SENGKETA PERTANAHAN : Ketika Semakin Lama Menunda Upaya Gugatan untuk Memulihkan Hak, Semakin Rentan Potensi Pemulihannya

Sengketa Kepemilikan Tanah Bersifat Darurat dan Sensitif Waktu, Tidak Boleh Ditunda-Tunda Sebelum Menyesal Dikemudian Hari

Pembeli Derajat Kedua Sangat-Amat Terlindungi oleh Hukum

Question: Kadaluarsa hak untuk menggugat menurut hukum perdata di Indonesia, ialah 30 tahun. Namun apakah ada alasan, agar tidak menunda-nunda dan segera mengambil langkah hukum seperti menggugat?

Brief Answer: Khusus untuk konteks sengketa hukum terkait pertanahan atau hak atas tanah, semakin lama tertundanya upaya hukum seperti menggugat ataupun mengajukan gugat-perlawanan (verzet), maka semakin rentan putusan akan berpotensi menjelma “menang diatas kertas”—karena, pihak yang merasa sebagai “pemilik yang sah” patut menduga, bahwa hak atas tanah telah berpindah kembali dari tangan yang satu ke tangan pihak ketiga, keempat, dst.

PEMBAHASAN:

Berikut contoh perlindungan hukum bagi pembeli hak atas tanah “derajat pertama”, sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 7 Tahun 2012 telah mengatur:

Pemegang Hak Tanggungan yang beritikad baik harus dilindungi sekalipun kemudian diketahui bahwa pemberi hak tanggungan adalah orang yang tidak berhak.

Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak.”

Dalam konstruksi hukum diatas, sertifikat hak atas tanah yang dibalik-namakan keatas nama “Pembeli Lelang”, tidak dapat dibatalkan, sehingga dilindungi oleh hukum, karena “Pembeli Lelang” selalu dianggap beritikad baik—kecuali dapat dibuktikan sebaliknya, semisal pembeli lelang adalah “nominee” utusan pihak “Pemohon Lelang Eksekusi” sehingga tidak dikriteriakan sebagai “pihak ketiga yang beritikad baik”. Namun, akan lebih kompleks serta dilematis bilamana peralihan hak atas tanah telah masuk kedalam “derajat kedua” atau seterusnya. Adapun kemungkinan yang terjadi dalam konteks “pembeli dalam derajat kedua”, antara lain:

1.) Kreditor pemegang Hak Tanggungan (Pemohon Lelang Eksekusi Hak Tanggungan) beritikad baik;

2.) Pembeli Lelang membeli objek hak atas tanah dengan itikad baik, lalu menjualnya kepada pihak ketiga;

3.) Pembeli hak atas tanah yang dijual kembali oleh Pembeli Lelang, membelinya dengan itikad baik;

atau

1.) Penjual dan/atau pembeli tidak beritikad baik, lalu pihak pembeli menjualnya kembali kepada pihak ketiga yang beritikad baik;

2.) Pembeli “tangan kedua” dengan itikad baik menjualnya kepada pihak ketiga lainnya;

atau

1.) Pembeli Lelang membeli objek lelang dengan itikad tidak baik, lalu menjualnya kepada pihak ketiga;

2.) Pembeli membeli dengan itikad baik;

atau

1.) Penjual dan/atau pembeli beritikad buruk, lalu menjadikan objek tanah sebagai agunan yang dibebankan Hak Tanggungan ke lembaga keuangan perbankan;

2.) Kreditor pemegang Hak Tanggungan kemudian melelang eksekusi Hak Tanggungan karena debitornya gagal melunasi hutang;

3,) Pembeli Lelang membeli objek agunan yang dilelang, dengan itikad baik.

Tidak tertutup kemungkinan, tidak berselang lama, terjadi atau masuklah kedalam konstruksi pembeli “derajat ketiga”, “derajat keempat”, dan seterusnya, yang variasi kemungkinannya dapat jauh lebih kompleks. Pada prinsipnya, pembeli “derajat pertama” saja sudah sangat dilindungi oleh hukum, sepanjang membeli dengan itikad baik. Terlebih, yang beritikad baik ialah pembeli “derajat kedua”, “derajat ketiga”, dan seterusnya. Berlapis-lapisnya eksistensi “itikad baik” saat objek hak atas tanah berpindah tangan atau dialihkan, mengakibatkan sertifikat hak atas tanah yang telah beralih kepemilikannya, tidak lagi dapat dibatalkan peralihannya, demi kepastian hukum.

Yang dapat dilakukan oleh “pemilik asal yang sah”, ialah mengajukan gugatan dalam bentuk tuntutan (petitum) ganti-kerugian berupa atau dalam bentuk nominal uang seharga nilai objek tanah kepada pihak “penjual yang tidak sah” saat objek tanah dijual oleh si penjual yang tidak berhak kepada pembeli “derajat pertama”. Kompleksitas demikian, bila tidak dipahami, disadari, dan diantisipasi, akan menjelma “gugatan semu” sebagaimana ilustrasi konkret berikut yang dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan lewat putusan Mahkamah Agung RI sengketa perdata pertanahan register Nomor 247 PK/Pdt/2020 tanggal 23 April 2020, perkara antara:

1. ABDUL HABIB NASUTION; 2. ENI INDRAYATI NASUTION; 3. KHOIRIYAH NASUTION, sebagai Para Pemohon Peninjauan Kembal, semula ialah Para Pelawan; melawan

1. ALI UMAR NASUTION; 2. DIYAH RETNO UTAMI NASUTION; 3. UNDANG; 4. PT BANK MEGA CABANG PURWOKERTO; 5. HENDI ABIDIN, selaku Para Termohon Peninjauan Kembali, semula sebagai Para Terlawan.

