LEGAL OPINION
Pembeli Tanah yang Beritikad Baik Dilindungi oleh Hukum, Namun Bukan Pembeli yang Ceroboh
Brief Answer: Untuk tanah yang telah bersetifikat seperti Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, maupun Sertifikat Hak Guna Usaha, peralihan hak menjadi kewenangan ... dan ... seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun demikian, terdapat sebuah ... dalam hukum, yakni dalam konteks “tanah hukum adat” (objek tanah belum terdaftar atau bersetifikat dari Kantor Pertanahan).
Khusus dalam konteks tanah hukum adat alias girik, berlaku sebuah asas hukum adat yang bernama “asas terang dan tunai”, dimana makna “asas terang” ... bermakna dilakukan di hadapan seorang PPAT, namun lebih menitik-beratkan peran seorang ... ataupun ... yang memegang buku register tanah girik di Kantor ... / ... setempat. Kecuali, sang ... setidaknya turut menanda-tangani AJB yang dibuat oleh ... sebagai saksi, sehingga dianggap ... serta ... peralihan hak atas tanah girik demikian.
PEMBAHASAN:
Untuk memudahkan pemahaman, terdapat sebuah ilustrasi konkret sangat penting yang cukup representatif sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor ... K/Pdt/20... tanggal ... , perkara antara:
1. ... ; 2. ... ; 3. ... , sebagai Para Pemohon Kasasi semula Tergugat I, II, dan III; melawan
- PT. ... , selaku Termohon Kasasi semula Penggugat; dan
1. ... ; 2. BADAN PERTANAHAN NASIONAL ... ; 3. ... , selaku Para Turut Termohon Kasasi semula Para Tergugat IV, V dan VI.
Penggugat bermula berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB’ yang dibuat di hadapan Notaris, tertanggal ... , telah membeli ... bidang tanah dari Tergugat I yang kesemuanya terletak pada satu hamparan dengan berbagai PPJB atas nama masing-masing pihak Tergugat. Karena Para Tergugat saat kini tidak lagi diketahui domisili kediamannya secara pasti, maka sesuai norma Pasal 118 Ayat (3) HIR, mengingat gugatan Penggugat mengenai benda-benda tidak bergerak, maka Penggugat mengajukan gugatan ini di Pengadilan Negeri dalam wilayah hukum dimana objek sengketa berada.
Penggugat berdasarkan PPJB demikian, telah membeli berbagai bidang tanah dari Tergugat I dengan harga jual-beli yang mana pembayarannya telah diterima oleh Tergugat I. Penggugat mengklaim telah membeli objek tanah objek demikian sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu dilakukan di hadapan Pejabat yang berwenang dalam membuat akta tanah, yakni seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sehingga jual beli antara Penggugat dan Tergugat I yang dituangkan dalam PPJB tersebut adalah sah.
Masih menurut pihak Penggugat, sebab Penggugat telah membeli objek tanah sesuai dengan peraturan hukum yang berlaku di Indonesia, maka Penggugat sebagai mengklaim dirinya sebagai pembeli yang beritikad baik karenanya patut mendapat perlindungan hukum.
Sehubungan Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik, patut dilindungi oleh hukum, maka sudah seharusnya Para Tergugat dihukum untuk melaksanakan kesepakatan sebagaimana tertuang dalam PPJB dimaksud, yakni kooperatif untuk membalik-nama objek tanah (berupa girik) dan membantu dalam rangka penerbitan sertifikat hak atas tanah diatas objek tanah keatas nama Penggugat.
Yang unik, Penggugat mendalilkan pula bahwa, Tergugat VI selaku pejabat ... setempat yang berwenang menerbitkan Surat ... Tanah sebagai salah satu syarat dalam proses “balik-nama” (peralihan hak atas tanah) tanah girik dan penerbitan sertifikat hak atas tanah, juga harus dihukum untuk membantu Penggugat melaksanakan PPJB dimaksud, dengan membalik-nama girik ke atas nama Penggugat untuk selanjutnya menerbitkan surat keterangan yang dibutuhkan dalam rangka pengurusan permohonan penerbitan sertifikat hak atas tanah atas nama Penggugat. Tergugat V yang merupakan Kantor Pertanahan, sebagai lembaga yang berwenang menerbitkan sertifikat hak atas tanah juga dituntut untuk harus dihukum menerbitkan sertifikat hak atas tanah atas nama Penggugat.
Terhadap gugatan sang pembeli tanah girik demikian, Pengadilan Negeri ... kemudian menjatuhkan putusannya sebagaimana Nomor .../Pdt.G/20.../PN.Jkt..., tanggal ... , dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
- Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya;
- Menyatakan Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik harus dilindungi menurut hukum;
- Menyatakan sah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan ... , Notaris di Jakarta tanggal ... antara Penggugat dan Tergugat I atas ... bidang tanah yang kesemuanya terletak di Jalan ... , sebagai berikut: ...;
- Menghukum Tergugat ... untuk membantu Penggugat melaksanakan PPJB Nomor ... dan PPJB Nomor ... tanggal ... tersebut, untuk proses membalik-nama dan mengurus penerbitan sertifikat hak atas tanah objek perkara atas nama Penggugat;
- Menghukum Tergugat ... untuk memproses balik-nama dan penerbitan sertifikat hak atas tanah objek perkara atas nama Penggugat;
- Menghukum Tergugat ... untuk memberikan ... yang diperlukan oleh Penggugat untuk proses balik nama dan penerbitan sertifikat hak atas nama Penggugat;
- Menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum verzet, banding, kasasi atau peninjauan kembali.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Para Tergugat, putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur di atas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Jakarta lewat putusannya Nomor .../PDT/20.../PT.DKI.
Para Tergugat mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan yang mengandung kaedah ‘preseden’ penting, sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan tersebut dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti secara saksama memori kasasi dan tanggapan memori kasasi dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti Pengadilan Tinggi Jakarta yang menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur telah salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
1. Bahwa berkaitan dengan Akta Pengikatan Jual Beli atas objek sengketa antara para pihak telah terjadi kesepakatan yang didasarkan atas causa yang tidak ... , karena Tergugat I telah dijatuhi ... dengan putusan yang berkekuatan hukum tetap (BHT) atas perbuatannya berkaitan dengan menjual tanah ... orang lain dan memberikan keterangan ... pada akta otentik tersebut mengenai ... bidang tanah objek sengketa, sehingga kesepakatan tersebut harus dinyatakan ... demi hukum;
2. Bahwa Judex Facti telah salah menerapkan perlindungan hukum kepada Penggugat / Termohon Kasasi atas dasar doktrin pembeli beriktikad baik, karena Penggugat / Termohon Kasasi dalam perkara a quo tidak memenuhi ... atau ... sebagai pembeli tanah beriktikad baik;
3. Bahwa menurut Surat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor ... Tahun 20... , tanggal ... , pembelian tanah yang belum terdaftar dilakukan secara tunai dan terang. Pengertian terang adalah dilakukan di hadapan ... setempat. Dalam perkara ini, pembeli tidak berusaha mencari informasi kepada ... atau ... yang wilayahnya meliputi objek sengketa untuk ... siapa sesungguhnya pemilik tanah yang akan dibeli. Perjanjian jual beli tanah yang belum terdaftar ... hanya dengan dilakukan di hadapan ... tetapi harus memperoleh ... kepemilikan dari ... atau ... setempat. Oleh karena pembeli dalam perkara a quo tidak berusaha mencari ... dari ... atau ... setempat, maka pembeli tidak dapat dikategorikan sebagai pembeli beriktikad baik. Oleh karenanya Penggugat / Termohon Kasasi tidak berhak memperoleh ... hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, menurut pendapat Mahkamah Agung terdapat cukup alasan untuk mengabulkan permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: ... dan kawan-kawan, tersebut dan membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor .../PDT/20.../PT.DKI tanggal ... yang menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta ... Nomor .../Pdt.G/20.../PN.Jkt..., tanggal ... serta Mahkamah Agung mengadili sendiri perkara ini dengan amar putusan sebagaimana yang akan disebutkan di bawah ini;
“M E N G A D I L I :
- Mengabulkan permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: 1. ... ; 2. ... ; 3. ... , tersebut;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor .../PDT/20.../PT. DKI tanggal ... yang menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Timur Nomor .../Pdt.G/20.../PN.Jkt..., tanggal ...;
“MENGADILI SENDIRI:
Dalam Pokok Perkara:
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
- Menghukum Termohon Kasasi / Penggugat untuk membayar biaya perkara dalam semua tingkat peradilan.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.