LEGAL OPINION
Question: Bisa tidak, untuk (maksudnya) membatalkan lelang eksekusi Hak Tanggungan di Kantor Lelang Negara, alasan dalilnya di gugatan nanti berupa keberatan atas nilai harga lelang terhadap agunan kami yang dilelang oleh pihak bank (kreditor pemegang Hak Tanggungan)?
Brief Answer: Terdapat dua logika mendasar keberatan atas nilai limit lelang eksekusi Hak Tanggungan atas tanah, tidak akan dapat menjadi pertimbangan hukum oleh Majelis Hakim pemeriksa dan pemutus perkara gugatan perdata. Pertama, jika memang harga pasar objek agunan jaminan senilai klaim sang pemilik objek jaminan, maka mengapa tidak dijual secara “dibawah tangan” dengan seizin kreditor?
Kedua, kebiasaan yang berlaku di kalangan perbankan, biasanya lelang perdata dibuka dengan nilai limit yang setara dengan harga pasar, yang bila berulang-kali tidak laku terjual lelang, barulah nilai limit diturunkan mendekati nilai likuidasi, sebagai harga terbentuk lelang. Kian menurunnya harga limit lelang, merupakan konsekuensi logis tidak laku terjual lelang dalam lelang-lelang sebelumnya.
Ketiga, faktor sosiologi dimana pembeli lelang (dapat dipastikan) akan menghadapi itikad tidak baik pihak debitor yang dapat diprediksi tidak akan mengosongkan diri secara sukarela dari objek agunan, bahkan akan mempersukar pemenang lelang lewat berbagai gugatan, sehingga nilai real objek lelang eksekusi menjadi wajar ditetapkan dibawah nilai harga pasar. Masyarakat tidak akan berminat membeli via lelang eksekusi bila objek lelang setara harga pasar—dimana margin antara harga limit dan harga pasar menjadi intensif bagi peserta lelang untuk menghadapi ketidakpastian demikian, pasca ditetapkan sebagai pemenang lelang.
Keempat, lelang eksekusi Hak Tanggungan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, secara yuridis merupakan perikatan berjenis “bersyarat batal”—dalam artian, sewaktu-waktu dan secara serta-merta dapat dibatalkan oleh pihak debitor, cukup dengan melunasi seluruh hutang-piutang, maka keberlakuan Sertifikat Hak Tanggungan akan gugur secara seketika itu juga. Maka, “kuncinya” terletak pada itikad baik pihak debitor itu sendiri.
Dengan kata lain, ketika sampai terjadi opsi upaya hukum pemulihan piutang bernama eksekusi Hak Tanggungan oleh pihak kreditor, maka sejatinya pihak debitor / pemberi jaminan hanya paling berhak untuk menggugat “kelalaian pihak debitor itu sendiri untuk melunasi segala hutang-hutangnya” (unsur kesalahan ada / terletak pada pundak sang debitor).
Untuk itu, adalah bijaksana untuk tidak membuang energi demi sebuah “harapan semu” lewat gugatan, seolah gugatan dapat menghapus hutang-piutang—apapun iming-iming yang dijanjikan ataupun “harapan semu” yang diberikan oleh kalangan pengacara. Jadilah debitor yang cerdas serta arif, agar tidak kian menimbulkan kerugian bagi masing-masing pihak—terlebih biaya untuk menyewa advokat bersumber dari dana kredit yang tidak dikembalikan oleh sang debitor.
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah cerminan yang cukup representatif, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS ilustrasikan lewat putusan Pengadilan Negeri Situbondo sengketa agunan kredit register Nomor 19/Pdt.G/2014/PN.Sit tanggal 14 Oktober 2014, perkara antara:
1. TEJO SUPENO; 2. LILIS MISNAWATI, sebagai Penggugat; melawan
1. PT. BANK PERKREDITAN RAKYAT (BPR) DELTA ARTHA PANGGUNG SITUBONDO, selaku Tergugat I;
2. KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN NEGARA dan LELANG JEMBER, sebagai Tergguat II;
3. M. HAIDI SUGANDHI, selaku Tergugat III; dan
4. KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SITUBONDO, sebagai Turut Tergugat.
Penggugat merupakan debitor dan selaku pemberi jaminan atas fasilitas kredit, yang menikmati dana pinjaman tanpa dikembalikan, dimana terhadap gugatan yang bermaksud untuk mengamputasi hasil lelang eksekusi Hak Tanggungan, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, ... Para Penggugat dengan tergugat I telah terjadi pengikatan dalam perjanjian kredit dan Para Penggugat sebagai debitur atau pihak berhutang dan tergugat I sebagai kreditur atau pihak pemberi hutang.
