03 Maret, 2017

Pembeli Lelang Eksekusi Menggugat Balik Debitor

LEGAL OPINION
Question: Saya adalah pemenang lelang eksekusi agunan tanah di kantor lelang negara, namun kemudian pihak debitor menggugat pihak bank, meminta hakim agar menyatakan proses lelang tak sah. Sebagai pembeli lelang yang sah dan telah membayar harga terbentuk lelang, namun hingga kini saya belum berhasil tempati objek tanah dan rumah, sebaiknya apa yang dapat saya lakukan?
Brief Answer: Ajukan diri Anda sebagai “Tergugat Intervensi” dalam nomor perkara gugatan yang sama dengan yang diajukan oleh debitor, kemudian disaat bersamaan ajukan gugatan balik (rekonvensi) yang pada pokoknya agar menyatakan pihak debitor telah melakukan perbuatan hukum dengan tetap menguasasi objek agunan yang telah dielang eksekusi, dan juga meminta agar Majelis Hakim memerintahkan agar debitor tereksekusi mengosongkan diri dari objek sengketa.
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah ilustrasi sengketa eksekusi agunan yang menarik, yakni putusan Pengadilan Tinggi Banten register Nomor 07/PDT/2014/PT.BTN. tanggal 20 Januari 2014, perkara antara:
- Charlie Brata Budiman, sebagai Pembanding, semula sebagai Penggugat; melawan
1. Kantor Lelang Negara Serang, selaku Terbanding I semula Tergugat I;
2. H. Ahmad Zamroni (pemenang lelang), sebagai Terbanding II, semula Tergugat II;
3. PT. Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk. Sentra Kredit Kecil Serang, selaku Terbanding III semula Tergugat III;
4. PT. Balai Lelang Tunjungan Kantor Perwakilan Jakarta, selaku Terbanding IV semula Tergugat IV; dan
- Kantor Pertanahan Kabupaten Serang, selaku Turut Terbanding semula Turut Tergugat.
Terhadap perkara gugatan debitor terhadap kreditornya yang disikapi dengan gugatan balik (rekonpensi) oleh pihak pemenang lelang, Pengadilan Negeri Serang dalam register Nomor 28/Pdt.G/2012/PN.Srg tanggal 19 September 2013 telah menjatuhkan putusan sebagai berikut:
MENGADILI :
DALAM KONPENSI :
DALAM POKOK PERKARA :
- Menolak gugatan Penggugat seluruhnya;
DALAM REKONPENSI :
- Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi / Tergugat II Konpensi untuk sebagian;
- Menyatakan Tergugat Rekonpensi / Penggugat Konpensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;
- Menghukum Tergugat Rekonpensi / Penggugat Konpensi untuk menyerahkan tanah sengketa dalam keadaan kosong kepada Penggugat Rekonpensi / Tergugat II Konpensi, bila perlu dengan bantuan alat negara yang sah.”
Pihak debitor mengajukan upaya hukum banding, dimana terhadapnya Pengadilan Tinggi membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa yang menjadi inti dalam gugatan Penggugat adalah masalah hutang piutang (kredit) antara Penggugat sebagai debitor dengan Tergugat III sebagai kreditor, bahwa Penggugat meng-agunkan 6 (enam) bidang tanah;
“Bahwa 6 (enam) bidang tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan, bahwa perhitungan total aset yang diagunkan tersebut pada tahun 2007 senilai Rp. 3.050.000.000;-
“Menimbang, bahwa pada tanggal 23 Februari 2012 dilakukan lelang atas 5 (lima) bidang tanah yang diagunkan tersebut dan peserta lelang hanya satu orang (Tergugat II). Pemenang lelang hanya satu orang (Tergugat II) dengan harga Rp. 2.680.000.000;- dan 5 (lima) bidang tanah tersebut telah dilakukan balik nama menjadi atas nama Tergugat II;
“Bahwa lelang ini (dinilai) merugikan Penggugat, karena menurut Apraisers yang ditunjuk oleh Penggugat, 5 (lima) bidang tanah tersebut pada tanggal 17 Maret 2012 dihitung total senilai Rp. 9.277.725.000;-
“Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding sependapat dengan pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama, karena berdasarkan bukti-bukti yang diajukan, penjualan lelang yang dilaksanakan telah dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, dan objek sengketa yang dilelang tersebut yang dimenangkan oleh Tergugat II kemudian dilakukan peralihan nama menjadi nama Tergugat II, telah dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku;
“Menimbang, bahwa yang menjadi pokok permasalahan, hingga kini tanah sengketa masih dikuasai Penggugat, bahwa perbuatan Penggugat adalah melawan hukum;
“Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding tidak sependapat dengan pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama tentang dihukumnya Penggugat untuk menyerahkan tanah sengketa dalam keadaan kosong kepada Tergugat II, karena tidak dituntut dan juga tidak ada tuntutan untuk diputus sesuai dengan rasa keadilan oleh Tergugat II, sehingga bertentangan dengan Pasal 178 ayat (3) HIR;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, Majelis Hakim Tingkat Banding akan memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Serang Nomor 28/Pdt.G/2012/PN.Srg tanggal 19 September 2013, sehingga amar selengkapnya sebagaimana di bawah ini;
“Menimbang, bahwa namun demikian Ketua Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berbeda pendapat dan mengajukan Dissenting Opinion dengan pertimbangan sebagai berikut;
“Menimbang, bahwa dalam surat gugatan Penggugat, harta yang digugat ada 6 (enam) tempat dan pelaksanaan lelang tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
“Luas tanah seluruhnya 53.487 m2 seharga Rp. 2.860.000.000;-. Bahwa berdasarkan harga pasaran tanah di tempat terperkara yang akan dilelang sejumlah Rp. 8.314.100.000;- sekuarng-kurangnya Rp. 6.597.725.000;-
“Menimbang, bahwa peminat lelang (peserta lelang) yang satu orang tersebut hanya menyetor (menyerahkan uang) jaminan peserta lelang sebanyak Rp. 550.000.000;- pada tanggal 23 Februari 2012, sedang lelang dilaksanakan pada tanggal 23 Februari 2012 hari itu juga, yang seharusnya sebelum pelaksanaan lelang harus disetor dan dibayar kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Serang, bukan pada hari itu juga;
“Sedangkan harga keseluruhan hanya Rp. 2.680.000;- tidak sesuai dengan harga yang sebenarnya, sedangkan menurut saksi (yang dihadirkan oleh pihak) Penggugat, dibawah sumpah menjelaskan harga pasaran di tempat tersebut per meter Rp. 400.000;-
“Menimbang, bahwa peserta lelang hanya 1 (satu) orang hal seperti ini janggal menurut kebiasaan yang namanya lelang, sebaiknya dihadiri oleh beberapa orang peserta, semestinya lelang tersebut diulang kembali pada waktu yang ditentukan dan diumumkan melalui berita surat kabar, hal ini pun sesuai dengan kebiasaan lelang untuk umum secara umum dan terbuka;
“Menimbang, bahwa berdasarkan alasan-alasan hukum diatas, maka Ketua Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini, berpendapat bahwa putusan Pengadilan Negeri Serang harus dibatalkan dan Pengadilan Tinggi (seharusnya) memberikan putusan sebagai berikut:
- Menyatakan lelang yang dilakukan oleh Para Tergugat pada tanggal 23 Februari 2012 adalah perbuatan melawan hukum;
- Menghukum Tergugat I untuk mengadakan lelang ulang;
- Menyatakan perbuatan dari para Tergugat adalah perbuatan melawan hukum;
- Menyatakan perubahan nama atas sertifikat hak milik Penggugat adalah perbuatan melawan hukum dan menyatakan perubahan nama tersebut tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum;
“Menimbang, bahwa dalam diktum Penggugat Rekonpensi, tidak ada memohonkan harga terperkara diserahkan kepada Penggugat Rekonpensi;
“Menimbang, bahwa Hakim Pengadilan Negeri Serang yang memeriksa perkara ini mengabulkan dan melebihi yang tidak diajukan dalam gugatan, hal ini telah melanggar peraturan hukum Pasal 178 ayat (3) HIR, melebihi dan memutuskan perkara dalam amar putusannya (ultra petita);
“Menimbang, bahwa oleh karena Majelis Hakim Pengadilan Negeri Serang tidak cermat meneliti dan mempertimbangkan bertele-tele yang diajukan dalam persidangan maka Pengadilan Negeri Serang telah salah dalam menilai dan melanggar hukum;
M E N G A D I L I :
- Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat;
- Memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Serang Nomor 28/Pdt.G/2012/PN.Srg tanggal 19 September 2013, sehingga amar selengkapnya sebagai berikut:
DALAM KONPENSI :
Dalam POKOK PERKARA :
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
DALAM REKONPENSI :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi / Tergugat II semula untuk sebagian;
2. Menyatakan Tergugat Rekonpensi / Penggugat Konpensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;
3. Menolak gugatan semula Penggugat Rekonpensi / Tergugat II Konpensi selain dan selebihnya.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN. Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung website.

Syarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASIHANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi"). Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan Shietra. Menjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online. Reservasi Jadwal: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18.
- Email: konsultasi@hukum-hukum.com, hery.shietra@gmail.com

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM