Sertifikat Hak Atas Tanah Tunduk (juga) pada Asas “Presumptio Iustae Causa”—yang Bermakna Suatu Sertifikat Hak Atas Tanah Selalu Dianggap Sah, kecuali Ada Keputusan Baru yang Membatalkan atau Mencabut Keputusan yang Lama
Question : Bukankah yang bisa membekukan status kepemilikan tanah secara permanen, hanyalah hakim lewat “sita jaminan”? Mengapa kantor pertanahan justru memblokir sertifikat tanah kami sehingga kami tidak bisa menjualnya semata karena ada gugatan dari pihak yang tidak jelas mengaku-ngaku itu tanah milik mereka, sementara pengadilan tidak pernah membuat penetapan “sita jaminan” atas tanah milik kami ini?
Brief Answer : Benar bahwa “blokir” bukanlah “sita jaminan” dan
keduanya adalah dua hal yang berbeda serta tidak dapat saling dipertukarkan. Sertifikat
hak atas tanah, baik berupa SHM, SHGB, SHGU, maupun Sertifikat Hak Pakai,
terbit atas dasar surat keputusan tata usaha negara bernama Surat Keputusan BPN
(Badan Pertanahan Nasional) ataupun Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan
setempat tentang pemberian hak atas tanah kepada subjek hukum tertentu, sehingga
berlaku asas “presumptio iustae causa” atau asas yang bermakna suatu
keputusan tata usaha negara selalu dianggap sah. Keabsahan itu baru hilang jika
ada keputusan baru yang membatalkan atau mencabut yang lama. Tidaklah dapat BPN
ataupun Kantor Pertanahan menghambat / menghalang-halangi hak pemegang hak atas
tanah untuk mengalihkan hak atas tanahnya seperti menjual, menghibahkan,
ataupun menjadikan agunan, sepanjang tiada “putusan sela” oleh lembaga
peradilan yang bernama “sita jaminan” ataupun “perintah status quo”.
Bahkan, dalam rezim hukum pidana, “blokir” tergolong sebagai “upaya paksa”
disamping “penyitaan”, yang karenanya bila dilakukan secara sewenang-wenang dapat
digugat-praperadilan. Dalam perundang-undangan dibidang pertanahan di Indonesia,
rezim pertanahan lebih mengenal istilah “catatan adanya gugatan”, “perintah status
quo dari lembaga penegak hukum”, maupun “sita jaminan” ataupun “sita pidana”.
Akan tetapi, baik petugas pada Kantor Pertanahan maupun aparatur penegak hukum seperti
Penyidik Kepolisian seringkali salah-kaprah dengan membuat “aturan main sendiri”
bernama “blokir” terhadap sertifikat hak atas tanah.
Dalam kalimat yang lebih sederhana, yang bersifat permanen dapat
menyandera hak keperdataan suatu subjek hukum terhadap suatu objek ialah hanya
sebatas “sita oleh pengadilan” (dalam perkara perdata) maupun “izin penyitaan
oleh pengadilan” (dalam perkara pidana), dimana selebihnya “penyanderaan”
demikian bersifat temporer dalam kurun-waktu yang terbatas serta “penyanderaan”
akan kadaluarsa seiring lewatnya waktu.
PEMBAHASAN:
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/
KEPALA BADAN PERTANAHAN
NASIONAL
NOMOR 16 TAHUN 2021
TENTANG
PERUBAHAN KETIGA ATAS PERATURAN
MENTERI NEGARA AGRARIA/ KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997
TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH
Pasal 126
(1) Kepala Kantor Pertanahan mencatat suatu Hak Atas Tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi objek perkara di pengadilan apabila
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional / Kantor Wilayah /
Kantor Pertanahan sebagai pihak dalam perkara atau atas permohonan Pihak Yang
Berkepentingan dengan menyampaikan salinan gugatan.
(2) Dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak
tanggal pencatatan perkara tidak ada perintah status quo atau sita,
pendaftaran peralihan atau pembebanan hak dapat dilaksanakan dengan dilengkapi
surat pernyataan yang dibuat oleh pihak yang mengalihkan dan menerima peralihan
hak atau pihak debitur dan kreditur dalam hal pembebanan hak atau surat izin
ketua pengadilan negeri setempat.
(3) Surat pernyataan
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sekurang-kurangnya memuat:
a. identitas pihak yang
mengalihkan dan menerima peralihan hak atau pihak debitur dan kreditur;
b. para pihak mengetahui bahwa
objek tanah yang akan dialihkan atau dibebani hak tanggungan masih dalam
perkara;
c. para pihak akan tunduk
kepada putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dengan
segala keuntungan / kerugian / beban yang didapat atas putusan pengadilan
dimaksud.
Pasal 126 A
(1) Dalam hal hakim yang
memeriksa perkara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 126 ayat (1) memerintahkan status
quo atas Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
bersangkutan maka atas perintah hakim, permohonan tersebut dicatatkan ke Kantor
Pertanahan.
(2) Dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak
tanggal pencatatan status quo tidak ada perintah sita, pendaftaran
peralihan atau pembebanan hak dapat dilaksanakan dengan dilengkapi surat
pernyataan atau surat izin ketua pengadilan negeri setempat sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 126 ayat (2) dan ayat (3).
(3) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan
pendaftaran peralihan atau pembebanan hak apabila tanah yang bersangkutan
merupakan objek sita atau skorsing di Pengadilan.
Pasal 126B
(1) Catatan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang menjadi objek perkara di pengadilan sebagaimana dimaksud dalam pasal
126 ayat (1) dan catatan perintah status quo Hak Atas Tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud dalam pasal 126A ayat (1)
diberitahukan kepada pemohon yang memuat:
a. pencatatan perkara;
b. jangka waktu berlakunya
pencatatan;
c. tindak lanjut pendaftaran
layanan pertanahan setelah jangka waktu pencatatan perkara.
(2) Pendaftaran peralihan atau
pembebanan hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 126 ayat (2) dan dalam pasal
126A ayat (2) tidak menghapus catatan perkara.
(3) Hapusnya catatan
perkara
sebagaimana dimaksud dalam pasal 126 ayat (3) dan dalam pasal 126A ayat (3)
setelah adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
dan salinannya disampaikan kepada Kantor Pertanahan.
Pasal 127
(1) Penyitaan Hak Atas Tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam rangka penyidikan atau penuntutan
perbuatan pidana dicatat dalam buku tanah dan daftar umum lainnya serta apabila
dimungkinkan pada sertipikatnya, berdasarkan salinan resmi surat penyitaan yang
dikeluarkan oleh penyidik yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
(2) Permohonan pencatatan sita
pidana oleh penyidik sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dilengkapi dengan
melampirkan:
a. surat perintah penyitaan
yang ditandatangani oleh penyidik;
b. surat izin ketua pengadilan
negeri setempat; dan/atau
c. syarat lainnya sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
(3) Dalam hal permohonan
pencatatan sita belum dilengkapi surat izin ketua pengadilan negeri setempat
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b maka Kepala Kantor Pertanahan dapat
melakukan pencatatan sita terlebih dulu berdasarkan surat perintah penyitaan
dari penyidik.
(4) Pencatatan sita sebagaimana
dimaksud pada ayat (3) berlaku paling lama 60 (enam puluh) hari kalender sejak
pencatatan sita sebagaimana dimaksud pada ayat (3).
(5) Dalam waktu 10 (sepuluh)
hari kerja sebelum jangka waktu 60 (enam puluh) hari berakhir sebagaimana
dimaksud pada ayat (4) Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan kepada penyidik
untuk segera melengkapi surat izin sita dari ketua pengadilan negeri setempat
dengan tembusan kepada Menteri dan Kepala Kantor Wilayah.
(6) Hapusnya catatan mengenai
penyitaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berdasarkan:
a. sita tersebut dibatalkan / diangkat
oleh penyidik atau penyidikan perbuatan pidana yang bersangkutan dihentikan
sesuai ketentuan yang berlaku;
b. putusan pengadilan mengenai
perkara pidana yang bersangkutan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
atau
c. berakhirnya jangka waktu 60
(enam puluh) hari kalender dan pencatatan sita sebagaimana dimaksud pada ayat
(4) dan ayat (5) belum dilengkapi surat izin ketua pengadilan negeri setempat.
(7) Dalam hal buku tanah terdapat catatan sita pidana dapat
dilakukan pencatatan peralihan dan/atau pembebanan hak sepanjang telah
memperoleh izin dari penyidik dan/atau surat izin ketua pengadilan negeri
setempat.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.