LEGAL OPINION
Question: Kalau penjual tidak kunjung serahkan objek barang yang telah saya beli, bahkan ternyata dibelakang hari baru saya tahu ternyata si penjual sudah menjualnya pada orang lain tapi masih juga dijual ke saya, ini masuknya ingkar janji atau perbuatan melawan hukum?
Brief Answer: Kedua-duanya. Karena perbuatan dengan corak demikian dapat dikategorikan sebagai wanprestasi sekaligus sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH), maka selain pihak penjual dapat dituntut untuk bertanggung jawab atas pasal-pasal yang telah disepakati dalam perjanjian untuk mengindahkan prestasi, pihak penjual juga dapat digugat ganti-rugi kerugian immateriel atas perbuatan yang tidak patut demikian sebagai corak dari ciri khas gugatan PMH.
Tidak perlu mempersoalkan apakah judul surat gugatan memakai istilah “Gugatan Wanprestasi” ataukah “Gugatan PMH”, karena hakim kontemporer yang modern sudah tidak lagi mempersoalkan secara logika biner “hitam-putih” perihal gugatan wanprestasi dan PMH, sehingga sekalipun dasar hubungan hukum ialah kontraktual, namun bila terdapat unsur PMH, maka menyinggung kaedah Pasal 1365 KUHPerdata serta meminta ganti-rugi immateriil, bukan lagi hal yang ditabukan—kecuali bila hakim yang memeriksa perkara adalah seorang hakim orthodoks yang masih menggunakan paradigma konservatif yang sudah ditinggalkan bahkan di Negara Belanda yang menjadi kiblat sistem hukum di Indonesia.
PEMBAHASAN:
Ilustrasi konkret berikut SHIETRA & PARTNERS jadikan sebagai rujukan penting yang sangat signifikan membuka lembaran baru praktik hukum perdata diranah peradilan Indonesia, sebagaimana putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sengketa perikatan jual-beli tanah register Nomor 608/Pdt.G/2012/PN.JKT.Sel. tanggal 17 Juli 2013 yang diperiksa dan diputus oleh Majelis Hakim MATHEUS SAMIAJI, YONISMAN, dan hakim HARIONO, perkara antara:
- JOHANES ERWIN SENJAYA, sebagai Penggugat; melawan
1. Ny. MARIANA YASNI, sebagai Tergugat;
2. BUDIONO WIDJAJA,SH. Notaris, sebagai Turut Tergugat I;
3. JAMES SUGIYANTO, sebagai Turut Tergugat II;
4. MUHAMMAD YUSUF TATA SUSILA GUNAWAN, sebagai Turut Tergugat III.
Penggugat Tergugat mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli 2 bidang tanah bekas Hak Milik Adat berupa Girik Letter C. Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat dan ditandatangani di hadapan Turut Tergugat I selaku notaris, sehingga terbitlah Akte Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomor 07 tertanggal 07 Desember 2006.
PPJB telah mendapat persetujuan tertulis dari para ahli waris yang diketahui oleh Lurah serta dicatat dan dibukukan oleh Camat. Di dalam Akta PPJB tersebut, pihak Tergugat mengaku sebagai pemilik atas bidang tanah, dan memberi keterangan bahwa saat dibuat perjanjian ini, masih dalam proses pembuatan sertifikat atas nama Tergugat.
Dengan diterimanya uang sebesar Rp 125.000.000,- oleh pihak Tergugat dari Penggugat, maka sebagaimana diatur dalam Pasal 3 Akta PPJB, pihak Tergugat terikat oleh beberapa kewajiban hukum antara lain mengurus sertifikat hak atas tanah tersebut sehingga menjadi atas nama pihak penjual, dimana pengurusan sertifikat tersebut akan selesai selambat-lambatnya 150 hari kalender sejak penerimaan uang muka ini, dan apabila terlambat Pihak Pertama akan dikenai denda dan ganti rugi serta wajib dibayarkan kepada pihak Kedua sebesar Rp 1.250.000,- per hari keterlambatan serta apabila keterlambatan melampui 10 hari kalender, pihak Kedua berhak membatalkan perjanjian ini dan pihak pertama wajib mengembalikan seluruh pembayaran yang telah diterima dari pihak Kedua beserta denda dan ganti ruginya (perikatan bersyarat batal).
Disepakati dalam Pasal 9 Akta PPJB, apabila ternyata satu dan lain hal atas tanah tersebut tidak dapat dikeluarkan sertifikat atas nama penjual, maka PPJB ini batal demi hukum dan pihak pertama harus mengembalikan uang yang telah diberikan. Namun apabila dalam masa proses pengurusan sertifikat atas tanah tersebut, PPJB ini dibatalkan oleh pihak penjual, maka pihak penjual harus mengembalikan dua kali lipat jumlah uang panjar yang diterima, sedangkan sebaliknya apabila pihak pembeli yang membatalkan, maka uang yang telah diberikan menjadi milik pihak penjual.
Ternyata setelah melewati waktu 150 hari kalender, pengurusan sertifikat atas tanah tersebut gagal (tidak berhasil), sertifikatnya tidak dapat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Jakarta Selatan karena atas tanah tersebut sudah terbit Sertifikat dan bahkan kemudian diketahui oleh Penggugat melalui proses hukum gugat-menggugat antara Ny. Mariana Yasni sebagai Penggugat melawan James Sugiyanto,dkk sebagai Tergugat di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dalam gugatan Nomor 1412/Pdt.G/2007/PN.Jak.Sel yang telah diputus pada tanggal 17 April 2008, bahwa tanah yang menjadi obyek PPJB kenyataannya sudah terbit sertifikatnya sejak tahun 1965 yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 827/Cilandak atas nama Ny. Mariana Yasni dan SHM No. 828/Cilandak atas nama Ny. Mariana Yasni.
Berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 17 April 2008 No. 1412/Pdt.G/2007/PN.Jak.Sel, diterangkan pula bahwa Turut Tergugat III sebagai pemilik bidang tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 17 April 2008 tersebut, tanah yang menjadi obyek jual-beli antara Pengugat dengan Tergugat ternyata bukan lagi milik Tergugat, sehingga (dapat dipastikan) Tergugat tidak akan dapat memenuhi kewajibannya (ingkar janji) sebagaimana yang diatur dalam pasal-pasal Akta PPJB No.07 tanggal 07 Desember 2006.
Dengan demikian Penggugat menuntut tanggung-jawab hukum Tergugat sesuai dengan perjanjian yang telah ditandatangani, berupa pengembalian uang pembayaran pertama sebesar Rp 125.000.000,-; membayar biaya keterlambatan penyerahan sertifikat dan pengosongan tanah obyek transaksi jual-beli per hari sebesar Rp 1.250.000,- terhitung sejak 150 hari setelah penandatanganan Akta PPJB, dan pembayaran uang ganti rugi immaterial sebesar Rp 5.000.000.000,-.
Sementara itu Turut Tergugat I yang (semestinya) memeriksa otentisitas dokumen dokumen kepemilikan tanah obyek jual-beli dan yang telah membuat serta mengesahkan perjanjian kedalam Akta PPJB, yang ternyata dikemudian hari diketahui bahwa keterangan Turut Tergugat I tersebut tidak benar alias berbohong, telah bertindak tidak cermat dan tidak teliti dalam memeriksa otentisitas dokumen kepemilikan tanah Tergugat dan telah turut bersalah atas tindakannya yang tidak cermat itu.
Oleh karena itu harus turut bertanggung jawab secara moral atas kerugian yang timbul akibat isi perjanjian yang penuh rekayasa, sehingga harus dihukum untuk tunduk dan taat atas putusan ini sesuai dengan tuntutan Penggugat.
Ternyata tanah yang menjadi obyek PPJB antara Penggugat dengan Tergugat, tanahnya dikuasai oleh Turut Tergugat III sejak tanggal 8 Juni 1990 berdasarkan SHM No. 827 / Cilandak dan SHM Milik No. 828 / Cilandak, yang diperolehnya melalui proses jual beli dari Turut Tergugat II berdasarkan Akte Jual Beli tertanggal 8 Juni 1990. Atas dasar
Dimana terhadap gugatan Penggugat, Majelis Hakim membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa sebagaimana dinyatakan oleh Turut Tergugat I bahwa gugatan Penggugat in casu pada pokoknya adalah gugatan mengenai wanprestasi, sehingga yang kompeten adalah pihak pemilik pemegang hak untuk menerima prestasi i.c Penggugat dengan pihak yang berkewajiban memenuhi prestasi i.c Tergugat.
“Oleh karena itu gugatan Penggugat terhadap Tergugat tidak perlu menarik pihak pemilik tanah terakhir maupun BPN penerbit sertipikat atas tanah yang berkaitan untuk tuntasnya perkara ini. Dengan demikian gugatan Penggugat sudah cukup lengkap dan sempurna dari sisi pihak-pihak berperkaranya, sehingga eksepsi Turut Tergugat tidak berdasar dan beralasan karenanya eksepsi mana sudah sepatutnya ditolak.
“Menimbang, bahwa Tergugat telah tiga kali berturut-turut dilakukan pemanggilan sesuai dengan relas tertanggal 06 Nopember 2012, 23 Nopember 2012, dan tanggal 14 Desember 2012, akan tetapi tidak pernah hadir dan juga tidak menyuruh wakil/kuasanya untuk hadir di persidangan, oleh karenanya Tergugat dipandang telah melepaskan haknya untuk membela kepentingannya dalam perkara ini, sehingga persidangan dilanjutkan tanpa hadirnya Tergugat. Bahwa kemudian Tergugat hadir pada saat persidangan sudah mulai pembuktian dari Penggugat, maka haknya beracara adalah terhadap proses persidangan yang belum dilaksanakan, yaitu mulai acara pembuktian sampai dengan putusan dibacakan.
“Menimbang, bahwa yang hadir di persidangan sejak semula adalah Turut Tergugat I yang dalam putusan perkara ini dirinya hanya diwajibkan untuk ikut tunduk dan mentaati putusan ini. Karena pihak pokok dan utamanya adalah Penggugat dengan Tergugat.
“Bahwa namun demikian jika dicermati dan diteliti jawaban atas gugatan Penggugat, Turut Tergugat I selaku Notaris-Pejabat Umum yang ditentukan UU telah lupa akan kedudukannya tersebut, karena sadar atau tidak dirinya telah menempatkan dirinya selaku Klien-nya yaitu Tergugat Ny. Mariana Yasni yang dalam Akta No. 07 tanggal 07 Desember 2006 yang dibuatnya Tergugat selaku pihak pertama Penjual. Sehingga menjadi aneh apabila kemudian secara tidak langsung menilai Akta yang dibuatnya sendiri dan selanjutnya menilai pihak-pihak dalam akta partij yang dibuatnya dianggap telah melakukan penipuan atas dirinya dan berbuat dengan etikad tidak baik terutama Penggugat, berkaitan dengan perjanjian jual beli yang aktanya adalah dibuatnya sendiri.
“Bahwa meskipun demikian Pengadilan tetap akan menilai bukti-bukti yang diajukan dalam perkara ini untuk mempertimbangkan beralasan tidaknya gugatan Penggugat, atau beralasan atau tidaknya jawaban Turut Tergugat I.
“Menimbang, bahwa bukti P-3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Notaris Bidiono Widjaja, SH No.07 tanggal 07 Desember 2006, Ny. Mariana Yasni (Tergugat) menjual: a. sebidang tanah bekas hak milik Adat girik C. No.933 ... , yang didiperoleh Pihak Penjual berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 29-06-1965 No.54/1965 yang dibuat dihadapan Camat; b. sebidang tanah bekas hak milik Adat girik C. No.383 yang terletak di ... , yang diperoleh Pihak Penjual berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 29-06-1965 No.54/1965 yang dibuat di hadapan Camat, kepada Pembeli Johanes Erwin Sendjaja (Penggugat).
“Antara lain ditentukan bahwa pihak Ny. Mariana Yasni wajib mengurus sertipikat hak atas tanah sehingga menjadi a/n Ny. Mariana Yasni, akan selesai selambat-lambatnya 150 hari sejak penerimaan uang muka dan bila terlambat pihak Ny. Mariana Yasni dikenai denda dan ganti rugi yang wajib dibayarkan kepada Johanes Erwin Sendjaja Pembeli sebesar Rp.1.250.000,00 perhari keterlambatan serta apabila keterlambatan melebihi 10 hari pihak Johanes Erwin Sendjaja berhak membatalkan perjanjian dan pihak Ny. Marianan Yasni wajib mengembalikan seluruh pembayaran yang diterimanya beserta denda dan ganti ruginya (pasal 3 butir 4).
“Bahwa berdasarkan pasal 2 huruf a Perjanjian Ny. Mariana Yasni telah menerima pembayaran uang muka sebesar Rp.125.000.000,00.
“Menimbang, bahwa bukti P-1 putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan No. 1412 /Pdt.G/2007/PN.JKT.Sel tanggal 15 April 2008 yang dibacakan tanggal 17 April 2008, mengenai putusan gugatan Ny. Mariana Yasni kepada James Sugiyanto dan M. Yusuf Tata Susila Gunawan, atas surat Kuasa Mutlak yang diberikan Ny. Mariana Yasni kepada James Sugiyanto mengenai 2 bidang tanah SHM No.827/Cilandak dan SHM No.828/Cilandak keduanya a/n Ny.Mariana Yasni.
“Menimbang, bahwa ternyata tanah dengan 2 SHM No.827/ Cilandak dan SHM No.828/Cilandak keduanya a/n Ny.Mariana Yasni yang menjadi obyek sengketa perkara No. 1412 /Pdt.G/2007/PN.JKT.Sel tersebut adalah 2 bidang tanah obyek perjanjian pengikatan jual beli akta notaris No. 07 tanggal 07 Desember 2006 antara Ny.Mariana Yasni dengan Johanes Erwin Sendjaja tersebut.
“Sehingga 2 bidang tanah yang dalam bukti P-3 dinyatakan belum ada sertipikatnya tersebut dan diperjanjikan akan segera diurus oleh Ny. Marianan Yasni pensertipikatannya dari tanah milik adat Girik C ke SHM a/n Ny. Mariana Yasni paling lama dalam waktu 150 hari sejak di DP, ternyata sejak lama sebelumnya sudah SHM No.827/Cilandak dan SHM No.828/Cilandak keduanya a/n Ny.Mariana Yasni.
“Dan juga atas 2 bidang tanah dimaksud Ny. Mariana Yasni sudah membuat surat Kuasa mutlak tertanggal 8 Juni 1990 kepada James Sugiyanto TT II. Bahkan pada saat gugatan tersebut diajukan sudah dibalik nama dari a/n Ny.Mariana Yasni beralih ke a/n Muhamad Yusuf Tata Susila Gunawan.
“Bahwa dari fakta-fakta ini maka :
1. Dua bidang tanah dimaksud jauh hari sebelumnya sudah beralih karena dijual-belikan dari Ny. Mariana Yasni melalui surat Kuasa kepada James Sugiyanto dijual kepada M.Yusuf Tata Susila Gunawan. Sehingga tidak mungkin dan tidak bisa lagi dijual belikan Ny. Mariana Yasni kepada pihak lain in casu Johanes Erwin Sendjaja (Penggugat).
2. Karena sudah bukan miliknya lagi maka kesanggupan Ny. Mariana Yasni bahwa dalam waktu 150 hari akan menjadikan SHM ke atas namanya adalah (menjanjikan sesuatu) hal yang mustahil, karena SHM sudah beralih dan di tangan kekuasaan pihak lain M.Yusuf Tata Susila Gunawan. Ini berati Ny. Mariana Yasni sudah dapat dipastikan akan tidak bisa memenuhi prestasinya yang ditentukan dalam bukti P-3.
“Menimbang, bahwa saksi Supriyadi pada pokoknya menerangkan bahwa sejak awal mula Penggugat sudah mengetahui bahwa 2 bidang tanah Ny. Mariana Yasni dan tanah Kakeknya yang bergandengan telah dibeli oleh James Sugianto tetapi belum dilunasi, sehingga Penggugat menyarankan agar menggugat kepada James Sugianto sehingga menjadi perkara sebagai bukti P-1 dan P-2, karena Penggugat ingin membelinya sehingga kemudian dibuat pengikatan jual beli sebagai bukti P-3 dan bukti P-4.
“Bahwa saksi juga menerangkan sebenarnya pihak ahli waris saksi dan Ny. Mariana Yasni sudah akan mengembalikan uang Penggugat dengan dibantu M. Yusuf Tata Susila Gunawan dengan diberikan 2 bilyet giro yang sebesar Rp.235.000.000,00 untuk Ny. Mariana Yasni dan yang sebesar Rp.352.500.000,00 untuk dari ahli waris saksi, sebagaimana bukti TTI -1 dan TT I-2.
“Menimbang, bahwa keterangan Supriyadi hanyalah keterangan satu saksi, sementara dalam hukum pembuktian berlaku asas unus testis nulus testis. Sehingga untuk bernilai pembuktian keterangannya harus didukung alat bukti lain, sementara alat bukti lain hanyalah 2 bilyet giro yang apakah benar M.Yusuf Tata Susila Gunawan menyerahkan 2 bilyet giro tersebut untuk diberikan kepada Penggugat masih merupakan problematik sendiri nilai pembuktiannya.
“Dengan kata lain dari sisi hukum pembuktian belum dapat ditarik fakta bahwa sejak awal mula Penggugat mengetahui bahwa 2 bidang tanah tersebut telah dijual kepada James Sugiyanto oleh Ny.Mariana Yasni dan selanjutnya Penggugat gambling tetap akan membeli dengan menganjurkan menggugat 2 bidang tanah tersebut kepada James Sugiyanto dan setelah dikabulkan Pengadilan Proses jual beli antara Penggugat dengan Ny. Mariana Yasni dilanjutkan. [Note SHIETRA & PARTNERS: Suatu skenario modus tingkat tinggi.]
“Menimbang, bahwa dalam hukum acara perdata jika ditilik dari urutan alat-alat bukti yang Nomer satu dan diutamakan adalah bukti surat, meski secara kasuistis tidak demikian halnya. Sehingga mana kala ada pertentangan antara bukti surat dan saksi mengenai sesuatu hal yang sama, mestinya bukti surat yang lebih diutamakan. dan karena Penggugat mengajukan bukti surat berupa akta outentik, dan pihak lawan tidak bisa membuktikan sebaliknya terhadap bukti surat tersebut, maka bukti-bukti surat outentik dari Penggugat telah bernilai sempurna dan lengkap. Sehingga Penggugat telah dinilai berhasil membuktikan dalil gugatannya.
“Menimbang, bahwa dengan demikian Tergugat setidak-tidaknya telah wanprestasi (disamping melawan hukum menjual tanah yang bukan miliknya lagi), yaitu setelah lewat 150 hari semenjak menerima pembayaran uang muka dari Penggugat, tidak dapat menunjukkan SHM atas dua tanah dimaksud kedalam atas nama dirinya dan penerbitan SHM keatas nama dirinya tersebut tidak bisa dilakukan lagi karena sudah a/n M.Yusuf Tata Susila Gunawan.
“Karena telah melebihi 150 hari keterlambatannya, maka sesuai perjanjian Pengugat berhak membatalkan perjanjian dan kepada Tergugat wajib membayar denda dan kerugian sebesar Rp.1.250.000,00 x 10 = Rp.12.500.000,00 beserta semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan. Antara lain uang muka sebesar Rp.125.000.000,00 yang telah dibayarkan Penggugat kepada Tergugat;
“Menimbang, bahwa tidak bisa dipungkiri lagi bahwa dengan wanprestasinya Tergugat in casu, Penggugat juga mengalami kerugian immateriil telah membuang-buang waktu menunggu lama serta tenaga dan untuk berurusan berkaitan dengan 2 bidang tanah dimaksud.
“Mengingat dan mempertimbangkan kedua pihak utamanya Penggugat dan Tergugat, maka besarnya uang untuk mengganti kerugian immatriil seperti akan dinyatakan dalam amar putusan dipandang telah memadahi.
“Mengingat Pasal 1320, Pasal 1338 KUHPerdata dan ketentuan perundang-undangan lain yang bersangkutan.
“M E N G A D I L I :
Dalam Pokok Perkara:
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian.
- Menyatakan Tergugat telah wanprestasi tidak memenuhi perjanjian pengikatan jual beli sebagaimana Akta Notaris No.07 tanggal 07 Desember 2006 antara dirinya selaku Penjual dengan Penggugat selaku Pembeli.
- Menghukum Tergugat untuk membayar kepada Penggugat uang muka yang telah diterimanya sebesar Rp.125.000.000,00, denda keterlambatan sebesar Rp. 12.500.000,00, serta ganti kerugian immateriil yang diderita Penggugat sebesar RP.100.000.000,00, Sehingga keseluruhannya berjumlah Rp. 237.500.000,00 (dua ratus tiga puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah).
- Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara sebesar Rp.2.816.000,-.
- Menolak gugatan Penggugat untuk selebihnya.
- Menghukum Turut Tergugat I, Turut Tergugat II, dan Turut Tergugat III, untuk tunduk dan mentaati putusan ini.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.