Praktek KORUPSi berupa “Illicit Enrichtment”
Developer-Pengembang Apartemen yang Tidak Kunjung Memecah Sertifikat Induk,
Tidak Kunjung AJB sekalipun Pembeli Unit Aparatmen Telah Membayar Lunas, dan
Tidak Kunjung Menyerahkan SHMRS yang menjadi Hak Pembeli
“Potential Loss” merupakan “Actual Loss Terselubung”, yang Sudah Seharusnya Dikategorikan sebagai Tindak Pidana KORUPSI
Dalam kesempatan ini, kita akan membahas perihal “potential loss”, sebagai lawan kata dari “actual loss”. Namun benarkah keduanya adalah hal yang berbeda? Bagaimana dengan “potential loss BY DESIGN”? Bila rezim hukum Tipikor (Tindak Pidana Korupsi) selama ini hanya identik dengan “actual loss”, maka dalam kesempatan ini penulis akan mengungkap modus kejahatan “kerah putih” dibalik praktek berbagai korporasi berbentuk developer (pengembang) apartemen (maupun kawasan perumahan), dengan harapan dapat segera diperhatikan oleh Kementerian Keuangan bersama Kementerian Agraria dan Tata Ruang untuk “ditertibkan” serta “ditindak secara hukum”, karena terkait erat dengan modus sistematis merugikan keuangan negara sehingga tercipta “potential loss BY DESIGN” selama berpuluh-puluh tahun dimana terjadi “profit shifting” berupa “illicit enrichtment” dengan memanfaatkan “celah-kekosongan hukum”.
Seperti telah kita ketahui,
berbagai apartemen yang berdiri di Indonesia, terutama di Jakarta, maupun kawasan
perumahan yang dibangun oleh developer, sekalipun telah belasan hingga puluhan
tahun berdiri, masih belum melakukan pemecahan “sertifikat tanah induk”
sehingga belum juga kunjung melakukan Akta Jual-Beli (AJB) maupun proses
balik-nama “sertifikat hak milik atas satuan rumah susun” (SHMRS) ke atas nama
masing-masing pembeli unit apartemen, suatu fenomena “PPJB tanpa
batas waktu yang jelas”. Apartemen tersebut, telah berdiri dan beroperasi selama belasan hingga
puluhan tahun, sementara itu pihak pembeli selama rentang waktu tersebut
melakukan proses jual-beli “kepemilikan” unit antara pembeli awal dan pembeli
berikutnya, di hadapan kantor pihak developer, dan disinilah modus
korporasi dalam menghimpun kekayaan secara “illicit” yang notabene “potential
loss” bagi pendapatan negara, karena memang tidak melibatkan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) juga
tidak ada proses penyetoran pajak jual-beli tanah kepada kas negara maupun kas
daerah.
Praktek yang terjadi selama
ini, pihak developer nakal memungut biaya “balik-nama developer” atas proses
“jual-beli PPJB” dari pembeli awal kepada pembeli kedua, dari pembeli kedua
kepada pembeli ketiga, dan berikutnya. Biaya “balik-nama developer” mana per
transaksi “jual-beli PPJB”, jumlah nominalnya seringkali sama atau bahkan
melampaui biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) di PPAT.
Adapun pihak developer, hanya cukup membayar pajak penghasilan (PPh) badan
hukum sebesar dua puluhan persen atas setiap pemasukan biaya-biaya “balik-nama
developer” dimaksud, sementara terjadi kerugian keuangan daerah berupa tidak
terdapatnya pemasukan “BPHTB” yang seharusnya dapat dipungut oleh Pemerintah
Daerah atas setiap transaksi jual-beli hak atas tanah, serta tiadanya PPh
(pajak penghasilan) pihak penjual (pembeli unit apartemen) yang disetorkan
kepada negara terkait transaksi jual-beli atas unit rumah susun sehingga
nyata-nyata terjadi kerugian pada keuangan pemerintah pusat.
Tiada “punishtment”
ataupun “dis-insentif” bagi developer-nakal demikian, yang telah melanggsungkan
praktek “jual-beli” unit satuan rumah susun dari pembeli tangan-kedua, pembeli
tangan-ketiga, pembeli tangan-keempat, dan seterusnya, selama belasan hingga
puluhan tahun, bahkan terdapat kecenderungan untuk melanggengkan praktek “illicit
enrichtment” demikian karena adanya “konflik kepentingan” pihak developer itu sendiri. Bila “sertifikat
induk” tanah apartemen dipecah ke masing-masing unit ataupun kapling-kapling
tanah dan dibalik-nama ke atas nama masing-masing pembeli sehingga terbit SHMRS
yang dapat ditransaksikan kepemilikannya di PPAT, maka developer tidak dapat
memiliki “penghasilan / pendapatan besar” dari biaya-biaya “jual-beli PPJB”
berupa biaya “balik-nama developer”, karena pihak pemilik unit pemegang SHMRS
akan membayar PPh ke kas negara dan pembeli tangan-kedua akan membayar BPHTB ke
kas daerah lewat PPAT selaku pejabat pemungut pajak.
Tergiur oleh keuntungan besar
dibalik praktek “illicit enrichtment” demikian, mengakibatkan sekalipun
para pembeli unit satuan rumah susun mendemo dan berupaya sekuat tenaga menekan
pihak developer untuk segera AJB dan memberikan SHMRS yang merupakan hak
pembeli unit apartemen, pihak developer secara sengaja memperlambat proses
pemecahan “sertifikat tanah induk”, atau bahkan dengan memakai alibi penuh
rekayasa (“by design”) bahwa “sertifikat induk masih diangunkan di Bank
sehingga masih belum bisa dipecah di BPN”, atau semacam allibi klise “BPN belum
juga selesai memproses pemecahan sertifikat induk”. Selama belasan hingga
puluhan tahun, bukankah itu alasan yang “naif”?
Motivasi dibalik sikap “konflik
kepentingan” pihak developer, sudah sangat jelas serta kasat-mata secara
vulgar, yakni bila pembeli unit apartemen diberikan AJB dan SHMRS, maka
pihak developer tidak lagi dapat MERUGIKAN KEUANGAN NEGARA MAUPUN DAERAH untuk
memperkaya diri sang developer secara “illicit”, mengingat transaksi
jual-beli atas SHMRS dilakukan di hadapan PPAT, bukan di kantor pihak
developer, sehingga pihak developer tidak lagi dapat MEMERAS konsumennya yang
hendak mengalihkan / menjual PPJB miliknya kepada pembeli tangan-kedua, dan
pembeli-pembeli tangan ke-berikutnya, sehingga seluruh biaya-biaya “balik-nama
PPJB” (biaya “jual-beli di hadapan developer) dikantungi oleh pihak developer,
sementara itu Pemerintah Daerah selama berpuluh-puluh tahun kehilangan “potensi”
(yang sejatinya “kerugian aktual”) pendapatan BPHTB dan Pemerintah Pusat
kehilangan potensi pendapatan PPh sekalipun selama rentang waktu belasan hingga
puluhan tahun tersebut praktek transaksi “jual-beli PPJB” telah mencapai
kuantitas ribuan hingga puluhan ribu kali transaksi—mengingat satu apartemen dapat
terdiri dari hampir tiga ribu unit, atau pada satu kawasan perumahan dapat
terdiri dari raturan unit, dimana bila per tahunnya terjadi transaksi
“jual-beli PPJB” sebanyak sepuluh persennya saja, maka kuantitasnya sudah
mencapai 300 kali transaksi, yang dalam satu tahun artinya terdapat setidaknya
3.600 transaksi yang NYATA dan AKTUAL ada / terjadinya.
Praktek yang berlangsung demikian
selama ini, sebetulnya tidak dapat digolongkan sebagai “potential loss” murni, mengingat “actual
loss”-nya nyata adanya, berupa rekam-jejak transaksi “jual-beli PPJB”
dari pembeli-pertama ke pembeli tangan-kedua, pembeli tangan-kedua ke pembeli
tangan-ketiga, dan seterusnya adalah nyata dan aktual sifatnya, dimana
kerugian keuangan daerah maupun kerugian keuangan negara nyata-nyata terjadi
lewat modus “profit shifting” dari biaya-biaya balik-nama peralihan hak atas
tanah seperti PPh pihak penjual maupun BPTHB beban pihak pembeli kesemuanya
tidak dapat dipungut oleh pihak PPAT, karena semua transaksi dilakukan di
kantor pihak developer sehingga seluruhnya masuk sebagai pendapatan (illicit
enrichtment) pihak developer.
Bila KPK (Komisi Pemberantasan
Korupsi) betul-betul berisi orang-orang pandai dan jenius dalam pemberantasan
korupsi, sudah sejak lama atau setidakanya sudah saatnya untuk menindak praktek
“illicit enrichtment” pihak-pihak developer yang sengaja mengulur-ngulur waktu atau
bahkan sama sekali tidak memiliki “political will” untuk memecah “sertifikat
induk” dan menerbitkan AJB agar pembeli unit apartemen memeroleh SHMRS yang
merupakan haknya, sebagai praktek TINDAK PIDANA KORUPSI yang dapat dijerat oleh Undang-Undang Tipikor.
Dengan demikian, tiada lagi alasan maupun “motivasi / insentif” bagi pihak
developer untuk mengulur-ngulur waktu memecah “sertifikat induk” maupun
menyerahkan SHMRS yang merupakan hak konsumennya dan merupakan kewajiban hukum
pihak developer.
Adalah menurut Hukum
Perlindungan Konsumen, pihak developer tidak dapat secara sepihak menentukan biaya “balik-nama PPJB”, mengingat
aturan pungutan BPHTB sekalipun telah diatur oleh Pemerintah Daerah. Begitupula
bila pejabat-pejabat pada Kementerian Keuangan adalah betul para anak bangsa
yang cerdik dan pandai, maka seharusnya mampu menyadari dan menyadari praktek “illicit
enrichtment” demikian yang sudah begitu lama dibiarkan berlangsung. Cermati
laporan keuangan sang developer selaku “wajib pajak”, bila terdapat komponen
pendapatan berupa “biaya balik-nama PPJB developer” sekalipun apartemen atau
kawasan perumahan yang dibangun olehnya telah belasan tahun berdiri dan
beroperasi dimana nyata-nyata terdapat praktek transaksi pembeli tangan-kesatu
ke pembeli tangan-kedua, dan seterusnya, sudah saatnya itu dikonversi menjadi
“BPHTB” serta “PPh” yang wajib disetorkan sepenuhnya kepada negara dimana pihak
developer dilarang memungut melebihi ketentuan BPHTB maupun PPh kepada pembeli
unit yang mengalihkan PPJB unitnya kepada pembeli berikutnya, juga tidak diperkenankan
menetapkan “biaya-biaya terselubung” lainnya.
Negara perlu hadir, semisal
dengan mewajibkan segala “biaya balik-nama PPJB developer” maupun biaya-biaya “siluman” lainnya untuk seketika diserahkan sepenuhnya
oleh pihak developer kepada pihak pemerintah. Hanya dengan cara seperti itulah,
pihak developer ter-“demotivasi” untuk mengulur-ngulur waktu pemecahan “sertifikat
induk” dan menyerahkan SHMRS, karena tiada “insentif” bagi pihak developer
melakukan modus “profit shifting” demikian. Bila perlu, agar menjelma
menjadi “dis-insentif”, tetapkah itu sebagai “pajak kurang bayar” sehingga
pihak developer dikenakan denda sesuai ketentuan umum perpajakan yang berlaku.
Sebagaimana dapat para pembaca
cermati sendiri, praktek yang sedemikian lama dan kasat-mata secara vulgar
berlangsung masif di daerah pusat pemerintahan maupun di berbagai daerah di
Tanah Air, dibiarkan dan seolah dilestarikan, negara seakan absen dan warganya
dibiarkan seorang diri menghadapi developer-nakal, tanpa kepastian, seakan
republik ini “salah urus” karena ditangani oleh pejabat-pejabat yang tidak
kompeten dibidangnya. Apa yang diungkap dalam kesempatan ini, adalah ilustrasi
kecil abainya pemerintah untuk benar-benar hadir di tengah masyarakat. Struktur
pejabat birokrasinya “gemuk”, namun entah apa yang selama ini mereka kerjakan,
seakan demikian “berjarak” dengan rakyatnya. Setidaknya, itulah yang secara
pribadi penulis amati, realita lapangan. Bukan persoalan kemampuan sumber daya aparaturnya,
namun faktor kamauan dan itikadnya.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup
JUJUR dengan menghargai Jirih Payah,
Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.