Gugatan perlawanan yang diajukan Para Pelawan, ialah berbentuk “derden verzet” terhadap pelaksanaan eksekusi pengosongan Pengadilan Negeri Purwokerto berdasarkan Penetapan Eksekusi Nomor 09/Pdt.Eks/2017/PN.Pwt, pengosongan mana dimohonkan oleh pihak “pembeli lelang” kepada Pengadilan Negeri, dimana Para Pelawan mengajukan upaya hukum perlawanan ini dalam rangka untuk melawan eksekusi pengosongan terhadap tanah yang ditempati oleh Para Pelawan agar tidak dapat dikuasai oleh pihak Pembeli Lelang.

Objek tanah yang disengketakan, pada mulanya merupakan “harta bersama” orangtua Para Pelawan. Setelah ibu dari Para Pelawan meninggal dunia, ayah dari Para Pelawan menjual objek tanah yang notabene “harta bersama” dengan almarhum istrinya, kepada pihak ketiga, sekalipun tanpa izin Para Pelawan selaku anak dan ahli waris dari ibu mereka. Perkara atau sengketa pertanahan ini cukup kompleks, karena objek tanah yang disengketakan telah berpindah tangan ke tangan pembeli kedua, selanjutnya oleh pembeli kedua dijadikan agunan kepada pihak bank, dilelang oleh bank akibat debitornya “kredit macet”, dan dibeli oleh “pembeli lelang”. Dalam bagian penghujung surat perlawanannya, Para Pelawan menuntut pada pokoknya agar:

- Menyatakan bahwa barang sengketa tidak boleh dialihkan kepada siapa pun sebelum dibagi waris terlebih dahulu sesuai dengan ketentuan hukum perkawinan dan ketentuan hukum waris yang berlaku lainnya, antara Terlawan I, Terlawan II dengan Para Pelawan;

- Menyatakan bahwa jual beli antara Terlawan I dengan Terlawan II tanpa sepengetahuan dan seizin Para Pelawan adalah jual beli yang tidak sah menurut hukum dan akibatnya jual beli tidak mempunyai kekuatan hukum dan tidak mempunyai kekuatan mengikat kepada Para Pelawan;

- Menyatakan bahwa utang piutang antara Terlawan II dan Terlawan III kepada Terlawan IV tanpa sepengetahuan dan seizin Para Pelawan adalah tidak sah menurut hukum;

- Menyatakan bahwa peralihan hak atas barang sengketa dari Terlawan IV kepada Terlawan V adalah tidak sah menurut hukum;

- Menyatakan bahwa Penetapan Eksekusi Ketua Pengadilan Negeri Purwokerto Nomor 09/Pdt.Eks/2017/PN Pwt, tidak bisa dilaksanakan (non executable) dikarenakan sebagian barang sengketa adalah milik Para Pelawan.

Adapun bantahan Para Terlawan ialah, klaim hak Para Pelawan terhadap sebagian objek lelang, telah 9 (tahun) berlalu sejak jual beli sampai adanya perlawanan, sehingga telah berpindah tangan ke banyak “tangan ketiga”. Terhadap perlawanan Para Pelawan, yang kemudian menjadi amar putusan Pengadilan Negeri Purwokerto No. 82/Pdt.Bth/2017/PN.Pwt, tanggal 2 Mei 2018, ialah : “Menolak gugatan perlawanan untuk seluruhnya.” Dalam tingkat banding, putusan Pengadilan Negeri diatas selanjutnya dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Semarang dengan Putusan Nomor 365/Pdt/2018/PT.SMG, tanggal 25 September 2018, berlanjut pada tingkat kasasi yang telah “ditolak” oleh Mahkamah Agung dengan Putusan Nomor 846 K/Pdt/2019 tanggal 9 Mei 2019.

Para Pelawan mengajukan upaya hukum Peninjauan Kembali, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:

“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:

Bahwa setelah membaca dan meneliti memori peninjauan kembali Para Pemohon Peninjauan Kembali semula Para Pelawan dihubungkan dengan pertimbangan hukum putusan kasasi Judex Juris dalam perkara a quo, ternyata terhadap putusan kasasi Judex Juris tersebut tidak terdapat suatu kekhilafan Hakim ataupun kekeliruan yang nyata;

Bahwa objek sengketa adalah semula harta bersama antara Terlawan I dengan Nyonya Mutmaianah sesuai Sertipikat Hak Milik Nomor 01121. Setelah istrinya meninggal, Terlawan I menjual objek sengketa kepada Terlawan II sesuai Akta Jual Beli Nomor 204/AJB/2008 dan telah dibalik nama menjadi atas nama Terlawan II dan kemudian Terlawan II dan Terlawan III mengadakan perjanjian kredit dengan Terlawan IV dimana Terlawan II dan III telah menunggak pembayaran dan telah diperingatkan, maka Terlawan IV berhak menjual lelang objek jaminan dan Terlawan V sebagai pembeli lelang adalah pembeli yang beriktikad baik yang harus dilindungi, maka Para Pelawan tidak berhak lagi atas objek sengketa;

“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, maka permohonan peninjauan kembali yang diajukan oleh Para Pemohon Peninjauan Kembali ABDUL HABIB NASUTION dan kawan-kawan tersebut harus ditolak;

M E N G A D I L I :

1. Menolak permohonan peninjauan kembali dari Para Pemohon Peninjauan Kembali: 1. ABDUL HABIB NASUTION, 2. ENI INDRAYATI NASUTION, 3. KHOIRIYAH NASUTION tersebut;”

© Hak Cipta HERY SHIETRA.

Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.