Ingin berjumpa dan berinteraksi langsung dengan Bpk. Hery Shietra, pendiri hukum-hukum.com, trainer, penulis, dan konsultan praktisi hukum bisnis?

“Untuk Mencapai Kesuksesan, Seseorang Harus Berani Membayar Harganya.”

Dibuka kesempatan pendaftaran half-day Training MENGUNGKAP RAHASIA HUKUM JAMINAN KEBENDAAN (Hak Tanggungan dan Fidusia), dibawakan langsung oleh Konsultan SHIETRA, tanggal 30 SEPTEMBER 2019, bertempat di Jakarta Barat (dekat Bandara Soekarno-Hatta, memudahkan akses lokasi bagi peserta dari luar kota), tiket @ Rp. 2.250.000;-. GARANSI CASHBACK 100%, TANPA SYARAT, BAGI PESERTA YANG MERASA BOSAN SAAT MENGIKUTI TRAINING YANG DIBAWAKAN TRAINER SHIETRA. Hanya Trainer SHIETRA yang berani memberi garansi demikian.

Ciri khas seminar / training yang dibawakan Konsultan SHIETRA ialah hanya mengupas praktik, bukan teori. Kursi peserta terbatas, booking segera, karena penyesalan selalu datang terlambat. Detail dan pendaftaran DI SINI.

Pemilik / Penjual yang Sah, Menguasai Fisik Objek Tanah secara Terus-Menerus

LEGAL OPINION
Question: Sebenarnya bagaimana atau apa unsur paling esensial dari seseorang atau suatu pihak yang paling betul-betul dapat dipercaya pengakuannya sebagai pemilik tanah? Sebelum membeli tanah, untuk antisipasi masalah dikemudian hari, tentunya perlu diambil langkah-langkah pencegahan dan penelitian atau kehati-hatian, agar tidak terjebak dalam sengketa yang rumit dikemudian hari yang bisa jadi merugikan kepentingan pihak pembeli yang notabene pihak ketiga yang beritikad baik.
Brief Answer: Sederhananya, siapa yang mengklaim sebagai pemilik yang hendak menawarkan / menjual bidang tanahnya kepada suatu pihak, pihak calon pembeli perlu mencermati terlebih dahulu, apakah benar pihak yang menawarkan suatu bidang tanah, adalah pihak yang selama ini secara efektif menguasai / menggarap / mengolah bidang tanah.
Hal kedua yang tidak dapat tidak dihiraukan, perbuatan hukum seperti jual-beli hak atas tanah bersifat WAJIB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah maupun Kepala Desa (bila tanah hukum adat)—yang mana bila syarat “asas terang” yang diadopsi dari hukum adat ini tidak terpenuhi, maka jual-beli tidak sah dan tidak mendapat perlindungan hukum.
PEMBAHASAN:
Ilustrasi konkret berikut dapat menjadi cerminan yang cukup representatif, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS merujuk kaedah yuridis putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 264/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Pst tanggal 8 Desember 2016, perkara antara:
- HAJI DAENG AJI M YUNUS HK, sebagai Pemohon Kasasi, semula selaku Penggugat; melawan
1. PT PERTAMINA (Persero); 2. KANTOR PERTANAHAN KOTA BALIKPAPAN, selaku Termohon Kasasi I, II dahulu Tergugat I, Tergugat II.
Penggugat mengklaim sebagai pemilik atas bidang tanah perwatasan adat (Hak Adat) seluas 27.953 m2, berasal dari hibah orang tua Penggugat bernama H. Zubaedah, berdasarkan Surat Pernyataan Hibah tanggal 1 Desember 1994, yang semula berasal dari harta peninggalan orang tua H. Zubaedah, yakni Punggawa Loetoeng. Sementara itu, Punggawa Lotong memiliki tanah perwatasan adat tersebut berasal dari jual-beli dengan Poeana Batjoe Sindrin pada tanggal 20 Januari 1926 berdasarkan Jual Beli tanggal 20 Januari 1926.
Kemudian pihak Penggugat mengklaim, tanah perwatasan adat milik Penggugat seluas 27.953 m2 tersebut kini dikuasai oleh Tergugat I secara melawan hukum, dengan menggunakan bukti hak berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04/Kelurahan Manggar tertanggal 25 Oktober 1988 atas nama Tergugat I, yang diperoleh dengan membebaskan lahan milik warga setempat.
Penggugat kembali mengklaim bahwa dirinya sama sekali tidak pernah menjual, mengalihkan atau menyewakan bidang-bidang tanah milik adat milik Penggugat kepada Tergugat I atau siapapun juga.
Tanah seluas 27.953 m2 yang dibebaskan oleh Tergugat II (selaku panitia pembebasan lahan) untuk kepentingan Tergugat I yang kemudian diterbitkan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04/Kelurahan Manggar, adalah tanah perwatasan adat milik Penggugat, demikian klaim Penggugat yang mengajukan gugatan dengan demikian penuh kepercayaan diri.
Namun demikian Tergugat I dalam tanggapannya, menyampaikan jawaban kepada Penggugat, untuk menyelesaikan sendiri dengan pihak-pihak yang telah menerima ganti-rugi saat proses pembebasan lahan dimasa lampau. Meski yang cukup rancu, kemana sajakah pihak Penggugat selama ini, sehingga mau muncul selama ini? itulah bukti persangkaan / petunjuk, bahwa Penggugat “menguasai” bidang tanah secara “guntai” yang tidak dibenarkan oleh hukum agraria nasional—mengingat hak atas tanah mengandung “fungsi sosial”.
Terhadap gugatan yang secara terang-benderang penuh kerancuan empirik (sifat de facto) demikian, Pengadilan Negeri Balikpapan justru menjatuhkan putusan Nomor 13/Pdt.G/2015/PN Bpp., tanggal 12 November 2015, yang sarat keganjilan yuridis dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Penggugat sebagai pemilik yang sah atas tanah perwatasan adat seluas 27.953 m2 yang terletak di Jalan ...;
3. Menyatakan perbuatan Tergugat I yang menguasai tanah perwatasan adat milik Penggugat seluas 27.953 m2 dengan mempergunakan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04/Kelurahan Manggar tanggal 25 Oktober 1988 yang sudah diperpanjang dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 4273 tanggal 14 Maret 2013, adalah perbuatan melawan hukum;
4. Menyatakan perbuatan Tergugat II yang menggunakan Surat Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor ... sebagai dasar untuk menerbitkan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04/Kelurahan Manggar tanggal 25 Oktober 1988 yang sudah diperpanjang dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 4273 tanggal 14 Maret 2013 atas nama Tergugat I, adalah perbuatan melawan hukum;
5. Menyatakan Surat Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor ... tanggal 1 Juli 1988 yang digunakan sebagai dasar untuk menerbitkan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04/Kelurahan Manggar tanggal 25 Oktober 1988 yang sudah diperpanjang dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 4273 tanggal 14 Maret 2013, adalah cacat hukum, dan karenanya tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat;
6. Menyatakan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 04/Kelurahan Manggar tanggal 25 Oktober 1988 atas nama Tergugat I yang sudah diperpanjang dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 4273 tanggal 14 Maret 2013, adalah cacat hukum dan karenanya tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat;
7. Menghukum Tergugat I untuk membayar ganti rugi materiil kepada Penggugat sebesar Rp62.400.000,00 sejak gugatan ini memperoleh putusan yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
8. Menghukum Tergugat I untuk menyerahkan tanah perwatasan adat milik Penggugat seluas 27.953 m2 kepada Penggugat dalam keadaan secara kosong bila perlu dengan bantuan aparat kepolisian;
9. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar biaya perkara ini secara tanggung renteng sebesar Rp3.186.000,00;
10. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Para Tergugat, putusan Pengadilan Negeri di atas kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Samarinda dengan Putusan Nomor 26/PDT/2016/PT SMR., tanggal 18 Maret 2016, melakukan koreksi dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Pembanding tersebut;
- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Balikpapan Nomor 13/Pdt.G/2015/PN Bpp., tanggal 12 November 2015 yang dimohonkan banding tersebut;
“MENGADILI SENDIRI
Dalam Pokok Perkara:
- Menolak gugatan Penggugat seluruhnya.”
Pihak Penggugat mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
− Bahwa alasan kasasi ke- 1 sampai dengan ke- 33 tidak dapat dibenarkan, karena alasan-alasan tersebut berisi mengenai penilaian hasil pembuktian yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan, hal mana tidak dapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan pada tingkat kasasi; 2009;
− Bahwa lagipula, putusan Judex Facti tidak salah menerapkan hukum, karena benar jual beli atas sebidang tanah adat secara tidak ‘terang’ adalah jual beli tidak sah, hal mana telah dibuktikan oleh Para Tergugat dalam perkara a quo yaitu bahwa jual-beli atas objek sengketa antara kakek Penggugat dengan Tn. Poena Batjoe Sidrin yang didalilkan oleh Penggugat terjadi pada tahun 1926 tidak diketahui oleh saksi-saksi serta Kepala Adat setempat, sehingga telah benar jual tersebut adalah tidak sah;
− Bahwa sebaliknya, Tergugat I telah berhasil membuktikan dalilnya yaitu bahwa tanah objek sengketa telah dikuasainya secara terus menerus sejak tahun 1988 dan di atas tanah objek sengketa telah terbit bukti hak yang kuat berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan atas nama Tergugat I, sertifikat mana telah diperpanjang masa berlakunya oleh Tergugat II, sehingga telah benar objek sengketa adalah milik sah Tergugat I;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, ternyata putusan Judex Facti / Pengadilan Tinggi Samarinda dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi HAJI DAENG AJI M YUNUS HK tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi HAJI DAENG AJI M YUNUS HK tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

[IKLAN] Butuh & Mencari Souvenir Resepsi Pertunangan / Pernikahan? KLIK GAMBAR Temukan Koleksi

Souvenir Impor untuk Resepsi Pernikahan dari Thailand

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Memukau dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta