Ingin berjumpa dan berinteraksi langsung dengan Bpk. Hery Shietra, pendiri hukum-hukum.com, trainer, penulis, dan konsultan praktisi hukum bisnis?

“Untuk Mencapai Kesuksesan, Seseorang Harus Berani Membayar Harganya.”

Dibuka kesempatan pendaftaran half-day Training MENGUNGKAP RAHASIA HUKUM JAMINAN KEBENDAAN (Hak Tanggungan dan Fidusia), dibawakan langsung oleh Konsultan SHIETRA, tanggal 31 JANUARI 2020, bertempat di Jakarta Barat (dekat Bandara Soekarno-Hatta, memudahkan akses lokasi bagi peserta dari luar kota), tiket @ Rp. 2.000.000;- (harga tiket sudah termasuk makan siang bersama Konsultan Shietra).

Ciri khas seminar / training yang dibawakan Konsultan SHIETRA ialah hanya mengupas praktik, bukan teori. Kursi peserta terbatas, booking segera, karena penyesalan selalu datang terlambat. Detail dan pendaftaran DI SINI.

Perbedaan Kewajiban Menyerahkan Sebagian Bidang Lahan Kepada Pemerintah Daerah dan Pembebasan Lahan untuk Kepentingan Umum

LEGAL OPINION
Question: Bila pemilik tanah bukanlah perusahaan pengembang perumahan (developer), apa ketentuan sekian persen luas lahan harus diserahkan kepada Pemerintah Daerah (Pemda) dengan kriteria “fasilitas umum” dan “fasilitas sosial” (fasos dan fasum) juga diberlakukan? Bagaimana bila tujuannya untuk membangun pabrik perusahaan yang memang sangat luas rencananya disertai mess untuk karyawan?
Brief Answer: Pada prinsipnya, baik perusahaan developer ataupun pemilik tunggal (atas sebidang lahan yang luas, biasanya mencapai hektar-an), selama izin mendirikan bangunan berupa pemecahan kapling-kapling dalam site plan yang mana masing-masing kapling dapat dipecahkan / dipisahkan sertifikat hak atas tanahnya dan dikemudian hari dapat saja diperjual-belikan, meski saat kini dalilnya ialah untuk kepentingan / pemakaian internal pemilik tunggal seorang diri, namun tetap diwajibkan oleh hukum untuk tunduk pada ketentuan penyerahan sebagian luas bidang tanah kepada Pemda setempat bagi keperluan fasos dan fasum yang dianggap selalu melekat pada fungsi perumahan / pemukiman / kawasan industri.
Tanpa penyerahan sebagian luas bidang tanah demikian, maka pemecahan sertifikat hak atas tanah tidak akan pernah dapat dilakukan bila suatu waktu (dikemudian hari) pihak pemilik hendak untuk menjual tanah tersebut kapling per kapling pada pembeli pihak ketiga.
Terlepas dari hal tersebut, keberatan terhadap penetapan / keputusan pejabat tata usaha negara terkait kewajiban penyerahan “fasos dan fasum” demikian, menjadi domain Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN). Perihal penyerahan sebagian bidang tanah kepada Pemba demikian, bukanlah dalam rangka “pembebasan lahan untuk kepentingan umum” meski fasos dan fasum memang ditujukan untuk kepentingan umum, sehingga sifat kewajiban penyerahannya tidak dapat dituntut ganti-rugi pelepasan hak atas sebagian bidang tanah yang diserahkan kepada pemerintah.
Dengan kata lain, antara kewajiban untuk menyerahkan sebagian bidang tanah dalam rangka pemenuhan fungsi fasos dan fasum, tidaklah sama dengan inisiatif dan kepentingan pemerintah untuk melakukan pembebasan lahan untuk kepentingan umum ketika pemerintah kemudian merasakan perlu adanya lahan diluar fungsi fasos dan fasum primer.
Perlu juga dipahami bagi pihak pembeli bidang tanah hasil pemecahan sertifikat hak atas tanah induk, membeli suatu rumah / bangunan ialah paling ideal bila fasos dan fasum (seperti jalan umum) telah diserahkan oleh pihak pembangun perumahan kepada pihak Pemda, mengingat pajak tahunan atas rumah dan tanah dihitung dari luas tanah kepemilikan dalam sertifikat hak atas tanah.
Adalah absurb, bila pemilik rumah (pembeli) setiap tahunnya harus turut membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) terhadap jalan umum semata karena sertifikat hasil pemecahan tidak sebelumnya telah dikeluarkan bidang tanah yang dijadikan jalan umum.
Bila saja fasos dan fasum telah diserahkan kepada pihak Pemda oleh pembangun perumahan, maka pembeli / pemilik rumah cukup membayar PBB terhadap bidang tanah yang efektif dapat dipergunakan olehnya sendiri secara privat, tanpa harus dibebani kewajiban membayar pajak PBB jalan umum untuk setiap tahunnya.
PEMBAHASAN:
Untuk memudahkan pemahaman, untuk itu SHIETRA & PARTNERS mencerminkannya lewat ilustrasi konkret dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa tata usaha pertanahan register Nomor 85 K/Pdt/2014 tanggal 12 November 2014, perkara antara:
- PT. LION METAL WORKS, Tbk., sebagai Pemohon Kasasi dahulu Penggugat; melawan
1. PEMERINTAH PROPINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA Cq. GUBERNUR DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA; 2. PEMERINTAH PROPINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA cq. GUBERNUR DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA cq. WALIKOTA ADMINISTRASI JAKARTA TIMUR; 3. PEMERINTAH PROPINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA cq. GUBERNUR DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA cq. KEPALA DINAS TATA RUANG DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA, selaku Para Termohon Kasasi dahulu Para Tergugat.
Penggugat yang merupakan produsen peralatan dari logam, memiliki tanah seluas 37.130 M2 berikut bangunan yang berdiri di atasnya, sebagaimana tertuang dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 13/Cakung Timur, atas nama PT. Lion Metal Works, yang berakhir masa berlaku haknya pada tanggal 10 September 2007.
Pada tahun 1993 Penggugat akan membangun gedung baru di atas tanah HGB tersebut, yang mana sesuai ketentuan peraturan daerah untuk membangun diatas tanah di atas 5.000 m2 selain izin-izin untuk pembangunan juga harus ada Surat ljin Penunjukkan Penggunaan Tanah (SIPPT) dari Gubernur DKI Jakarta.
Proses awal sebelum dikeluarkannya izin-izin atas rencana pembangunan gedung yang akan dilakukan oleh Penggugat pada saat itu adalah dilakukannya pengukuran tanah HGB milik Penggugat, oleh suku Dinas Tata Kota Jakarta Timur. Selanjutnya terbitlah Peta Situasi Pengukuran / Keterangan Rencana Kota, yang peruntukkannya adalah Karya lndustri / Karya Pergudangan (KlN/KPG), dengan perincian:
- Luasnya 38.977 m2;
- Bidang tanah yang harus dibebaskan untuk keserasian blok perencanaan 3.782 m2;
- Bidang tanah yang terkena rencana jalan seluas 8.277 m2;
- Bidang tanah yang termasuk blok lain Seluas 18 m2 + 8.245 m2;
Luas tanah efektif 34.514 m2;
Terdiri dari :
a. Termasuk 2 x lebar Jalan Raya Bekasi seluas 16.300 m2;
b. Tanah bagian belakang seluas 18.214 m2.
Setelah semua persyaratan untuk pengurusan SIPPT terpenuhi maka Tergugat I menerbitkan Surat Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus lbukota Jakarta Nomor 1071 Tahun 1975, tertanggal 19 September 1995 tentang ljin Penunjukkan Penggunaan Tanah seluas 34.514 m2 (SlPPT).
Dasar hukum diterbitkannya SIPPT oleh Tergugat I di antaranya adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975 tentang Ketentuan Cara Pembebasan Tanah dan Keputusan Gubernur Kepala DKI Jakarta Nomor D.IV.a.11/1/25/1973 tentang Kewajiban Untuk Mendapatkan Izin Bagi Orang Yang Akan Membeli Tanah yang luasnya lebih dari 5.000 m2 dalam wilayah DKI Jakarta.
Padahal pengajuan permohonan penerbitan SIPPT oleh Penggugat adalah untuk memperoleh izin pembangunan gedung diatas tanah milik Penggugat sendiri diatas 5.000 m2, bukan dalam kerangka pembebasan tanah yang akan dilakukan oleh Penggugat.
SIPPT tersebut dinilai merugikan Penggugat, oleh sebab di dalam SIPPT Nomor 1071 Tahun 1995 antara lain menyebutkan: “Bidang tanah yang terkena rencana jalan seluas ± 8.227 m2, kepemilikannya agar diserahkan kepada Pemerintah DKI Jakarta tanpa ganti-rugi, untuk dipergunakan kepentingan umum sesuai dengan ketentuan dan prosedur yang berlaku. Sambil menunggu pelaksanaan dimaksud, penerima izin wajib mengamankan asset tersebut dari para penggarap maupun penghuni liar.”
Dengan kata lain, sebagian tanah HGB milik Penggugat akan digunakan oleh Tergugat I untuk rencana jalan (kepentingan umum). Penggugat berpendirian, penghargaan terhadap hak atas tanah milik sipil yang diambil untuk kepentingan pembangunan termasuk rencana jalan, maka konsekuensi logisnya ialah berupa pemberian ganti kerugian.
Penggugat menambahkan, hak atas tanah yang dimiliki oleh seseorang / badan hukum sesuai dengan hukum tanah nasional haruslah dilindungi dari gangguan oleh apapun juga tanpa terkecuali. Demikian juga hak atas tanah seseorang tidak boleh dirampas dengan sewenang-wenang dan secara melawan hukum termasuk oleh pihak pemerintah selaku penguasa.
Ternyata pula penerbitan SIPPT juga mengandung ketidak-adilan, karena berdasarkan hasil ukur dari Dinas Tata Kota DKI Jakarta atas tanah milik Penggugat diperoleh bukti hanya tanah milik Penggugat yang diambil untuk rencana jalan, sementara terhadap pihak perusahaan lain yang berlokasi bersebelahan dengan Penggugat tanah miliknya tidak diambil dan berdasarkan fakta yang ada yang memperoleh manfaat langsung atas rencana pembangunan jalan adalah perusahaan pengembang yang lokasinya berada di belakang tanah milik Penggugat, alias bukan murni untuk bukan kepentingan umum. Tidak mengherankan bila Penggugat merasa “ditumbalkan / dikorbankan”, dimana kepentingan pihak lain justru mengakibatkan berkurangnya hak kepemilikan atas tanah pihak Penggugat.
Penggugat bukanlah perusahaan property (pengembang) namun hanyalah pabrikan (industri). Bila merujuk perintah dalam SIPPT tersebut, luas tanah yang harus Penggugat serahkan kepada pemerintah adalah seluas 8.227 m2 sementara keseluruhan luas tanah yang dimiliki oleh Penggugat hanyalah 37.130 m2, sehingga Penggugat merasa telah “dirampok dengan mengatas-namakan rezim perizinan yang diktatoriat), yang berarti pengambilan tanah yang direncanakan untuk jalan adalah merupakan ¼ luas tanah milik Penggugat yang justru akan dinikmati oleh pengusaha developer yang bersebelahan dengan lokasi tanah milik Penggugat.
Ternyata pula SIPPT yang diterbitkan oleh Tergugat I tidak sama dengan SIPPT untuk pihak lain meskipun tujuan diajukan permohonan SIPPT adalah sama, dengan demikian penerbitan SIPPT yang dilakukan oleh Tergugat I tidak berpedoman pada standar penerbitan SIPPT (standar ganda yang mengandung diskriminatif terhadap sesama warga).
Singkat kata, tindakan Tergugat I yang akan mengambil tanah milik Penggugat hanya berdasarkan SIPPT tanpa suatu proses ganti rugi adalah suatu tindakan yang bertententangan dengan keadilan, yang dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum oleh penguasa (onrechtmatige overheids daad) sebagaimana dimaksud norma Pasal 1365 KUHPerdata karena telah merugikan Penggugat.
Begitupula indakan Tergugat II yang telah memberikan surat rekomendasi hanya berdasarkan hasil ukur bahwa tanah milik Penggugat seluas 8.227 m2 adalah tanah yang terkena rencana jalan tanpa mempertimbangkan aspek kepemilikan dan faktor keadilan karena hanya tanah Penggugat yang diambil dan jumlahnya sedemikian luas, adalah merupakan tindakan kelalaian yang akibatnya menimbulkan kerugian bagi Penggugat.
Sementara tindakan Tergugat III yang tidak mau melakukan evaluasi atas SIPPT demikian, meski SIPPT telah diterbitkan dengan bertentangan terhadap Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang khususnya Pasal 60 huruf C, yang mengatur: Dalam penataan ruang setiap orang berhak untuk memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang.
Bukti nyata Penggugat adalah pemilik yang sah atas tanah yang sebagian akan diambil oleh Tergugat I, objek tanah sampai kini dikuasai dan dikelola oleh Penggugat, dimana Penggugat membayar pajak PBB setiap tahunnya secara teratur, begitu pula luas tanah yang tertulis Sertifikat HGB adalah 37.130 m2.
Untuk melengkapi dalil gugatannya, dikutip yurisprudensi terkait tindakan sewenang-wenang penguasa, yakni: Arrest Kwetdergronden Groningen/Arrest Hoge Raad 24 Juni 1949, NY. 1949 Nomor 559, yang menyatakan : Di Provinsi Groningen terjadi perselisihan antara pemilik tanah dengan pemerintah mengenai tanah tersebut. Untuk mengakhiri perselisihan itu pemerintah mengambil alih tanah itu. Pemilik Tanah lalu menggugat negara dan menuntut ganti rugi berdasarkan perbuatan melawan hukum. Arrest Hoge Raad 24 Juni 1949, NY. 1949 Nomor 559 mengabulkan gugatan itu dengan pertimbangan bahwa terdapat kesewenang-wenangan pada negara dalam pengambilan tanah yang disengketakan.
Penggugat mengakui, tindakan-tindakan Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III adalah ranah hukum administrasi negara. Namun, karena tindakannya telah menimbulkan kerugian secara perdata sebagaimana dimaksud dengan Pasal 1365 KUHPerdata, maka Penggugat mengajukan gugatan ini secara perdata ke hadapan Pengadilan Negeri alih-alih ke Pengadilan Tata Usaha Negara.
Untuk itu Penggugat hanya bersedia melepaskan sebagian hak atas tanahnya, bila disertai ganti-rugi dengan harga yang wajar oleh pemerintah yang melakukan “pemaksaan secara terselubung dengan kedok administrasi perizinan”, karena secara faktual yang memperoleh manfaat langsung adalah perusahaan pengembang yang terletak di belakang tanah milik Penggugat.
Sementara itu dalam tanggapannya pihak Pemerintah Daerah menampik dengan dalil bahwa objek gugatan Penggugat adalah mengenai kewajiban Penggugat yang tercantum dalam SIPPT tentang izin penunjukan penggunaan tanah seluas 34.514 m2, untuk dipergunakan bagi Pembangunan lndustri Perabot Rumah rangga dan Kantor dari Logam atas nama PT. Lion Metal works dalam Rangka penanaman Modal Asing.
Mengingat SIPPT merupakan produk yang dikeluarkan oleh Tergugat I sebagai Pejabat Tata Usaha Negara, oreh karena itu sesuai ketentuan Pasal 53 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 Peradilan Tata Usaha Negara yang berkompeten untuk membatalkan / menyatakan batal suatu produk tata usaha negara adalah Majelis Hakim Pengadilan Tata Usaha Negara.
Gugatan Penggugat hanya merupakan “akal-akalan” untuk menghindari kewajiban Penggugat terhadap Tergugat I dan Tergugat III, padahal disisi lain setelah adanya izin yang dikeluarkan oleh Tergugat I, Penggugat telah menikmati berbagai fasilitas dari Tergugat I dan Tergugat III berupa pemberian izin terkait dengan operasional Perusahaan Penggugat maupun Sertifikat hak atas tanah. Apabila Tergugat I dan Tergugat III tidak mengeluarkan SIPPT dimaksud, maka Penggugat tidak akan bisa beroperasi, demikian penuturan pihak Pemda (itulah yang SHIETRA & PARTNERS maksudkan sebagai “pemaksaan terselubung dengan kedok rezim perizinan”).
Ketika Penggugat mengajukan izin kepada Tergugat I dan Tergugat III, Penggugat sudah mengetahui bahwa ada kewajiban-kewajiban yang harus dilaksanakan oleh Penggugat terkait dengan dikeluarkannya SIPPT dimaksud, namun setelah SIPPT dikeluarkan Penggugat tidak mau melaksanakan kewajiban malah sebaliknya meminta pembatalan. Jika gugatan Penggugat dikabulkan mengenai pembatalan SIPPT ini, maka izin-izin yang telah diberikan Tergugat I dan Tergugat III secara serta merta turut dibatalkan, tampik pihak Pemda tidak kalah sengitnya menukas.
Terhadap gugatan pihak pengusaha, Pengadilan Negeri Jakarta Pusat kemudian menjatuhkan Putusan Nomor 354/PDT.G/2010/PN.JKT.PST, tanggal 23 Februari 2011, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
DALAM EKSEPSI
- Menerima eksepsi Tergugat I dan Tergugat III;
- Menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak berwenang mengadili perkara a quo;
DALAM POKOK PERKARA
- Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima.”
Dalam tingkat banding atas permohonan pihak pengusaha pemilik objek tanah, putusan Pengadilan Negeri diatas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Jakarta lewat putusan Nomor 520/PDT/2012/PT.DKI, tanggal 6 Februari 2013.
Sang pemilik tanah mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa dasar hukum gugatan yang diajukan oleh Penggugat adalah Pasal 1365 KUHPerdata, bukan dalil dalam Undang-Undang tentang Pengadilan Tata Usaha Negara. Objek perkara adalah berupa sebagian bidang tanah milik Penggugat seluas 8.227 m2 yang merupakan bagian dari SHGB atas nama PT. Lion Metal Works seluas 37.130 m2, bukan Surat Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus lbukota tentang lzin Penunjukkan Penggunaan Tanah (SIPPT).
Dimana terhadap keberatan demikian yang dalam hemat SHIETRA & PARTNERS cukup patut diberikan keadilan lewat putusan ini, namun Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan yang kurang membawa faedah dan cenderung terkesan pragmatis untuk secepatnya memutus dan “mengetuk palu”, sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah memeriksa secara saksama memori kasasi tanggal 13 Agustus 2013 dan jawaban memori tanggal 9 September 2013 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti dalam hal ini Pengadilan Tinggi Jakarta yang menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa Judex Facti sudah menerapkan hukum secara tepat dan benar menerima eksepsi Tergugat I, III dan menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak berwenang mengadili perkara a quo dan menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima / karena gugatan Penggugat termasuk sengketa Tata Usaha Negara yang menjadi kewenangan Pengadilan Tata Usaha Negara;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti / Pengadilan Tinggi Jakarta dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi PT. LION METAL WORKS, Tbk, tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi : PT. LION METAL WORKS, Tbk. tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

[IKLAN] Butuh & Mencari Souvenir Resepsi Pertunangan / Pernikahan? KLIK GAMBAR Temukan Koleksi

Souvenir Impor untuk Resepsi Pernikahan dari Thailand

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Memukau dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta