20 Maret, 2018

SEWA-MENYEWA TIDAK MELAHIRKAN KEPEMILIKAN TANAH

LEGAL OPINION
Question: Apa bisa, penyewa tanah mengklaim tanah itu sudah jadi miliknya, dengan alasan sudah menempati bidang tanah selama puluhan tahun? Bagaimana bila si penyewa juga yang dulu membangun rumah diatas tanah sewa?
Brief Answer: Hubungan hukum yang dilatar-belakangi  hubungan sewa-menyewa, tidak memutuskan hubungan yuridis hak atas tanah dengan pemiliknya, dan juga tidak melahirkan hak kepemilikan apapun terhadap pihak penyewa meski telah menempati bidang tanah sewa selama puluhan tahun.
Tidak relevan siapa yang membangun rumah siapa diatas sebidang tanah sewa, karena Hukum Agraria Nasional menganut asas pemisahan horizontal antara bidang tanah terhadap apa yang berada diatas bidang tanah bersangkutan.
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah ilustrasi konkret gugatan warga penghuni tanah secara berjemaah, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk pada putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 405 K/TUN/2016 tanggal 5 Desember 2016, perkara antara:
- 133 warga penghuni bidang tanah, sebagai Para Pemohon Kasasi dahulu selaku Para Penggugat; melawan
1. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KEDIRI; 2. PT KERETA API INDONESIA (PERSERO), selaku Para Termohon Kasasi dahulu Tergugat & Tergugat II Intervensi.
Para Penggugat merasa keberatan ketika Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Atas Tanah bagi PT. Kereta Api diatas bidang lahan yang selama ini menjadi tempat tinggal para Penggugat. Terhadap gugatan para warga pemukim, Pengadilan Tata Usaha Negara Surabaya kemudian menjatuhkan putusan Nomor 199/G/2015/PTUN.Sby. tanggal 8 Desember 2015, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan batal Keputusan Tergugat masing-masing:
a. Sertipikat Hak Pakai Nomor 00052/Kelurahan Pare, Surat Ukur Nomor 01714/Pare/2014, seluas 15.443 m2, tercatat atas nama PT Kereta Api Indonesia (Persero), tertanggal 22-10-2014, terletak di Kelurahan Pare, Kecamatan Pare, Kabupaten Kediri;
b. Sertipikat Hak Pakai Nomor 00053/Kelurahan Pare, ...;
3. Mewajibkan Kepada Tergugat untuk mencoret dan mencabut Keputusan Tergugat masing-masing:
a. Sertipikat Hak Pakai Nomor 00052/Kelurahan Pare, ...;
b. ...;
4. Mewajibkan kepada Tergugat untuk memproses permohonan Para Penggugat yang masing-masing sebagai berikut:
1. Soewono, HS, S.hut., ...;
2. ...;
5. Menolak gugatan Para Penggugat selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat dan Tergugat II Intervensi, putusan Pengadilan Tata Usaha Negara diatas kemudian dibatalkan oleh putusan Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Surabaya Nomor 99/B/2016/PT.TUN.SBY. tanggal 25 April 2016, dengan pertimbangan serta amar sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa tanah negara bebas berbeda dengan tanah negara yang berasal dari suatu hak yang berada sebelumnya. Tanah negara bebas adalah tanah negara yang belum pernah diberikan hak atas tanah tersebut sedang tanah a quo merupakan tanah bekas perusahaan-perusahaan milik Belanda yang telah ada sebelumnya dan berdasarkan peraturan pemerintah Nomor 40 Tahun 1959 dinasionalisasi sehingga tanah bekas perusahaan milik Belanda tersebut dinasionalisasi menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan menjadi inventaris atau kekayaan negara aset dari Jawatan Kereta Api sekarang PT. Kereta Api Indonesia (Persero);
“Bahwa tanah yang dikuasai Para Penggugat adalah merupakan inventaris dari Tergugat II Intervensi dan hubungan Para Penggugat dengan tanah a quo hanya sebatas sewa-menyewa dengan Tergugat II Intervensi maka Para Penggugat tidak mempunyai kepentingan terhadap Penerbitan objek sengketa;
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Tergugat II Intervensi / Pembanding I dan Tergugat / Pembanding II;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Surabaya Nomor 199/G/2015/PTUN.SBY, tanggal 8 Desember 2015 yang dimohonkan banding;
Mengadili Sendiri:
Dalam Eksepsi:
- Menerima eksepsi dari Tergugat II Intervensi / Pembanding I dan Tergugat / Pembanding II;
Dalam Pokok Perkara:
- Menyatakan gugatan Para Penggugat / Terbanding tidak dapat diterima.”
Para warga pemukim mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa Para Penggugat adalah warga yang telah menguasai dan menempati serta mendirikan bangunan rumah tempat tinggal di atas tanah negara bekas hak barat (Asset Kediri Stoomtraam Maatschappij/Perusahaan swasta Belanda) selama lebih dari 20 Tahun.
Oleh karena status tanah NV Kediri Stoomtraam Maatschappij menurut hukum menjadi “tanah yang dikuasai langsung oleh negara”, maka terhadap pihak yang kenyataannya melakukan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 Tahun atau lebih secara berturut-turut oleh warga kampung kongan (Para Penggugat), maka menjadi yang berhak atas tanah karenatidak dipermasalahkan oleh desa / kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
Dimana terhadapnya, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan Kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan, karena putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Surabaya sudah benar dan tidak terdapat kekeliruan dalam menerapkan hukum, dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa keberadaan Para Penggugat diatas Tanah objek sengketa digantungkan pada perjanjian Sewa, hanya sebatas menempati sebagai Penyewa untuk menempati rumah dan tanah, karena itu Para Penggugat tidak mempunyai kepentingan terhadap Penerbitan Objek sengketa, sehingga Para Penggugat tidak mempunyai Hak Gugat (legal Standing) terhadap tanah dan rumah yang ditempatinya;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, ternyata putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Surabaya dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan Para Pemohon Kasasi: SOEWONO HS, S.hut., dan kawan-kawan tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: 1. SOEWONO HS, dkk.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

About Author & Founder hukum-hukum.com

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan pada tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Hukum Pertanahan, Ketenagakerjaan, Lembaga Keuangan, Kepailitan, Perseroan & Korporasi, serta Perikatan Perdata, disamping Pidana. 

Berpengalaman sebagai Konsultan Hukum bagi klien dari Sabang hingga Merauke, perorangan maupun korporasi. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

SHIETRA & PARTNERS beralamat di : Jln. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, Mall Epicentrum Walk, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan 12940, Indonesia. Reservasi dan Info Tarif:
  1. Telepon: (+62-21) 568 2703.
  2. Fax: (+62-21) 560 2810.
  3. Whatsapp: 08888-9195-18.
SETIAP PERTANYAAN HUKUM DIBEBANI TARIF. Syarat & Ketentuan Layanan lihat pada: http://www.hukum-hukum.com/p/1.html

Aturan Utama: Pahami etika komunikasi seperti perkenalkan dahulu diri Anda, serta sadari akan profesi penulis yang mencari nafkah sebagai konsultan hukum