(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Cantik dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta

Resiko Membeli Tanah SHGB Diatas HPL, Terancam Tidak dapat Diperpanjang dan Gugur

LEGAL OPINION
Question: Jika mau membeli tanah HGB, apa yang paling harus diperhatikan paling utamanya?
Brief Answer: Sebelum membeli hak atas tanah berbentuk SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), terlebih dahulu pastikan ... [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.]. Sementara itu, hanya “SHGB murni” yang lebih menyerupai “...” (quasi ... , maka dari itu keliru pendapat yang menyatakan bahwa SHGB/U bukanlah “hak ...”).
Konsekuensi bila dibawah SHGB terdapat HPL, maka ... [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.].
Dengan kata lain, untuk pembaharuan ataupun perpanjangan hak dalam SHGB, dibutuhkan ... [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.].
Tentunya hal demikian akan dapat sangat merugikan dikemudian hari, bilamana eksistensi SHGB bergantung pada ... [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.].
Berbeda halnya dengan “SHGB ...”, dimana hak pemegang SHGB untuk memperpanjang atau memperbaharukan haknya ... semata di tangan pihak pemegang SHGB, maka dapat disebut juga bahwa “SHGB ...” merupakan quasi “...”—dan jenis hak atas tanah itulah yang paling layak untuk dibeli.
Harus juga diwaspadai pemegang HPL “...”, yang akan ... dengan ... , yang jika tidak dituruti pemegang SHGB, maka ... terancam gugur dan pemerintah setempat tidak akan menerbitkan izin ... bila tiada izin dari otoritas pemegang HPL atas tanah bangunan usaha demikian yang berjenis “SHGB ...”. [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.]
Pemegang “SHGB ... ” seumur hidup secara yuridis dikodratkan untuk tersandera oleh itikad pihak ... . “SHGB ... ” lebih tepat disebut sebagai “...” atau sebatas “...”, meski kemasannya bernama “SHGB”. [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.]
PEMBAHASAN:
Otoritas pemegang HPL tidak dapat ... untuk ... terhadap SHGB yang berdiri di atasnya, dan menjadi hak prerogatif ... , sekalipun pihak pemegang SHGB bersedia dan hendak memperpanjang hak atas tanahnya sebelum masa berlaku HGB berakhir dan bersedia membayar biaya perpanjangan hak atas tanah ke kas negara.
Terdapat sebuah ilustrasi konkret, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan secara relevan dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa perizinan tanah register Nomor ... tanggal ... 2015, perkara antara:
- PT. ... INDONESIA, sebagai Pemohon Kasasi, semula selaku Penggugat; melawan
- PT. ... (Persero), selaku Termohon Kasasi dahulu Tergugat.
Semula antara Penggugat den Tergugat menandatangani Perjanjian tertanggal ... 1989, yakni “Perjanjian Pengalihan Hak” atas sebidang tanah seluas ...meter persegi. Tergugat sepakat menyerahkan tanah tersebut kepada Penggugat untuk mengelola tanah selama 20 tahun.
Perikatan hukum antara Penggugat dan Tergugat adalah perikatan yang beralih “demi hukum” sebagai akibat likuidasi PT. Pusat Perkayuan Marunda (Persero) dan penambahan penyertaan modal negara yang berasal dan kekayaan negara hasil likuidasi perusahaan perseroan (persero) tersebut ke dalam modal saham Perusahaan Perseroan PT. ... (Persero).
Peraturan Pemerintah Nomor 31 Tahun 1990 memiliki dampak hukum terhadap perikatan yang sebelumnya pernah dibuat oleh PT. Pusat Perkayuan Marunda (Persero), sehingga “demi hukum” PT. ... Indonesia (Penggugat) dan PT. ...  (Persero), terikat dengan Perjanjian Pengalihan tersebut.
Dengan telah dibayarkannya biaya ganti-rugi kavling tersebut oleh Penggugat, maka Penggugat berhak atas pengelolaan objek tanah sampai dengan 20 tahun sejak ditandatanganinya perjanjian. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor ... , tanggal ... 1993, bilamana dicermati lebih lanjut, jangka waktu dalam SHGB terdapat perbedaan dengan jangka waktu sebagaimana tertuang di dalam perjanjian.
Sisa Perbedaan Waktu demikian telah dikompensasikan oleh Penggugat kepada Tergugat dengan membayar biaya perpanjangan hak pengelolaan lahan, maka maka jangka waktu perjanjian yang sebelumnya berakhir pada tanggal ... 2008, dengan begitu menjadi berakhir pada tanggal ... 2013.
Norma Pasal 26 Ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor ... Tahun ... tentang Hak Guna Usaha. Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, mengatur: hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang hak guna bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.
Sementara dalam Perjanjian tentang Pengalihan Hak, terdapat klausul pemberian persetujuan untuk memperpanjang jangka waktu sertifikat hak guna bangunan, diatur dalam Pasal 20: “Pihak pertama memberikan persetujuan kepada pihak kedua untuk perpanjangan penggunaan tanah tersebut, apabila langka waktu hak guna bangunan berakhir dengan mengajukan permohonan satu tahun dimuka.”
Perjanjian tersebut demi hukum telah menegaskan adanya kewajiban hukum dari Tergugat, untuk memberikan persetujuan perpanjangan yang dimohonkan oleh Penggugat sebelum jangka waktu keberlakuan SHGB berakhir. Karena itu Penggugat menyampaikan Surat Permohonan Rekomendasi Perpanjangan SHGB kepada Tergugat pada tanggal ... 2011, yang ditembuskan juga ke Kantor Pertanahan.
Penggugat mengajukan permohonan rekomendasi perpanjangan tersebut pada tanggal ... 2011 [diajukan 1 (satu) tahun 4 (empat) bulan sebelum HGB berakhir]. Karenanya, demi hukum Tergugat memiliki kewajiban hukum untuk memberikan persetujuan perpanjangan HGB kepada Penggugat.
Telah ternyata Tergugat tidak kunjung memberikan tanggapan maupun persetujuan untuk memberikan rekomendasi perpanjangan sebagaimana telah diatur di dalam Perjanjian. Sehingga Tergugat secara terang dan nyata telah tidak melakukan apa yang seharusnya menjadi kewajiban hukum yang sebelumnya telah disepakati dalam Perjanjian, alias wanprestasi.
SHGB yang telah habis masa berlakunya dapat diperpanjang setelah mendapatkan persetujuan dan pemegang hak pengelolaan. Dalam hal ini, Penggugat selaku hak pemegang SHGB baru dapat mengajukan perpanjangan bilamana telah mendapatkan izin dari pemegang hak pengelolaan tanah (Tergugat).
Justru pihak Tergugat menunjukkan suatu itikad tidak baik, yaitu menaikkan biaya ganti-rugi yang sangat jauh dari harga yang telah disepakati di dalam perjanjian sebelumnya. Tergugat secara sepihak telah menentukan biaya perpanjangan penggunaan tanah industri sebesar Rp. ...—dengan mendalilkan bahwa angka nominal tersebut sesuai hasil penilaian Appraisal tanah independen KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik). Namun yang menjadi keberatan pihak Penggugat, ialah bahwa nilai tersebut ialah harga pasar untuk jual-beli, bukan untuk nilai perpanjangan hak atas tanah.
Konsekuensinya, kini Tergugat menghentikan segala pemberian fasilitas (utilities) seperti penggunaan akses jalan, listrik, air bersih, dan lain-lain yang selama ini dipergunakan oleh Penggugat termasuk penggunaan alamat/domisili usaha, papan nama atau kabel perusahaan, dan papan reklame di dalam areal ... .
Terhadap gugatan sang pemegang ex-SHGB “...”, pihak otoritas pemegang HPL mengajugan gugatan balik (rekonpensi), dimana untuk itu Pengadilan Negeri Jakarta Utara kemudian menjatuhkan putusan Nomor ..., tanggal ... 2014, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Konvensi:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan Tergugat telah wanprestasi dalam memenuhi kewajibannya terhadap Akta Perjanjian Nomor ..., tertanggal ... 1989 beserta perubahannya;
3. Menyatakan Tergugat telah berikhtikad tidak baik dalam menentukan harga secara sepihak;
4. Menetapkan biaya perpanjangan PPTI HGB di atas HPL yang harus dibayarkan Penggugat kepada Tergugat sejumlah Rp ...untuk jangka waktu selama ... tahun terhitung sejak tanggal ... 2013 sampai dengan tanggal ...;
5. Menghukum Tergugat untuk melaksanakan isi Perjanjian Nomor ... , tertanggal ... 1989 dan segera membuat dan menerbitkan Persetujuan Perpanjangan HGB Nomor ... atas Penggugat dalam tenggang waktu ... hari sejak putusan a quo mempunyai kekuatan hukum tetap;
Dalam Rekonvensi:
- Menolak gugatan Penggugat Rekonvensi tersebut.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat, alih-alih gugatan berbuah manis, putusan Pengadilan Negeri Jakarta Utara di atas kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Jakarta dengan Putusan Nomor ... , tanggal ... 2015, dengan pertimbangan hukum serta amar sebagai berikut:
“Menimbang, ... Tidak diberikan perpanjangan penggunaan lahan tidak dapat dikategorikan / dikualifikasikan sebagai wanprestasi;
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat Dalam Konvensi / Penggugat Dalam Rekonvensi;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Utara tanggal ... 2014, Nomor ...., yang dimohonkan banding tersebut
Mengadili Sendiri:
Dalam Konvensi:
- Menolak gugatan konvensi untuk seluruhnya;
Dalam Rekonvensi:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonvensi untuk sebagian;
2. Menyatakan Tergugat Rekonvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;
3. Menghukum Tergugat Rekonvensi atau orang-orang yang memperoleh hak daripadanya untuk menyerahkan penguasaan tanah bekas HGB Nomor ...  kepada Penggugat Rekonvensi;
4. Menghukum Tergugat Rekonvensi dan atau orang-orang yang memperoleh hak daripadanya untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat Rekonvensi sebesar Rp ... setiap hari, terhitung sejak berakhirnya HGB Nomor ... , yakni tanggal ... 2003 sampai dengan Tergugat Rekonvensi menyerahkan tanah eks HGB Nomor ... , atau sampai putusan ini berkekuatan hukum tetap;
5. Menolak gugatan Penggugat Rekonvensi untuk selain dan selebihnya.”
Pihak pemegang SHGB mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa habisnya masa berlaku SHGB karena Penggugat keberatan membayar biaya perpanjangan penggunaan tahan industri (PPTI) yang tidak wajar yang ditetapkan secara sepihak yang nominal yang tidak wajar oleh Tergugat, sehingga dinilai cenderung memeras Pemegang SHGB.
Dimana terhadapnya, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti dengan seksama memori kasasi tanggal ... 2015 dan kontra memori kasasi tanggal ... 2015 dan dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti dalam hal ini Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta yang membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Utara, ternyata tidak salah dalam menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa Penggugat sudah tidak mempunyai hak lagi atas tanah sengketa, karena masa pengelolaan yang diperjanjikan telah berakhir;
“Bahwa meskipun telah ada ... , karena tentu Tergugat mempunyai persyaratan-persyaratan tertentu yang harus dipenuhi Penggugat sebagaimana diatur dalam ketentuan yang berlaku; [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.]
“Bahwa tidak disetujuinya perpanjangan Perpanjangan Penggunaan Tanah Industri yang diberikan status HGB di atas HPL oleh Tergugat, bukanlah merupakan suatu ... ataupun ... lainnya, karena ...;
“Bahwa ditolaknya gugatan konvensi, kemudian dikabulkannya gugatan rekonvensi, maka sudah dinilai sangat tepat, sehingga pertimbangan dan putusan Judex Facti (Pengadilan Tinggi) telah sesuai hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, lagi pula ternyata bahwa Putusan Judex Facti (Pengadilan Tinggi) dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi PT. ... Indonesia tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi PT. ... INDONESIA tersebut.” [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.]
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM

[IKLAN] KWANG EARRINGS. KLIK GAMBAR untuk Menemukan Koleksi yang Cocok Untuk Mu

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online