06 Mei, 2018

KERANCUAN HAK PAKAI & PINJAM PAKAI

LEGAL OPINION
Question: Sebenarnya antara “hak pakai” dan “pinjam pakai”, apakah sama hak atas tanahnya?
Brief Answer: Tidak dikenal istilah “pinjam pakai” dalam  terminologi hukum pertanahan nasional, namun bila yang dimaksud ialah “sewa pinjam pakai”, maka tidak lain hanyalah sewa-menyewa biasa, bukan “hak atas tanah”.
Dengan demikian, “hak pakai” dapat diterbitkan sertifikat oleh Kantor Pertanahan setempat, sementara “sewa pinjam pakai” hanya berupa akta sewa-menyewa layaknya perjanjian perdata kontraktual pada umumnya, yang bahkan dapat dilakukan secara “dibawah tangan”. Untuk itulah sebabnya, kita mulai perlu menghindari penggunaan istilah yang kurang lazin, sehingga cukup berpatokan pada istilah baku semisal “sewa-menyewa”, sebagai judul perikatan saat bersepakat.
PEMBAHASAN:
Terdapat ilustrasi ambigunya penggunaan istilah dalam hubungan hukum yang berujung sengketa, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk pada putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 64 K/TUN/2016 tanggal 18 April 2016, perkara antara:
- YAYASAN MELATI, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Penggugat; melawan
- GUBERNUR KALIMANTAN TIMUR, selaku Termohon Kasasi dahulu Tergugat.
Menjadi Objek Gugatan ialah Keputusan Gubernur Kalimantan Timur tertanggal 21 November 2014 tentang “Pencabutan Keputusan Gubernur Kepala Daerah Tingkat I Kalimantan Timur Nomor 341 Tahun 1994 tentang Penyerahan Hak Pakai / Penggunaan Tanah Milik / dikuasai Pemerintah Provinsi Daerah Tingkat I Kalimantan Timur kepada Yayasan Melati Samarinda”—dimana tampaknya Penggugat terkecoh oleh judul Surat Keputusan Tergugat, sehingga seolah-olah yang dilimpahkan ialah “Hak Pakai”.
Sementara, bila saja Penggugat mau lebih cermat memahami substansi penetapan Pemda yang menjadi Objek Gugatan, dengan rincian:
Memutuskan :
Menetapkan :
Pertama : Menyerahkan Hak Pakai / Penggunaan Tanah Milik / Dikuasai Pemerintah Provinsi Daerah Tingkat I Kalimantan Timur seluas 122.545 M2 Sertipikat Hak Pakai Nomor 08 terletak di Kelurahan Sei Keledang Samarinda Seberang kepada Yayasan Melati Samarinda Kalimantan Timur, dengan gambar situasi (GS) sebagaimana tercantum dalam lampiran keputusan ini dengan ketentuan:
1. Tanah tersebut tetap tercatat dalam buku inventaris Kekayaan Milik Pemerintah Provinsi Kalimantan Timur;
2. Dengan penyerahan Hak Pakai Tanah tersebut maka segala risiko dan tanggung jawab atas penggunaan, pemeliharaan dan keutuhan tanah dimaksud, menjadi beban dan tanggung jawab pihak penerima;
3. Menegaskan agar penerima hak pakai dimaksud pada diktum pertama wajib menyerahkan tanah yang dipergunakan apabila sudah tidak digunakan lagi atau keputusan ini dicabut;
Kedua : Keputusan ini berlaku sejak tanggal ditetapkan dengan ketentuan bilamana ternyata terdapat kekeliruan dalam penetapannya akan diperbaiki sebagaimana mestinya.”
Penetapan Pemerintah Daerah (Pemda) ditindak-lanjuti dengan Berita Acara Serah Pakai / Penggunaan Tanah Milik Pemerintah Daerah Tingkat I Kalimantan Timur kepada Yayasan Melati Samarinda tertanggal 3 Agustus 1994:
1. Saleh Nafsi, S.H. Sekretaris Wilayah Daerah Tingkat I Kaltim, untuk dan atas nama Pemerintah Daerah Tingkat I Kalimantan Timur, sebagai pihak pertama;
2. Drs. H. M. Rusli, Wakil Ketua Yayasan Melati Samarinda sebagai pihak dua;
Dengan Ketentuan sebagai berikut:
1. Bahwa sejak diadakannya serah-terima pihak kedua bertanggung jawab sepenuhnya atas tanah tersebut dari bangunan-bangunan liar dan menjaga kebersihannya serta tidak diperkenankan membangun selain Kampus SMA Plus serta fasilitas lainnya;
2. Bahwa pihak kedua tidak diperkenankan menyerahkan tanah tersebut kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan / selain pihak pertama;
3. Peminjaman ini sewaktu-waktu dapat diakhiri apabila ternyata dikemudian hari telah disalah-gunakan atau diterbengkalaikan dengan memberikan peringatan sebelumnya;
4. Bahwa pihak kedua jika sudah tidak mempergunakannya lagi, tanah dengan lokasi tersebut diatas sebagaimana diperuntukkan harus menyerahkan kembali kepada Pemerintah Daerah Tingkat I Kalimantan Timur c/q Biro Perlengkapan Setwilda Tingkat I Kalimantan Timur.”
Adapun yang menjadi pokok gugatan Penggugat, yakni dari ketentuan atau syarat-syarat yang dimaksud baik dalam Keputusan Gubernur Kepala Daerah Tingkat I Kalimantan Timur Nomor 341 Tahun 1994, tanggal 2 Agustus 1994, maupun dalam Berita Acara Serah Pakai, ditegaskan bahwa Yayasan Melati harus mengembalikan objek tanah, dalam hal:
1. Sudah tidak digunakan lagi;
2. Disalah-gunakan;
3. Diterbengkalaikan.
Sebagai kelanjutan, maka sejak tahun 1994 Penggugat mengajukan permohonan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) kepada Instansi terkait. Kemudian dengan berbekal IMB yang telah diperoleh, didirikanlah bangunan-bangunan, sebagai bukti bahwa Penggugat tetap masih mengelola objek tanah, tidak menelantarkan, dan juga tidak mendirikan bangunan liar.
Namun disaat bersamaan, secara rancu, Penggugat justru mengutip kaedah-kaedah dalam Pasal 41—43 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tentang Pokok-Pokok Agraria, yakni yang mengatur:
- Pasal 41:
(1) Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-Undang ini;
(2) Hak Pakai dapat diberikan:
a. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
b. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun;
(3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.”
- Pasal 43:
(1) Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang;
(2) Hak Pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.”
Bila saja Penggugat mendalilkan gugatannya berdasarkan asas-asas hukum perjanjian kontraktual (sewa-menyewa), alih-alih menganggap Objek Gugatan adalah pelimpahan “hak pakai”, maka mungkin akhir putusan pengadilan dari sengketa ini akan berbeda nuansanya. Terhadap dalil-dalil Penggugat, dengan mudahnya Tergugat mengajukan counter argument, dengan kutipan sebagai berikut:
“Bahwa dalam perkara ini seharusnya yang sangat mendesak / urgen untuk dilindungi kepentingan hukumnya justru adalah kepada Tergugat, karena dengan diterbitkannya objek sengketa ini akan memudahkan dan memperlancar kegiatan pelaksanaan belajar mengajar di lokasi / lahan tanah milik Tergugat in casu Tanah Aset Pemerintah Provinsi Kalimantan Timur yang dipinjam pakai / digunakan oleh Penggugat tersebut.
“Bahwa Pengadilan Tata Usaha Negara Samarinda tidak berwenang untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo, karena Keputusan tersebut bukan merupakan Keputusan Tata Usaha Negara, dikarenakan belum bersifat final, sebab surat Keputusan tersebut masih diikuti atau ditindak-lanjuti dengan surat perjanjian perdata (tindakan hukum perdata) hal tersebut dapat dilihat dari perjanjian kerja sama Nomor ... dan Nomor 5 tahun 1994 tanggal 30 Oktober 1994 antara Departemen Pendidikan dan Kebudayaan Propinsi Kalimantan Timur dengan Yayasan Melati;
“Bahwa menurut ketentuan Pasal 2 Huruf (a) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009, menyebutkan bahwa tidak termasuk dalam pengertian Keputusan Tata Usaha Negara menurut undang-undang ini, yaitu Keputusan Tata Usaha Negara yang merupakan perbuatan hukum perdata, sehingga ketentuan Pasal 2 huruf a tersebut menjurus / cenderung untuk menganggap Keputusan Tata Usaha Negara tersebut melebur dalam tindakan hukum perdata yang menjadi tujuan akhirnya;
“Bahwa menurut Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Register Nomor 252/K/TUN/2000 tanggal 13 November 2000 menyebutkan: ‘Bahwa segala Keputusan Tata Usaha Negara yang diterbitkan dalam rangka untuk menimbulkan perjanjian maupun diterbitkannya dalam kaitannya dengan pelaksanaan isi bunyi perjanjian itu sendiri, ataupun menunjuk pada suatu ketentuan dalam perjanjian (kontrak) yang menjadi dasar hubungan hukum antara kedua belah pihak, haruslah dianggap melebur (oplossing) ke dalam hukum perdata dan karenanya merupakan Keputusan Tata Usaha Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Huruf (a) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986.’ (vide kumpulan putusan Yurisprudensi Tata Usaha Negara tahun 2005 yang diterbitkan Mahkamah Agung RI).”
Terhadap gugatan pihak Yayasan, Pengadilan Tata Usaha Negara Samarinda kemudian menjatuhkan putusan Nomor 37/G/2014/PTUN.SMD, tanggal 11 Juni 2015, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara
- Menolak gugatan Penggugat seluruhnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat, putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Samarinda diatas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Jakarta lewat Putusan Nomor 214/B/2015/PT.TUN.JKT, tanggal 08 Oktober 2015.
Selanjutnya pihak yayasan mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan kasasi tidak dapat dibenarkan, putusan Judex Facti sudah tepat dan benar serta tidak terdapat kesalahan dalam penerapan hukum, dengan pertimbangan sebagai berikut:
Bahwa pemegang hak pakai tanah tersebut adalah Pemerintah Provinsi Kalimantan Timur, sedangkan penyerahan hak pakai kepada Yayasan Melati Samarinda (Pemohon Kasasi) hanya bersifat pinjam pakai. Dengan demikian penerbitan Keputusan Tata Usaha Negara objek sengketa a quo dari segi wewenang, prosedur, maupun substansi tidak bertentangan dengan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana diatur dalam Pasal 1 Angka 12 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara / Daerah, serta tidak melanggar Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik, khususnya asas Kecermatan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, lagi pula ternyata putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan Pemohon Kasasi: YAYASAN MELATI tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: YAYASAN MELATI tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

About Author & Founder hukum-hukum.com

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan pada tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Hukum Pertanahan, Ketenagakerjaan, Lembaga Keuangan, Kepailitan, Perseroan & Korporasi, serta Perikatan Perdata, disamping Pidana. 

Berpengalaman sebagai Konsultan Hukum bagi klien dari Sabang hingga Merauke, perorangan maupun korporasi. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

SHIETRA & PARTNERS beralamat di : Jln. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, Mall Epicentrum Walk, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan 12940, Indonesia. Reservasi dan Info Tarif:
  1. Telepon: (+62-21) 568 2703.
  2. Fax: (+62-21) 560 2810.
  3. Whatsapp: 08888-9195-18.
SETIAP PERTANYAAN HUKUM DIBEBANI TARIF. Syarat & Ketentuan Layanan lihat pada: http://www.hukum-hukum.com/p/1.html

Aturan Utama: Pahami etika komunikasi seperti perkenalkan dahulu diri Anda, serta sadari akan profesi penulis yang mencari nafkah sebagai konsultan hukum