Ciri-Ciri & Mengenali Mafia Agunan Lelang Eksekusi, Debitor Tereksekusi Wajib Waspada agar Tidak Menjadi Korban Penggelapan Agunan yang Mengatasnamakan Lelang Eksekusi

LEGAL OPINION

MODUS MAFIA AGUNAN LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG WAJIB DIWASPADAI DEBITOR TEREKSEKUSI

Question: Sesuai arahan Pak Hery (SHIETRA & PARTNERS), saya berhasil melihat dan mendokumentasi laporan appraisal KJPP (kantor jasa penilai publik) yang menjadi salah satu dasar berkas permohonan lelang eksekusi ke kantor lelang negara (KPKNL). Setelah saya bandingkan dengan keterangan detail alamat agunan yang terdapat dalam pengumuman lelang di koran, ternyata alamat yang tercantum dalam alamat agunan di koran dan alamat yang tercantum di laporan appraisal KJPP berbeda. Setelah saya tanyakan kepada pihak bank (kreditor pemegang hak tanggungan) maupun balai lelang, dijawab bahwa alamat yang tercantum dalam laporan appraisal KJPP keliru, sehingga dibuat alamat agunan di koran yang berbeda dengan alamat agunan dalam laporan KJPP. Terlepas alamat mana yang betul, antara alamat yang tercantum dalam koran dan KJPP, saya ingin menanyakan pada Pak Hery, apakah ada yang ganjil dengan hal tersebut sehingga saya mengetahui dengan pasti apakah saya, seperti yang dikatakan Pak Hery, mungkin adalah korban sindikat mafia agunan yang mencoba menggelapkan agunan yang saya berikan pada bank sebagai jaminan kredit?

Konsekuensi Melanggar Syarat Sah Perjanjian berupa Causa yang Sahih, Penggunaan Bahasa Asing dalam Kontrak yang Dijalankan Di Indonesia

LEGAL OPINION

Question: Apakah betul bahwa kontrak / perjanjian hubungan bisnis keperdataan yang dijalankan di Indonesia wajib berbahasa Indonesia? Bagaimana jika ketentuan tersebut diterobos dalam praktiknya?

Bila Proses Lelang Eksekusi Tidak Akuntabel dan Tidak Trasnparan, Debitor dapat Mengajukan Gugatan serta Pelaporan Tindak Pidana Penggelapan, baik terhadap Kreditor, Balai Lelang, maupun terhadap Pembeli Lelang

LEGAL OPINION

MODUS PROSES LELANG EKSEKUSI TIDAK AKUNTABEL DAN TIDAK TRASNPARAN YANG MENYERUPAI MODUS TINDAK PIDANA KORUPSI TENDER PENGADAAN BARANG DAN JASA

Question: Saya adalah debitor sekaligus pemilik agunan yang kini agunan tersebut telah dilelang oleh bank (kreditor). Memang, saya kini tidak lagi dapat mencicil hutang karena masalah kelesuan usaha. Yang saya herankan, mengapa hasil lelang jauh dibawah nilai harga kewajaran tanah agunan saya? Adakah yang dapat saya lakukan atau perbuat untuk membuat terang, mengapa harga terbentuk lelang yang disampaikan bank kepada saya, nilainya jauh kecil sekali dibanding nilai wajar tanah saya itu?!

Tidak Selamanya Agunan Berasal dari Debitor, Debitor dapat Mengajukan Kredit, sementara Jaminan Kebendaan Berasal dari Pemilik Agunan (Pihak Ketiga)

LEGAL OPINION

Question: Perusahaan yang kami dirikan hendak meminjam sejumlah kredit investasi dan modal kerja ke sebuah perbankan. Yang menjadi pertanyaan kami, salah satu dari para pendiri hendak memberikan inbreng kepada perusahaan (yang berbentuk Perseroan Terbatas), berupa sebidang tanah, agar tanah tersebut menjadi harta kekayaan perusahaan. Tujuan inbreng tanah tersebut, agar tanah tersebut dapat menjadi agunan sebagai jaminan bagi bank yang hendak memberikan kucuran kredit kepada kami. Apakah benar, bahwa PT tidak dapat memiliki SHM (Sertifikat Hak Milik atas tanah) sehingga SHM tersebut harus diturunkan dahulu derajatnya menjadi SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) sebelum dapat dijadikan agunan?

Pemberian Tanggung-Jawab Wajib Dibarengi dengan Pelimpahan Wewenang secara Eksplisit dalam Sistem Tata Kelola yang Sehat

ARTIKEL

Question: Apa yang menjadi pembeda antara dijadikan "kambing hitam" dengan dijadikan sebagai penanggung jawab? Sering saya merasa janggal dengan praktik yang selama ini terjadi di kantor saya, dimana saya diberi tanggung jawab untuk memeriksa suatu berkas, namun anehnya, saya tak punya kekuatan untuk melakukan perubahan terhadap substansi berkas tersebut, dimana saya sadari, jika saya hanya menjadi “tukang stempel” meloloskannya dalam pemeriksaan yang ditugaskan pada saya, maka saya akan menjadi kambing hitam. Sementara jika saya gunakan posisi tawar saya untuk tidak meloloskan karena staf dari divisi lain tidak segera mengubah sesuai apa yang saya kehendaki, maka saya akan mendapat caci-maki dari manajemen terutama divisi marketing. Sebenarnya dimana logika hukum posisi demikian dalam suatu tempat kerja?

Menggugat Sikap Pasif Penyelenggara Negara dalam Melayani Warga Negara, Diam Diartikan Dikabulkannya Permohonan Warga Negara, Kepastian Hukum Permohonan Konkretisasi ke Hadapan PTUN yang Memutus dalam Tempo 21 Hari

LEGAL OPINION

DIAM DIARTIKAN DIKABULKANNYA PERMOHONAN WARGA NEGARA

Question: Saya mengajukan permohonan dispensasi ke kantor pelayanan masyarakat, namun setelah sekian lama belum juga terdapat jawaban positif ataupun negatif terhadap permohonan yang saya ajukan. Posisi perusahaan yang saya jalankan kini menggantung. Apa langkah yang dapat kami lakukan bila tiada kepastian hukum demikian? Mohon gambaran detail atas langkah-langkah yang dapat kami ajukan demi kepastian permohonan dispensasi pihak kami.

Daerah Hunian Penduduk, Tertutup bagi Kegiatan Usaha yang Meresahkan / Mengganggu Ketenangan Masyarakat. Kegiatan Usaha Tanpa Izin, adalah Ilegal. Penjual Online ILEGAL Casing Handphone dengan Merek Dagang CASE PEDIA

LEGAL OPINION

Question: Saya adalah warga setempat yang setiap hari menjadi korban polusi suara dan polusi udara tetangga kami yang menjadikan rumahnya sebagai bengkel mebel dan furniture. Bunyi mesin pemotong kayu dan semprotan cat pelitur yang mencemari udara menjadi makanan sehari-hari kami, para tetangga yang terusik. Saya dan beberapa tetangga pernah mencoba menegur, namun tidak membuahkan hasil, karena ia berdalih telah mendapat izin RT untuk menjadikan rumahnya sebagai bengkel mebel. Apakah benar lingkungan perumahan dapat dijadikan tempat industri atau pabrik yang mengganggu lingkungan penduduk dengan berbagai polusi suara dan udaranya? Apa langkah yang dapat kami ambil agar hak-hak para tetangga untuk hidup tenang dapat dijaga dan dihormati oleh mereka yang tidak menghargai hak kami untuk hidup tenang bebas dari berbagai polusi demikian?

Upaya Administrasi terhadap Keberatan Keputusan Pejabat Negara

LEGAL OPINION

Question: Saat ini lahan milik kami terkena proses pembebasan lahan oleh pemerintah. Kami tidak berkeberatan dengan proyek pembebasan lahan tersebut, demi kepentingan akses jalan bagi semua penduduk. Hanya saja yang menjadi keberatan kami, nilai penggantian atas harta tanah kami ditetapkan demikian rendah oleh pemerintah. Apa langkah yang dapat kami tempuh atas keberatan kami?

Warga Masyarakat Lewat Class Action dapat Menggugat Pemerintah dgar Konsesi Ditunda Hingga Ekonomi Nasional Kembali Memadai

LEGAL OPINION

Question: Bercermin pada kasus konsesi pembangkit listrik tenaga panas bumi dekade lalu, dimana pemerintah hendak menunda konsesi dengan alasan sedang terjadi krisis ekonomi yang melanda Indonesia yang kemudian terbentur oleh ancaman korporasi asing penanam modal, dapatkah kami, para warga negara mengajukan class action (gugatan massal) guna menunda keberlakuan konsesi tersebut?

Konsesi dapat Dicabut Berdasarkan Hukum demi Kepentingan Umum

LEGAL OPINION

Question: Kami adalah pemegang konsesi, namun pemerintah hendak mencabut konsesi yang kami pegang. Alasan yang diajukan pemerintah ialah mencabut konsesi kami dengan alasan “demi kepentingan umum”. Apakah alasan demikian dibenarkan oleh hukum?

Keputusan Pejabat Pemerintah dapat Ditetapkan Berlaku Surut, bila Keadaan Menghendaki Demikian

LEGAL OPINION

Question: Kami adalah kreditor pemegang jaminan kebendaan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan. Ketika debitor dinyatakan pailit, kami hendak menglangsungkan parate eksekusi hak tanggungan agunan SHGB yang kami pegang tersebut. Namun, surat keterangan pendaftaran tanah (SKPT) dari kantor pertanahan yang diterbitkan atas permohonan kantor lelang negara, kemudian menyatakan bahwa SHGB tersebut kadaluarsa 3 (tiga) tahun lampau, sementara SHGB tidak mencantumkan masa daluarsa dari SHGB sehingga tidak terdapat patokan dari kami untuk kapan kami harus mengajukan perpanjangan terlebih SHGB (pecahan dari sertifikat induk) tersebut diterbitkan baru sepuluh tahun lampau. Berangkat dari asumsi bahwa SHGB lazimnya berumur 20 tahun, maka dirugikan oleh cacatnya data yuridis SHGB tersebut sehingga menimbulkan kerugian bagi pihak kami karena undang-undang hak tanggungan menyatakan bahwa Hak Tanggungan  gugur jika hak atas tanah berakhir. Adakah solusi untuk itu, sehingga kami tetap berkedudukan sebagai kreditor separatis dalam kepailitan? Masalah kian kompleks, karena orang yang kini menjabat sebagai kepala kantor pertanahan telah berbeda dengan orang yang tiga tahun lalu menjabat sebagai kepala kantor pertanahan.

Sengketa Hak Asuh atas Anak, Putusan Pengadilan Tidak dapat Mengeksekusi Pihak yang Bukan Tergugat, dan Tidak dapat Mengamputasi Hak Anak untuk Memilih kepada Siapa ia Hendak Dibesarkan

LEGAL OPINION

Question: Pengadilan atas perkara perceraian yang saya hadapi, memberikan hak asuh terhadap sang Ibu dari anak-anak, meski hingga saat ini para anak-anak tinggal serta diasuh dan dibesarkan oleh saya selaku ayah mereka. Mereka pun memilih untuk dirawat oleh saya. Namun, petugas kelurahan secara sepihak merubah data kependudukan anak saya tanpa kartu keluarga asli yang hingga kini saya pegang, sehingga terjadi duplikasi data kependudukan dimana kini kartu keluarga mantan istri saya juga mencantumkan NIK serta nama anak. Pihak kelurahan tempat tinggal saya tampak lepas tanggung jawab atas mal-administrasi kependudukan ini. Langkah apa yang dapat saya lakukan untuk mempertahankan hak anak-anak saya untuk memilih tinggal dengan siapa? Sebagai tambahan, pihak kelurahan bukan menjadi pihak turut tergugat dalam gugatan perceraian yang saya alami.

Urgensi Judicial Review terhadap Undang-Undang Pertanahan terkait Kepastian Hukum Pemegang Hak atas Tanah sebagaimana Data Yuridis yang Tercantum dalam Sertifikat Hak atas Tanah

LEGAL OPINION

Question: Saya ingin menanyakan Perihal "Blokir", sebenarnya ini adalah rekayasa dari pihak penjual atau dari BPN? Karena kemarin dari pihak BPN (badan pertanahan nasional) mengatakan takut melepas karena dikawatirkan ada tuntutan. Padahal dari pihak penjual sudah memberikan keterangan LUNAS tidak ada lagi hutang tertunda atas pembeli. Mengapa para praktiknya kantor pertanahan menyamakan “catatan” dengan “blokir”?