(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Cantik dengan Harga Terjangkau.

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Cantik dengan Harga Terjangkau.
Jadikan sebagai Hadiah Terindah bagi Buah Hati Terkasih Anda. KLIK gambar untuk menemukan & memesan ratusan koleksi Anting Imitasi Impor KWANG EARRING. hukum-hukum.com menjamin legalitas toko online asesoris KWANG Earring, produk dikirim via kurir dari Jakarta ke alamat pemesan, dari Sabang hingga Merauke. Tampil muda, stylis, energetik dengan harga sangat terjangkau

11 November, 2018

Implementasi Asas Droit de Suite Objek Tanah Agunan dengan Hak Tanggungan

LEGAL OPINION
Question: SKMHT (surat kuasa membebankan Hak Tanggungan) ada masa berlakunya, cuma beberapa bulan. Gimana kalau objek KPR (kredit pemilikan rumah) masih dalam bentuk sertifikat induk milik developer (perusahaan pengembang perumahan) yang belum dipecah, bahkan objek rumah belum dibangun. Jika sewaktu-waktu setelah dikucurkan kredit, ternyata sertifikat tanah induk pihak developer tidak bisa dipecah dan tidak bisa dibalik-nama ke nama debitor, bagaimana, sementara SKMHT sudah habis masa berlakunya?
Brief Answer: Terdapat dua fakta hukum mendasar: 1.) Tanah masih berbentuk “sertifikat induk” milik pengembang. 2.) Ada debitor yang hendak membeli rumah mengajukan KPR. Resiko terbesar KPR, objek agunan masih belum atas nama debitor, atau belum ada kepastian apakah objek KPR dapat dialihkan haknya kepada pihak debitor. Sementara, SKMHT memiliki masa berlaku yang demikian limitatif sifat keberluannya.
Maka, mintalah pihak pengembang agar terlebih dahulu memecah sertifikat induknya, setidaknya untuk bidang tanah yang diminati sang debitor ini. Ketika sudah pecah, ikat dengan Hak Tanggungan. Jadi, KPR disini setidaknya terdapat 3 pihak yang terlibat. Sertikat tanah yang dibebani Hak Tanggungan, dengan seizin kreditor, boleh dibalik-nama ke atas nama debitor.
Yang perlu kita pahami, Hak Tanggungan mengikuti objek tanah, bukan mengikuti subjek subjeknya (asas droit de suite). Jangan gunakan SKMHT dalam kasus KPR, kecuali: debitor punya aset tanah lain untuk jadi agunan (semisal KPR untuk memiliki rumah kedua, dsb). Pengembang tidak akan merugi, karena sudah dibayar lunas oleh kreditor pemberi KPR, lalu dibalik-nama ke nama debitor bersangkutan sertifikat tanahnya.
Asas “droit de suite” dapat juga kita jumpai dalam kasus agunan jatuh dalam boedel waris kepada ahli waris, atau dalam konteks “take over” kredit. Tips tersebut membuat para pihak “sama-sama senang”. Prinsipnya: jangan beri kucuran dana kredit, bila disaat bersamaan belum terdapat agunan yang secara mudah / sederhana dapat diikat sempurna sebagai jaminan pelunasan.
Pihak kreditor pemberi fasilitas KPR dapat membuat “perjanjian bersyarat batal” dengan pihak pengembang, bahwa bila dikemudian hari objak agunan tidak dapat dibalik-nama ke atas nama debitor, maka ketika pihak pengembang mengembalikan seluruh dana pembayaran dari pihak kreditor, roya seketika diberlakukan terhadap Sertifikat Hak Tanggungan. Terkesan rumit, namun alangkah lebih ideal “sedia payung sebelum hujan”.
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah ilustrasi perihal sifat Hak Tanggungan yang melekat pada objek tanah dengan corak yang agak menyerupai, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan lewat putusan Pengadilan Tinggi Yogyakarta sengketa tanah register Nomor 108/Pdt/2016/PT.YYK tanggal 4 Januari 2017, perkara antara:
- FAHRONI BIN NUR JAZIM, sebagai Pembanding, semula selaku Penggugat; melawan
1. PT. BANK BNI SYARIAH, cq, PT. BANK BNI SYARIAH CABANG YOGYAKARTA, sebagai Terbanding I semula Tergugat I;
2. MABRUR ZAM ZAM, sebagai Terbanding II semula Tergugat II;
3. PEMERINTAH RI, cq. KEMENTERIAN KEUANGAN, cq. DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA, cq. KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN NEGARA DAN LELANG SURAKARTA, selaku Turut Terbanding semula Turut Tergugat.
Penggugat merupakan Pengurus Musholla Al Mabrur yang mewakili masyarakat Desa Bakungan, Kecamatan Karangdowo yang menggunakan Musholla Al Mabrur, yang dibangun di atas tanah Sertifikat Hak Milik Nomor 194 atas nama Ir. Mabrur Zam Zam, menurut Penggugat pada tahun 1985 telah dijadikan objek amal wakaf orang tua Tergugat II.
Berdasarkan informasi dari Surat Kabar, Sertifikat Hak Milik Nomor 194/Bakungan atas nama Ir. Mabrur Zam Zam tersebut, akan dilakukan lelang eksekusi Hak Tanggungan oleh Tergugat I melalui Turut Tergugat, berdasarkan Akad Pembiayaan dengan total hutang Rp. 1.900.000.000,- dengan nama Debitur atas nama Mabrur Zam Zam (Tergugat II).
Berdasarkan informasi tersebut pula, Penggugat mengetahui bahwa Sertifikat Hak Milik Nomor 194/Bakungan atas nama Ir. Mabrur Zam Zam (dimana berdiri Musholla Al Mabrur), masuk sebagai jaminan / agunan dalam Akad Pembiayaan antara Tergugat I dan Tergugat II, maka akan berdampak dan atau berimplikasi secara hukum terhadap keberadaan Musholla Al Mabrur yang ikut pula terlelang.
