penduduknya “mengerti” hukum.
Apakah yang dimaksud dengan asas “terang” dan “tunai"” artinya harga jual-beli hak atas tanah sudah harus terbayar lunas? Baik kalangan PPAT maupun sebagian kalangan pengacara di Tanah Air, secara salah kaprah memaknai asas hukum adat yang diadopsi oleh hukum agraria nasional tersebut. Dalam AJB yang dibuat PPAT maupun gugatan yang disusun kalangan advokat, selalu saja disalah-maknai asas “tunai” sebagai telah terbayar lunasnya transaksi jual-beli hak atas tanah.
Padahal, yang dimaksud dengan asas “tunai”, ialah telah terbayarnya separuh atau paling tidak uang panjar, atas kesesuaian kehendak jual-beli tersebut. Perihal sisa pelunasan, akan dimaknai sebagai hutang-piutang antara pihak penjual dan pembeli. Maka dari itu, bila kita taat asas, sekalipun antara penjual dan pihak pembeli belum lunas sepenuhnya, maka AJB tetap boleh dilangsungkan, dimana selebihnya ialah perikatan hutang-piutang terkait pelunasan harga pembelian yang masih terhutang. Faktanya, tiada satupun kalangan notaris yang merangkap jabatan PPAT, pernah membolehkan AJB bila pembeli belum membayar lunas harga tanah.
Bagaimana bila sebuah bidang tanah, tertutup oleh bidang tanah lain sehingga tidak menyisakan akses jalan keluar-masuk? Hukum harus senantiasa solutif, oleh karenanya dikenal mekanisme hukum yang memberi hak bagi penghuni bidang lahan untuk mengakses bidang lahannya, dikenal dengan istilah “hak pengabdian karang”. Namun apakah rambu-rambu dan batasannya? Hak pengabdian karang, sangat berkait erat dengan kewajaran dan kepatutan.
Mendalami hukum pertanahan, bagaikan menyusun potongan puzzle keping demi keping. Bukan perkara mudah untuk menyusunnya secara utuh sehingga menampakkan “the big picture” wajah dari hukum agraria nasional. Itu jugalah yang menjadi tantangan bagi penulis dalam proses penyusunan dan penyuntingan buku ini. Berbekal pengalaman pribadi dalam proses pendalaman materi hukum pertanahan, penulis tidak menemukan metode yang lebih efektif daripada cases study approach yang penulis adopsi dari sistem hukum Common Law.
Namun, biarlah para pembaca yang akan membuat penilaian sendiri, pendekatan Anglo Saxon’s Common Law ataukah pendekatan konvensional seperti yang jamak dijumpai pada bangku pendidikan tinggi hukum di Tanah Air yang menjemukan, yang lebih mendekati ideal dalam pembelajaran ilmu hukum. Anda tidak perlu mengeluarkan banyak biaya ataupun waktu untuk bahan bacaan yang tidak aplikatif.
Bukanlah hal yang terlampau sukar untuk menyajikan materi ilmu hukum yang menarik untuk disuguhkan bagi para pembaca, mengingat metode Common Law memang sarat akan konteks yang penuh “kesan” dan “makna”. Yang paling sukar ialah melakukan riset dalam penyusunannya. Buku dengan tema yang “berat” ini akan menjadi bahan bacaan yang mencerdaskan sekaligus “menghibur”.
Para pembaca tidak perlu berkecil hati ketika sukar mencerna materi yang dibahas—hal yang lumrah pada mulanya—sebab memahami gambaran utuh hukum pertanahan, bagaikan merajut dan merangkai gambaran-gambaran kecil untuk kemudian membentuk gambaran besar yang lebih utuh. Oleh karenanya, pembaca awam hendaknya membaca dari satu kasus ke kasus berikutnya secara runut, kecuali bila pembaca sudah expert dibidang hukum, dapat merujuk langsung pada sub bab contoh yang paling relevan.
...
Hery Shietra PRAKTIK HUKUM PERTANAHAN NASIONAL
Judul e-Book : HUKUM PERTANAHAN NASIONAL
Penulis : Hery Shietra, S.H.
Bahasa : Indonesia
Penerbit : SHIETRA PUBLISHER
Tahun terbit : Oktober 2017
File E-book : pdf, dapat dibaca dan dibuka pada berbagai aplikasi, baik mobile, smartphone, tablet, maupun personal computer (PC).
Harga : Rp. 79.000;-. Bebas ongkos kirim karena e-Book akan dikirimkan kepada alamat email pembeli. Secara esklusif hanya dijual oleh hukum-hukum.com.
Lisensi : "END USER AGREEMENT".
Cara Pemesanan : Kirimkan pemesanan Anda kepada alamat email kami di legal.hukum@gmail.com , selanjutnya kami akan memberikan instruksi tata cara pemesanan serta 'syarat dan ketentuan'. Paling lambat e-Book akan kami kirimkan 3 x 24 jam setelah klarifikasi penerimaan dana.

DAFTAR ISI
BAB I : Pendahuluan ... 7
BAB II : Studi Kasus ... 27
- Petitum Wajib Dalam Sengketa Sertifikat Hak Atas Tanah ... 28
- Ketika Pihak Ketiga Memblokir Sertifikat Tanah ... 36
- Tanah Ex-HGB adalah SHM Secara Quasi Yuridis ... 39
- Kewajaran Hak Pengabdian Pekarangan (Servituut) ... 45
- Cacat Prosedural Pengukuran Objek Tanah Terkait Tanah Hak Milik Yang Saling Berbatasan ... 50
- Tanah Milik Pendiri Vs. Tanah Milik Badan Hukum Perseroan ... 59
- Mudarat dari Acquisitive Verjaring ... 64
- Cacat Tersembunyi Jual-Beli Tanah ... 71
- Tumpang-Tindih Sertifikat Hak Atas Tanah ... 80
- Tidak Diberikannya Izin Pembukaan Lahan Akibat Ketidaksiapan Pengusaha Perkebunan Selaku Pihak Pemohon ... 86
- Pemilik sebagai Penguasa Yuridis Hak Atas Tanah ... 94
- Ambiguitas Asas Terang dalam Jual-Beli Hak Atas Tanah ... 100
- Gugat-Perlawanan (Verzet) Mampu Mengamputasi Putusan Mahkamah Agung yang Telah Berkekuatan Hukum Tetap ... 109
- Penguasaan Tanah Secara Sewa, Tidak Melahirkan Hak Kepemilikan ... 117
- Harta Gono-Gini Tidak Serta Merta dapat Disita Pihak Ketiga ... 127
- Sengketa Tanah, Dahulukan Perdata ... 135
- Korelasi Umur Sertifikat Tanah dan Kepastian Bukti Kepemilikan ... 144
- Kelemahan Utama Bekerjasama dengan Badan Usaha Milik Negara / Daerah ... 150
- Tumpang Tindih Surat Ukur Sertifikat Hak Atas Tanah ... 156
- Kantor Pertanahan Langgar Asas Umum Pemerintahan Yang Baik Dengan Menerbitkan Sertifikat Tanah Secara Tumpang-Tindih ... 162
- Sengketa Klaim Hak Konsignasi Penitipan Uang Ganti-Rugi Pembebasan Tanah ... 169
- Keunggulan Utama Membeli Bidang Tanah yang Telah Bersertifikat ... 176
- Izin dari Warga Setempat yang Terkena Dampak Langsung Proyek Pembangunan ... 179
- Kebijakan Pertanahan Tidak Bersifat Retroaktif (Berlaku Surut) ... 184
- Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan Tidak Mengindikasikan Tanah dapat Menjadi Milik Pemukim ... 192
- Pembatalan Parsial Hak Atas Tanah ... 199
- Hibah Tanah, Pemberian Tanpa Kontraprestasi ... 208
- Kadaluarsa SHGB, Bekas Pemegang Hak Atas Tanah Tidak Berhak Menuntut Kompensasi Ganti Rugi ... 213
- Hak Umum Vs. Hak Pribadi, Konteks Pembebasan Tanah ... 219
- Pemecahan, Pemisahan, Dan Penggabungan Sertifikat Hak Atas Tanah ... 225
- Pidana Akibat Melawan Juru Sita Eksekusi Pengosongan Tanah ... 233
- Penelantaran Artinya Melepaskan Hak Atas Tanah ... 238
- Kelemahan Utama Mediasi Pertanahan Oleh Kantor Pertanahan ... 243
- Syarat Mutlak Acquisitive Verjaring, Antara Regulasi Pertanahan Nasional, Teori, Dan Praktik Litigasi Peradilan ... 251
- Ambivalensi Harta Bersama dalam Persepsi Rasionalisasi Praktik Peradilan ... 256
- Blokir Buku Sertifikat Tanah Tidak dapat Diperpanjang ataupun Diblokir Ulang ... 262
- APJB/PPJB Semestinya Memuat Kuasa Mutlak Bagi Pembeli Hak Atas Tanah ... 276
- Ketika Panitia Pengadaan Tanah Keliru Memberi Ganti Rugi pada Pihak yang Tidak Berhak ... 287
- Kiat Memperpanjang SHGB Diatas HPL Pemerintah Daerah ... 294
- Resiko Dibalik Jual-Beli Tanah Badan Hukum Perseroan Terbatas ... 304
- Harta Bersama Vs. Harta Bawaan ... 310
- Kelemahan Utama Jual-Beli Tanah Girik ... 316
- Amar Putusan yang Mengandalkan Itikad Baik Tergugat, adalah Mubazir ... 324
- Ambivalensi Kewenangan PTUN Terkait Sengketa Kepemilikan Tanah ... 332
- Pidana Menguasai Fisik Tanah Tanpa Izin yang Berhak ... 341
- Mekanisme Alternatif Penyelesaian Sengketa Kasus Pertanahan Selain Melalui Jalur Litigasi Peradilan Umum ... 357
- Ancaman bagi Bidang Tanah HGU yang Terbakar ... 383
BAB III : Catatan Penutup ... 389
Hery Shietra PRAKTIK HUKUM PERTANAHAN NASIONAL
...
Untuk membaca uraian selengkapnya Praktik Hukum Pertanahan Nasional ini, kirimkan pemesanan Anda kepada surel kami pada alamat legal.hukum@gmail.com
Paling lambat 3 x 24 jam setelah dana pembelian e-Book kami terima, E-book akan kami kirimkan pada email Anda.
Mengapa e-Book menjadi evolusi modern media sastra? Karena sifatnya praktis dan mobile, mudah serta dapat dibawa kemana pun sebagai teman bacaan via gadget, tidak rusak termakan kutu buku, serta tidak memakan ruang/tempat. Dengan membeli eBook, berarti kita telah turut menjaga kelestarian lingkungan hidup. Mari kita canangkan “Go Green !!!
© SHIETRA & PARTNERS Copyright.

About Author & Founder hukum-hukum.com

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan pada tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Hukum Pertanahan, Ketenagakerjaan, Lembaga Keuangan, Kepailitan, Perseroan & Korporasi, serta Perikatan Perdata, disamping Pidana. 

Penyedia layanan jasa konsultasi hukum berbayar bagi klien dari Sabang hingga Merauke, perorangan maupun korporasi. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

SHIETRA & PARTNERS beralamat di : Jln. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, Mall Epicentrum Walk, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan 12940, Indonesia. Reservasi dan Info Tarif:
  1. Telepon: (+62-21) 568 2703.
  2. Fax: (+62-21) 560 2810.
  3. Whatsapp: 08888-9195-18. (Kami akan terapkan sanksi yang keras, bagi yang berpura-pura tidak mengetahui setiap layanan dibebani TARIF KONSULTASI, apapun alasannya, karena bila Anda mengetahui nomor kontak kami, berarti Anda telah membaca adanya TARIF yang berlaku. Berpura-pura atau menuntut dilayani tanpa mau dibebani tarif, sama artinya melecehkan profesi kami.)
SETIAP PERTANYAAN HUKUM DIBEBANI TARIF. Syarat & Ketentuan Layanan lihat pada: http://www.hukum-hukum.com/p/1.html

Aturan Utama: Pahami etika komunikasi seperti perkenalkan dahulu diri Anda, serta sadari akan profesi penulis yang mencari nafkah sebagai konsultan hukum.

PERINGATAN: Penelepon yang tidak memperkenalkan diri, memakai aturan main sendiri, atau bahkan berpura-pura tidak menyadari hak kami atas tarif profesi, ID bersangkutan akan dipublikasi pada laman BLACKLIST secara permanen sebagai sanksi. Hargai profesi kami sebagaimana Anda menuntut untuk dihargai.