LEGAL OPINION
Question: Sedang jajaki beli tanah, tapi sertifikat tanah si penjual agak bikin kurang meyakinkan, soalnya sertifikat itu sudah tua sekali kertas fisiknya, terbitnya pun separuh abad lalu. Kalau sertifikatnya masih baru, bukannya lebih aman?
Brief Answer: Khusus dalam sistem hukum agraria nasional, semakin tua umur suatu sertifikat hak atas tanah, maka semakin kuat sifat pembuktian dan kekuatan hukumnya, demikian kaedah bentukan preseden sebagaimana best practice Mahkamah Agung RI.
Bila jual-beli dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan setelah dilakukan “checking” oleh pihak PPAT, ternyata sertifikat hak atas tanah tersebut adalah benar sah, otentik, dan valid, maka potensi resiko bagi pembeli sangat minim sekali dikemudian hari. Sementara sertifikat hak atas tanah yang usianya masih sangat muda, masih terbuka lebar peluang untuk digugat pembatalan oleh suatu pihak.
PEMBAHASAN:
Ilustrasi konkret berikut dapat menjadi representasi, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS cerminkan dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 2038 K/Pdt/2015 tanggal 27 Januari 2016, perkara antara:
1. AGUSTINA BANNE; 2. ADOLFINA KARANGAN; 3. EMMI KARANGAN; 4. JEMMY SENOLINGGI; 5. CREDIT UNION SAUAN SIBARRUNG; 6. NY. MARTHA KALEPE, sebagai Para Pemohon Kasasi, semula selaku Para Tergugat; melawan
1. DRS. ANDI WARIS, S.SOS.; 2. ANDI TENRINANGA, S.E.; 3. Drg. ANDI SIMPURUSIANG; 4. ANDI TADAMPALI, S.H., 5. Drs. ANDI PALLAWAGAU, M.Si.; 6. ANDI RUMANGA, S.E.; 7. ANDI ANTO, S.Sos., sebagai Para Termohon Kasasi dahulu Para Penggugat; dan
- KEPALA KANTOR BADAN PERTANAHAN NASIONAL KOTA PALOPO, selaku Turut Termohon Kasasi dahulu Turut Tergugat.
Singkatnya, Para Penggugat merupakan ahli waris dari pihak yang mengklaim sebagai pemilik sebidang tanah. Sementara dalam bantahannya pihak Tergugat mendalilkan, gugatan yang diajukan Penggugat telah kadaluwarsa. Penguasaan objek tanah mulai dari orangtua Tergugat sampai saat ini ke Tergugat selaku anak-anaknya, telah melebihi 30 tahun lamanya.
Sejak tahun 1923, orangtua Tergugat sudah menguasai objek tanah sengketa, sehingga penguasaan / pemilikan telah berlangsung selama puluhan tahun, sehingga secara hukum memiliki perlindungan hukum sebagaimana norma Pasal 1963 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Kaedah yuridis demikian dikukuhkan pula lewat kaedah yurisprudensi Mahkamah Agung RI, antara lain:
- Yurisprudensi Mahkamah Agung RI tanggal 9-12-1975 Nomor 295 K/Sip/1973 yang menyatakan: “Selain tidak dapat membuktikan gugatannya, Penggugat juga telah membiarkan selama tidak kurang dari 20 tahun sehingga dapat dianggap telah melepaskan haknya yang mungkin ada.”
- Yurisprudensi Mahkamah Agung RI tanggal 11-12-1975 Nomor 200 K/Sip/1974 yang menyatakan “Alasan kasasi bahwa hukum adat tidak mengenal daluwarsa dalam hal warisan, tidak dapat dibenarkan karena bukan daluwarsa yang menjadikan ditolaknya gugatan, melainkan karena berdiam diri selama 30 tahun lebih, sehingga dianggap telah melepaskan haknya (rechtsverwerking). [A.T. Hamid, S.H., kamus yurisprudensi dan beberapa pengertian tentang hukum (acara) perdata tahun 1983, halaman 78.]
Terhadap gugatan demikian, Pengadilan Negeri Palopo kemudian menjatuhkan putusan Nomor 23/Pdt.G/2013/PN Plp., tanggal 5 Mei 2014 dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
- Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan bahwa Para Penggugat adalah ahli waris yang sah dari Andi Ahmad Opu To Addi Luwu dan Andi Empeng Opu Daeng Na Alamsyah;
- Menolak gugatan Para Penggugat untuk selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Para Penggugat, putusan Pengadilan Negeri di atas kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Makassar dengan Putusan Nomor 181/PDT/2014/PT MKS., tanggal 13 November 2014, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI :
- Menerima permohonan banding yang diajukan oleh Para Pembanding semula Para Penggugat;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Palopo tanggal 5 Mei 2014 Nomor 23/PDT.G/2013/PN.Plp., yang dimohonkan banding tersebut;
“Dengan Mengadili Sendiri
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan bahwa Para Penggugat adalah ahli waris yang sah dari Andi Ahmad Opu To Addi Luwu dan Andi Empeng Opu Daeng Na Alamsyah;
3. Menyatakan bahwa tanah sengketa adalah harta warisan milik Para Penggugat berasal dari Andi Akhmad Opu To Addi Luwu;
4. Menyatakan bahwa Sertifikat Nomor 32 Gambar situasi Nomor 3 Tahun 1967, Desa Boting atas nama Agustina, tidak mempunyai kekuatan mengikat;
5. Menyatakan bahwa transaksi hukum antara Tergugat I bersama Tergugat lainnya yaitu:
- Jual beli dengan Agustina Karangan atas tanah Pattene II seluas 200 m² (dua ratus meter persegi);
- Hibah kepada Tergugat VI atas tanah Pattene II pada tanggal 8 Juni tahun 2007 seluas 847 m² (delapan ratus empat puluh tujuh meter persegi);
- Penyewaan tanah Pattene I kepada Tergugat IV;
- Jual beli tanah Pattene II antara Tergugat VI dengan Tergugat V;
Dinyatakan batal dan segala dokumen yang terbit karenanya tidak mempunyai kekuatan mengikat;
6. Menyatakan bahwa penguasaan tanah di Pattene II oleh Tergugat II dan Tergugat III, melawan hak Para Penggugat;
7. Menghukum Para Tergugat atau siapapun yang memperoleh hak dari padanya untuk menyerahkan tanah sengketa yang terdiri dari: ... kepada Para Penggugat dalam keadaan kosong tanpa syarat apapun;
8. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara pada kedua tingkat peradilan yang di tingkat banding sejumlah Rp150.000,00;
9. Menolak gugatan Para Penggugat untuk selain dan selebihnya.”
Para Tergugat mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan korektif, sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan tersebut dapat dibenarkan oleh karena Judex Facti telah salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa Sertifikat Hak Milik Nomor 32 Surat Ukur Nomor 3 Tahun 1967 telah berusia 11 (sebelas) tahun ketika gugatan pertama kali diajukan pada tahun 1978. Gugatan tahun 1978 berakhir tanpa kejelasan karena putusan Pengadilan Negeri Palopo tidak dijadikan bukti dalam gugatan yang sekarang;
“Bahwa gugatan yang sekarang diajukan tahun 2013 sehingga usia Sertifikat Hak Milik Nomor 32, Surat Ukur Nomor 3 Tahun 1967 telah berusia 46 (empat puluh enam) tahun;
“Bahwa lagipula sertifikat hak milik tersebut telah dipecah menjadi Sertifikat Hak Milik Nomor 00282/2013 dan Sertifikat Hak Milik Nomor 00296 Surat Ukur 279/2013 karena telah dijual kepada Yulius Ruruh dan Martha Kalepe di hadapan PPAT. Para pembeli memenuhi kualitas sebagai pembeli beriktikad baik karena mereka membeli dari Tergugat I sebagai pemilik Sertifikat Hak Milik Nomor 32 Surat Ukur Nomor 3 Tahun 1967. Pembeli beriktikad baik berhak atas perlindungan hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, dengan tidak perlu mempertimbangkan alasan kasasi lainnya, Mahkamah Agung berpendapat bahwa terdapat cukup alasan untuk mengabulkan permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: AGUSTINA BANNE, dan kawan-kawan dan membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Makassar Nomor 181/PDT/2014/PT.MKS., tanggal 13 November 2014 yang membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Palopo Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Plp., tanggal 5 Mei 2014 serta Mahkamah Agung mengadili sendiri perkara ini dengan amar putusan sebagaimana yang akan disebutkan di bawah ini;
“M E N G A D I L I :
- Mengabulkan permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: 1. AGUSTINA BANNE, 2. ADOLFINA KARANGAN, 3. EMMI KARANGAN, 4. JEMMY SENOLINGGI, 5. CREDIT UNION SAUAN SIBARRUNG, dan 6. NY. MARTHA KALEPE tersebut;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Makassar Nomor 181/PDT/2014/PT.MKS., tanggal 13 November 2014 yang membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Palopo Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Plp., tanggal 5 Mei 2014;
“MENGADILI SENDIRI:
DALAM POKOK PERKARA:
- Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan bahwa Para Penggugat adalah ahli waris yang sah dari Andi Ahmad Opu To Addi Luwu dan Andi Empeng Opu Daeng Na Alamsyah;
- Menolak gugatan Para Penggugat untuk selebihnya.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.