Lelang eksekusi yang dilakukan atas objek sengketa, dinilai Penggugat sebagai tidak memperhatikan kepentingan umum dan hak-hak orang muslim sekitarnya, terutama hakhak Penggugat dan masyarakat Desa Bakungan, Kabupaten Klaten, Jawa Tengah, yang tinggal disekitar Musholla Al Mabrur. Maka disimpulkan oleh Penggugat, perbuatan Tergugat I melalui Turut Tergugat, maupun Tergugat II yang melakukan penjaminan dan pelelangan terhadap objek sengketa, merupakan sebentuk Perbuatan Melawan Hukum.
Pelelangan tersebut menimbulkan kerugian bagi orang lain, yaitu Penggugat dan masyarakat yang tinggal di sekitar Musholla Al Mabrur, yaitu apabila objek sengketa dilelang / dieksekusi, maka tidak ada jaminan lagi Musholla tersebut tetap berdiri, sehingga Penggugat dan masyarakat sekitar tidak dapat melakukan aktivitas ibadah dan keagamaan lainnya, sedangkan dapat kita ketahui bahwa Musholla adalah tempat ibadah yang dapat dipergunakan untuk kepentingan umum, maupun untuk kegiatan keagamaan.
Yang menjadi pokok tuntutan dalam gugatan ini, ialah agar Penggugat dan umat muslim lainnya di Desa Bakungan, tidak mengalami kerugian. Sementara dalam bantahannya pihak kreditor pemegang Hak Tanggungan menyanggah, bahwa Hak Tanggungan merupakan hak kebendaan, yang salah satu ciri hak kebendaannya ialah : di tangan siapa-pun benda itu berada (droit de suite) Vide Pasal 7 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, yang berbunyi:
Hak tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada.”
Dijelaskan dan dipertegas didalam Pasal 11 Ayat (2) Huruf (g) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, terdapat penegasan norma imperatif bahwa : pemberi hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan, tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
Perbuatan Lelang yang dilakukan Tergugat I melalui Turut Tergugat, juga dikatakan oleh Penggugat tidak memperhatikan kepentingan umum dan hak-hak muslim. Pihak Kreditor menjawab sebagai berikut: “Pertanyaannya kepentingan umum Yang bagaimana?? Hak-hak muslim yang seperti apa??. Bangunan tersebut adalah mushola yang letaknya menjadi satu kesatuan dalam pelekatan Hak Tanggungan Tergugat I.”
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Yogyakarta kemudian menjatuhkan putusan tanggal 6 Juni 2016 Nomor 105/Pdt.G/2015/PN.Yyk, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
1. Mengabulkan Eksepsi Tergugat I;
2. Menyatakan Pengadilan Negeri tidak berwenang mengadili perkara ini.”
Penggugat mengajukan upaya hukum banding, dimana terhadapnya Pengadilan Tinggi membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa Majelis Hakim Pengadilan Tinggi setelah memeriksa dan meneliti serta mencermati dengan seksama berkas perkara serta turunan resmi Putusan Pengadilan Negeri Yogyakarta tanggal 6 Juni 2016 No. 105/Pdt.G/2015/PN Yyk, serta surat-surat lain yang berhubungan dengan perkara ini, Majelis Hakim Pengadilan Tinggi berpendapat bahwa putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama tersebut telah mempertimbangkan dengan tepat dan benar menurut hukum, sehingga pertimbangan tersebut dapat disetujui dan dijadikan dasar pertimbangan hukum sendiri oleh Majelis Hakim Pengadilan Tinggi dalam memutus perkara ini;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas maka putusan Pengadilan Negeri Yogyakarta tanggal 6 Juni 2016, Nomor 105/Pdt.G/2015/PN.Yyk, dapat dipertahankan dan dikuatkan;
M E N G A D I L I :
1. Menerima Permohonan Banding dari Pembanding semula Penggugat;
2. Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Yogyakarta tanggal 6 Juni 2016 Nomor 105/Pdt.G/2015/PN.Yyk. yang dimohonkan banding tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR.
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui).
Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST.

Disediakan beragam pilihan paket layanan MEMBERSHIP, bulanan maupun tahunan bagi pengguna jasa perorangan maupun korporasi. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi perusahaan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan."

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa
Meminta dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah secara komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini.

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Menjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online. Menceritakan masalah hukum ataupun mengajukan pertanyaan hukum sebelum resmi menjadi klien, diberlakukan tarif konsultasi 2 kali ketentuan tarif normal. Tidak memperkenalkan diri saat menghubungi kami, diberlakukan 1,5 kali ketentuan tarif normal. Tidak memperkenalkan diri dan juga menceritakan masalah hukum sebelum resmi terdaftar sebagai klien, diberlakukan 3 kali ketentuan tarif normal. Mengaku-ngaku miskin atau berpura-pura tidak mampu, berlaku tarif 5 kali ketentuan tarif normal.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
- Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM