14 Februari, 2017

Penyelundupan Hukum Tanah Lewat Akta Hibah

LEGAL OPINION
Question: Jika diberikan hibah tanah, dan bentuknya akta hibah di hadapan seorang notaris, apakah artinya hibah baru sah terjadi bila tanah saya balik-namakan ke nama saya, atau hibah itu telah terjadi sempurna saat akta hibah ditanda-tangani oleh pemberi hibah?
Brief Answer: Bila dianalogikan pada konstruksi peralihan hak atas tanah seperti pengikatan perjanjian jual-beli (PPJB) disertai kuasa untuk mutlak, ataupun pembebanan hak atas tanah seperti akta pemberian hak tanggungan (APHT), peralihan dan pembebanan tersebut baru sah secara hukum bila didaftarkan kepada Kantor Pertanahan setempat sehingga terbit Sertifikat yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat (vide Pasal 19 UU PA).
Konstruksi hukum demikian penting, demi menghindari penyelundupan hukum akta hibah untuk menggelapkan “hak atas tanah”. Contoh, pemilik tanah memberi akta hibah pada afiliasinya, yang dibiarkan tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Ketika pihak ketiga yang dirugikan oleh sang pemilik tanah, hendak men-sita eksekusi hak atas tanah tersebut, seketika pihak lain yang mendasari dirinya sebagai penerima hibah tampil dengan akta hibah—seakan-akan hibah terjadi lebih dahulu sebelum sita jaminan ataupun sita eksekusi akan tanah diletakkan.
PEMBAHASAN:
Dalam praktik, banyak dijumpai kalangan notaris/PPAT yang berani untuk melanggar kode etik dengan menerbitkan akta ‘back date’ dalam arti baru dibuat saat ini dengan menggunakan tanggal jauh hari sebelumnya secara tidak jujur.
Skenario penyelundupan hukum pertanahan demikian tidak tertutup kemungkinan terjadi, terkecuali akta hibah telah direalisasi pencatatannya pada Kantor Pertanahan, maka hukum memberi perlindungan pada penerima hibah sebagaimana ilustrasi yang SHIETRA & PARTNERS rujuk pada putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sengketa perlawanan terhadap eksekusi tanah register Nomor 361/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel. tanggal 21 Februari 2013, perkara antara:
- 1. ROSY FITRIYANI; 2. EVALIA SHUFA MEILVIYANI; 3. ALLYA FERLIYANI; 4. KETTY KATALYA SHUFIYANI sebagai Para Pelawan; melawan
1. PT. HUTAMA KARYA (PERSERO), sebagai Terlawan Eksekusi I;
2. Dr. Ir. TJOKORDA RAKA SUKAWATI, sebagai Terlawan Eksekusi II;
3. Drs. M. SOELEIMAN ABDULAH, sebagai Terlawan Eksekusi III;
4. PT. SEJAHTERA BANK UMUM (dalam Likuidasi) sebagai Terlawan Eksekusi IV;
5. Ir. THAMRIN TANJUNG, MBA., sebagai Terlawan Eksekusi V;
6. PT. YASA PATRIA PERKASA, sebagai Terlawan Eksekusi VI.
Para Pelawan adalah pemilik atas sebidang tanah berdasarkan Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 336 tertanggal 20 Juli 1991 yang tercatat atas nama Para Pelawan. Pelawan memperoleh hak milik atas tanah tersebut berdasarkan Akta Hibah No. 283/2003 yang dibuat dihadapan PPAT pada tanggal 18 Maret 2003 (akta hibah diberikan pada saat pemberi hibah digugat oleh Terlawan Eksekusi) dan telah dilakukan “balik nama” kemudian didaftar dan dicatat dalam sertifikat pada tanggal 31 Maret 2003.
Para Pelawan kemudian menjaminkan hak atas tanah tersebut pada Bank Yudha Bakti pada tanggal 07 Maret 2005. Dikemudian hari muncul kabar, tanah milik Para Pelawan diletakkan sita oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 20 Mei 2003 terkait dengan perkara perdata No. 20/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Sel. dimana Para Pelawan bukan menjadi pihak-pihak didalam perkara tersebut.
Note SHIETRA & PARTNERS: Sita jaminan sangat prosedural permohonannya, terlebih proses beracara di peradilan, akan selalu kalah cepat dengan proses penerbitan dan pendaftaran akta hibah di Kantor pertanahan. Fakta yuridis inilah yang membuat sita jaminan selaku kalah satu langkah dari akta hibah demikian. Adapun pihak-pihak dalam Perkara Perdata Nomor : 20/Pdt.G/2003/ PN.Jkt.Sel. adalah antara :
PT. HUTAMA KARYA (Persero) sebagai PENGGUGAT;
Melawan :
Dr. Ir. TJOKORDA RAKA SUKAWATI sebagai TERGUGAT I;
Drs. M. SOELEIMAN ABDULAH sebagai TERGUGAT II;
PT. SEJAHTERA BANK UMUM (dalam likuidasi) diwakili Tim Likuidasi PT. SEJAHTERA BANK UMUM (dalam likuidasi) sebagai TERGUGAT III;
Ir. THAMRIN TANJUNG, MBA. sebagai TERGUGAT IV;
PT. YASA PATRIA PERKASA sebagai TERGUGAT V.
Pada Tingkat Peninjauan Kembali oleh Mahkamah Agung RI diputus dengan Putusan tanggal 08 April 2009 Perkara No. 562PK/Pdt/2008, dimana Terlawan Eksekusi V telah terbukti melakukan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) dan telah dihukum berkekuatan hukum tetap dengan putusan antara lain diktumnya sebagai berikut :
- Menyatakan para Tergugat (DR. Ir. Tjokorda Raka Sukawati / TI, Drs. M. Soeleiman Abdullah / T2, PT. Sejahtera Bank Umum / T3, Ir. Thamrin Tanjung, MBA. / T4, PT. Yala Perkasa Internasional / TT) telah melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan Penggugat (PT. Hutama Karya);
- Menghukum Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III dan Tergugat IV bertanggung jawab penuh atas segala resiko dan akibat hukum dari CP / MTN yang telah dibatalkan pada angka 5 diktum ini;
- Menghukum Tergugat I, II, III dan IV baik sendiri-sendiri maupun secara tanggung renteng untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat sebesar Rp. 150.000.000.000,- (seratus lima puluh miyar rupiah);
- Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (Conservatoir Beslaag) yang telah diletakkan oleh juru sita.”
Kemudian tanah milik Para Pelawan tersebut akan dieksekusi oleh Pengadilan Negeri Bekasi berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tertanggal 19 Mei 2011, padahal Para Pelawan tidak ada hubungan hukum dengan para pihak yang bersengketa (memposisikan dirinya sebagai pihak ketiga) dalam perkara tersebut, sehingga Para Pelawan merasa sangat keberatan dan merasa sangat dirugikan dengan akan dieksekusinya tanah milik Para Pelawan.
