03 April, 2018

ASPEK HUKUM CACAT TERSEMBUNYI SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH

LEGAL OPINION
SEKALIPUN TERDAPAT CACAT TERSEMBUNYI PADA OBJEK JUAL-BELI TANAH DAN PENJUAL TELAH DIPIDANA PENJARA, PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DILINDUNGI OLEH HUKUM
Question: Ini hakim bilang, sekalipun kalau kita tidak tahu ada cacat di sertifikat tanah yang kita beli, ketidak-tahuan itu katanya tidak bisa jadi alasan pembenar untuk kuasai tanah yang sudah kita beli. Pertanyaannya, gimana bisa kita tahu apa ada cacat atau tidaknya, pada sertifikat tanah yang resmi dikeluarkan oleh instansi BPN, dan jual-beli di hadapan notaris pula? Buat apa ada setifikat tanah, kalau begitu caranya?
Brief Answer: Pada asasnya dan juga berdasarkan berbagai yurisprudensi praktik peradilan yang ada selama ini, pendirian hakim ialah bahwa “pembeli yang beritikad baik, pada prinsipnya dilindungi oleh hukum”. Apa yang dimaksud dengan pembeli yang beritikad baik, yakni tidak lain ialah ketidak-mungkinan bagi calon pembeli untuk mengetahui segala-sesuatu terkait objek yang akan dibeli olehnya. Itikad baik cukup ditunjukkan dengan cara menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), demi mencari kepastian hukum atas objek tanah sesaat sebelum melangsungkan peralihan hak atas tanah.
PEMBAHASAN:
Tidak selamanya “cacat tersembunyi” dapat menjadi alasan untuk membatalkan suatu perbuatan hukum jual-beli, bahkan sekalipun pihak penjual telah dipidana penjara karena menjual barang milik pihak ketiga. Kaedah demikian SHIETRA & PARTNRES tarik sebagai norma hukum, dengan merujuk putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah yang penuh manuver sebagaimana register Nomor 263 K/Pdt/2013 tanggal 20 November 2013, perkara antara:
1. LIMAH BINTI TIGIG; 2. LISAN IBRAHIM; 3. BARA; 4. YUKI SUYUDI, 5. SAIMAN, sebagai Para Pemohon Kasasi, semula selaku Para Tergugat I, III, IV, V dan VI; melawan
- JENNER SILITONGA, sebagai Termohon Kasasi dahulu Penggugat; dan
1. Dr. HALIM DANUSANTOSO; 2 KEPALA KANTOR KECAMATAN LIMO, KOTA DEPOK, selaku Para Turut Termohon Kasasi, dahulu Tergugat II dan Turut Tergugat.
Bermula pada tragedi yang muncul pada putusan Pengadilan Negeri Depok sengketa register Nomor 29/PDT.G/2010/PN.DPK. tanggal 21 Desember 2010, dimana Majelis Hakim membuat pertimbangan hukum serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa bukti P-12 menjelaskan, bahwa Tergugat I untuk mempertahankan haknya atas tanah sengketa pernah memperkarakan Penggugat dan Tergugat II secara pidana dan oleh Jaksa / Penuntut Umum Penggugat dan Tergugat II didakwa dengan dakwaan : Primair : didakwa melanggar ketentuan Pasal 263 ayat (2) jo. Pasal 55 ayat (1) ke-1 KUHP, Susidair: melanggar ketentuan Pasal 385 ke-1 jo. Pasal 55 ayat (1) ke-1 KUHP dan Kedua Khusus untuk terdakwa Jenner Silitonga didakwa melanggar ketentuan Pasal 406 ayat (1) KUHP. Dan berdasarkan bukti P-12 tersebut para Terdakwa oleh Pengadilan Negeri Cibinong dinyatakan bebas dari segala dakwaan, putusan mana oleh Jaksa / Penuntut Umum telah diajukan upaya hukum kasasi dan berdasarkan bukti P-13 upaya hukum kasasi tersebut ditolak oleh Mahkamah Agung;
“Menimbang, bahwa dibebaskannya para Terdakwa (sekarang Penggugat dan Tergugat II) dari segala tuntutan hukum tersebut dikarenakan Majelis Hakim berpendapat bahwa para Terdakwa tersebut (sekarang Penggugat dan Tergugat II) tidak ada unsur kesengajaan ataupun mengetahui adanya tanda-tangan palsu dalam Akta Jual Beli No. 291/12/II/1973 (P-3) tersebut;
“Menimbang, bahwa namun demikian didalam bukti P-13 tersebut telah dipertimbangkan tentang Hasil Pemeriksaan Perbandingan Sidik Jari Nomor ... tanggal 7 September 2001 disimpulkan bahwa barang bukti dalam perkara ini berupa : Surat Akta Jual beli bernomor AJB/291/12/II/1973 tertanggal 26 Maret 1973 atas nama penjual LIMAH BINTI TIGIG dan pembeli DR. HALIM DANU SANTOSO seteleh diperiksa adalah benar bahwa antara Sidik Jari bertanda –A- merah sidik jari bertanda –B- Merah, - C- merah dan –D- merah dinyatakan NON IDENTIK (tidak sama);
“Menimbang, bahwa dengan dinyatakan NON IDENTIK (tidak sama) tersebut, maka majelis berpendapat bahwa:
1. Limah binti Tigig (Tergugat I) tidak pernah datang menghadap ke PPAT sebagaimana yang termuat dalam bukti P-3;
2. Limah binti Tigig (Tergugat) tidak benar ada membubuhkan sidik jari jempolnya didalam bukti P- 3 tersebut;
“Menimbang, bahwa ketidak-hadiran Limah Binti Tigig di hadapan PPAT tersebut diperkuat pula oleh Jawaban dari Tergugat II yang menyatakan bahwa proses jual beli tanah tersebut dilakukan dan diurus oleh Panitia Penyelesaian Tanah Kavling Departemen Kesehatan RI, yang berarti pula bahwa Tergugat II pun tidak pernah hadir dan menghadap dimuka PPAT dalam rangka jual-beli tanah a qou;
“Menimbang, bahwa berdasarkan fakta-fakta tersebut diatas, maka majelis berpendapat bahwa Tergugat I terbukti tidak pernah menjual tanah yang sekarang menjadi objek sengketa kepada Tergugat II, dan oleh karena itu maka bukti P-3 tersebut tidak mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna;
“Menimbang, bahwa oleh karena terbukti bahwa Tergugat I tidak pernah menjual tanah sengketa tersebut kepada Tergugat II, maka segala bukti yang merupakan turunan dari P-3 tersebut, seperti P-5, P-6, P-7, P-8, P-9 dan P-10 menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum, dan begitu pula dengan bukti-bukti yang lainnya, seperti P-11, P-19, P-20, P-21, P-22, P-23, P-24, P-25, P-26, P-27 dan P-28 tidak dapat membuktikan atau menguatkan kepemilikan dr. Halim Danur Santoso terhadap objek tanah sengketa;
“Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-1 tanah persil 356 (tanah objek sengketa) tersebut sebelumnya diperoleh Dr. Halim Danu Santoso dengan cara membeli dari Limah Binti Tigig, sebagaimana yang termuat dalam Akta Jual Beli No. 291/12/II/1973 (bukti P-3);
“Menimbang, bahwa sebagaimana telah majelis pertimbangkan pada permasalah bagian pertama tersebut diatas, bahwa Limah Binti Tigig (Tergugat I) terbukti tidak pernah menjual tanah sengketa kepada dr. Halim Danu Santoso (Tergugat II) dan cap jari jempol yang tertera di Akta Jual Beli No. 291/12/II/1973 (P-3) bukan merupakan cap jari Jempol dari Limah Binti Tigig, sehingga bukti P-3 tersebut tidak mempunyai nilai pembuktian yang sempurna, sehingga jual-beli tersebut menjadi tidak sah menurut hukum;
“Menimbang, bahwa oleh karena jual beli berdasarkan buti P-3 tersebut tidak sah secara hukum, maka dengan sendirinya tanah yang menjadi objek sengketa tersebut tetap menjadi milik Limah Binti Tigig (Tergugat I), dan oleh karena itu maka perbuatan hukum yang dilakukan oleh Penggugat dan Tergugat II terhadap objek tanah sengketa sebagaimana yang dimuat dalam bukti P-1 menjadi tidak sah;
“Menimbang, bahwa bukti P-1 tersebut dinyatakan tidak sah, karena memang Tergugat II tidak mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap tanah objek sengketa, sebab alas hak yang mendasarinya tersebut, yaitu Akta No. 291/12/II/1973 (P-3) mengandung cacat hukum;
“Menimbang, bahwa Penggugat mendalilkan, bahwa ia tidak mengetahui kalau ternyata dikemudian hari Akta Jual-beli No. 291/12/II/1973 (P-3) tersebut mengandung cacat cela tersembunyi;
“Menimbang, bahwa dalil dari Penggugat tersebut memang cukup beralasan, karena jua-beli yang ia (Pengggugat) lakukan dengan Tergugat II terjadi pada tahun 1993, sedangkan bukti Hasil Pemeriksaan Sidik jari No. ... dikeluarkan pada tanggal 7 September 2001, sehingga beralasan bilamana Penggugat mendalilkan bahwa ia tidak mengetahui kalau ternyata P-3 tersebut mengandung cacat tersembunyi, karena pada waktu menanda-tangani bukti P-1 tersebut belum ada pemeriksaan labkrim terhadap cap jempol Limah binti Tigig yang tertera dibukti P-3 a quo;
“Menimbang, bahwa namun demikian, meskipun Penggugat tidak mengetahui kalau P-3 tersebut mengandung cacat tersembunyi, ketidak-tahuan tersebut bukan menjadi alasan bagi Penggugat untuk melegalkan kepemilikan terhadap objek sengketa. Kepemilikan Tergugat I dalam hal ini justru harus dilindungi, karena ia (Tergugat I) terbukti tidak pernah menjual tanah sengketa tersebut kepada Tergugat II, hal ini terbukti dengan dinyatakannya bahwa cap jari jempol yang tertera didalam bukti P-3 tersebut non identik dengan cap jari jempol Limah Binti Tigig (Tergugat I);
“Menimbang, bahwa dalam gugatannya Penggugat mengakui, bahwa jual-beli antara Tergugat I dan Tergugat II mengandung cacat tersembunyi, dan oleh karena itu hukum memberi ruang kepada Penggugat untuk menuntut kepada Tergugat II agar mengembalikan harga pembelian kepada Penggugat (Pasal 1495 KUH Perdata). Dan sarana hukum inilah menurut majelis hakim yang seharusnya ditempuh oleh Penggugat dalam hal jual-beli tersebut mengandung cacat tersembunyi;
DALAM REKONPENSI : Rekonpensi dari Tergugat I:
“Menimbang, bahwa atas gugatan rekonpensi dari Penggugat Rekonpensi tersebut, maka majelis hakim akan mempertimbangkannya sebagai berikut;
“Menimbang, bahwa sebagaimana telah majelis pertimbangkan pada bagian konpensi tersebut diatas, Limah Binti Tigig (Penggugat Rekonpensi / Tergugat I Konpensi) tidak terbukti telah menjual tanah yang menjadi objek sengketa kepada Tergugat II dan oleh karena itu maka Akta No. 291/12/II/1973 (P-3) tidak mempunyai kekuatan sebagai bukti yang sempurna;
M E N G A D I L I :
DALAM KONPENSI:
DALAM POKOK PERKARA:
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
DALAM REKONPENSI:
Rekonpensi Tergugat I:
- Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi / Tergugat I Konpensi untuk sebagian;
- Menyatakan tanah persil nomor: 356 Blok D III Girik C. Nomor 232 yang tercatat atas nama Tergugat I adalah milik Tergugat I;
- Menyatakan Akta Jual Beli No. 291/12/II/1973 tertanggal 26 Maret 1973 antara Penggugat Rekonpensi dengan Tergugat II adalah cacat hukum, dan oleh karenanya batal demi hukum;
- Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi untuk selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat, putusan Pengadilan Negeri tersebut kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Bandung lewat putusan No.47/PDT.2012/PT.BDG tanggal 3 Mei 2012, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
“Menerima Permohonan banding dari Pembanding / Penggugat dan Pembanding / Tergugat II tersebut;
“Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Depok tanggal 21 Desember 2010 No.29/Pdt.G/2010/PN.Dpk yang dimohonkan banding tersebut;
“MENGADILI SENDIRI:
DALAM KONVENSI:
DALAM EKSEPSI:
- Menolak eksepsi Tergugat I, Tergugat II, dan Turut Tergugat;
DALAM POKOK PERKARA:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan para Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum;
3. Menyatakan Jual Beli yang dilakukan antara Tergugat I dan Tergugat II, Akta Jual Beli No. 291/12/II/1973, adalah sah secara hukum;
4. Menyatakan Akta Perikatan untuk Jual Beli No.1 antara Penggugat dengan Tergugat II adalah sah secara hukum;
5. Menghukum para Tergugat untuk mengembalikan obyek tanah a quo kepada Penggugat dalam keadaan kosong dan baik;
6. Menghukum Turut Tergugat untuk tunduk pada putusan ini;
7. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;
DALAM REKONVENSI:
- Menolak gugatan Penggugat Rekonvensi / Tergugat I Konvensi;
- Menyatakan gugatan Penggugat Rekonvensi / Tergugat II Konvensi tidak dapat diterima.”
Tergugat I mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan yang tegas serta keras, sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena Judex Facti tingkat banding sudah tepat dan benar. Penggugat dapat membuktikan bahwa benar objek sengketa adalah milik penggugat yang berasal dari jual-beli yang dilakukan dengan Tergugat II, sewaktu Penggugat membeli tanah objek sengketa Penggugat sudah bersikap hati-hati dan telah mencari informasi kepada Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Desa setempat, dan menyatakan tanah tersebut tidak dalam sengketa, Tergugat II juga meyakinkan Penggugat bahwa objek sengketa sekarang tidak dalam status sengketa.
“Bahwa Tergugat tidak dapat membuktikan dalil bantahannya, Bukti T1,3 adalah bukti tunggal terhadap penyangkalan Tergugat I atas jual beli tanah sengketa, seharusnya dikuatkan dengan bukti lain, tidak cukup satu bukti. Jual beli dilaksanakan sudah cukup lama yakni pada tahun 1973, baru merasa keberatan pada tahun 2001, ketika jual-beli dilaksanakan anak Tergugat I (Tergugat III) justru yang bertindak sebagai penghubung antara Penggugat dengan Tergugat II. Jadi sangat janggal tindakan dari para Tergugat.
Hal ini tidak dapat dibenarkan, para Tergugat melakukan perbuatan melawan hukum. Penggugat selaku pembeli yang beritikad baik, harus dilindungi oleh hukum. Alasan-alasan kasasi tidak dapat dipertimbangkan bersifat mengulang, lagi pula alasan-alasan tersebut mengenai penilaian hasil pembuktian yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan, hal mana tidak dapat dipertimbangkan dalam pemeriksaan pada tingkat kasasi, karena pemeriksaan dalam tingkat kasasi hanya berkenaan dengan adanya kelalaian dalam memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang mengancam kelalaian itu dengan batalnya putusan yang bersangkutan atau bila Pengadilan tidak berwenang atau melampaui batas wewenangnya;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, lagi pula ternyata bahwa putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh para Pemohon Kasasi: Limah binti Tigig dan kawan-kawan tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: 1. LIMAH BINTI TIGIG, 2. LISAN IBRAHIM, 3. BARA, 4. YUKI SUYUDI, 5. SAIMAN, tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

About Author & Founder hukum-hukum.com

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan pada tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Hukum Pertanahan, Ketenagakerjaan, Lembaga Keuangan, Kepailitan, Perseroan & Korporasi, serta Perikatan Perdata, disamping Pidana. 

Penyedia layanan jasa konsultasi hukum berbayar bagi klien dari Sabang hingga Merauke, perorangan maupun korporasi. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

SHIETRA & PARTNERS beralamat di : Jln. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, Mall Epicentrum Walk, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan 12940, Indonesia. Reservasi dan Info Tarif:
  1. Telepon: (+62-21) 568 2703.
  2. Fax: (+62-21) 560 2810.
  3. Whatsapp: 08888-9195-18. (Kami akan terapkan sanksi yang keras, bagi yang berpura-pura tidak mengetahui setiap layanan dibebani TARIF KONSULTASI, apapun alasannya, karena bila Anda mengetahui nomor kontak kami, berarti Anda telah membaca adanya TARIF yang berlaku. Berpura-pura atau menuntut dilayani tanpa mau dibebani tarif, sama artinya melecehkan profesi kami.)
SETIAP PERTANYAAN HUKUM DIBEBANI TARIF. Syarat & Ketentuan Layanan lihat pada: http://www.hukum-hukum.com/p/1.html

Aturan Utama: Pahami etika komunikasi seperti perkenalkan dahulu diri Anda, serta sadari akan profesi penulis yang mencari nafkah sebagai konsultan hukum.

PERINGATAN: Penelepon yang tidak memperkenalkan diri, memakai aturan main sendiri, atau bahkan berpura-pura tidak menyadari hak kami atas tarif profesi, ID bersangkutan akan dipublikasi pada laman BLACKLIST secara permanen sebagai sanksi. Hargai profesi kami sebagaimana Anda menuntut untuk dihargai.