20 Maret, 2018

SEWA-MENYEWA TIDAK MELAHIRKAN KEPEMILIKAN TANAH

LEGAL OPINION
Question: Apa bisa, penyewa tanah mengklaim tanah itu sudah jadi miliknya, dengan alasan sudah menempati bidang tanah selama puluhan tahun? Bagaimana bila si penyewa juga yang dulu membangun rumah diatas tanah sewa?
Brief Answer: Hubungan hukum yang dilatar-belakangi  hubungan sewa-menyewa, tidak memutuskan hubungan yuridis hak atas tanah dengan pemiliknya, dan juga tidak melahirkan hak kepemilikan apapun terhadap pihak penyewa meski telah menempati bidang tanah sewa selama puluhan tahun.
Tidak relevan siapa yang membangun rumah siapa diatas sebidang tanah sewa, karena Hukum Agraria Nasional menganut asas pemisahan horizontal antara bidang tanah terhadap apa yang berada diatas bidang tanah bersangkutan.
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah ilustrasi konkret gugatan warga penghuni tanah secara berjemaah, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk pada putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 405 K/TUN/2016 tanggal 5 Desember 2016, perkara antara:
- 133 warga penghuni bidang tanah, sebagai Para Pemohon Kasasi dahulu selaku Para Penggugat; melawan
1. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KEDIRI; 2. PT KERETA API INDONESIA (PERSERO), selaku Para Termohon Kasasi dahulu Tergugat & Tergugat II Intervensi.
Para Penggugat merasa keberatan ketika Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Atas Tanah bagi PT. Kereta Api diatas bidang lahan yang selama ini menjadi tempat tinggal para Penggugat. Terhadap gugatan para warga pemukim, Pengadilan Tata Usaha Negara Surabaya kemudian menjatuhkan putusan Nomor 199/G/2015/PTUN.Sby. tanggal 8 Desember 2015, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan batal Keputusan Tergugat masing-masing:
a. Sertipikat Hak Pakai Nomor 00052/Kelurahan Pare, Surat Ukur Nomor 01714/Pare/2014, seluas 15.443 m2, tercatat atas nama PT Kereta Api Indonesia (Persero), tertanggal 22-10-2014, terletak di Kelurahan Pare, Kecamatan Pare, Kabupaten Kediri;
b. Sertipikat Hak Pakai Nomor 00053/Kelurahan Pare, ...;
3. Mewajibkan Kepada Tergugat untuk mencoret dan mencabut Keputusan Tergugat masing-masing:
a. Sertipikat Hak Pakai Nomor 00052/Kelurahan Pare, ...;
b. ...;
4. Mewajibkan kepada Tergugat untuk memproses permohonan Para Penggugat yang masing-masing sebagai berikut:
1. Soewono, HS, S.hut., ...;
2. ...;
5. Menolak gugatan Para Penggugat selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat dan Tergugat II Intervensi, putusan Pengadilan Tata Usaha Negara diatas kemudian dibatalkan oleh putusan Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Surabaya Nomor 99/B/2016/PT.TUN.SBY. tanggal 25 April 2016, dengan pertimbangan serta amar sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa tanah negara bebas berbeda dengan tanah negara yang berasal dari suatu hak yang berada sebelumnya. Tanah negara bebas adalah tanah negara yang belum pernah diberikan hak atas tanah tersebut sedang tanah a quo merupakan tanah bekas perusahaan-perusahaan milik Belanda yang telah ada sebelumnya dan berdasarkan peraturan pemerintah Nomor 40 Tahun 1959 dinasionalisasi sehingga tanah bekas perusahaan milik Belanda tersebut dinasionalisasi menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan menjadi inventaris atau kekayaan negara aset dari Jawatan Kereta Api sekarang PT. Kereta Api Indonesia (Persero);
“Bahwa tanah yang dikuasai Para Penggugat adalah merupakan inventaris dari Tergugat II Intervensi dan hubungan Para Penggugat dengan tanah a quo hanya sebatas sewa-menyewa dengan Tergugat II Intervensi maka Para Penggugat tidak mempunyai kepentingan terhadap Penerbitan objek sengketa;
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Tergugat II Intervensi / Pembanding I dan Tergugat / Pembanding II;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Surabaya Nomor 199/G/2015/PTUN.SBY, tanggal 8 Desember 2015 yang dimohonkan banding;
Mengadili Sendiri:
Dalam Eksepsi:
- Menerima eksepsi dari Tergugat II Intervensi / Pembanding I dan Tergugat / Pembanding II;
Dalam Pokok Perkara:
- Menyatakan gugatan Para Penggugat / Terbanding tidak dapat diterima.”
Para warga pemukim mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa Para Penggugat adalah warga yang telah menguasai dan menempati serta mendirikan bangunan rumah tempat tinggal di atas tanah negara bekas hak barat (Asset Kediri Stoomtraam Maatschappij/Perusahaan swasta Belanda) selama lebih dari 20 Tahun.
Oleh karena status tanah NV Kediri Stoomtraam Maatschappij menurut hukum menjadi “tanah yang dikuasai langsung oleh negara”, maka terhadap pihak yang kenyataannya melakukan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 Tahun atau lebih secara berturut-turut oleh warga kampung kongan (Para Penggugat), maka menjadi yang berhak atas tanah karenatidak dipermasalahkan oleh desa / kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
Dimana terhadapnya, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan Kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan, karena putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Surabaya sudah benar dan tidak terdapat kekeliruan dalam menerapkan hukum, dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa keberadaan Para Penggugat diatas Tanah objek sengketa digantungkan pada perjanjian Sewa, hanya sebatas menempati sebagai Penyewa untuk menempati rumah dan tanah, karena itu Para Penggugat tidak mempunyai kepentingan terhadap Penerbitan Objek sengketa, sehingga Para Penggugat tidak mempunyai Hak Gugat (legal Standing) terhadap tanah dan rumah yang ditempatinya;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, ternyata putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Surabaya dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan Para Pemohon Kasasi: SOEWONO HS, S.hut., dan kawan-kawan tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: 1. SOEWONO HS, dkk.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
- Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM