Dalam Jual-Beli Objek Tanah, yang Dibeli Sejatinya Bukan Objek Fisik Tanah, namun Data Yuridis Pemegang Hak dalam Sertifikat Hak Atas Tanah untuk Dibalik-Namakan
Peralihan Hak Bukan Terjadi Lewat Penguasaan Fisik
Tanah, namun Proses Balik-Nama dalam Data Yuridis Pemegang Hak di Sertifikat
Hak Atas Tanah
Question: Ada tanah yang mau kami beli, tapi pihak yang dapat kami jumpai di lapangan bukanlah pemilik tanah, akan tetapi seseorang yang memegang surat kuasa menjual dari notaris, yang katanya mewakili pihak pemilik tanah untuk menjual tanah tersebut kepada yang berminat untuk membelinya. Pihak yang mewakili pemilik tanah alias yang memegang surat kuasa menjual, tidak mampu menghadirkan ataupun mempertemukan kami dengan pihak pemilik tanah. Apakah resiko terburuknya, bila kami memutuskan untuk tetap membeli tanah tersebut dari pihak yang menjualnya dengan surat kuasa menjual?
Brief Answer: Membeli dan membayar kepada wakil dari pihak
pemilik tanah yang menjualnya berdasarkan “surat kuasa menjual”, sekalipun “surat
kuasa (untuk) menjual tanah” tersebut dibuatkan oleh notaris, namun hukum
agraria di Indonesia melarang praktek “surat kuasa mutlak”, sehingga sewaktu-waktu
pemberian kuasa kepada penerima kausa dapat dicabut oleh pihak pemberi kuasa,
dengan atau tanpa disadari / diketahui oleh pihak penerima kuasa menjual maupun
pihak pembeli.
Resiko kedua, pihak pemilik tanah disaat bersamaan memasarkan dan menjual
sendiri tanah miliknya secara paralel dengan pihak penerima kuasa menjual yang
juga memasarkannya untuk dijual—karenanya berpeluang terjadinya penjualan
kepada dua subjek pembeli berbeda pada satu waktu bersamaan atas objek tanah
yang sama. Bila potensi demikian yang kemudian terjadi, maka sengketa akan
menyerupai “benang kusut” yang sukar diuraikan, dimana bahkan pihak penjual
yang akan digugat menjadi rancu, apakah pihak pemilik tanah ataukah pihak
penerima kuasa menjual.
Sebagai mitigasi atau antisipasi resiko, sekalipun objek tanah tersebut
tetap akan dibeli, maka pastikan pihak penerima kuasa menjual memegang dan
menguasai asli sertifikat hak atas tanah, agar dapat dilakukan “checking”
oleh pihak Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sehingga seketika dapat dibuatkan
Akta Jual-Beli (AJB), dengan atau tanpa kehadiran pemberi kuasa.
Jika pihak penerima kuasa tidak mampu menyerahkan asli sertifikat hak
atas tanah kepada pihak PPAT, dengan alibi “sedang diproses pemecahan
sertifikatnya di BPN / Kantor Pertanahan” (terlebih sedang dijadikan agunan kepada
pihak ketiga), maka beli dan bayar setelah sertifikat tanahnya telah pecah, sehingga
tidak berspekulasi “beli kucing dalam karung”, mengingat yang sejatinya dibeli
secara yuridis bukanlah objek tanahnya, akan tetapi sertifikat hak atas tanah dimana
“data yuridis” pemegang hak (pemilik) tercantum agar “dibalik-nama” ke atas nama
pihak pembeli.
Bila pihak penjual memakai segala alasan untuk tidak memecah sertifikat induknya
terlebih dahulu hingga selesai sebelum menjualnya, maka anggap saja bahwa pihak
pemilik tanah tidak serius menjual, dan tidak perlu memaksakan diri untuk
membelinya dengan menyadari adanya “cacat tersembunyi” dibalik tanah milik
pihak penjual yang diklaim sebagai miliknya yang sah. Singkatnya, jual-beli
tanah baik dengan pihak “penerima kuasa menjual” maupun pemilik tanahnya
langsung, wajib hukumnya pihak penjual menghadirkan asli sertifikat hak atas
tanah yang menjadi objek jual-beli untuk dilakukan proses “checking”
oleh PPAT dalam rangka AJB, barulah dibeli dan dibayar hingga lunas.
PEMBAHASAN:
Sehingga, jangan pernah
terbalik dalam proses atau prosedur pembelian suatu objek tanah, karena secara
hukum yang dikenal hanyalah “peralihan hak atas tanah” alias “data yuridis
pemegang hak” pada sertifikat hak atas tanah. Untuk memudahkan pemahaman, dapat
SHIETRA
& PARTNERS cerminkan ilustrasi konkretnya sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa
jual-beli tanah register Nomor 3026 K/Pdt/2016 tanggal 26 Januari 2017, perkara
antara:
- IWAN MARJUKI, sebagai Pemohon
Kasasi dahulu Penggugat; melawan
1. I WAYAN SUSENA; 2. I MADE ARTA; 3. WAYAN SETIA
DARMAWAN, sebagai Para Termohon Kasasi dahulu Para Tergugat; dan
- KANTOR PERTANAHANAN KOTA
DENPASAR, selaku Turut Termohon Kasasi dahulu Turut Tergugat.
Tahun 2011, Penggugat membeli
sebidang tanah perumahan sebagaimana berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atas
nama pemegang hak I Wayan Lindung. Penggugat membeli objek tanah tersebut dari
Tergugat I (pengkavling / pengembang), yang merupakan kuasa jual dari I Wayan
Lindung / pemilik objek tanah. Setelah pembayaran tersebut diselesaikan oleh
Penggugat, Tergugat I menyatakan akan mengurus proses persertifikatan objek tanah,
termasuk pengurusan di PPAT dalam kaitannya dengan Akta Jual Beli sampai dengan
terbitnya sertifikat atas objek tanah menjadi atas nama Penggugat.
Tergugat I tidak juga
merealisasikan janjinya, namun hanya sekadar dibuatkan surat pernyataan
pembayaran penerimaan sejumlah uang oleh Tergugat I. Oleh karena Penggugat
telah menyelesaikan kewajiban hukumnya berupa pembayaran hingga lunas, Penggugat
menuntut haknya untuk meminta sertifikat atas objek tanah kepada Tergugat I.
Tergugat I tetap hanya menyatakan akan menyelesaikan proses pensertifikatan
maupun proses balik nama objek tanah menjadi atas nama Penggugat tanpa adanya
perkembangan penyelesaian.
Tahun 2012, Penggugat mulai
membangun sebuah bangunan di atas tanah objek tanah (bangunan kost-kostan) dan pembangunannya
selesai sekitar tahun 2014. Sejak proses pembangunan tersebut, Penggugat telah
berupaya untuk terus meminta sertifikat objek tanah yang telah dibalik nama
menjadi atas nama Penggugat kepada Tergugat I. Akan tetapi Tergugat I tetap
tidak menyerahkan SHM objek tanah kepada Penggugat, dimana Tergugat I hanya sekadar
berjanji dan berjanji.
Tahun 2015, ketika Penggugat kembali
menuntut haknya yaitu SHM atas objek tanah, Tergugat I justru menyatakan akan
menyerahkan SHM objek tanah kepada Penggugat apabila Penggugat memberikan
sejumlah uang kepada Tergugat I, baru kemudian SHM objek tanah yang sudah atas
nama Penggugat akan diberikan kepada Penggugat. Permintaan Tergugat I tersebut
tidak dipenuhi oleh Penggugat, karena Penggugat sudah melaksanakan kewajiban hukumnya
yaitu membayar lunas atas objek tanah kepada Tergugat I.
Selanjutnya Penggugat
menelusuri penyebab SHM objek tanah, pada akhirnya Penggugat mengetahui fakta
bahwa pada bulan Oktober 2014, SHM objek tanah telah dijual kepada Tergugat II,
dan kemudian diproses balik nama menjadi atas nama Tergugat II. Proses
peralihan hak (jual beli maupun balik nama) tersebut dilakukan melalui Tergugat
III pada Turut Tergugat. Pada saat proses peralihan hak objek tanah yang
dilakukan oleh Tergugat II melalui Tergugat III, fakta hukumnya bahwa diatas
objek sengketa sudah berdiri sebuah bangunan (bangunan kos-kosan) yang dibangun
dan dikelola oleh Penggugat secara terus menerus tanpa ada hambatan dan
gangguan sejak tahun 2014 hingga saat ini.
Dengan demikian, Tergugat II
dan Tergugat III seharusnya mengetahui dan melakukan pengecekan dengan sangat
teliti dan hati-hati sebelum melakukan proses peralihan hak (jual beli objek
tanah) tersebut. Namun hal itu tidak dihiraukan oleh Tergugat II dan Tergugat
III dan tetap melakukan proses peralihan hak (jual beli maupun balik nama) objek
tanah menjadi atas nama Tergugat II.
Adapun sanggahan pihak Tergugat,
Penggugat mengakui telah membeli sebidang tanah perumahan sebagaimana tercatat
dan terdaftar dalam Sertifikat Hak Milik atas nama pemegang hak I Wayan Lindung.
Dengan demikian sudah jelas bahwa I Wayan Lindung seharusnya didudukan sebagai
pihak Tergugat, karena sertifikat yang menjadi objek tanah yang diperjual-belikan
tersebut adalah milik I Wayan Lindung. Kedudukan Tergugat I adalah tidak
mempunyai hubungan hukum dengan Penggugat, sehingga tidak patut ditarik sebagai
pihak dalam perkara ini oleh karena sertifikat yang menjadi objek tanah yang
dibeli oleh Penggugat adalah milik Saudara I Wayan Lindung, sedangkan Tergugat
I hanya sebagai perantara dari pemilik tanah.
Oleh karena subjek gugatan
dalam perkara ini tidak lengkap atau pihak-pihak yang terlebat dalam sengketa
tidak didudukan atau dipanggil sebagai pihak, sehingga gugatan menjadi tidak
sempurna atau kabur, maka sudah sepatutnya gugatan dinyatakan tidak dapat
diterima. Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Denpasar kemudian memberikan
Putusan Nomor 383/Pdt.G/2015/PN.DPS tanggal 28 Desember 2015, dengan amar
sebagai berikut:
“MENGADILI
:
I. Dalam Eksepsi:
- Menolak eksepsi dari Tergugat
I, Tergugat Il, dan Turut Tergugat untuk seluruhnya;
II. Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan
Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan secara hukum
bahwa jual beli sebidang tanah perumahan sebagaimana tercatat dan terdaftar
dalam Sertifikat Hak Milik Nomor ... , semula atas nama pemegang hak I Wayan
Lindung, dan sekarang telah dirubah menjadi atas nama pemegang hak I Wayan
Susena, terletak di ... antara Penggugat dan Tergugat I adalah sah menurut
hukum;
3. Menyatakan secara hukum
sebidang tanah yang tercatat dan terdaftar dalam Sertifikat Hak Milik Nomor ...
, semula atas nama pemegang hak I Wayan Lindung, dan sekarang telah dirubah
menjadi atas nama pemegang hak I Wayan Susena, terletak di ... merupakan hak
Penggugat yang belum dilakukan pensertifikatan dan proses balik oleh Tergugat I
kepada Penggugat;
4. Menghukum Tergugat I untuk
melakukan proses peralihan hak (termasuk Akta Jual Beli Dan Balik Nama) atas
Sertifikat Hak Milik Nomor ... , semula atas nama pemegang hak I Wayan Lindung,
dan sekarang telah dirubah menjadi atas nama pemegang hak I Wayan Susena,
terletak di ... menjadi atas nama Penggugat;
5. Menghukum Tergugat I untuk
menyerahkan Sertifikat Hak Milik Nomor ... , yang sudah dialihnamakan menjadi
atas nama Penggugat, tanpa beban yang menyertai dari tangannya maupun dari
tangan orang lain atas izinnya kepada Penggugat;
6. Menyatakan secara hukum
bahwa jual beli sebidang tanah perumahan sebagaimana tercatat dan terdaftar
dalam Sertifikat Hak Milik Nomor ... , semula atas nama pemegang hak I Wayan
Lindung, dan sekarang telah dirubah menjadi atas nama pemegang hak I Wayan
Susena, terletak di ... yang dilakukan oleh Tergugat II adalah tidak sah, dan
tidak mempunyai kekuatan hukum;
7. Menyatakan secara hukum
proses peralihan hak (jual beli dan proses balik nama) yang dilakukan oleh
Tergugat II melalui Tergugat III atas sebidang tanah perumahan sebagaimana
tercatat dan terdaftar dalam Sertifikat Hak Milik Nomor ... , semula atas nama
pemegang hak I Wayan Lindung, dan sekarang telah dirubah menjadi atas nama
pemegang hak I Wayan Susena, terletak di ... adalah tidak sah, cacat hukum, dan
tidak mempunyai kekuatan hukum;
8. Menyatakan secara hukum
bahwa Para Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum;
9. Menghukum Turut Tergugat
untuk memproses peralihan hak (jual beli dan proses balik nama) atas Sertifikat
Hak Milik Nomor ... , semula atas nama pemegang hak I Wayan Lindung, dan
sekarang telah dirubah menjadi atas nama pemegang hak I Wayan Susena menjadi
atas nama Penggugat;
10. Menghukum Para Tergugat
untuk membayar secara langsung tanggung renteng uang paksa / dwangsom sebesar
Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap hari keterlambatan
melaksanakan isi putusan terhitung sejak putusan ini mempunyai kekuatan hukum
yang tetap;
11. Menolak gugatan Penggugat
untuk selain dan selebihnya;”
Dalam tingkat banding atas
permohonan Tergugat II, putusan Pengadilan Negeri di atas kemudian dibatalkan
oleh Pengadilan Tinggi Denpasar dengan Putusan Nomor 52/PDT/2016/PT.DPS tanggal
18 Mei 2016, yang pada pokoknya menyatakan bahwa seharusnya I Wayan Lindung
ditarik sebagai pihak Tergugat oleh Penggugat karena mempunyai urgensi untuk
kepemilikan maupun asal-usul tanah sengketa serta dasar hukum peralihan tanah objek
tanah kepada pihak lain, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI
:
1. Menerima permohonan banding
dari Pembanding semula Tergugat II;
2. Membatalkan Putusan
Pengadilan Negeri Denpasar, Nomor 383/Pdt.G/2015/PN.Dps., tanggal 28
Desember 2015, yang dimohonkan banding;
Dengan Mengadili Sendiri:
Dalam Eksepsi:
- Menerima Eksepsi dari
Tergugat II / Pembanding dan Tergugat I / Turut Terbanding sepanjang mengenai
gugatan Penggugat / Terbanding kurang pihak;
Dalam Pokok Perkara:
- Menyatakan
gugatan Penggugat / Terbanding tidak dapat diterima (niet ontvankelijke
verklaard);”
Pihak Penggugat mengajukan
upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung RI membuat pertimbangan
serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan permohonan
kasasi dari Pemohon Kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan, karena
alasan-alasan tersebut mengenai hal-hal yang telah dipertimbangkan oleh Judex
Facti / Pengadilan Tinggi Denpasar, sehingga beralasan untuk dikesampingkan;
“Bahwa lagi pula putusan Judex
Facti / Pengadilan Tinggi Denpasar tidak salah menerapkan hukum, karena benar
guna membuat terang suatu perkara maka pihak yang terlibat dalam transaksi
peralihan hak atas objek tanah harus ditarik sebagai pihak, hal mana tidak
terbukti adanya dalam gugatan a quo, yaitu bahwa tanah objek tanah telah
terdaftar dalam SHM Nomor 10459 atas nama I Wayan Lindung, tanah mana dijual 2 (dua) kali yaitu melalui Tergugat I berdasarkan Surat Kuasa Notariil dijual kepada
Penggugat dan dilakukan sendiri objek tanah dijual kepada Tergugat II di
hadapan PPAT, sehingga telah benar untuk terangnya duduk perkara maka
pihak penjual / pemilik awal objek tanah yaitu I Wayan Lindung harus ditarik
sebagai pihak;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti / Pengadilan Tinggi Denpasar
dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka
permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi IWAN MARJUKI tersebut harus
ditolak;
“M E N G A D I L I :
- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi IWAN MARJUKI tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.