“Bahwa pengikatan tersebut telah direalisasikan dengan dicairkan kredit sebesar Rp. 100.000.000,-. bahwa untuk mendukung pengikatan ini Para Penggugat telah menyerahkan agunan berupa sebidang tanah hak milik dengan sertifikat hak milik N0. 3506/Mimbaan atas nama penggugat II (Lilis Misnawati), bahwa melihat uraian tersebut pengikatan ini telah terjadi dan sudah sesuai ketentuan yang berlaku;
“Menimbang, bahwa berdasar bukti T.I-22 yang berupa sertifikat hak tanggungan nomor 210/2010 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Situbondo dimana bukti ini menerangkan bahwa terhadap sebidang tanah yaitu SHM No. 3506//kel. Mimbaan yang menjadi objek sengketa tersebut sudah dipasang hak tanggungan dengan peringkat pertama, sehingga apabila terjadi sesuatu dikemudian hari terhadap pengikatan kredit tersebut, pihak tergugat I dapat melakukan tindakan hukum yang sepatutnya sebagaimana dalam perjanjian kredit yang dilakukan oleh tergugat I dengan penggugat, serta bukti T.I-5 yang berupa Akta pemberian hak tanggungan nomor 59/HT/PJ/2009 yang menunjukan bahwa tergugat I selaku kreditur adalah pemegang hak tanggungan yang mempunyai wewenang untuk menjual objek hak tanggungan melalui pelelangan dan dapat dilakukan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitur;
“Menimbang, bahwa seiring berjalannya waktu perjanjian kredit yang dilakukan oleh Para Penggugat dengan tergugat I, Para Penggugat tidak memenuhi kewajiban dalam membayar pokok dan bunga dan lain-lain secara tepat waktu sesuai dengan apa yang telah di perjanjikan sebelumnya, atau Para Penggugat telah cidera janji dalam hal pemenuhan kewajiban kredit kepada tergugat I (PT. BPR Delta Artha Panggung Situbondo);.
“Bahwa walaupun Para Penggugat telah secara nyata-nyata wanprestasi yang mana dibuktikan dengan adanya tunggakan dan atau tidak dipenuhinya kewajiban angsuran, namun Tergugat I tetap dan telah melakukan upaya penagihan secara layak melalui surat tertulis antara lain Surat panggilan I tanggal 2 Desember 2010, surat panggilan II tanggal tangal 6 Januari 2011 yang berisi permintaan dari tergugat I agar para penggugat memenuhi kewajibannya dalam menyelesaikan kreditnya. Bahwa oleh karena panggilan tersebut tidak diindahkan maka tergugat I mengirim surat peringatan kepada para penggugat, sebagaimana tertuang dalam Surat peringatan tertanggal 21 Maret 2011, surat peringatan tertanggal 10 Juni 2011 dan surat peringatan tertanggal 2 Agusutus 2011 yang membuktikan bahwa tergugat I telah memberikan peringatan kepada para penggugat untuk melunasi kreditnya namum para penggugat tidak mengindahkannya. Bahwa berdasar hal tersebut para penggugat telah cidera janji / wanprestasi dalam memenuhi kewajibannya kepada Tergugat I sebagai Kreditur;
“Menimbang, bahwa oleh karena tidak ada tanggapan dari pihak penggugat, maka tergugat I mengirimkan surat tertanggal 3 Desember 2012, surat tertanggal 29 Juli 2013, dan surat 21 Januari 2014 yaitu berupa pemberitahuan pelaksanaan lelang oleh tergugat I kepada para penggugat yang menyataan bahwa agunan dari fasilitas kredit para penggugat berupa tanah dengan SHM 3506/Mimbaan atas nama Lilis Misnawati akan dijual melalui pelelangan umum yang dilaksanakan oleh tergugat II, tetapi sampai dengan pengumuman kedua melalui media massa yaitu ... tanggal 06 Pebruari 2014 yang maksudnya bahwa untuk memberi kesempatan kepada penggugat yang keberatan atas rencana lelang tersebut agar mengajukan bantahan atau melunasi kreditnya tetapi pada kenyataannya tidak dilakukan oleh para penggugat;
“Menimbang, bahwa dikarenakan dokumen yang diserahkan oleh tergugat I telah dipenuhi secara formal dan admnistratif termasuk di dalam menentukan nilai limit terhadap objek sengketa dengan mekanisme yang ada pada kewenangan Tergugat I, maka lelang tersebut dapat dilaksanakan oleh tergugat II dengan mengeluarkan Surat Penetapan Lelang tanggal 20 Januari 2014 dan sekaligus menugaskan Pejabat Lelang pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Jember untuk melaksanakan lelang eksekusi hak tanggungan terhadap objek dalam perkara a quo.
“Menimbang, ... bahwa terhadap bukti P-2 dan P-3 yang berupa surat keterangan harga tanah dan bangunan serta analisa standar harga pekerjaan konstruksi kabupaten Situbondo, bukti surat ini tidak didukung dengan keterangan saksi dipersidangan dan sifatnya hanya taksiran pasaran yang bersifat subyektik, seandainya bisa terjual seperti harga tersebut kenapa sampai tiga kali pelelangan tidak juga laku terhadap objek sengketa tersebut. Bahwa harga ini hanyalah perkiraan saja dan terhadap bukti P-3 dibuat oleh cv Kalbu persada bukan pejabat resmi penaksir harga, sehingga keterangannya dalam bukti tersebut bersifat subyektif dan tidak ada saksi yang berkompenten atau pejabat penaksir harga tanah yang diajukan dalam persidangan untuk menaksir harga objek tersebut;
“Menimbang, bahwa proses pelelangan ini juga sudah selesai hal ini dibuktikan dengan adanya bukti T.III-1 yang berupa kutipan risalah lelang serta bukti T.II-12 yang berupa risalah lelang terungkap bahwa peserta lelang yang mengajukan penawaran yang memenuhi syarat dan sah berjumlah satu orang yaitu tergugat III dengan harga penawaran sebesar Rp. 100.000.000,- dan harga ini telah melampaui harga limit yang ditetapkan penjual, maka oleh pejabat lelang disahkan sebagai pembeli, dan dalam pelaksanaan lelang terhadap pembayaran hasil lelang tidak ada yang mengajukan sanggahan / verset;
“Menimbang, bahwa berdasarkan ketentuan bunyi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996: ‘Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.’ [Note SHIETRA & PARTNERS: Lelang eksekusi Hak Tanggungan, dengan demikian, menjadi konsekuensi logis ingkar janjinya pihak debitor itu sendiri.]
“Menimbang, bahwa berdasar pertimbangan tersebut, maka terjawab sudah permasalahan pokok gugatan ini, bahwa pelaksanaan lelang yang dilakukan oleh tergugat II atas permintaan tergugat I dan telah dimenangkan oleh tergugat III, telah mengikuti aturan yang berlaku atau telah sesuai dengan prosedur yang berlaku;
“Menimbang, meskipun terbukti bahwa objek sengketa adalah awalnya milik dari penggugat II tetapi karena sudah dijaminkan kepada tergugat I dan dibebani hak tanggungan No. 210/2010 peringkat pertama yang dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah tanggal 19 Pebruari 2010, serta sudah dilelang berdasar risalah lelang tanggal 20-02-2014 dan dimenangkan oleh tergugat III;;
“Menimbang, bahwa berdasar pertimbangan tersebut diatas, surat pimpinan PT. BPR Delta Agung Panggung cabang Situbondo tertanggal 17 Januari 2014 kepada tergugat II perihal permohonan lelang terhadap objek sengketa, dilakukan oleh karena para penggugat sudah tidak mengindahkan segala itikad baik dari tergugat I yang berupa panggilan-panggilan untuk menyelesaikan permasalahan kredit dari para penggugat, serta pemberian peringatan untuk segera menyelesaikan tunggakan kredit para penggugat sebagaimana sudah diuraikan dan dipertimbangkan tersebut diatas, bahwa berdasar hal tersebut Majelis berpendapat bahwa surat pimpinan PT. BPRD Delta Artha Panggung cabang Situbondo tidak cacat hukum, oleh karena itu petitum gugatan para penggugat poin 3 sudah sepatutnya ditolak;
“Menimbang, bahwa oleh karena permasalahn pokok dalam perkara ini berkaitan dengan lelang dan terhadap permasalahan tersebut sudah terjawab sebagaimana pertimbangan tersebut diatas dan Majelis berpendapat lelang sudah sesuai dengan prosedur, maka risalah lelang yang menyangkut objek sengketa tidak mengandung cacat yuridis, dan sebagai konsekwensinya pembelian lelang yang dilakukan oleh tergugat III terhadap objek sengketa tidak melanggar hukum;
“Menimbang, bahwa oleh karena terbukti dipersidangan bahwa tergugat I, II, dan III sudah melakukan proses lelang sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan Majelis berpendapat bahwa proses lelang tersebut tidak bertentangan dengan hukum sebagaimana yang sudah dipertimbangakan tersebut diatas, maka sudah tentu tidak ada yang dirugikan dalam hal ini termasuk kerugian yang dialami oleh para penggugat baik kerugian materill maupun kerugian inmateriil;
“Menimbang, bahwa oleh karena terungkap dipersidangan agunan yang berupa tanah dengan Sertifikat hak milik nomor 3506/ Mimbaan telah dilelang karena Para Penggugat wanprestasi dalam memenuhi kewajibannya dan lelang ini dimenangkan oleh tergugat III yang ditindak-lanjuti oleh tergugat III dengan mengajukan proses balik nama kepada tergugat turut tergugat, sudah sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan sudah sah menjadi milik tergugat III, maka permohonan Para Penggugat kepada tergugat III untuk mengembalikan sertifikat hak milik nomor 3506/mimbaan, tidak berdasar dan sudah sepatutnya ditolak.
“M E N G A D I L I :
Dalam pokok Perkara:
- Menolak gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.