Ingin berjumpa dan berinteraksi langsung dengan Bpk. Hery Shietra, pendiri hukum-hukum.com, trainer, penulis, dan konsultan praktisi hukum bisnis?

“Untuk Mencapai Kesuksesan, Seseorang Harus Berani Membayar Harganya.”

Dibuka kesempatan pendaftaran half-day Training MENGUNGKAP RAHASIA HUKUM JAMINAN KEBENDAAN (Hak Tanggungan dan Fidusia), dibawakan langsung oleh Konsultan SHIETRA, tanggal 30 SEPTEMBER 2019, bertempat di Jakarta Barat (dekat Bandara Soekarno-Hatta, memudahkan akses lokasi bagi peserta dari luar kota), tiket @ Rp. 2.250.000;-. GARANSI CASHBACK 100%, TANPA SYARAT, BAGI PESERTA YANG MERASA BOSAN SAAT MENGIKUTI TRAINING YANG DIBAWAKAN TRAINER SHIETRA. Hanya Trainer SHIETRA yang berani memberi garansi demikian.

Ciri khas seminar / training yang dibawakan Konsultan SHIETRA ialah hanya mengupas praktik, bukan teori. Kursi peserta terbatas, booking segera, karena penyesalan selalu datang terlambat. Detail dan pendaftaran DI SINI.

Surat Kuasa Menjual Tanah Wajib Dicantumkan Harga dalam Surat Pemberian Kuasa

LEGAL OPINION
Question: Banyak kan, akta notaris yang isinya soal pengakuan hutang orang yang berhutang pada kita, dan didalamnya juga ada diatur pasal yang isinya pemberian kuasa untuk menjual kepada si pemberi hutang jika si peminjam dana gagal untuk mengembalikan dana pinjaman. Yang modelnya semacam itu, apa aman secara hukum untuk dibuat?
Brief Answer: Jika hukum negara telah menyediakan instrumen jaminan pelunasan hutang seperti Hak Tanggungan, mengapa masih menggunakan model-model perikatan “main hakim sendiri” demikian? Ketika seseorang hendak menjual dan pihak lain hendak membeli, maka hal tersebut belumlah terjadi suatu kesepakatan berupa perikatan kontraktual. Bahkan menurut unsur objektif syarat sah perjanjian Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, tiadanya “objek yang spesifik”, menjadikan perjanjian menjadi “batal demi hukum”.
Penjabaran dari “objek yang spesifik”, antara lain: harga jual yang dikuasakan untuk dijual oleh penerima kuasa, jenis dan kuantitas barang, tanggal penjualan, bagaimana cara penyerahan, ketentuan untuk menyerahkan dana hasil penjualan kepada pihak pemberi kuasa.
Elemen paling utama dalam surat kuasa untuk menjual, ialah elemen “harga”. Tiada kesepakatan apapun yang terbentuk, sepanjang para pihak tidak sepakat perihal “harga”, sekalipun para pihak tersebut memang berniat untuk menjual dan membeli. Karena penerima kuasa untuk menjual bukanlah pemilik barang yang akan dijual, maka penentu mutlak harga jual ialah semata kewenangan prerogatif pemberi kuasa / pemilik objek jual-beli.
Penyalah-gunaan surat kuasa menjual, banyak kita jumpai dalam praktik hutang-piutang yang dibungkus kemasan Akta Pengakuan Hutang disertai Kuasa untuk Menjual objek agunan, dimana ketika debitor cidera janji untuk melunasi hutangnya, seolah dibuat konstruksi bahwa dengan Akta Pengakuan Hutang itu maka pihak kreditor diberi kuasa untuk menjual aset tanah milik debitornya.
Modus demikian kerap disalah-gunakan (dan cenderung disalah-gunakan karena godaannya sangatlah besar untuk disalah-gunakan oleh pihak yang kuat posisi dominan ekonominya), yakni kreditor melakukan penjualan dengan “harga” yang tidak wajar (semisal jauh dibawah harga pasar), atau menjual kepada afiliasinya sendiri dengan “harga” yang sangat merugikan pihak pemilik / pemberi kuasa menjual.
Terlebih, praktik surat kuasa untuk menjual kerap menjurus pada praktik ilegal “milik beding”, yakni diberi kuasa untuk menjual kepada sang kreditor yang disaat bersamaan berkedudukan sebagai penerima kuasa untuk menjual—alias menjual kepada diri sang penerima kuasa untuk menjual itu sendiri, sebagai kompensasi piutang yang bisa jadi harga pasar objek agunan jauh lebih besar daripada nilai hutang-piutang.
Berbeda dengan parate eksekusi Hak Tanggungan, dimana kreditor pemegang jaminan kebendaan hanya dibolehkan menjual melalui pelelangan via Kantor Lelang Negara sesuai kaedah norma Undang-Undang tentang Hak Tanggungan. Begitupula perihal harga jual, wajib disertai penilaian hasil appraisal independen untuk menentukan harga pasar dan harga nilai likuidasi dari objek lelang agunan.
Menentukan harga jual lelang dalam Akta Kredit maupun Sertifikat Hak Tanggungan, tidak dapat dilakukan dimuka, oleh sebab Akta Kredit dengan agunan berupa Hak Tanggungan merupakan perikatan dengan jenis “bersyarat tangguh”, dalam arti baru akan dapat dieksekusi jika sang debitor wanprestasi untuk melunasi hutangnya, yang bisa jadi baru terjadi lima atau sepuluh tahun kedepan, dimana harga tanah akan berbeda dari tahun ke tahun.
PEMBAHASAN:
Analoginya, dapat disandingkan dengan sebuah konstruksi kesepakatan jual-beli paling ideal, yakni dapat kita jumpai dalam suatu “purchase order”, yang tentulah mengandung unsur primer: harga, spesifikasi objek pemesanan dan penawaran, cara pembayaran, cara menyerahkan barang, garansi, syarat dan ketentuan, dsb.
Ilustrasi konkret berikut SHIETRA & PARTNERS harapkan cukup representatif, sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa perikatan perdata register Nomor 1506 K/Pdt/2002 tanggal 23 September 2004, perkara antara:
- PT. GREGES JAYA, sebagai Pemohon Kasasi, semula selaku Penggugat; melawan
- PT. AMINDO PACIFIC INDUSTRIES, selaku Termohon Kasasi, semula Tergugat.
Antara Penggugat dan Tergugat, semula membuat perikatan berupa Purchase Order tertanggal 13 Februari 2000, sebagaimana diatur dalam norma hukum Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, karenanya menurut kaedah Pasal 1338 KUHPerdata, kesepakatan atau perjumpaan antara penawaran dan penerimaan tersebut berlaku sebagai norma imperatif yang mengikat para pihak yang bersepakat dan saling mengikatkan diri.
Selanjutnya, berdasarkan Purchase Order tersebut, Penggugat kemudian mengirimkan kayu yang telah dikelola oleh pabrik Penggugat sesuai dengan spesifikasi yang disetujui pihak pemesan dalam Purchase Order dimaksud, dalam 7 kali pengiriman, pengiriman mana telah diterima oleh Tergugat dengan baik.
Pengiriman kayu yang pertama, oleh Tergugat telah membayarkannya kepada Penggugat dengan baik sebagaimana mestinya sesuai perjanjian, yakni senilai US$ 23,671.05, tanpa ada klaim cacat barang ataupun komplain perihal kualitas maupun kuantitas barang yang dikirimkan.
Akan tetapi untuk pengiriman kedua hingga ketujuh, yang dilakukan oleh Penggugat kepada Tergugat, mulai terjadi kemacetan pembayaran oleh Tergugat, meski kayu telah dikirim Penggugat dan juga telah diterima dengan baik oleh Tergugat, dengan berbagai alasan yang tidak masuk akal, seperti tidak sesuai dengan spesifikasi order, padahal kayu penjualan yang dikirim Penggugat telah diterima dengan baik oleh pihak Tergugat.
Sebagian dari kayu yang telah tersedia di gudang Penggugat, yang telah dipesan supaya segera dikirim berdasarkan pesanan Tergugat, sesuai kesepakatan dalam Purchase Order, belum juga dibayar oleh pihak Tergugat, maka total keseluruhan tunggakan pihak Tergugat ialah sebesar USD 74,388.15 yang merupakan kerugian nyata dialami pihak Penggugat.
Penggugat telah berupaya menegur wanprestasi pihak Tergugat, namun teguran demikian tidak juga diindahkan. Karena itu, disamping kerugian pokok harga penjualan yang tidak kunjung dibayarkan Tergugat, sebagai seorang pengusaha maka Penggugat juga berhak mendapat keuntungan yang diharapkan senilai 5% tiap bulan, terhitung sejak Tergugat lalai membayar kewajibannya kepada Penggugat.
Sementara pihak Tergugat dalam sanggahannya mendalilkan, sesuai dengan kesepakatan dalam PO, seharusnya per tanggal 27 Maret 2000 dan 3 Maret 2000, Penggugat telah mengirimkan kayu kepada Tergugat seluruhnya sebanyak 114.075 Meter Kubik. Terlepas dan sesuai atau tidaknya spesifikasi kayu-kayu yang dikirimkan oleh Penggugat, ternyata hingga kini pihak Penggugat baru mengirimkan dan/atau Tergugat baru menerima pengiriman sebanyak 49.942 Meter Kubik.
Karenanya, secara yuridis, belum dipenuhinya prestasi Penggugat demikian, tentunya tidak melahirkan kewajiban bagi Tergugat untuk pembayaran kepada Penggugat, namun demikian Penggugat tetap juga meminta agar Tergugat melakukan pembayaran atas kayu-kayu yang belum dikirimkan dan juga belum diterima oleh Tergugat. Menjadi ganjil, ketika petitum (pokok tuntutan dalam gugatan Penggugat), yakni berisi agar pengadilan memerintahkan Tergugat memenuhi pembayaran atas kayu-kayu yang belum dikirimkan dan juga belum telah diterima oleh pihak Tergugat.
Karena belum selesainya kewajiban yang dilakukan oleh Penggugat itu sendiri, sebagaimana isi Purchase Order tertanggal 3 Februari 2000 demikian, maka secara hukum gugatan hukum yang diajukan Penggugat dengan alasan wanprestasi, adalah belum waktunya diajukan, alias prematur.
Keganjilan kedua dari klaim Penggugat, ialah suatu hal yang tidak logis, yakni Purchase Order ialah tertanggal 13 Februari 2000, namun untuk memenuhi isi Purchase Order tersebut phiak Penggugat mendalilkan telah mengirimkan kayu-kayu pesanan kepaa Tergugat pada tanggal 15 Desember 1999 dan tanggal 24 Desember 1999. Dalam hukum kebiasaan niaga, PO mendahului penyerahan barang, bukan sebaliknya.
Terhadap gugatan pihak penjual maupun bantahan pihak pemesan tersebut, Pengadilan Negeri Bekasi kemudian menjatuhkan putusan Nomor 153/Pdt.G/2000/PN.Bks tanggal 29 November 2000, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
- Menolak gugatan Penggugat seluruhnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat, putusan Pengadilan Negeri diatas kemudan dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Bandung Nomor 147/Pdt/2001/PT.Bdg.
Pihak penjual mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa Penggugat telah mengirim barang pesanan Tergugat sesuai dengan Purchase Order, barang mana sebagian telah dinikmati oleh Tergugat dan diekspor ke luar negeri, dan sebagian lagi masih berada di gudang Tergugat dalam keadaan utuh.
Barang pesanan yang dikirim Penggugat kepada Tergugat, telah diterima dengan baik dan tidak ada komentar sama sekali terhadap barang-barang tersebut, sehingga tidak ada alasan hukum dikemudian hari untuk menyatakan cacat terhadap barang-barang tersebut.
Setelah beberapa waktu, saat Penggugat mengajukan tagihan kepada Tergugat sejumlah nilai US$ 36,866.94, oleh Tergugat ditolak tagihan tersebut, dengan alasan yang tidak logis, yakni barang mutunya reject atau tidak baik, dan kemudian Tergugat secara sepihak menyatakan setuju membayar senilai US$ 16,733.5 sehingga dengan demikian jelas Tergugat telah berlaku tidak beritika baik untuk membayar kewajibannya kepada Penggugat, alias telah melakukan wanprestasi, alias ingkar janji.
Karena barang milik Penggugat yang dikirim kepada Tergugat, saat kini kondisinya masih di gudang Tergugat secara utuh, maka tidaklah berdasar bila dinyatakan reject tanpa pembuktian terlebih dahulu. Maka dalil Pengadilan Negeri yang menyatakan dan membenarkan bahwa barang Penggugat mutunya reject atau apkir, tanpa proses pembuktian terlebih dahulu, merupakan bertentangan dengan hukum dan sepatutnya diperbaiki amar putusan menyimpang demikian.
Dimana terhadap keberatan-keberatan sang penjual, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan korektif yang penting untuk disimak karena kaya akan kaedah hukum yurisprudensi, sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
- Hubungan hukum antara Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi terikat dalam Purchase Order (PO) tanggal 13 Februari 2000, yang ditanda-tangani kedua belah pihak. Berdasarkan Pasal 1320, 1338, 1457, 1450 KUHPerdata, PO merupakan kesepakatan (berlaku sebagai undang-undang) yang mengikat kedua belah pihak;
- Dalam Purchase Order (PO) disepakati:
- Jumlah barang yang di-order (termasuk jenis dan klasifikasi);
- Pembayaran dilakukan maksimal (paling lambat) 3 minggu setelah barang diterima;
- Komplain atas mutu dan lain sebagainya dilakukan oleh si penerima barang selambat-lambatnya 1 minggu;
- Pemohon Kasasi telah melaksanakan pengiriman sejak 26 Februari sampai dengan 11 April 2000 (P6 s/d P9);
- Termohon Kasasi telah emnerima barang (T5, T7);
- Tidak ada bukti keberatan selama 7 hari setiap pengiriman barang dari Termohon Kasasi (tentang reject);
- Termohon Kasasi tidak ada membayar sejak 26 Februari 2000 sampai dengan 11 April 2000 (wajib 3 minggu);
- Berdasarkan pertimbangan No. 1 sampai dengan No. 6, maka dengan demikian Termohon Kasasi telah wanprestasi (cidera janji);
- Barang yang di-order berdasarkan PO, sudah disediakan.
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, tanpa perlu mempertimbangkan keberatan kasasi lainnya, putusan Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 1 Mei 2001 No. 147/Pdt/2001/PT.Bdg, yang menguatkan putusan Pengadilan Negeri Bekasi tanggal 29 November 2000 No. 153/Pdt.G/2000/PN.Bks tidak dapat dipertahankan lagi dan harus dibatalkan serta Mahkamah Agung akan mengadili sendiri perkara ini dengan amar seperti tersebut dibawah ini;
M E N G A D I L I :
- Mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohonan Kasasi : PT. GREGES Jaya tersebut;
- Membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 1 Mei 2001 No. 147/Pdt/2001/PT.Bdg yang telah menguatkan putusan Pengadilan Negeri Bekasi tanggal 29 November 2000 No. 153/Pdt.G/2000/PN.Bks;
MENGADILI SENDIRI :
- Mengabulkan gugatan Pemohon Kasasi / Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan Termohon Kasasi / Tergugat telah wanprestasi;
- Menyatakan Purchase Order No. ... tanggal 14 Februari 2000, sah menurut hukum;
- Menghukum Termohon Kasasi / tergugat untuk membayar secara tunai dan sekaligus kepada Pemohon Kasasi / Penggugat sebesar US$ 74.388,15 dan ganti rugi sebesar 6 % per tahun terhitung sejak gugatan diajukan sampai dengan Termohon Kasasi / Tergugat melaksanakan kewajibannya;
- Menyatakan sah dan berharga sita jaminan terhadap 4 unit mesin bubut, 3 unit medsin Auto Sander dan kayi sebanyak 38.056 M3, yang telah diletakkan oleh Pengadilan Negeri Bekasi tersebut;
- Menolak gugatan Pemohon Kasasi / Penggugat selain dan selebihnya.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

[IKLAN] Butuh & Mencari Souvenir Resepsi Pertunangan / Pernikahan? KLIK GAMBAR Temukan Koleksi

Souvenir Impor untuk Resepsi Pernikahan dari Thailand

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Memukau dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta