PRESS RELEASE
Buku “PRAKTIK HUKUM
JAMINAN KEBENDAAN”
HAK TANGGUNGAN & FIDUSIA
Buku cetak seberat 0.5 Kg ini dapat dipesan langsung kepada hukum-hukum.com, disertai tanda-tangan asli langsung dari penulisnya (disertai ongkos kirim jasa ekspedisi / kurir dari Jakarta). SISA STOK TERBATAS!
Buku cetak seberat 0.5 Kg ini dapat dipesan langsung kepada hukum-hukum.com, disertai tanda-tangan asli langsung dari penulisnya (disertai ongkos kirim jasa ekspedisi / kurir dari Jakarta). SISA STOK TERBATAS!
SINOPSIS
Jaminan kebendaan merupakan sarana jaminan pelunasan
piutang ataupun perikatan perdata lainnya, dimana prosedur eksekusinya bukan
merupakan “main hakim sendiri” (eigenrichting).
Ia berasal dari dua kesatuan frasa: “jaminan” dan “kebendaan”, yang lebih dikenal
dengan istilah “agunan kredit” berupa Hak Tanggungan maupun Fidusia.
Keistimewaan
jaminan kebendaan, tersedia koridor bagi kreditor pemegang (hak pelunasan dari)
jaminan kebendaan untuk melakukan parate eksekusi, disamping terjamin
pelunasannya secara preferen (secured
creditor) bila debitor jatuh dalam keadaan pailit.
Jaminan
kebendaan menjadi aspek primer yang terdapat dalam setiap sendi aktivitas
perekonomian. Pelaku ekonomi mikro maupun makro dapat dipastikan bersentuhan
dengan jaminan kebendaan sebagai faktor penggerak roda ekonomi, dengan
menjadikan aset benda bergerak ataupun tak bergerak sebagai suatu alat jaminan
pelunasan ataupun pemenuhan perikatan (capital
and collateral).
Buku
ini merupakan kristalisasi praktik hukum jaminan kebendaan di Indonesia,
merangkum berbagai praktik peradilan atas sengketa jaminan kebendaan, lelang
eksekusi terhadap agunan di kantor lelang negara, hingga apa yang menjadi
kedudukan, hak, serta kewajiban baik kreditor, debitor, maupun pembeli objek
lelang eksekusi.
Penulis
mengupas tuntas secara gamblang praktik hukum jaminan kebendaan pada kantor
lelang negara, kantor pertanahan, perbankan, hingga ketika sengketa memasuki
ranah peradilan. Pembaca akan mendapatkan gambaran utuh terhadap aplikasi hak
tanggungan dan fidusia.
Buku
ini menghadirkan solusi serta jawaban praktis dan yuridis terhadap permasalahan
yang kerap menjadi momok kalangan kreditor, disamping berbagai kendala serta
problematika yang timbul dalam praktik. Buku ini menawarkan khazanah baru bagi
pembaca, sehingga direkomendasikan baik bagi kalangan perbankan, ekonom,
akademisi, praktisi hukum, maupun kalangan masyarakat umum. Buku yang kaya akan
bedah kasus ini akan menjadi aset yang berharga bagi perkembangan hukum jaminan
kebendaan di tanah air.
Judul : PRAKTIK HUKUM JAMINAN KEBENDAAN
Penulis : Hery Shietra, S.H. (pendiri SHIETRA & PARTNERS
serta hukum-hukum.com , yang telah
mencetak sejarah dengan mengajukan serta memenangkan uji materil melawan Kepala
Badan Pertanahan Nasional register Nomor 38 P/HUM/2015 tanggal 23 Desember 2015,
membatalkan salah satu ketentuan Peraturan BPN No. 1 Tahun 2010 tentang SOP BPN
sehingga pembeli lelang eksekusi tidak lagi diwajibkan menandatangani formulir "tiada sengketa" maupun formulir "telah menguasai secara fisik" objek tanah yang akan dibalik-nama oleh pemenang lelang.)
Jumlah halaman : 375 halaman + Daftar Isi & Pendahuluan.
ISBN 978 - 979 - 491 - 082 - 5.
Buku cetak seberat 0,5 Kilogram ini dapat dipesan pada hukum-hukum.com ke alamat email legal.hukum@gmail.com. Harga per eksemplar Rp. 99.000;- (belum termasuk ongkos kirim dari Jakarta via kurir JNE).
EXCLUSIVE oleh hukum-hukum.com : Pembeli dapat request agar penulisnya menanda-tangani langsung buku ini, sebelum paket buku dikirimkan ke alamat pembeli.
Buku cetak seberat 0,5 Kilogram ini dapat dipesan pada hukum-hukum.com ke alamat email legal.hukum@gmail.com. Harga per eksemplar
EXCLUSIVE oleh hukum-hukum.com : Pembeli dapat request agar penulisnya menanda-tangani langsung buku ini, sebelum paket buku dikirimkan ke alamat pembeli.
PENGANTAR
Penulis
merupakan praktisi yang pernah mengenyam praktik dibidang lelang eksekusi hak
tanggungan atas tanah dan bangunan
serta eksekusi jaminan benda bergerak yang diikat fidusia. Berbicara mengenai
Lelang Eksekusi berupa benda tak bergerak, penguasaan atas hukum pertanahan
menjadi prasyarat mutlak.
Buku
ini merupakan kodifikasi dari berbagai modul bahan pelatihan yang penulis susun
serta bawakan dalam berbagai seminar ataupun tutorial yang penulis bawakan
dalam sesi pelatihan yang diselenggarakan oleh perbankan nasional, disamping
berbagai pengalaman bersentuhan dengan regulator di bidang pertanahan, hukum,
dan lingkungan kementerian keuangan sebagai penyusun kebijakan teknis lelang
eksekusi, maupun lembaga peradilan ketika problema menjurus kearah gugatan
debitor ataupun pihak ketiga terhadap objek lelang.
Penulis
merasakan kebutuhan untuk berbagi keterampilan
praktis atas ilmu terapan mengenai hukum jaminan kebendaan, oleh sebab itulah penulis mencoba merangkum berbagai kendala, fenomena,
anomali, serta permasalahan hukum yang terjadi dalam praktik hukum jaminan
kebendaan di keseharian.
Literatur
yang mengupas praktik hukum jaminan kebendaan terbilang langka, menjadi salah
satu motivasi penulis untuk berkarya dan memberi gambaran mengenai teori hukum
jaminan kebendaan dalam praktik aplikasinya di lapangan. Dalam aplikasinya,
regulasi yang ada dalam praktik justru melahirkan berbagai dinamika, kendala,
dan permasalahan.
Saat
buku ini ditulis, undang-undang hak tanggungan telah berumur hampir dua dekade,
tanpa dapat kita pungkiri, belum juga terdapat peraturan pemerintah
sebagai peraturan pelaksana parate
eksekusi hak tanggungan[1],
sehingga praktik parate eksekusi
lebih banyak diwarnai oleh unsur praktik kebiasaan di lapangan sebagai suatu best practice yang belum tentu sebagai
suatu hal yang terbaik.[2]
Berbagai
simpang-siur dan perdebatan sengit tidak terelakkan ketika kita masuk dalam
tataran praktik hukum jaminan kebendaan. Selain menggambarkan problematika
tersebut, penulis juga mencoba meluruskan salah-kaprah yang kerap terjadi dalam praktik, sebagai kontribusi nyata
pembentukan hukum nasional jaminan kebendaan, dikarenakan regulasi mengenai
hukum jaminan masih jauh dari kata sempurna.
Buku
ini disusun dengan tujuan utama untuk mengenalkan para praktisi di bidang
perbankan atau para kreditor perorangan lainnya pada khususnya, serta para penggiat
hukum jaminan pada umumnya yang selama ini bisa jadi hanya mengenal hukum
jaminan lewat kacamata teoritik. Buku ini dapat menjadi referensi bagi mereka
yang berkecimpung dibidang hukum pertanahan, mengingat hukum jaminan berkaitan
erat dengan pertanahan. Pula, cukup menarik bagi debitor dalam mengetahui fakta
hukum, posisi hukum, serta hak dan kewajibannya.
Penulis
menyajikan dokumentasi atas praktik dari suatu norma hukum dalam
implementasinya di lapangan. Berbagai Q & A maupun studi kasus berangkat dari
kejadian faktual sehingga akan dirasakan kedekatannya serta relevansinya bagi
para pembaca yang merupakan para praktisi terutama dari kalangan perbankan.
Sedikit
berfilosofi, sebagaimana dikemukakan Hans Kelsen, “is” dan “ought to” adalah
dua ranah berbeda. Hukum, berbicara segi normatif “ought to” (apa yang seharusnya), tidak sekedar mendeskriptifkan “law in the book” berbeda dengan “law in society” sebagai “is” (de
facto, apa yang senyatanya terjadi). Buku ini memberikan gambaran sekaligus
solusi praktis yang dapat diaplikasikan oleh pengusaha maupun praktisi, bukan sekadar wacana terlebih teori.
DAFTAR ISI
Pengantar ... v
Daftar Singkatan dan Istilah
... xv
Pendahuluan ... 1
Bab I: Perihal Lelang ... 11
Bab II : Question And Answer (Q
& A) … 29
Pacta Sunt Servanda … 33
Kriteria Kreditor ... 39
Asas Hukum Jaminan Kebendaan
... 42
Kreditor Pemegang Jaminan
Kebendaan Vs. Kreditor Istimewa—siapakah yang didahulukan hak pelunasannya? ...
46
Fungsi Irah-Irah “Demi Keadilan
Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” ... 47
Hukum Agraria Menganut Asas
Pemisahan Horisontal ... 49
Penguasaan Hak Atas
Benda—Yuridis dan Fisik ... 51
Akta De Comman ... 54
Asas Publisitas Hak Tanggungan
... 55
Lelang Eksekusi Tidak Identik
Dengan Kredit Macet ... 56
Peraturan Pelaksana UU HT ... 57
Bea Lelang, Makhluk Apakah Itu?
... 62
Warkah Tanah ... 63
Surat Keterangan Pendaftaran
Tanah ... 63
Cermat Memastikan Masa Berlaku
Hak Atas Tanah ... 64
SOP KPKNL ... 66
Tanggung Jawab Notaris atas
Kelalaian Pendaftaran HT ... 68
SKMHT Bukan Prasyarat APHT ... 70
KPJK, Penguasaan Yuridis
terhadap Agunan ... 75
Hak Tanggungan Sebagai Jaminan
Garansi Bank ... 78
Sifat Hak Tanggungan, Tidak
Dapat Dibagi-Bagi ... 79
Agunan yang Terkena Pembebasan
Lahan ... 81
Lelang Terhadap Saham ... 82
Rumah yang Berdiri di Atas Dua
Hak Atas Tanah ... 84
Nilai Pertanggungan Seyogianya
Lebih Besar dari Nilai Pokok Kredit ... 88
Jangka Waktu Keberlakuan SKMHT
atas Agunan yang Belum Terdaftar ... 89
“Tersandera” Gugatan Debitor
“Nakal” ... 91
Gugat Kemudian Gugur,
Gugat—Gugur, Gugat—Gugur, … Celah Hukum dalam Sistem Hukum Acara Perdata
Indonesia ... 93
Menguasai Objek Jaminan Fidusia
Sebagai Syarat Lelang Eksekusi Fidusia ... 96
Derivatif “Prestasi” dalam
Konteks Jaminan Fidusia ... 97
Hak Retensi ... 98
Subjek Hukum ... 100
Pailitnya Subjek Hukum ... 104
Daya Ikat Sertifikat Hak
Tanggungan ... 106
Luas Bidang Tanah, antara SHM
dan SHMRS ... 107
“HGB Murni” vs “HGB di atas HPL”
... 108
“Diam” Dianggap Menyetujui ... 113
Jaminan Kebendaan untuk
Pelunasan Piutang yang Telah Ada Atau yang Akan Ada Dikemudian Hari ... 114
Somasi dan Wanprestasi ... 115
Hak Uji Materiil (Judicial
Review) ... 117
Tak Selamanya Agunan Berasal
Dari Pihak Debitor ... 121
Pelunasan atas Dua atau Lebih
Hutang-Piutang ... 125
Personal Guarantee dan
Corporate Guarantee ... 126
Permintaan fee Kurator yang Salah Alamat ... 133
Debitor Menggugat, Rekonvensi
Saja! ... 135
Karyawan Dapat Tampil Mewakili
Principalnya di Pengadilan ... 140
Akad Kredit tetap mengikat
debitor perseroan terbatas yang diwakili direkturnya ... 144
Boedel Pailit ... 147
Sita Pidana Vs. Jaminan
Kebendaan KPJK ... 148
Rahasia Debitor Vs. Rahasia
Nasabah ... 150
KPJK Hanya Berhak atas
Pelunasan yang Ditanggung Nilai Pertanggungan ... 152
Hak Kekayaan Intelektual
Sebagai Objek Jaminan Fidusia ... 154
Umur Kedewasaan Perdata (Cakap
Hukum) ... 157
Antara Fidusia dalam Leasing
dan Kredit ... 160
Resi Gudang Sebagai Jaminan
Hutang ... 161
Teknis Mengikuti Lelang
Eksekusi ... 165
Bab III: Case Study ... 169
Ketika Diam Tak Selamanya
Diartikan Setuju ... 169
Intervensi Debitor—Pandu-lah
Pejabat Lelang ... 170
Siapa Yang Berwenang Mewakili
Debitor Berbentuk PT ? ... 172
Penjamin dan Debitor, Badan
Hukum dan Badan Usaha ... 175
Gugatan PMH versus Gugatan
Wanprestasi ... 179
Mekanisme Parate Eksekusi dalam
Kepailitan ... 181
Gugatan Rekonvensi dan Paksa
Badan ... 184
Gugatan Pihak Ketiga Terkait
Kepemilikan ... 187
Debitor Dengan Harta Gono-Gini
... 189
Alat Pembayaran Ternyata Kosong
... 192
Antisipasi Kemungkinan Terburuk
... 194
AYDA—Aset Yang Diambil Alih ...
186
Debitor Menggugat, Meminta Agar
Hutang Dicicil ... 201
ENCLAVE—“Tanah Helikopter” !!!
... 202
Akta Perdamaian (Van Dading)
Bersifat Inkracht ... 205
Waspada Terhadap Toleransi ... 207
Ampu, Pengampuan, Tidak Cakap
Hukum, Unsur Subjektif Syarat Sah Perjanjian ... 209
Penguasaan Hak Atas Tanah ... 214
Kreditor Separatis
Mem-pailitkan Debitor ... 222
Debitor Menggugat Lelang ke
Pengadilan Tata Usaha Negara ... 225
Lelang Hak Tanggungan Yang
Berupa Tanah, Bangunan, dan Mesin ... 228
Eksekusi Hak Tanggungan Agunan
Debitor Pailit Pasca Insolvensi—telaah Putusan Mahkamah Agung No.576
K/Pdt.Sus/2011 ... 230
Definisi Pelunasan dan Pembayaran
Hutang ... 233
Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
di Hadapan Pengadilan Niaga Dalam Konteks Sengketa Boedel Kepailitan ... 234
Direksi dan Dewan Komisaris
Debitor Pailit ... 237
Novasi dan Akad Restrukturisasi
Kredit ... 238
Yurisdiksi / Kompetensi Relatif
Pengadilan dalam Memutus Sengketa Terkait Pelaksanaan Hak Tanggungan ... 241
Keputusan Badan Dan/Atau
Pejabat Pemerintah Dapat Ditetapkan Berlaku Surut, Bila Keadaan Menghendaki
Demikian ... 224
Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Yang Tidak Akuntabel Dan Tidak Transparan ... 247
Ciri-Ciri Mafia Agunan Lelang
Eksekusi ... 251
Akad Kredit Wajib Berbahasa
Indonesia ... 253
Agunan SHGB yang Ditingkatkan
Menjadi SHM ... 255
KPJK yang Di-Akuisisi dan
Status Hak Tanggungan yang Dipegangnya ... 259
Keistimewaan Data Yuridis
Sertifikat Hak Atas Tanah ... 262
Debitor yang Menjelma Penghuni
Liar & Kriminalisasi Terhadap Pemenang Lelang ... 264
Kantor Pertanahan yang
Menyama-ratakan antara Lelang Sukarela dan Lelang Eksekusi ... 270
Objek Agunan Tidak Boleh Disita
Jaminan, Tetapi Dapat Diterapkan Sita Penyesuaian ... 271
Tidak Seluruh Gugatab Pihak
Ketiga yang dapat Menghentikan Lelang Eksekusi Jaminan Kebendaan ... 274
Tak Selamanya Pailitnya Debitor
Mengakibatkan Lelang Eksekusi Harta Pailit ... 275
Agunan Dijadikan Alat Bukti
Perkara Pidana ... 278
Pelunasan Hutang Debitor yang
Telah Meninggal Oleh Pihak yang Mengaku Sebagai Ahli Waris ... 279
Asas Terang dan Tunai ... 284
Choise of Forum Dalam Sengketa
Perdata Umum dan Perdata Khusus ... 289
Akibat Hukum Lalainya Debitor
Mengosongkan Segala Bentuk Penghunian Dari Agunan Saat Lelang Eksekusi ... 292
Akta Otentik Notaril Memiliki
Kekuatan Pembuktian Sempurna Karena Dibacakan ... 293
Bila HT Peringkat I dan HT
peringkat II dipegang oleh KPJK berbeda ... 295
Pembelian Barang Komiditi
Dengan Harga Pasar Sekalipun Merupakan Objek Jaminan Fidusia ... 296
Likuidasinya Pemberi Jaminan
Kebendaan ... 298
Jenis Ragam Eksekusi Fidusia
... 299
Hak KPJK Mengambilalih
Penguasaan Fisik Agunan Fidusia Akibat Wanprestasinya Debitor ... 299
Bab IV: Legal Opinion
Sengketa Hak Buruh, Piutang
Pajak, dan Kreditor Separatis. Kreditor Separatis Vs Kreditor Preferen Vs
Kreditor Konkuren Dalam Kasus Kepailitan ... 301
Agunan yang Tetap Dihuni oleh
Terlelang Eksekusi. Kewajiban Penjual / Pemohon Lelang Eksekusi Terhadap
Pembeli Lelang ... 319
Mudahnya Kantor Pertanahan
Mengamputasi Data Yuridis dalam Sertifikat. Salah Kaprah ‘Catatan’ dan ‘Blokir’
Terhadap Hak Atas Tanah yang Telah Dibebani Hak Tanggungan ... 324
Antara Fidusia, Boedel Pailit,
dan Kurator. Eksekusi Fidusia dalam Masa Stay Kepailitan ... 330
Celah Hukum Lelang Eksekusi.
Gugatan Pihak Ketiga Terkait Objek Kepemilikan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
... 337
Bab 5 Penutup ... 341
Daftar Referensi 371
Bagi para pembaca yang merupakan praktisi perbankan ataupun lembaga
keuangan non bank, debitor, pemberi jaminan kebendaan, peserta lelang maupun
pembeli lelang, tidak terkecuali akademisi serta kalangan mahasiswa, buku ini
menawarkan gambaran utuh serta praktis praktik hukum jaminan kebendaan terutama
Hak Tanggungan serta Fidusia. Kupas-tuntas secara lugas serta tuntas.
Penulis memiliki pengalaman panjang dibidang lelang eksekusi hak
tanggungan serta fidusia, dimana penulis pula yang merupakan pemohon uji
materil terhadap Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010 yang mewajibkan
pembeli lelang yang hendak membalik-nama objek yang dibelinya untuk
menandatangani formulir “telah kuasa fisik objek lelang” serta “tiada sengketa”—sebelum
kemudian dibatalkan Mahkamah Agung RI yang mengabulkan judicial review penulis.
Untuk itu dapat diperoleh pada toko buku terdekat di kota Anda, atau
hubungi pihak penebit untuk pemesanan.
© SHIETRA & PARTNERS Copyright.
[1] Pasal 26 UU HT: “Selama belum ada peraturan
perundang-undangan yang mengaturnya, dengan memperhatikan ketentuan dalam Pasal 14, peraturan mengenai eksekusi
hypotheek yang ada pada mulai berlakunya Undang-Undang ini, berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan.”
[2] Bandingkan dengan kaidah yang mencoba menerobos kekakuan tersebut
dalam Pasal 86 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 Tentang Administrasi
Pemerintahan: “Apabila dalam tenggang
waktu 2 (dua) tahun sejak berlakunya Undang-Undang ini, peraturan pemerintah
yang dimaksudkan dalam Undang-Undang ini belum terbit, hakim atau Pejabat
Pemerintahan yang berwenang dapat menjatuhkan putusan atau sanksi administratif
berdasarkan Undang-Undang ini.”