Membeli Tanah Bersertifikat BPN, Ibarat “Membeli Kucing dalam Karung”, Tiada Kepastian “Data Fisik” Berupa Luas Tanah yang Tercantum dalam Sertifikat Hak Atas Tanah
Question : Dengan mudahnya pihak BPN bisa menerbitkan sertifikat ganda atau bahkan sertifikat tanah yang sebagian maupun seluruhnya tumpang-tindih (overlaping) dengan pemegang hak lainnya. Ketika kami komplain, sebagai pemilik tanah yang diklaim sebagai tanah milik pihak ketiga atas dasar sertifikat tanah yang diterbitkan oleh BPN setempat, pihak BPN hanya semudah berkata “silahkan gugat ke pengadilan”. Mereka yang menerbitkan sertifikat, namun mengapa jadinya kami yang harus repot-repot menggugat ke pengadilan untuk membatalkan sertifikat tumpang-tindih yang diklaim milik orang lain? Itu bukan “tanggung-jawab”, namun mengalihkan tanggug-jawab hukum juga tanggung-jawab moril.
Brief Answer : Dalam praktek di lapangan, akibat faktor mal-prosedural
yang disengaja maupun ketidak-profesionalan yang juga disebabkan faktor kolusi,
pihak Kantor Pertanahan tidak jarang menerbitkan sertifikat-sertifikat tanah
yang bermasalah, bermuara sengketa antar warga terhadap warga lainnya ataupun
warga yang berhadapan dengan korporasi bermodal kuat. Gaibnya, pihak BPN merasa
tidak dapat dimintakan pertanggung-jawaban serta tiada resiko hukum apapun bagi
pihak BPN selaku penerbit sertifikat hak atas tanah selain sekadar dihukum “batalkan
sertifikat hak atas tanah” yang telah mereka terbitkan. Mengingat resiko aksi kolusi
pihak BPN hanya sebatas itu, maka tidaklah mengherankan kolusi di tubuh BPN dan
jajaran Kantor Pertanahan dibawahnya begitu masif serta menggurita. Gedung kantornya
tampak bersih dan berwibawa, seragam busananya bersih dan rapih, namun tidak dari
aspek moralitas aparatur penghuninya.
PEMBAHASAN:
Muaranya, yang selalu dirugikan ialah warga, sekalipun
biang-keladinya ialah pihak BPN selaku penerbit sertifikat hak atas tanah. Ibarat
pihak pelaku usaha yang kerap membuat “disclaimer” seperti “syarat dan
ketentuan dapat BERUBAH SEWAKTU-WAKTU”. Begitupula luas tanah yang tercantum
dalam sertifikat hak atas tanah (data fisik berupa surat ukur maupun gambar
ukur) baik itu SHM, SHGB, maupun SHGU yang nyata-nyata secara tersurat
tercantum dalam sertifikat tanah terbitan BPN tersebut, baik yang sudah menjadi
milik Anda maupun yang akan Anda beli, “SEWAKTU-WAKTU DAPAT BERUBAH UKURANNYA”—yang
kemungkinan besarnya ialah “menciut” alias berkurang, tidak pernah terjadi
sebaliknya.
Untuk memudahkan pemahaman, dapat SHIETRA &
PARTNERS cerminkan
ilustrasi knnkretnya sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI perkara pidana
register Nomor 240 K/PID/2016 tanggal 14 Juni 2016. Bermula dari Akta Jual Beli
terhadap SHM yang dijual oleh Terdakwa kepada Korban-Pelapor, bermuara pada
dakwaan pihak Penuntut Umum berdasarkan Berita Acara Pengukuran Pengembalian
Batas, Terdakwa dituntut 1 tahun penjara atas sangkaan “menggelapkan uang milik
pembeli”.
Berdasarkan Surat Pengukuran Pengembaiian Batas, pihak
BPN pada saat dilakukan “pengukuran kembali” mengacu pada gambar dalam
sertifikat tanah SHM yang diperjual-belikan, dan telah ternyata terdapat “overlaap”
dengan ukuran 2.603 M2 meter persegi. Alih-alih mendakwa pihak pejabat pada
Kantor Pertanahan yang menerbitkan sertifikat bermasalah demikian, justru warga
yang dikriminalisasi, entah pihak penjual maupun pembeli.
Mulanya, setelah transaksi jual beli AJB bersama
Terdakwa selaku penjual, selanjutnya Korban-Pelapor selaku pembeli mengajukan “balik-nama”
atas Sertifikat Hak Milik. Kemudian pihak Korban-Pelapor mengajukan permohonan ke
Kantor BPN Kota Kendari untuk mengajukan “pengukuran kembali sekaligus pengembalian
batas” karena ingin mengolah dan memagari objek tanah yang telah dibeli olehnya.
Setelah dilakukan pengukuran pengembalian batas, yang
tadinya dalarn sertifikat SHM dengan ukuran tanah dengan luas 11.622 M2
(sebelas ribu enam ratus dua puluh dua meter persegi) berkurang menjadi 2063 M2
(dua ribu enam puluh tiga meter persegi) sehingga ukuran tanah milik korban
tinggal menjadi 9.023 M2 (sembilan ribu dua puluh tiga persegi) dan sudah tidak
sesuai dengan ukuran tanah dalam sertifikat, serta telah dibuatkan Berita Acara
Pengukuran Pengembalian Batas oleh Petugas Badan Pertanahan Kota Kendari. Atas
permasalahan ini korban menganggap telah ditipu oleh Terdakwa dengan
pertimbangan "kenapa sebelum
Terdakwa telah menerima dana penjualan tanah
sebanyak Rp116.220.000 dengan luas tanah sebagaimana dalam bukti SHM dengan
ukuran tanah dengan seluas 11.622 M2, padahal kenyataan ukuran tanah hanya
9.023 M2, namun Penuntut Umum beranggapan bahwa Terdakwa telah melakukan penggelapan
uang dari korban. Bila Terdakwa memiliki itikat baik, seharusnya Terdakwa
mengembalikan sisa uang hasil pembelian tanah dari pihak korban.
Akibat perbuatan Terdakwa dengan harga tanah pada
saat itu sudah berkisaran Rp1.000.000,00 per meter dikali 2,603 M2 bisa mencapai
kurang lebih Rp2.603,000.000. Dari perhitungan demikian, Penuntut Umum menilai
kerugian tersebut dianggap kerugian pihak korban atas overlaap tanah
yang dijual oleh Terdakwa. Terdakwa dianggap harus bertanggung-jawab atas hal
tersebut atau setidaknya sisa hasil penjualan tanah yang tidak sesuai ukuran, Terdakwa
telah menggelapkan uang milik korban karena menerima uang hasil penjualan tanah
yang tidak sesuai ukurannya. Kalau dihitung harga penjualan tanah pada saat
dibeli sebesar Rp116.220.000,00 dibagi ukuran tanah 11.622 M2 maka akan
menghasilkan Rp10.000 / meter dikalikan dengan ukuran tanah overlaap
2,603 M2 maka akan mendapatkan hasil sekitar Rp26.030.000.
Terhadap dakwaan maupun tuntutan pihak Penuntut
Umum, Majelis Hakim Pengadilan Negeri Kendari dalam pertimbangannya menyatakan
bagaimana mungkin satu hamparan tanah yang terbagi menjadi 3 sertifikat bisa
tumpang tindih, sedangkan sertifikat yang mengukur adalah BPN, yang membuat
patokan batas-batas ukurannya adalah juga BPN. Muaranya, yang menjadi putusan
Pengadilan Negeri Kendari Nomor 186/Pid.B/2015/PN.Kdi tanggal 03 Desember 2015,
dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI:
1. Menyatakan Terdakwa M.
MUCHSIN ZEN tidak terbukti secara sah dan meyakinkan bersalah melakukan
tindak pidana sebagaimana dalam dakwaan Pertama dan dakwaan Kedua Jaksa/
Penuntut Umum;
2. Membebaskan Terdakwa oleh
karena itu dari segala dakwaan Jaksa / Penuntut Umum tersebut;
3. Memulihkan hak Terdakwa
dalam kemampuan, kedudukan dan harkat serta martabatnya;”
Pihak Jaksa Penuntut Umum (JPU) mengajukan upaya
hukum Kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung RI membuat pertimbangan serta
amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap
alasan kasasi tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
- Bahwa alasan kasasi Pemohon
Kasasi / Penuntut Umum tidak dapat dibenarkan, karena berdasarkan fakta hukum
yang relevan secara yuridis yang terungkap di muka sidang, tidak ternyata
Terdakwa secara melawan hukum memakai nama palsu dengan tipu muslihat ataupun
rangkaian perkataan bohong menggerakkan orang untuk menyerahkan suatu barang, atau
memiliki suatu barang yang seluruhnya atau sebagian kepunyaan orang lain.
- Bahwa walaupun sebelum
Terdakwa menjual sebidang tanahnya seluas 11.622 M2 di Jalan Katamso Kota
Kendari, sebagaimana diuraikan SHM Nomor 00839 tanggal 17 November 2003 kepada
suami-isteri saksi korban Dokter Nyoman Sunarka, Sp.PD., dan Dokter Nyoman Agus
Suwiti pada bulan Desember 2009, kepada para saksi korban telah ditunjukkan
batas-batas tanah itu oleh Terdakwa diwakili adik kandungnya bernama Moch. Resin
Yasni, S.T., disaksikan oleh Hamid Silondae selaku Ketua RW setempat dan saksi
Burhanuddin. Selanjutnya dilakukan jual beli di hadapan Notaris / PPAT Asbar
Imran, S.H., senilai Rp116.220.000,00 (seratus enam belas juta dua ratus dua
puluh ribu rupiah).
- Bahwa sekitar awal tahun 2014
ketika para saksi korban membangun fondasi di atas tanah yang telah dibelinya, tiba-tiba
dilarang oleh adik kandung Terdakwa Moch. Resin Yasni,S.T., dengan alasan tanah
yang dibeli para saksi korban dari Terdakwa sebagian diantaranya termasuk tanah
milik Moch. Resin Yasni,S.T.
- Bahwa selanjutnya BPN Kota Kendari melakukan pengukuran ulang
luas tanah lokasi secara bersama-sama dihadiri
oleh para saksi korban, Terdakwa diwakili adik kandungnya bernama Moch. Resin
Yasni, Hamid Silondae selaku Ketua RW setempat, saksi Gede Sudira, saksi
Burhanuddin dan saksi Abu Hayat. Hasil pengukuran ulang BPN ternyata benar ditemukan
tanah milik saksi Moch. Resin Yasni, S.T., seluas 2603 M2 tumpang tindih dan
masuk dalam SHM Nomor 00839 atas nama Terdakwa. Sehingga luas tanah milik Terdakwa dalam SHM Nomor 00839
sebenamya adalah 11.622 M2 - 2.603 M2 = 9.019 M2.
- Bahwa kemudian setelah pengukuran tersebut kedua tanah yang dibeli korban
menjadi lebih sempit, tumpang tindih dengan tanah kepunyaan adik Terdakwa,
adalah di luar pengetahuan / kemauan Terdakwa, karena Terdakwa tidak berada di Kendari, yang mengurus segala sesuatu
yang berkaitan dengan jual beli tanah adalah adik Terdakwa saksi Moch. Resin Yasni,
S.T., termasuk menunjukkan batas-batas tanah pada saat korban akan membayar
tanah.
- Bahwa berdasarkan
pertimbangan tersebut di atas perbuatan Terdakwa tidak terbukti memenuhi
unsur-unsur Pasal 378 KUHP maupun Pasal 372 KUHP.
- Bahwa selain itu alasan
kasasi Penuntut Umum berkenaan dengan penilaian hasil pembuktian yang bersifat
penghargaan tentang sesuatu kenyataan. Hal tersebut tidak dapat dipertimbangkan
dalam pemeriksaan tingkat kasasi,
“M E N G A D I L I:
- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi : PENUNTUT UMUM PADA
KEJAKSAAN NEGERI KENDARI tersebut;”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.