Terhadap perlawanan Pelawan, Majelis Hakim membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, karena perkara perdata Nomor 20/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Sel. tersebut telah berkekuatan hukum tetap, selanjutnya dengan Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Selatan terhadap sebidang tanah seluas 635 M2 akan dieksekusi oleh Pengadilan Negeri Bekasi, akan tetapi telah dilakukan perlawanan oleh pihak ketiga (Derden Verzet) oleh Para Pelawan aquo, karena menurut Para Pelawan tanah beserta bangunan tersebut adalah milik Para Pelawan dan Para Pelawan memperoleh hak milik atas tanah tersebut berdasarkan Akta Hibah Nomor 283/2003 yang dibuat dihadapan PPAT pada tanggal 18 Maret 2003 di Jakarta dan telah dilakukan balik nama kemudian didaftar dan dicatat dalam sertifikat pada tanggal 31 Maret 2003;
“Menimbang, bahwa dari bukti surat yang dimajukan Para Pelawan yaitu bukti P-2 berupa Akta Hibah tanggal 18 Maret 2003, antara Terlawan Eksekusi V (Ir. Thamrin Tanjung) selaku Pemberi Hibah kepada Para Pelawan selaku Penerima Hibah atas sebidang Tanah Hak Milik Sertifikat Nomor 336/Sepanjang Jaya;
“Menimbang, bahwa dari bukti surat Para Pelawan selanjutnya yaitu bukti P-1, berupa Sertifikat Hak Milik No. 336, tercatat didalamnya bahwa pada tanggal 31 Maret 2003 dari Pemegang Hak sebelumnya yaitu Terlawan Eksekusi V (Ir. Thamrin Tanjung) telah beralih karena hibah dan menjadi atas nama Para Pelawan dan Sertifikat Hak Milik Nomor 336 tersebut telah dibebani Hak Tanggungan I tanggal 05 April 2005 dan Hak Tanggungan II tanggal 04 Agustus 2008 dengan pemegang Hak Tanggungan adalah PT. Bank Yudha Bhakti;
“Menimbang, bahwa Akta Hibah tanggal 18 Maret 2003 pada bukti P-2 diatas adalah dibuat dihadapan seorang pejabat yang berwenang untuk itu yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Bekasi dan hibah itu sudah dilakukan sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997, maka sudah sah menurut hukum dan Akta Hibah dalam bukti P-2 sesuai ketentuan Pasal 165 HIR adalah merupakan bukti yang sempurna;
“Menimbang, bahwa oleh karena Akta Hibah yang dibuat antara Terlawan Eksekusi V (Ir. Thamrin Tanjung) selaku Pemberi Hibah kepada Para Pelawan selaku Penerima Hibah tersebut dalam bukti P-2 dilakukan secara sah menurut hukum, maka proses selanjutnya terhadap sebidang tanah yang termuat dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 336 pada tanggal 31 Maret 2003 dari Pemegang Hak sebelumnya yaitu Terlawan Eksekusi V (Ir. Thamrin Tanjung) beralih, karena hibah menjadi atas nama Para Pelawan adalah berdasar hukum dan sah adanya;
“Menimbang, bahwa tentang waktu diletakkannya Sita Jaminan terhadap sebidang tanah dan bangunan dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 336 seluas 635 M2 dalam perkara perdata Nomor 20/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Sel. pada tanggal 20 Mei 2003, sesuai dalil Para Pelawan dan Terlawan Eksekusi V adalah dilakukan pada tanggal 20 Mei 2003, sedangkan menurut Terlawan Eksekusi I adalah dilakukan tanggal 07 Agustus 2003, sedangkan menurut Terlawan Eksekusi VI adalah dilakukan pada tanggal 28 Mei 2003 dan dari bukti-bukti Para Pelawan maupun Para Terlawan Eksekusi tidak ditemukan secara pasti tentang waktu peletakan sita itu, kecuali dalam Putusan Perkara Perdata Nomor 20/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Sel. tanggal 07 Agustus 2003 (vide bukti P-4 dan T-3) dalam salah satu amarnya menyebutkan “Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (Conservatoir beslaag) yang telah diletakkan oleh jurusita”;
“Menimbang, bahwa dari dalil-dalil kedua pihak dapatlah disimpulkan bahwa proses Hibah yang dibuat antara Terlawan Eksekusi V (Ir. Thamrin Tanjung) selaku Pemberi Hibah kepada Para Pelawan selaku Penerima Hibah yang termuat dalam bukti P-2 adalah dilakukan pada tanggal 18 Maret 2003, sehingga Hibah itu dilakukan sebelum diletakkannya Sita Jaminan oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dalam perkara perdata Nomor : 20/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Sel.;
“Menimbang, bahwa oleh karena proses hibah atas obyek perkara yang tertuang dalam Akta Hibah tanggal 18 Maret 2003 yang dibuat antara Terlawan Eksekusi V (Ir. Thamrin Tanjung) selaku Pemberi Hibah kepada Para Pelawan selaku Penerima Hibah telah dilakukan secara sah menurut hukum dan dilakukan sebelum diletakkannya Sita Jaminan oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dan pula sesuai bukti bukti P-1, atas Sertifikat Hak Milik Nomor 336 tersebut telah dibebani Hak Tanggungan dengan pemegang Hak Tanggungan adalah PT. Bank Yudha Bhakti, maka Majelis berpendapat bahwa secara hukum obyek perkara itu telah beralih dan telah menjadi milik sah dari Para Pemohon ketika Sita Jaminan diletakkan oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
“Menimbang, bahwa oleh karena telah terbukti kalau Para Pelawan adalah merupakan Pelawan yang baik dan benar, maka terhadap petitum angka 4 yang memohon agar Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor : 20/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Sel. tanggal 19 Mei 2011 agar dinyatakan tidak sah dan tidak berharga, oleh karena dalam Penetapan tersebut permohonan teguran (Aanmaning) adalah tidak hanya ditujukan kepada Termohon Eksekusi V (Ir. Thamrin Tanjung, MBA.) saja, akan tetapi juga ditujukan kepada Terlawan Eksekusi III (Drs. M. Soeleiman Abdulah), PT. Sejahtera Bank Umum (Terlawan Eksekusi IV) dan Terlawan Eksekusi II (Dr. Ir. Tjokorda Raka Sukawati), maka yang menyangkut Penetapan itu tidak dapat dikabulkan, kecuali tentang Sita Eksekusi, sehingga yang dikabulkan adalah sebatas untuk menyatakan Sita eksekusi Nomor 20/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Sel. atas tanah Sertifikat Hak Milik No.335 seluas 635 m2 sudah sepatutnya diangkat dan dicabut;
“Menimbang, bahwa tentang bukti Terlawan Eksekusi I yaitu bukti TI-1, TI-2, yang sama dengan bukti Terlawan Eksekusi TIII-2, berupa Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 21 Juni 1999 No. 189/Pid.B/1998/PN.Jkt.Pst. dan Putusan Tingkat Kasasi Mahkamah Agung RI tanggal 11 Oktober 2011 Nomor 720 K/Pid/2001 telah membuktikan adanya Putusan perkara pidana dengan Terdakwa Termohon Eksekusi V (Ir. Thamrin Tanjung, MBA.) yang mempunyai kaitan langsung dengan obyek perkara dengan Perlawanan Para Pelawan aquo; [Note SHIETRA & PARTNERS: Majelis Hakim kurang mempertimbangkan alat bukti penentu tersebut, yang mana sejatinya mampu menunjukkan adanya bentuk itikad buruk untuk menggelapkan objek tanah lewat mekanisme hibah.]
M E N G A D I L I
DALAM POKOK PERKARA :
1. Mengabulkan Perlawanan Para Pelawan untuk sebagian;
2. Menyatakan Para Pelawan adalah Pelawan yang jujur, beralasan, baik dan benar (good opposant);
3. Menyatakan bahwa Para Pelawan adalah pemilik yang sah atas tanah yang terletak dan setempat dikenal sebagai Jalan ... , berdasarkan Akta Hibah No.283/2003, seluas ±635 M2;
4. Memerintahkan Sita Eksekusi No.20/Pdt.G/2003/PN.Jkt.Sel. atas tanah di Jalan ... , berdasarkan Sertifikat Hak Milik No.336 seluas 635 M2 atas nama ROSY FITRIYANI, EVALIA SHUFA MEILVIYANI, ALLYA FERLIYANI dan KETTY KATALYA SYUFIYANI untuk diangkat dan dicabut;
5. Menolak Perlawanan Para Pelawanan untuk selain dan selebihnya.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Perdata dan Pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

Bila Anda mengetahui nomor kontak atau email kami, berarti Anda telah menyadari profesi penulis yang mencari nafkah dari "menjual jasa" layanan sebagai Konsultan Hukum, dan menyetujui TARIF KONSULTASI yang berlaku. 

HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM.

Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor kontak / email kami, dengan berpura-pura tidak mengetahui ketentuan tarif konsultasi maupun berpura-pura tidak menyadari Konsultan Shietra mencari nafkah dari layanan jasa tanya-jawab seputar hukum, ID yang bersangkutan akan dipublish pada laman BLACKLIST.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.