Konsultan Hukum HERY SHIETRA & PARTNERS

Resiko Hukum Membeli Tanah Girik, Bisa Untung namun Berpotensi Pula Buntung

LEGAL OPINION

Beli Tanah Girik, serupa Beli Kucing dalam Karung, Spekulasi Penuh Resiko Tanpa Kepastian Hukum

Question: Ada yang menawarkan tanah girik kepada keluarga kami. Si penjual membawa kelengkapan dokumen yang cukup meyakinkan, seperti adanya surat keterangan riwayat tanah dan surat ukur dari pihak kepala desa sebagai alat bukti kepemilikan mereka. Memangnya ada resiko, bila tetap kami beli, secara hukum, sekalipun sudah ada surat keterangan dari kepala desa?

Brief Answer: Bila sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan kantor pertanahan saja bisa terjadi tumpang-tindih dan sengketa klaim batas tanah, terlebih hak atas tanah yang masih teregister pada tanah hukum adat semacam girik oleh Kepala Desa maupun Lurah setempat, mengingat sistem registrasinya kerap tidak rapih dan mis-manajemen yang kerap terjadi dalam praktik.

Akibat sistem dualistis stelsel pendaftaran pertanahan di Indonesia, antara register tanah hukum adat oleh Kepala Desa dan register pendaftaran hak atas tanah oleh Kantor Pertanahan, seringkali mengakibatkan berbagai kerancuan dalam praktik di lapangan, seperti sekalipun diatas sebidang tanah telah didaftarkan haknya kepada Kantor Pertanahan dan telah diterbitkan sertifikat hak atas tanah seperti Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, ataupun Sertifikat Hak Guna Usaha atas nama seorang warga, namun bisa jadi pihak Kepala Desa atau Kelurahan tetap memandangnya sebagai (masih) terdapat hak tanah hukum adat di sebidang tanah tersebut (atas nama warga lainnya), sehingga ovelaping terjadi bukan antar SHM ataupun antar SHGB, sebagai contoh, namun antara SHM yang telah diterbikan dan tanah hukum adat berupa girik yang keduanya seolah-olah tetap eksis.

PEMBAHASAN:

Harga jual-beli objek tanah girik memang lebih rendah daripada hak atas tanah yang telah terdaftar serta tersertifikat oleh Kantor Pertanahan. Namun, kembali pada adagium “high gain, high risk”, ternyata berlaku pula dalam konteks jual-beli tanah girik. Bersyukur bila tanah girik yang dibeli oleh seorang pembeli, ternyata belum pernah terdapat pihak manapun yang telah pernah mendaftarkannya kepada Kantor Pertanahan. Bila ternyata pernah ada dan telah terbit sertifikat oleh Kantor Pertanahan, maka membeli tanah girik sama artinya tidak mendapat perlindungan hukum apapun.

Tiada jaminan keamanan bagi pihak pembeli, bila sekalipun calon penjual menawarkan sebidang tanah girik lengkap dengan Surat Keterangan Riwayat Tanah dari Kepala Desa / Kelurahan setempat, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS ilustrasikan lewat putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 183 K/Pdt/2017 tanggal 30 Maret 2017, perkara antara:

- FUNAN MEDIANA PELLO, STh., SKM., M.H., sebagai Pemohon Kasasi semula selaku Tergugat II; melawan

- BOBBY TUERAH, sebagai Termohon Kasasi semula selaku Penggugat; dan

1. PAULA MARIA WEKANG; 2. MARIE FRISKA KOLOAY; 3. JOHANIS TAMPAH; 4. KEPALA WILAYAH KECAMATAN KALAWAT (Turut Tergugat III); 5. HUKUM TUA DESA TETEMPANGAN (Turut Tergugat IV); 6. NOTARIS / PPAT FERRY VIDDONUS TATUIL, S.H., M.Kn. (Turut Tergugat V), sebagai  Para Turut Termohon Kasasi semula selaku Tergugat I dan Para Turut Tergugat.

Adapun dalil Penggugat, ia memiliki sebidang tanah perkebunan yang terletak di Desa Maumbi (sekarang Desa Watutumou), berupa Sertifikat Hak Milik Nomor 26/1987, tertanggal 05-02-1987 dengan luas 110.470 m2, kepemilikan mana diperoleh Penggugat berdasarkan Akta Jual Beli Nomor tertanggal 30 Maret 1999.

Mei 2014, Penggugat mengajukan permohonan pengembalian batas Sertifikat Hak Milik miliknya tersebut kepada Kantor Pertanahan Kabupaten Minahasa Utara dan Kantor Wilayah Pertanahan Nasional Propinsi Sulawesi Utara. Setelah dilakukan pengembalian batas oleh Kantor Wilayah Pertanahan Nasional Propinsi Sulawesi Utara, maka luas tanah dalam Sertifikat Hak Milik Penggugat tersebut menjadi 109.780 m2.

Tanpa sepengetahuan dari Penggugat, sebagian tanah milik Penggugat sekarang ini telah dikuasai oleh Tergugat I dan Tergugat II. Beberapa waktu kemudian Penggugat pergi ke lokasi objek tanah, ternyata Paula Maria Wekang dan Funan Mediana Pello menguasai objek tanah. Penggugat menegur Tergugat I dan Tergugat II untuk keluar dari objek tanah sengketa karena Penggugat akan mempergunakannya, akan tetapi Tergugat I dan Tergugat II tidak mengindahkan.

Tanpa sepengetahuan Penggugat, sebagian objek sengketa oleh Turut Tergugat IV telah menerbitkan surat-surat kepemilikan kepada Tergugat II, serta pula tanpa sepengetahuan Penggugat, sebagian objek sengketa oleh Turut Tergugat III telah menerbitkan surat-surat berupa Akta Jual Beli kepada Tergugat II. Begitu pula tanpa sepengetahuan dari Penggugat, Turut Tergugat V telah menerbitkan Akta Jual Beli tertanggal 2 Juli 2013 pada sebagian tanah objek sengketa dengan luas 24.500 m2 dimana yang menjadi pihak penjual ialah Tergugat II, sementara pihak pembeli adalah Tergugat l.

Dengan demikian Penggugat mendalilkan, penguasaan Tergugat I dan Tergugat II pada sebagian (menduduki) objek sengketa tanpa izin dari Penggugat, merupakan perbuatan melawan hukum, yang membawa kerugian bagi pihak Penggugat. Dengan demikian, konsekuensi yuridisnya ialah segala penerbitan surat-surat yang berkaitan dengan objek sengketa atau semua alas hak yang berkaitan dengan objek sengketa yang diterbitkan oleh Tergugat I, Tergugat II, dan para Turut Tergugat menjadi turut pula tidak sah, tidak mengikat, dan batal demi hukum.

Posisi hukum Tergugat I menjadi dilematis, selaku pembeli apakah tidak mendapatkan perlindungan hukum? Turut Tergugat II menjual tanah kepada Tergugat II, sebelum kemudian Tergugat II menjualnya kepada Tergugat I. Namun telah ternyata objek tanah yang diperjual-belikan tersebut mengandung “cacat tersembunyi” karena terdapatnya gugatan ini yang mendalilkan bahwa objek jual-beli yang dibeli pihak Tergugat I tersebut masuk ke dalam bagian tanah milik Penggugat yang telah didaftarkan dan bersertifikat oleh Kantor Pertanahan.

Terhadap gugatan demikian, Pengadilan Negeri Airmadidi kemudian menjatuhkan Putusan Nomor 128/Pdt.G/2014/PN.Arm., tanggal 17 September 2015, dengan pertimbangan hukum serta amar sebagai berikut:

“Menimbang, bahwa dari bukti T.II-11 berupa Surat Keterangan Pengukuran Tanah Nomor ... 2012 yang dibuat dan ditandatangani oleh Musa Sapetu (Hukum Tua Kolongan Tetempangan), diketahui bahwa sebidang tanah pasini terletak di Jaga IX Desa Kolongan Tetempangan Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara dengan luas +18.000 m2 terdaftar atas nama FUNAN M. PELLO;

“Menimbang, bahwa dari bukti T.II-12 berupa fotocopy sesuai aslinya Surat Keterangan Pengukuran Tanah Nomor : ... 2012 yang dibuat dan ditandatangani oleh Musa Sapetu (Hukum Tua Kolongan Tetempangan), diketahui bahwa sebidang tanah pasini terletak di Jaga IX Desa Kolongan Tetempangan Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara dengan luas + 6.580 m2 terdaftar atas nama FUNAN M. PELLO;

“Menimbang, bahwa dari bukti T.II-13 berupa Fotocopy sesuai aslinya Surat Keterangan Pengukuran Tanah Nomor : 2 yang dibuat dan ditandatangani oleh Musa Sapetu (Hukum Tua Kolongan Tetempangan), diketahui bahwa sebidang tanah pasini terletak di Desa Kolongan Tetempangan Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara dengan luas + 12.000 m2 terdaftar tanpa nama;

“Menimbang, bahwa dari bukti T.II-14 berupa Fotocopy sesuai aslinya Surat Keterangan No. ... 2012 yang dibuat dan ditandatangani oleh Musa Sapetu selaku Hukum Tua Desa Kolongan Tetempangan diketahui bahwa tanah yang terletak di Jaga IX Desa Kolongan Tetempangan Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara dengan ukuran 27.000 m2 milik dari FUNAN MEDIANA PELLO tersebut tidak bersengketa;

“Menimbang, bahwa dari bukti T.II-15 berupa Fotocopy sesuai aslinya Surat Keterangan No. ... 2012 tertanggal 20 November 2012, diketahui bahwa tanah yang terletak di Jaga XI Desa Kolongan Tetempangan Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara dengan ukuran 2.000 m2 milik dari Funan Mediana Pello tersebut tidak bersengketa;

“Menimbang, bahwa berdasarkan pembuktian dari pihak Penggugat, Para Tergugat serta Turut Tergugat diperoleh fakta-fakta hukum sebagai berikut:

- Bahwa sebidang tanah pertanian hak milik No.26/Maumbi telah dijual oleh MARAMIS TICOALU KORAH (MAX TICKY) kepada MAWARDI di hadapan Drs.ALBERT GOENARTO,MA,SH., Notaris Kabupaten Minahasa di Tomohon dengan harga Rp 53.500.000,- sebagaimana Akta Jual Beli Nomor ... 1998 tertanggal 11 Februari 1998;

- Bahwa sebidang tanah pertanian hak milik No.26/Maumbi telah dijual oleh MAWARDI kepada BOBBY TUERAH di hadapan Drs.ALBERT GOENARTO, MA,SH., PPAT dengan daerah kerja Kabupaten Minahasa dan berkantor di Jalan Raya Tomohon-Manado Kabupaten Minahasa di Tomohon, dengan harga Rp 54.000.000,- sebagaimana Akta Jual Beli Nomor ... 1999 tertanggal 30 Maret 1999;

- Bahwa telah terjadi jual beli antara Tergugat II FUNAN MEDIANA PELLO dengan Tergugat I PAULA MARIA WEKANG (Vide bukti T.I-1 berupa Fotocopy sesuai asli Akta Jual Beli Nomor : 112/2013) atas tanah dengan luas 24.500 M2 yang terletak di Desa Watutumou, dahulu Desa Maumbi Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara, dengan harga Rp 1.000.000.000,- di hadapan FERRY VIDDONIUS TATUIL ,SH,MKn.;

“Menimbang, bahwa ‘Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan’ (Vide Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah);

“Menimbang, bahwa bukti T.II-13 berupa Fotocopy sesuai aslinya Surat Keterangan Pengukuran Tanah Nomor : 28/145/SU/KOLTEM/IX-2012 yang dibuat dan ditandatangani oleh Musa Sapetu (Hukum Tua Kolongan Tetempangan), yang menerangkan bahwa sebidang tanah pasini terletak di Desa Kolongan Tetempangan Kecamatan Kalawat Kabupaten Minahasa Utara dengan luas + 12.000 m2 terdaftar tanpa nama, oleh karena tidak ada relevansi yuridisnya dengan perkara ini, maka dikesampingkan oleh Majelis Hakim;

“Menimbang, bahwa oleh karena peralihan hak atas tanah objek sengketa dalam bentuk apapun dari Turut Tergugat II (JOHANIS TAMPAH) kepada pihak lain, termasuk termasuk jual beli antara Turut Tergugat II JOHANIS TAMPAH dengan Tergugat II FUNAN MEDIANA PELLO adalah tidak sah, tidak mengikat dan batal demi hukum, maka konsekuensi yuridisnya peralihan hak dalam bentuk jual beli antara Tergugat II FUNAN MEDIANA PELLO dengan Tergugat I PAULA MARIA WEKANG sebagaimana tertuang dalam bukti T.I-1 berupa Fotocopy sesuai asli Akta Jual Beli Nomor : 112/2013, luas 24.500 M2 dengan harga Rp 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) di hadapan FERRY VIDDONIUS TATUIL,SH,MKn., dimana Ny.FUNAN MEDIANA PELLO.STh,SKM,MH., dan MARTHEN KARENDAREN selaku Penjual sedangkan selaku Pembeli adalah Ny.PAULA MARIA WEKANG, menjadi tidak sah, tidak mengikat dan batal demi hukum;

Menimbang, bahwa demikian juga terhadap perbuatan Turut Tergugat III, Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V yang terlibat dalam penerbitan surat-surat yang berkaitan dengan tanah objek sengketa yang merupakan bagian dari sebidang tanah perkebunan yang terletak di Desa Maumbi (sekarang Desa Watutumou) dengan bukti kepemilikan berupa Sertifikat Hak Milik Nomor 26/1987 adalah tidak sah dan tidak mengikat;

MENGADILI :

Dalam Pokok Perkara:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

2. Menetapkan objek sengketa yang merupakan bagian tanah yang termasuk dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 26 Desa Maumbi sekarang Desa Watutumou, Kecamatan Kalawat, Kabupaten Minahasa Utara, dengan batas-batas keseluruhan sebagai berikut: ... Adalah sah menurut hukum milik Penggugat;

3. Menetapkan perbuatan Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III, Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V dengan melakukan transaksi jual beli terhadap objek sengketa adalah merupakan perbuatan melawan hukum yang sangat merugikan Penggugat;

4. Menetapkan penerbitan surat-surat yang berkaitan dengan objek sengketa dan atau semua alas hak yang melekat pada objek sengketa yang dikeluarkan oleh Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III, Turut Tergugat IV, Turut Tergugat V adalah tidak sah dan tidak mengikat;

5. Menghukum Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III, Turut Tergugat IV, Turut Tergugat V dan/atau siapa saja yang menduduki objek sengketa tersebut untuk mengosongkan dan menyerahkan kepada Penggugat dalam keadaan kosong, bila perlu dengan bantuan alat Negara;

6. Menetapkan Turut Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III, Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V untuk taat dan patuh pada putusan ini;

7. Menghukum Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III, Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V untuk membayar uang paksa (dwangsom) kepada Penggugat sebesar Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) secara tanggung renteng setiap hari, setiap Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I, Turut Tergugat II, Turut Tergugat III, Turut Tergugat IV, dan Turut Tergugat V lalai memenuhi isi putusan ini terhitung sejak putusan berkekuatan hukum tetap.”

Dalam tingkat banding atas permohonan Turut Tergugat II, putusan Pengadilan Negeri di atas telah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi dengan Putusan Nomor 74/PDT/2016/PT.MND, tanggal 24 Juni 2016.

Pihak Tergugat mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:

“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:

“Bahwa alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti secara seksama memori kasasi pada tanggal 5 Agustus 2016 dan kontra memori kasasi tanggal 9 September 2016 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti dalam hal ini putusan Pengadilan Tinggi Manado yang menguatkan putusan Pengadilan Negeri Airmadidi, tidak salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:

“Bahwa tanah objek sengketa merupakan bagian dari Sertifikat Hak Milik Nomor 26 Tahun 1987 Gambar Situasi Nomor 76 Tahun 1987 tanggal 5 Februari 1987 seluas 110.470 m2 yang dahulunya berasal dari Maramis Ticoalu Korah dijual kepada Mawardi dihadapan Notaris PPAT Drs. Albert Goenarho, S.H., seharga Rp53.500.000,00 vide Akta Jual Beli Nomor 12/JB/Did/II/1998 tanggal 13 Februari 1998, yang kemudian oleh Mawardi dijual kepada Penggugat Bobby Tuerah seharga Rp54.000.000,00 berdasarkan Akta Jual Beli Nomor 16/JB/Did.III/1999 tanggal 30 Maret 1999;

“Bahwa jual beli oleh Tergugat II kepada Tergugat I atas tanah seluas 24.500 m2 telah masuk / tercaplok sebagian tanah milik Penggugat yang merupakan bagian dari tanah Sertifikat Hak Milik 26 Tahun 1987, sehingga merupakan perbuatan melawan hukum;

“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi FUNAN MEDIANA PELLO, STh., SKM., M.H., tersebut harus ditolak;

M E N G A D I L I :

- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi FUNAN MEDIANA PELLO, STh., SKM., M.H., tersebut.”

© Hak Cipta HERY SHIETRA.

Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

TELUSURI Artikel dalam Website Ini: