(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Cantik dengan Harga Terjangkau.

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Cantik dengan Harga Terjangkau.
Jadikan sebagai Hadiah Terindah bagi Buah Hati Terkasih Anda. KLIK gambar untuk menemukan & memesan ratusan koleksi Anting Imitasi Impor KWANG EARRING. hukum-hukum.com menjamin legalitas toko online asesoris KWANG Earring, produk dikirim via kurir dari Jakarta ke alamat pemesan, dari Sabang hingga Merauke. Tampil muda, stylis, energetik dengan harga sangat terjangkau

29 November, 2018

Debitor yang Telah Menjual, Karena Sebelumnya Memberi Kuasa Menjual dalam Sertifikat Hak Tanggungan Jika Terjadi Kredit Macet

LEGAL OPINION
Question: Debitor tidak juga mau menyerahkan rumah ke pembeli lelang (eksekusi Hak Tanggungan), yang sudah jadi pemenang lelang di Kantor Lelang Negara. Alasan si debitor, kalau ia tidak merasa pernah menjual rumahnya itu. Gimana ini?
Bahkan di Kutipan Risalah Lelang yang diberikan Pejabat Lelang, memang benar, ngak ada disebut-sebut itu nama si debitor sebagai pihak penjual. Sebagai pembeli lelang, maka saya harus tagih janji penyerahan rumah yang sudah saya beli, kemana dan ke siapa?
Brief Answer: Sertifikat Hak Tanggungan, sejatinya merupakan perikatan bersyarat tangguh, dalam artian: eksekusi Hak Tanggungan seketika akan terpicu ketika terjadi wanprestasi dari pihak debitor. Di dalam Sertifikat Hak Tanggungan, terdapat klausul dengan bunyi kurang-lebih seperti berikut: “Dengan ini, debitor / pemberi agunan memberikan kuasa kepada penerima Hak Tanggungan untuk melelang eksekusi agunan bila debitor ingkar janji.”
Melihat konstruksi hukum pemberian kuasa sebagaimana diatas, maka menjadi jelas kedudukan hukum pejabat penjual lelang eksekusi sejatinya hanyalah “penerima kuasa untuk menjual” dari pihak debitor / pemberi agunan itu sendiri.
Maka, secara langsung atau tidak langsung, sang debitor itu sendiri-lah yang telah menjualnya dengan cara melakukan wanprestasi ataupun lalai dalam melunasi hutangnya alias menunggak—sehingga, semestinya Risalah Lelang menyatakan bahwa pihak kreditor menjual untuk dan atas nama sang debitor / pemberi agunan.
PEMBAHASAN:
Sebagai bukti argumentasi yang tidak lagi terbantahkan, untuk itu SHIETRA & PARTNERS merujuk dan menjadikan cerminan putusan Pengadilan Negeri Kediri sengketa lelang eksekusi Hak Tanggungan register Nomor 40/Pdt.Plw/2011/PN.Kdr tanggal 30 Agustus 2012, perkara antara:
1. Rr. RULLY KUSHARTUTI; 2. Drs. MARUTO ASMORO, S.Pd, sebagai Pelawan I dan Pelawan II; melawan
1. PT. BANK RAKYAT INDONESIA (PERSERO), Tbk. Kantor Cabang Kediri, sebagai Terlawan I; dan
2. KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN NEGARA DAN LELANG MALANG sebagai Terlawan II.
Para Pelawan merasa keberatan dengan rencana lelang obyek sengketa yang dijadikan barang jaminan perjanjian kredit, dimana Pelawan I dengan persetujuan Pelawan II sebelumnya meminjam dana kepada Terlawan I sebesar Rp. 350.000.000,-.
Pelawan I mengklaim masih sanggup untuk melakukan pembayaran, oleh karena itu lelang yang diajukan oleh Terlawan I melalui Terlawan II harus dibatalkan. Permohonan Terlawan I untuk melelang obyek jaminan, terlampau tergesa-gesa dan tidak adil, sebab Pelawan I masih mampu mengembalikan pinjaman, asalkan diberi kelonggaran waktu dengan penjadwalan ulang terlebih dahulu, jatuh temponya diberi waktu beberapa bulan untuk dilakukan penjualan sendiri oleh Pelawan I. Sang debitor berpendirian bahwa rencana parate eksekusi yang diajukan oleh sang kreditor, adalah tidak sah, karena harus ada penetapan terlebih dahulu dari Pengadilan Negeri (fiat eksekusi).
Sementara dalam bantahannya, pihak kreditor menerangkan, dengan dijaminkannya sertifikat hak atas tanah milik debitor, membawa akibat hukum bahwa sertifikat tanah tersebut menjadi jaminan pelunasan kredit sang debitor. Apabila ternyata debitor tidak dapat melunasi kewajibannya (wanprestasi), maka agunan akan dilelang sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, dan hasilnya akan digunakan untuk melunasi hutang yang tertunggak.
Ternyata dalam perjalanannya, kewajiban yang seharusnya dilakukan setiap bulannya sebagaimana telah disepakati dalam Akta Perjanjian kredit, tidak dilakukan sebagaimana mestinya. Surat-Surat Peringatan yang telah berulang kali dilayangkan sang kreditor, ternyata tidak diberi respon.
Terlagi, sampai dengan jatuh tempo kredit yaitu tertanggal 22 April 2011, tidak juga dilakukan pelunasan, maka berlakulah / aktiflah perjanjian “bersyarat tangguh” demikian berupa ketentuan Pasal 6 jo. Pasal 20 Ayat (1) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan juncto pemberian kuasa untuk menjual atas kekuasaan sang penerima kuasa itu sendiri (beding van eigenmatiche verkoop) sebagaimana kemudian dituangkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Jatuh tempo kredit sudah pada tanggal 22 April 2011 dan sudah diberi peringatan pada bulan Oktober 2010, serta pelelangan dilakukan di pertengahan tahun 2011. Sehingga adalah hal yang mengada-ada apa yang disampaikan oleh sang debitor dalam perlawanannya ini, karena tidak sesuai dengan fakta yang ada dimana jangka waktu dari surat peringatan hingga dilakukan lelang sudah lebih dari tujuh bulan, yang dalam waktu tersebut pihak debitor semestinya dapat memanfaatkan waktu untuk melakukan cicilan atas hutangnya, tetapi hal tersebut tidak dimanfaatkan dengan semestinya.
Note SHIETRA & PARTNERS : Adapun substansi norma utuh Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, mengatur: “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”
Adalah mustahil hukum membenarkan praktik penjualan barang milik pihak lain—karenanya, kaedah demikian hanya dapat dimaknai / dikonstruksikan sebagai : pemberian dan penerimaan kuasa untuk menjual dari pemberi agunan terhadap penerima Hak Tanggungan saat mengikatkan diri dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), yang kemudian dilekatkan pada Sertifikat hak tanggungan dan menjadi satu kesatuan untuk dapat dieksekusi tanpa perlu lagi persetujuan dari pihak pemberi agunan, ketika debitor cidera janji.
Konstruksi hukum demikian, kemudian dijewantahkan ke dalam APHT, yang dalam perkara ini tertuang dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan tertanggal 03 Mei 2010 yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang mengatur:
“Jika debitur tidak memenuhi kewajiban untuk melunasi utangnya, berdasarkan perjanjian utang piutang tersebut di atas, oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua selaku Pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama dengan akta ini diberi dan menyatakan menerima kewenangan, dan untuk tanpa persetujuan terlebih dahulu dari Pihak Pertama:
a. menjual atau suruh menjual di hadapan umum secara lelang Objek Hak Tanggungan baik seluruhnya maupun sebagian-sebagian;
b. mengatur dan menetapkan waktu, tempat, cara dan syarat-syarat penjualan;
c. menerima uang penjualan, menanda-tangani dan menyerahkan kwitansi;
d. menyerahkan apa yang dijual itu kepada pembeli yang bersangkutan;
e. mengambil uang dari hasil penjualan itu seluruhnya atau sebagian untuk melunasi utang debitor tersebut di atas; dan
f. melakukan hal-hal lain yang menurut undang-undang dan peraturan hukum yang berlaku diharuskan atau menurut pendapat Pihak Kedua perlu dilakukan dalam rangka melaksanakan kuasa tersebut.”
Sementara itu pihak Kantor Lelang Negara dalam sanggahannya menyatakan, dalam pelaksanaan lelang tersebut, pihak Penjual telah melengkapi dengan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Kediri, yang menerangkan bahwa SHM Nomor 200 tanggal 28-12-1984 atas nama Drs. Maruto Asmoro (Pelawan), telah dibebani Hak tanggungan Peringkat Pertama pada PT. BRI (Pesero) Tbk.
Dimana terhadap gugatan sang debitor, Majelis Hakim yang sudah dijenuhkan dengan gugatan-gugatan serupa dari debitor kredit macet, membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap eksepsi dari Terlawan I mengenai Keberatan Atas Parate Eksekusi Seharusnya Diajukan Dalam Bentuk Gugatan, Bukan Perlawanan, Majelis Hakim akan mempertimbangkan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa untuk mengetahui apakah Pelawan seharusnya mengajukan perlawanan atau gugatan kepada Para Terlawan, maka Majelis Hakim harus terlebih dahulu memeriksa pokok perkara;
“Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan eksepsi dari Terlawan I mengenai Perlawanan Yang Dajukan Kabur Atau Tidak Jelas (Obscuur Libel);
“bahwa adapun dalam perkara ini, setelah Majelis Hakim membaca cermat dan teliti perlawanan Para Pelawan, ternyata:
- dalam posita perlawanan Para Pelawan tidak disebutkan secara jelas dan tegas mengenai kriteria obyek perlawanan, yaitu: obyek perlawanan berupa tanah, atau bangunan, atau tanah dan bangunan; batas-batas tanah; letak tanah; luas tanah;
- kepemilikan atas tanah obyek perlawanan berdasarkan sertifikat atau Letter C, Pethok D atau bentuk kepemilikan lainnya;
- bukti kepemilikan atas tanah obyek perlawanan tersebut atas nama siapa;
- tanah obyek perlawanan sekarang dikuasai oleh siapa;
- demikian pula dalam petitum perlawanan Para Pelawan tidak disebutkan secara jelas dan tegas mengenai obyek perlawanan, yaitu mengenai: batas-batas tanah; luas tanah; bukti kepemilikan atas tanah obyek perlawanan tersebut atas nama siapa; sehingga dengan demikian dalam perlawanan Para Pelawan terdapat kekaburan mengenai obyek perlawanan;
- dalam petitum angka 5 perlawanan Para Pelawan tidak disebutkan secara jelas dan tegas lelang yang mana yang tidak ada Hak Tanggungan yang dilakukan oleh Terlawan I, dan terhadap benda tetap yang mana;
“Menimbang, bahwa berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I pada putusan Mahkamah Agung No. 1559 K/Pdt/1983 tanggal 23-10-1984 disebutkan gugatan yang tidak menyebutkan batas objek tanah sengketa dinyatakan Obscuur Libel, dan gugatan dinyatakan tidak dapat diterima,
“Begitu pula dalam putusan Mahkamah Agung No. 1149 K/Sip/1975 tanggal 17-4-1979 surat gugatan yang tidak menyebut dengan jelas letak dan batas-batas tanah sengketa, berakibat gugatan tidak dapat diterima;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas, maka sudah jelas terbukti bahwa perlawanan Para Pelawan tidak terang atau isinya gelap (onduidelijk) oleh karenanya perlawanan Para Pelawan termasuk dalam kategori perlawanan kabur (obscuur libel);
“Menimbang, bahwa oleh karena sudah jelas terbukti perlawanan Para Pelawan kabur (obscuur libel), maka eksepsi dari Terlawan I dan Terlawan II mengenai perlawanan Para Pelawan kabur / tidak jelas (obscuur libel), dapat dikabulkan;
“Menimbang, bahwa oleh karena eksepsi dari Terlawan I / eksepsi Terlawan II mengenai perlawanan Para Pelawan kabur / Tidak Jelas (obscuur libel) dikabulkan, maka perlawanan Para Pelawan haruslah dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Onvantkelijk Verklaard);
“Menimbang, bahwa oleh karena perlawanan Para Pelawan dinyatakan tidak dapat diterima, maka Majelis Hakim tidak perlu lagi mempertimbangkan pokok perkara;
M E N G A D I L I :
I. DALAM EKSEPSI;
- Mengabulkan eksepsi dari Terlawan I dan Terlawan II mengenai perlawanan Para Pelawan kabur/ tidak jelas (obscuur libel);
- Menolak eksepsi dari Terlawan I untuk selain dan selebihnya;
II. DALAM POKOK PERKARA:
- Menyatakan perlawanan Para Pelawan tidak dapat diterima (Niet Onvankelijke Verklaard).”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR.
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui).
Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST.

Disediakan beragam pilihan paket layanan MEMBERSHIP, bulanan maupun tahunan bagi pengguna jasa perorangan maupun korporasi. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi perusahaan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan."

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa
Meminta dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah secara komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini.

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Menjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online. Menceritakan masalah hukum ataupun mengajukan pertanyaan hukum sebelum resmi menjadi klien, diberlakukan tarif konsultasi 2 kali ketentuan tarif normal. Tidak memperkenalkan diri saat menghubungi kami, diberlakukan 1,5 kali ketentuan tarif normal. Tidak memperkenalkan diri dan juga menceritakan masalah hukum sebelum resmi terdaftar sebagai klien, diberlakukan 3 kali ketentuan tarif normal. Mengaku-ngaku miskin atau berpura-pura tidak mampu, berlaku tarif 5 kali ketentuan tarif normal.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
- Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM