25 Mei, 2018

HUKUM DEVELOPER TERLAMBAT MENYERAHKAN RUMAH KEPADA PEMBELI

LEGAL OPINION
Question: Seperti apa, aturan hukumnya bila pengembang perumahan tidak juga serah-terima rumah, yang katanya belum selesai dibangun dan finishing meski telah lama melampaui batas waktu sesuai perjanjian awal dalam PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual-Beli), bahkan juga sampai kini belum AJB (Akta Jual-Beli) meski sudah bayar lunas dengan uang kredit KPR bank, dimana kredit tetap harus dicicil?
Brief Answer: Persepsi dan perspektif para Hakim maupun Hakim Agung dalam perkembangan ilmu hukum perlindungan konsumen, terutama dibidang produk perumahan, masih terbilang kurang tegas menjatuhkan sanksi. Namun setidaknya secara simbolik masih dapat diperjuangkan lewat lembaga peradilan.
Namun beberapa komponen yang dapat dijadikan sebagai tuntutan bila konsumen produk property hendak mengajukan gugatan ke hadapan pengadilan negeri setempat, antara lain biaya denda, bunga, biaya sewa sementara menunggu produk rumah diserahkan, hingga penghukuman akibat realisasi rumah yang berbeda dari apa yang ditawarkan dalam brosur penjualan pihak pengembang.
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah ilustrasi konkret, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk pada putusan Mahkamah Agung RI sengketa perlindungan konsumen produk property register Nomor 930 K/Pdt.Sus-BPSK/2016 tanggal 14 November 2016, perkara antara:
- MERY KURNIATY, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Pemohon; melawan
- PT. JAYA REAL PROPERTY TBK., selaku Termohon Kasasi dahulu Termohon.
Pemohon mengajukan keberatan terhadap Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Nomor 03/Pts/BPSK-TANGSEL/III/2016 tanggal 2 Maret 2016, yang amarnya sebagai berikut:
“MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara
1. Menyatakan Termohon / Pelaku Usaha (PT. Jaya Real Property TBK) telah dipanggil secara sah dan patut untuk menghadap persidangan, namun tidak hadir;
2. Mengabulkan Permohonan Pemohon/Konsumen untuk sebahagian tanpa dihadiri Termohon / Pelaku Usaha (verstek);
3. Menyatakan bahwa Termohon (PT. Jaya Real Property Tbk) telah melanggar Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomor 8 Tahun 1999; Pasal 7, Pasal 8, Pasal 16, Pasal 18, Pasal 19, dan Pasal 20;
4. Memerintahkan kepada Termohon (PT. Jaya Real Property Tbk) untuk membayar denda atas keterlambatan penyelesaian bangunan sebesar 2% x Rp1.868.350.000,00 yaitu Rp37.367.000,00 (tiga puluh tujuh juta tiga ratus enam puluh tujuh ribu rupiah) sesuai dengan PPJB Nomor 0328/JRP/BJ/2013;
5. Memerintahkan Termohon (PT. Jaya Real Property Tbk) untuk melakukan Perjanjian Akte Jual Beli (PPJB) sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) sejak dikeluarkannya keputusan ini;
6. Memerintahkan kepada Termohon (PT. Jaya Real Property Tbk) untuk membayar biaya bunga yang telah dibayarkan Pemohon sebagai akibat keterlambatan biaya Akta Jual Beli dan Balik Nama dan BPHTB sebesar 9,75% x Rp109.101.000, yaitu Rp10.637.347,00 (sepuluh juta enam ratus tiga puluh tujuh ribu tiga ratus empat puluh tujuh rupiah);
7. Memerintahkan kepada Termohon (PT. Jaya Real Property Tbk) untuk menyelesaikan perbaikan berdasarkan komplain Pemohon dikarenakan tidak sesuai dengan janji dan/atau brosur selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) sejak dikeluarkannya keputusan ini dan/atau menggantinya sebesar Rp49.500.000,0 (empat puluh sembilan juta lima ratus ribu rupiah); [Note SHIETRA & PARTNERS: Disayangkan rumusan amar berupa hukuman alternatif lewat pencantuman frasa ‘dan/atau’, meski brosur produk yang ditawarkan kepada konsumen dinyatakan mengikat pihak penjual untuk dipertanggung-jawabkan kepada konsumennya.]
8. Memerintahkan kepada Termohon (PT. Jaya Real Property Tbk) untuk membayar biaya sewa rumah kepada Pemohon, sebesar Rp42.000.000,00 (empat puluh dua juta rupiah);
9. Menolak permohonan untuk selebihnya.”
Adapun terhadap amar Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen yang dinilai kurang tegas dalam memutus, Pemohon Keberatan kemudian mengajukan keberatan, karena dalam pertimbangan hukumnya BPSK pada pokoknya telah menyatakan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB) tertanggal 27 Mei 2013 yang dibuat secara sepihak oleh Termohon, khususnya Pasal 4 ayat 2.3 yang mengatur tentang denda keterlambatan penyelesaian bangunan, sejatinya melanggar Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, maupun Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (Kepmenpera PPJB).
Adapun bunyi klausula baku sebagaimana tertulis dalam Pasal 4 ayat 2.3 PPJB, tercantum sebagai berikut:
“Atas keterlambatan penyelesaian Bangunan oleh Jaya, maka Jaya dikenakan denda sebesar 0.5 % (nol koma lima) persen perbulan dari harga transaksi sebelum PPN, yang dihitung sejak jatuh temponya kewajiban tersebut sampai dengan denda maksimal sebesar 2 % (dua) persen. Denda tersebut akan dibayarkan setelah serah terima bangunan dengan ketentuan pembeli tidak pernah melalaikan kewajiban-kewajibannya seperti yang tercantum dalam perjanjian ini dan tidak membatalkan perjanjian ini. Dalam hal keterlambatan tersebut disebabkan oleh adanya peristiwa force majeure, keterlambatan pemasangan instalsi listrik PLN, atau keterlambatan lain di luar kekuasaan Jaya, maka ketentuan tentang denda ini tidak berlaku.”
Klausula baku tersebut diatas, ternyata bertentangan dengan ketentuan dalam Kepmenpera PPJB, yang mengatur sebagai berikut:
“Setiap adanya pengikatan jual-beli rumah wajib mengikuti Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah beserta contohnya.”
“Apabila Penjual lalai untuk menyerahkan tanah dan bangunan rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, diwajibkan membayar denda keterlambatan penyerahan tersebut sebesar 2/1000 (dua perseribu) dari jumlah total harga tanah dan bangunan rumah untuk setiap hari keterlambatannya.”
Sudah seharusnya Termohon sebagai Pelaku Usaha membuat perjanjian baku yang sesuai dengan kaidah-kaidah hukum yang berlaku, antara lainUUPK maupun Kepmenpera PPJB. Terutama UUPK dalam Pasal 64 menegaskan:
“Segala ketentuan peraturan perundang-undangan yang bertujuan melindungi konsumen yang telah ada pada saat undang-undang ini diundangkan, dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak diatur secara khusus dan/atau tidak bertentangan dengan ketentuan dalam undang-undang ini.”
Artinya, Termohon wajib membuat perjanjian pengikatan jual-beli yang tidak bertentangan dengan UUPK dan secara khusus wajib berpedoman pada Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Dengan demikian Pasal 4 ayat 2.3 PPJB adalah klausula baku yang bertentangan dengan Kepmenpera PPJB, sehingga sudah sepatutnya dinyatakan “batal demi hukum” berdasarkan Pasal 18 ayat (3) UUPK.
Namun kekeliruan yang terjadi adalah, BPSK tidak menerapkan hukum yang berlaku ketika mengadili, dimana BPSK justru membuat putusan yang bertentangan dengan UUPK dan Kepmenpera PPJB, yaitu tetap menggunakan perhitungan denda dalam PPJB yang menyimpangi hukum demikian.
Seharusnya, berdasarkan ketentuan Kepmenpera PPJB, Termohon dihukum untuk membayar denda keterlambatan penyerahan bangunan rumah kepada Pemohon yaitu sebesar 2/1000 (dua perseribu) dari jumlah total harga tanah dan bangunan rumah untuk setiap hari keterlambatannya.
Pencantuman frasa “dan/atau” dalam diktum putusan BPSK, jelas menimbulkan ketidakpastian hukum, bahkan sangat potensial merugikan Pemohon karena memberikan peluang kepada Termohon untuk menggunakan pilihan-pilihan, semata-mata untuk mengulur-ulur waktu pelaksanaan kewajibannya, sementara konsumen semakin tidak terlindungi;
Putusan yang baik adalah putusan yang memberikan kepastian hukum. Seharusnya BPSK melalui putusannya mencerminkan upaya untuk menjamin adanya kepastian hukum dalam memberikan perlindungan kepada konsumen. Padahal dalam pertimbangan hukumnya, BPSK telah menyimpulkan bahwa Termohon terbukti tidak memiliki itikad baik untuk menyelesaikan pekerjaan perbaikan yang sepatutnya Ia lakukan sesuai janjinya kepada Pemohon. Bahkan kewajiban menyelesaikan pembangunan rumah sampai waktu jatuh tempo yang telah ditentukan yaitu tanggal 27 Januari 2015, telah terbukti tidak dilaksanakan oleh Termohon.
Oleh karena itu demi rasa keadilan bagi Pemohon, sudah sepatutnya Termohon dihukum untuk membayar biaya pengganti kepada Pemohon terhadap pekerjaan perbaikan bangunan yang sepantasnya dihitung sebesar Rp49.500.000,00 daripada Pemohon harus menunggu lagi Termohon untuk menyelesaikan perbaikan rumah termasuk menyelesaikan pembangunan secara keseluruhan yang pastinya akan semakin berlarut-larut. Berdasarkan pembuktian yang terungkap selama persidangan di BPSK, terbukti Termohon tidak memiliki itikad baik menyelesaikan kewajiban pembangunan dan perbaikan rumah agar sesuai dengan yang apa yang dijanjikannya.
Dalam diktum putusannya, BPSK memang telah menghukum Termohon untuk membayar ganti kerugian kepada Pemohon. Namun ganti kerugian dimaksud tidak sesuai dengan asas kepatutan, karena BPSK telah membatasi jangka waktu penghitungannya hanya sampai waktu putusan itu dijatuhkan BPSK, sementara BPSK sudah mengetahui secara pasti, bahwa tanah dan bangunan rumah yang menjadi objek sengketa belum diserah-terimakan oleh Termohon kepada Pemohon pada saat putusan dijatuhkan, bahkan hingga saat ini, karena belum selesai dikerjakan oleh Termohon sementara seluruh biaya jual-beli telah lunas diterima oleh Termohon. Sebagai akibatnya, kerugian yang nyata-nyata diderita Pemohon adalah sebagai berikut:
1) Kerugian atas biaya sewa rumah yang dibayar Pemohon yaitu sebesar Rp42.000.000,00 per tahun akibat terlambatnya serah terima bangunan rumah oleh Termohon, yang sepatutnya dihitung sebagai berikut: Rp42.000.000,00 x lamanya waktu (tahun) keterlambatan waktu serah terima;
2) Kerugian atas biaya pinjaman cuma-cuma terhadap biaya Akta Jual Beli, biaya balik nama sertifikat dan BPHTB yang telah dibayarkan Pemohon sebesar Rp100.601.000,00 yang sepatutnya dihitung sebagai berikut: 1% per bulan x Rp100.601.000,00 x lamanya waktu (bulan) keterlambatan sertifikat hak atas tanah beralih ke atas nama Pemohon;
3) Kerugian atas tidak dapat dinikmatinya rumah yang telah dibayar senilai bunga KPR yang telah dibayarkan Pemohon yaitu sebesar Rp11.500.000,00 per bulan, yang sepatutnya dihitung sebagai berikut: Rp11.500.000,00 x lamanya waktu (bulan) keterlambatan serah terima;
4) Kerugian atas biaya transportasi anak ke sekolah sebesar Rp2.500.000,00 per bulan, yang sepatutnya dihitung sebagai berikut: Rp 2.500.000,00 x lamanya waktu (bulan) keterlambatan serah terima.
Maka, sudah sepatutnya Termohon dihukum untuk membayar seluruh ganti kerugian tersebut dengan jangka waktu penghitungan, yakni sejak tanggal jatuh tempo PPJB sampai dengan tanggal tanah dan bangunan rumah diserah-terimakan dari Termohon kepada Pemohon. Khusus untuk jangka waktu penggantian kerugian atas biaya Akta Jual Beli, biaya balik nama sertifikat dan BPHTB yang telah dibayarkan Pemohon, sepantasnya dibayar Termohon sampai dengan sertifikat hak atas tanah beralih ke atas nama Pemohon.
Selama persidangan berlangsung, BPSK telah menemukan kesalahan Termohon yaitu tidak melaksanakan tanggung-jawabanya sebagai Pelaku Usaha berdasarkan Pasal 19 UUPK. Namun ternyata, BPSK tidak menjatuhkan sanksi administratif kepada Termohon berdasarkan Pasal 60 UUPK sehingga menurut hemat Pemohon putusan BPSK telah tidak mencerminkan upaya terbaik BPSK untuk menjamin adanya kepastian hukum dalam memberikan perlindungan kepada konsumen.
Semestinya, dengan menyatakan Termohon melanggar Pasal 19, BPSK menjatuhkan sanksi administratif kepada Termohon untuk membayar kepada Pemohon sebesar Rp200.000.000,00. Sanksi administratif tersebut sepantasnya dijatuhkan karena Termohon telah jauh hari menerima seluruh biaya jual beli dari objek perjanjian, tetapi Termohon telah terbukti melakukan banyak pelanggaran kepada Pemohon, baik itu pelanggaran dari perjanjian baku yang dibuatnya sendiri, maupun pelanggaran terhadap Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli, dan terutama pelanggaran terhadap Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Sebagai sebuah korporasi besar dibidang pengembang perumahan yang menangani ribuan konsumen, Pemohon mengharapkan juga sanksi administratif terebut dapat menimbulkan efek jera kepada Termohon sehingga tidak akan terjadi lagi kasus serupa yang dialami oleh Pemohon—demikian dalil sang konsumen.
Terhadap keberatan pihak konsumen, Pengadilan Negeri Tangerang kemudian menjatuhkan putusan Nomor 207/Pdt.Sus.BPSK/2016/PN.Tng., tanggal 30 Mei 2016, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
- Menolak permohonan keberatan dari Pemohon tersebut.”
Sang konsumen yang merasa kecewa, mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa perkara ini menurut sifatnya adalah perkara khusus dibidang perlindungan konsumen, yang sepatutnya diadili menggunakan cara-cara khusus dan sistematis. Dalam perkara ini pula, seharusnya kekuasaan pengadilan hadir untuk membuat harkat dan martabat konsumen menjadi sejajar dengan Pelaku Usaha, karena pada hakikatnya kedudukan konsumen lebih inferior daripada Pelaku Usaha.
Pencantuman frasa “dan/atau” dalam suatu amar putusan, dinilai mengabaikan asas kemanfaatan dan asas kepastian hukum dalam asas-asas putusan yang baik, dan malah membuat persoalan yuridis yang baru kepada konsumen sebagai pencari keadilan—oleh sebab menyulitkan proses eksekusinya. Dengan amar putusan yang kontraproduktif demikian, pelaku usaha nakal dapat memanfaatkannya untuk mengulur-ulur waktu menyelesaikan pembangunan rumah sesuai spesifikasi yang ditentukan, disamping akan mengulur-ulur waktu melakukan serah-terima tanah dan bangunan kepada konsumen.
Dimana terhadap keberatan-keberatan yang sebenarnya cukup beralasan, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan secara sumir, sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa keberatan tersebut dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti secara seksama memori kasasi tanggal 23 Juni 2016 dan kontra memori kasasi tanggal 25 Agustus 2016 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti, dalam hal ini Pengadilan Negeri Tanggerang tidak salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa alasan alasan pemohon keberatan atas putusan BPSK tidak berdasarkan hukum sehingga tidak memenuhi syarat dan harus dinyatakan tolak;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, ternyata bahwa Putusan Pengadilan Negeri Tangerang Nomor 207/Pdt.Sus-BPSK/2016/PN.Tng., tanggal 30 Mei 2016 dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, oleh karena itu permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi MERY KURNIATY tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi MERY KURNIATY tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN. Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung website.

Syarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASIHANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi"). Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan Shietra. Menjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online. Reservasi Jadwal: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18.
- Email: konsultasi@hukum-hukum.com, hery.shietra@gmail.com

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM