LEGAL OPINION
Question: Bukankah dengan sudah adanya kata sepakat untuk jual beli tanah, maka artinya si penjual harus dan bisa dituntut di pengadilan jika tidak mau menyerahkan tanah yang dijualnya? Hukum perdata bilang bahwa jual-beli sudah terjadi bila ada kesepakatan.
Brief Answer: Syarat sah perjanjian (vide Pasal 1320 KUHPerdata) tidak menjadikan “...” sebagai faktor ... penentu ... atau ... perikatan. Terdapat unsur ... berupa “...” yang juga menjadi prasyarat mutlak untuk sahihnya suatu perjanjian. Untuk itu perlu juga diperhatikan syarat-syarat khusus dalam konteks hukum pertanahan agar suatu perikatan terkait objek hak atas tanah dapat dieksekusi keberlakuannya di depan pengadilan, semisal wajib memenuhi asas “...”. Begitupula faktor “...”, dimana orang ... tidaklah cakap secara hukum terkait “hak milik” atas tanah. [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.]
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah preseden terkait spesialisasi perikatan dalam konteks jual-beli hak atas tanah, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor ... PK/Pdt/20... tanggal ... , perkara antara:
- ... , sebagai Pemohon Peninjauan Kembali; melawan
1. ... ; 2. ... , sebagai Para Termohon Peninjauan Kembali; dan
- KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN ... , selaku Turut Termohon Peninjauan Kembali.
Perikatan dalam konteks pertanahan memiliki karakter khusus yang membedakan dari perikatan kontraktual perdata pada umumnya, sehingga peralihan hak atas tanah karena jual-beli dalam hukum pertanahan, baik tanah adat maupun tanah yang telah terdaftar dalam sertifikat hak atas tanah, tidak semata tunduk pada kedua ketentuan umum perdata berikut:
- Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata): “Jual-beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.”
- Pasal 1458 KUHPerdata: “Jual-beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar.”
Terhadap gugat-menggugat antar Warga Negara Asing (WNA) terhadap objek tanah di Indonesia ini, dikabulkan sebagian oleh Pengadilan Negeri Cibinong lewat putusannya Nomor .../Pdt.G/20.../PN.Cbi., tanggal ... , dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian;
2. Menyatakan dan menetapkan Penggugat sebagai pemilik sah dan satusatunya bidang tanah bekas milik adat atau tanah girik seluas ... yang terletak dan setempat dikenal dengan ... , dengan batas-batas sebagai berikut: ...;
3. Menyatakan cacat hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor ... seluas ... m2 atas nama Tergugat I sepanjang menyangkut bidang tanah milik Penggugat sebagaimana ...;
4. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad) menduduki dan atau menguasai sebagian tanah milik Penggugat (sebagaimana ...) yaitu seluas ... terletak dan setempat dikenal dengan ... , dengan batas-batas sebagai berikut: ...;
5. Menghukum dan memerintahkan Tergugat I atau siapapun yang mendapatkan hak dari padanya untuk menyerahkan kembali kepada Penggugat secara langsung dan sekaligus bidang tanah objek sengketa seluas ... terletak dan setempat dikenal dengan ... , dengan batas-batas sebagai berikut: ...;
6. Menghukum dan memerintahkan Tergugat I membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp ...0.000,00 per harinya atas keterlambatan melaksanakan isi putusan;
7. Menghukum Tergugat I untuk membayar semua ongkos perkara yang timbul dalam perkara ini;
8. Memerintahkan Turut Tergugat agar tunduk dan patuh atas putusan ini;
9. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya.”
Dalam tingkat banding, putusan di atas telah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Bandung lewat putusannya Nomor .../PDT/20.../PT.BDG., tanggal ....
Dalam tingkat kasasi, yang oleh Mahkamah Agung putusan di atas dianulir lewat putusan Nomor ... K/Pdt/20... tanggal ... , dengan amar sebagai berikut:
- Mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi Yang Seung Sik tersebut;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Bandung Nomor .../PDT/20.../PT.BDG., tanggal ... yang menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Cibinong Nomor .../Pdt.G/20.../PN Cbi., tanggal ...;
“Mengadili Sendiri:
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya.”
Pihak Penggugat mengajukan upaya hukum Peninjauan Kembali, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan penting untuk dicermati, sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan peninjauan kembali tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah membaca dan meneliti memori peninjauan kembali tanggal ... dan kontra memori peninjauan kembali tanggal ... dihubungkan dengan putusan Judex Juris, tidak ditemukan suatu kekhilafan Hakim dan atau suatu kekeliruan yang nyata dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa sahnya suatu perjanjian jual-beli atas objek sengketa diatur oleh ... dan peraturan pelaksanaan lainnya ... didasarkan pada Pasal ... Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, maka permohonan peninjauan kembali yang diajukan oleh Pemohon Peninjauan Kembali ... , tersebut harus ditolak;
“M E N G A D I L I :
“Menolak permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali ... tersebut.” [Note SHIETRA & PARTNERS: Data selengkapnya hanya diperuntukkan bagi klien pembayar tarif konsultasi tanya-jawab maupun pengguna jasa yang berlangganan layanan database berbayar Konsultan Shietra. Hubungi Kami untuk membeli data lengkap pembahasan ini.]
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.