LEGAL OPINION
Question: Entah bagaimana tanah kami menjadi obyek sita jaminan oleh pengadilan. Tanah ini kami beli bertahun-tahun lampau, mendadak tanah kami disita jaminan dengan alasan adanya gugatan dari seseorang yang tidak kami kenal terhadap orang yang dahulu telah menjual tanah ini kepada kami. Apa langkah hukum yang dapat kami lakukan? Saya sama sekali tidak memiliki sangkut-paut apapun dengan pihak penggugat yang telah menyita tanah saya.
Brief Answer: Pembeli yang beritikad baik dilindungi oleh hukum, oleh karena itu dapat diajukan “gugat perlawanan” (derden verzet) terhadap penetapan sita jaminan tersebut dengan alasan hukum bahwa sita jaminan tak dapat diletakkan terhadap objek kepemilikan pihak ketiga, dan meminta pengadilan agar mencabut sita jaminan tersebut atau menyatakan sita jaminan tidak sah. Jangan lupakan pula untuk menyertakan pihak Kantor Pertanahan sebagai salah satu Terlawan.
PEMBAHASAN:
Dalam putusan Pengadilan Negeri Bekasi register perkara Perlawanan Nomor 241/PDT.BTH/2014/PN-BKS. tanggal 26 November 2014, antara:
- ALI TARIGAN, sebagai Pembantah; melawan
1. PT. MODERNLAND REALTY TBK., selaku Terbantah I;
2. RIFAH NASUTION, SH., selaku Terbantah II;
3. PT. HASANAH DAMAI PUTRA, selaku Terbantah III; dan
4. KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BEKASI, selaku Turut Terbantah.
Pada tanggal 16 April 2013 sesuai Berita Acara Sita jaminan Pengadilan, Jurusita Pengadilan Negeri Bekasi meletakkan sita jaminan terhadap tanah yang terletak di Kabupaten Bekasi, yang seluruhnya berjumlah seluas 31.551 M2, berupa Sertifikat Hak Guna bangunan (SHGB) No. 3337/Pusaka Rakyat.
Sita jaminan tersebut merupakan buntut perkara gugatan perdata No. 145/Pdt.G/2012/PN. BKS antara Terbantah I melawan Terbantah III. Akan tetapi Pembantah telah membeli tanah Objek Sengketa dari Terbantah III, melalui prosedur yang sahih serta telah membayar lunas seluruh transaksi jual-beli yang ada, dengan terlebih dahulu memeriksa kebenaran surat-surat kepemilikan baik pada instansi setempat maupun pada Kantor Pertanahan Bekasi, termasuk ke Pihak Notaris (Terbantah II) sesuai Akta Jual Beli tertanggal 12 April 2012.
Sertifikat tersebut berasal dari Sertifikat induk HGB No. 3337/ Pusakarakyat atas nama Terbantah III, atau dengan kata lain, sertifikat Pembantah merupakan bagian dari pecahan SHGB No. 3337/Pusakarakyat yang disita jaminan. Transaksi jual-beli di hadapan Terbantah II dilakukan sebelum terjadinya sita jaminan.
Dengan kata lain, Terbantah III saat ini hanyalah selaku bekas pemilik atas bidang tanah berikut bangunan ruko yang terletak di atasnya, dimana Pembantah merupakan pembeli dan pemilik yang beritikad baik sehingga dilindungi oleh hukum, sebagaimana ketentuan Pasal 1963 jo. Pasal 1965 KUHPedata, bahwa pembeli yang beritikad baik dan jujur perlu mendapat perlindungan hukum, sedangkan yang tidak jujur harus dihukum memberi ganti rugi. Hal ini pun telah sesuai dengan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI (MA RI) No. 1230 K/Sip/1980 tanggal 29 Maret 1982: “Pembeli yang beritikad baik harus mendapat perlindungan hukum.”
Sementara itu Terlawan II selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memberikan keterangan, sebelum dilakukan transaksi antara Terbantah III dan Pembantah, Terbantah II melakukan pengecekan SHGB No. 3882/Pusakarakyat di Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi dan hasil pengecekan buku tanah SHGB No. 3882/Pusakarakyat bersih dari blokiran dan sita jaminan dari pihak ketiga, sehingga Pembantah dan Terbantah III melakukan penandatanganan Akta Jual-Beli pada tanggal 12 April 2012. Memang benar peralihan dan Akta jual antara Pembantah dan Terbatah III sudah dilakukan sesuai proses dan prosedur yang baik, benar dan sah serta dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu PPAT sesuai dengan Pasal 37 ayat (1) dan (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Adapun dalil pihak Terlawan III mendalilkan, Pembantah akan dirugikan akibat adanya putusan perkara No. 145/Pdt.G/2012/PN.Bks tanggal 8 Mei 2013, yang salah satu amar putusannya menyebutkan:
“Menghukum dan memerintahkan Tergugat I dan atau pihak-pihak lain yang tidak berhak atas tanah sengketa yang terletak di RT. 001, RW 008, Desa Pusaka Rakyat, Kecamatan Tarumajaya, Kabuoaten Bekasi total luas 31.551 m2 yang masing-masing tercatat dalam … .”
Dengan adanya Petitum tersebut di atas maka apabila putusan tersebut mempunyai kekuatan hukum maka tanah dari Pembantah yang termasuk dalam bagian SHGB No. 3337/Pusakarakyat akan terkena eksekusi oleh Terbantah I. Sehingga telah jelas Pembantah dirugikan akibat Sita Jaminan.
Keterangan dari pihak Kantor Pertanahan (BPN) selaku Turut Terbantah membuat perkara ini menjadi simpang-siur, bahwa perkara yang melahirkan sita jaminan diputus tanggal 08 Mei 2012 dengan amar putusan:
“Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan berdasarkan Penetapan Sita dan Berita Acara Sita Nomor ..., atas tanah yang terletak di ... ;
Atas putusan tersebut, pihak PT. Hasanah Damai Putra selaku Tergugat I mengajukan Banding pada Pengadilan Tinggi Bandung yang telah diputus tanggal 24 Oktober 2013, dengan amar putusan:
- Menyatakan tidak sah dan tidak berharga dan tidak mempunyai kekuatan hukum Sita Jaminan Nomor ... atas tanah yang terletak di ...’
- Mengangkat Sita Jaminan Nomor... atas tanah yang terletak di ... tersebut;”
BPN menguraikan lebih lanjut, atas putusan tingkat Banding tersebut, pihak PT. Moderland Realty mengajukan Kasasi yang sampai saat ini belum ada putusan dari Mahkamah Agung. SHGB Nomor 3337/Pusaka Rakyat atas nama PT. Hasanah Damai Putra luas semula 91.221 M2 dan setelah dilakukan pemisahan sisa 65.005 M2, telah dilakukan pencatatan sita jaminan sesuai putusan Pengadilan Negeri Bekasi No. 145/Pdt.G/2012/PN.Bks tanggal 08 Mei 2013 serta masih melekat walupun putusan Pengadilan Tinggi Bandung menyatakan tidak sah dan tidak berharga serta tidak mempunyai kekuatan hukum sita jaminan tersebut.
Pengangkatan/pencabutan sita jaminan terhadap SHGB No. 3337/Pusakarakyat dapat dilaksanakan setelah ada putusan yang berkekuatan hukum tetap sesuai dengan pasal 125 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
SHGB No. 3882/Pusakarakyat atas nama Ali Tarigan, luas 180 M2 yang terbit tanggal 29-5-2012 merupakan pemisahan dari Sertipikat HGB No. 3337/Pusakarakyat an. PT. Hasanah Damai Putra berdasarkan AJB Nomor 445/2012 tanggal 12-04-2012, tidak dilakukan pencatatan sita jaminan karena objek penyitaan adalah sertipikat HGB No. 3337/Pusakarakyat.
Note SHIETRA & PARTNERS: Inilah yang disebut sebagai “akrobatik hukum” karena berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 maupun Perkaban No. 3 Tahun 1997, status hak atas tanah hasil pecahan/pemisahan, serta segala pembebanannya identik dengan sertifikat induk, kecuali perihal data fisiknya.
Atas perlawanan Pembantah, Majelis Hakim kemudian membuat pertimbangan hukum sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa sebagaimana ketentuan pasal 208 HIR/228 RBG yang menyatakan “bahwa pihak ketiga dapat mengajukan perlawanan terhadap penyitaan barang dengan berlandaskan hak kepemilikan”. Bahwa dari ketentuan pasal tersebut diatas, pengajuan perlawanan dari pihak ketiga yang mendasarkan hak kepemilikan terhadap peletakan Sita Jaminan terhadap barang, dapat dilakukan seketika setelah diletakkan Sita Jaminan, tanpa menunggu putusan perkara pokok berkekuatan hukum tetap. Demikian penegasan Putusan MA No. 3089 K/Pdt/1991 yang menjelaskan Sita Jaminan yang diletakkan diatas milik pihak ketiga memberi hak kepada pemiliknya untuk mengajukan Derden Verzet……………. Derden Verzet atas Sita Jaminan (CB) dapat diajukan pemilik selama perkara yang dilawan belum mempunyai putusan yang berkekuatan hukum tetap. Apabila perkara yang dilawan sudah memperoleh putusan yang berkekuatan hukum tetap, upaya hukum yang dilakukan oleh pihak ketiga atas penyitaan itu, bukan Derden Verzet, tetapi berbentuk gugatan perdata biasa. Sebagaimana Putusan MA No. 996 K/Pdt/1989, bahwa Derden Verzet yang diajukan atas Conservatoir Beslag yang diletakkan oleh Pengadilan Negeri dalam suatu perkara perdata, dapat dibenarkan selama putusan perkara yang dilawan (perkara pokok) belum mempunyai kekuatan hukum tetap serta Conservatoir Beslag tersebut belum diangkat.
“Menimbang, bahwa dalam proses pemeriksaan Perkara No. 145/Pdt.G/2012/PN-BKS tersebut, oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Bekasi telah diletakkan Sita Jaminan No. ... tertanggal 05 April 2013, dan telah dilaksanakan sesuai dengan Berita Acara Sita jaminan No. ... , tertanggal 16 April 2013, yang ternyata dalam peletakan Sita Jaminan tersebut termasuk didalamnya tanah yang telah dibeli oleh Tn. Ali Tarigan/Pembantah, sehingga Pembantah mengajukan Bantahan sebagaimana dalam perkara aquo.
“Menimbang, bahwa dari pertimbangan bukti-bukti tersebut diatas, Pembantah yang membeli objek perkara dari PT.Hasana Damai Putra/Terbantah III yaitu tanah dan bangunan yang terletak di ... seluas 180 M2, yang dilakukan dihadapan notaris PPAT dengan Akta jual Beli No. ... , tanggal 12 April 2012, karena jual beli tersebut dilakukan dihadapan Pejabat Umum yang berwenang yaitu Notaris PPAT secara terang serta Jual beli tersebut terjadi sebelum diajukan gugatan perdata No. 145/Pdt.G/2012/PN-BKS tanggal 26 April 2012 dan juga sebelum diletakkan Sita Jaminan No. ... tanggal 05 April 2013 dengan Berita Acara Sita jaminan No. ... tanggal 16 April 2013, maka jual beli atas tanah dan bangunan tersebut adalah sah dan berharga serta mengikat para pihak.
“Menimbang, bahwa karena jual beli tanah perkara antara Tn. Ali Tarigan/Pembantah dengan PT. Hasana Damai Putra/Terbantah III yang telah dilakukan dihadapan Notaris PPAT sesuai Sertifikat Hak Guna bangunan No. 3882/Pusaka Rakyat yang merupakan pemisahan dari Sertifikat Hak Guna bangunan No. 3337/Pusaka rakyat dan telah dinyatakan sah dan berharga, maka Tn Ali Tarigan/Pembantah adalah sah sebagai pemilik dari objek perkara tanah dan bangunan yang terletak di ... seluas 180 M2, sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 3882 / Pusaka Rakyat dan telah atas nama Pembantah Tn. Ali Tarigan.
“Menimbang, bahwa Pembantah telah dinyatakan sebagai pemilik yang sah atas tanah perkara yang dibeli dari Terbantah III sesuai Akta Jual Beli No. ... tanggal 12 April 2012 dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan No.3882/ Pusaka Rakyat, dan tidak ikut sebagai pihak dalam perkara perdata No. 145/PDT.G/2012/PN-BKS, serta tanah dan bangunan itu telah diletakkan Sita Jaminan dalam proses perkara tersebut, untuk mempertahankan hak kepemilikannya terhadap objek perkara, sudah selayaknya Pembantah mengajukan bantahan aquo terhadap peletakan sita jaminan tersebut, sehingga Pembantah haruslah dinyatakan sebagai Pembantah yang baik dan benar.
“Menimbang, bahwa karena objek perkara ternyata adalah milik sah dari Pembantah yang dibeli secara sah dari PT. Hasana Damai Putra/Terbantah III, sesuai dengan Akte Jual Beli No. ... , tanggal 12 April 2012 dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan No.3882/Pusaka Rakyat, yaitu tanah dan bangunan yang terletak di ... , dan telah diletakkan Sita Jaminan berdasarkan Penetapan No. ... tanggal 05 April 2013 dan Berita Acara Sita Jaminan No. ... tanggal 16 April 2013, maka Sita Jaminan yang telah dilaksanakan tersebut khusus terhadap objek perkara dinyatakan tidak sah dan haruslah diangkat, serta memerintahkan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa barat untuk mencatatkan pengangkatan Sita Jaminan tersebut pada buku yang tersedia.
“Menimbang, bahwa karena Turut Terbantah diperintahkan untuk mencatatkan penggangkatan Sita Jaminan yang telah diletakkan terhadap objek perkara pada buku yang tersedia, maka Turut Terbantah dihukum untuk mematuhi dan melaksanakan putusan ini.
“MENGADILI :
DALAM POKOK PERKARA;
1. Mengabulkan bantahan Pembantah sebagian.
2. Menyatakan Pembantah sebagai Pembantah yang baik dan benar.
3. Menyatakan Sita jaminan yang telah diletakkan pada objek perkara yaitu tana dan Bangunan yang terletak di ... , Kabupaten Bekasi seluas 180 M2 sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 3882/Pusaka Rakya dengan batas-batas: ... dinyatakan tidak sah dan haruslah diangkat;
4. Memerintahkan Kepala Badan Pertanahan Cq Kepala Kantor Pertanahan I Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat/ Turut Terbantah untuk mencatat penggangkatan Sita Jaminan aquo pada buku yang tersedia.
5. Menyatakan Akta Jual Beli No. 445/2012 tanggal 12 April 2012 yang dibuat dihadapan Rifah Nasution.SH. Notaris di Bekasi / Terbantah II adalah sah dan berharga serta mengikat para pihak.
6. Menyatakan Jual Beli antar Pembantah dengan Terbantah III telah sempurna dan sah, oleh karenanya Pembantah adalah Pemilik yang sah sesuai Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 3882 / Pusaka Rakyat, atas nama Pembantah.
7. Menghukum Turut Terbantah untuk mematuhi dan melaksanakan putusan dalam perkara ini.
8. Menolak Bantahan Pembantah selebihnya.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.