18 Maret, 2018

TIDAK SELAMANYA SERTIFIKAT TANAH BERUMUR 5 TAHUN, TERJAMIN AMAN

LEGAL OPINION
BERHASIL MEN-SERTIFIKATKAN TANAH, TIDAK TERJAMIN AMAN 100%
Question: Kalau ada pihak penjaga tanah, yang kemudian menjual tanah milik saya tanpa seizin saya, apa bisa dipidana meski tanah itu belum ada sertifikat tanah saat diperjual-belikan tanpa sepengetahuan pemilik tanah?
Brief Answer: Dapat dipidana pelaku yang menjual-belikan sebidang tanah yang (sekalipun) belum bersertifikat hak atas tanah kepada pihak ketiga, tanpa persetujuan pemilik sebenarnya. Namun permasalahan utamanya, bagaimana selanjutnya terhadap status hukum bagi pihak pembeli, yang ternyata membeli bidang tanah yang belum bersertifikat demikian? Bagaimana juga bila pembeli tersebut dikemudian hari berhasil menerbitkan sertifikat hak atas tanah terhadap bidang tanah yang dibelinya tersebut?
Dari praktik peradilan yang ada, sekalipun bila kemudian pihak pembeli berhasil mengajukan permohonan sertifikasi hak atas tanah dari bidang tanah tersebut, namun bila objek bidang tanah dibeli saat masih “mentah” berbentuk bidang tanah tanpa sertifikat hak atas tanah, maka sertifikat yang diterbitkan dikemudian hari terancam batal bila terdapat pihak-pihak yang mempersengketakan objak tanah bersangkutan, sekalipun umur sertifikat hak atas tanah telah mencapai 5 tahun atau lebih.
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah ilustrasi konkret, sebagaimana dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk pada putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 2976 K/Pdt/2015 tanggal 19 April 2016, perkara antara:
1. HENDRIKUS HALE; 2. PAULUS AMPUR; 3. HABEL ATI, sebagai Para Pemohon Kasasi dahulu Para Tergugat; melawan
- MARTIN THAMBA, selaku Termohon Kasasi dahulu Penggugat; dan
1. FULGENS DARUNG; 2. BADAN PERTANAHAN NASIONAL (BPN) KABUPATEN MANGGARAI, selaku Para Turut Termohon Kasasi dahulu Tergugat II & Turut Tergugat III.
Penggugat mengklaim sebagai pemilik sebidang tanah pekarangan dengan luas ± 777 m2, yang diperoleh penggugat berdasarkan jual-beli antara Penggugat dengan bapak Hilarius Langgur pada tanggal 15 Maret 1996. Setelah itu Penggugat langsung menguasai dan mengerjakan bidang bidang tanah yang dibelinya, dengan merawat dan memetik hasil tanaman kopi yang ditanam oleh penjual diatas bidang tanah.
Oleh karena Pengguat bertempat tinggal di pulau lain, yang letaknya sangat jauh dengan bidang tanah yang dibelinya tersebut, maka Penggugat memberi kepercayaan kepada saudara sepupu dari isterinya, yaitu Tergugat II untuk menjaga dan merawat tanaman kopi yang tumbuh diatas bidang tanah dimaksud.
Pada Tahun 2013, ketika isteri Penggugat datang dan berniat hendak membuat sertifikat atas tanah milik Penggugat, yang bersangkutan mendapati diatas tanah Penggugat telah dibangun dua buah bangunan rumah yang dihuni oleh Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II. Kemudian diperoleh informasi, bahwa dua buah bangunan rumah yang berada diatas tanah milik Penggugat, ternyata dibangun oleh Tergugat I.
Ketika dipertanyakan kebenaran informasi tersebut kepada Tergugat I, Tergugat I menyatakan benar dua buah bangunan rumah tersebut dibangun olehnya, dan sudah menjadi milik Tergugat I sejak tahun 2003 atas dasar jual beli antara dirinya dengan Tergugat II.
Penggugat tidak dapat menerima sikap Tergugat II yang tanpa sepengetahuan dan seijin Penggugat, menjual bidang tanah miliknya kepada Tergugat I sehingga Penggugat kemudian melaporkan kepada pihak Kepolisian Resort (Polres) Manggarai atas tindakan ilegal Tergugat II.
Berlanjut dalam Perkara Pidana Nomor 07/Pid.B/2014/PN.Rut., Pengadilan Negeri Ruteng dengan Terdakwa Fulgens Darung (Tergugat II), Tergugat II mengakui telah secara tanpa hak dan tanpa sepengetahuan ataupun seijin Penggugat, menjual tanah milik Penggugat kepada Tergugat I, dimana hal itu dilakukan Terdakwa dengan cara menanda-tangani Perjanjian Jual-Beli maupun kuitansi-kuitansi yang mencatut nama isteri Penggugat, seolah-olah sebagai pihak penjual objek tanah.
Atas dasar fakta-fakta persidangan tersebut, sebelumnya Majelis Hakim Pengadilan Negeri Ruteng perkara pidana Nomor 07/Pid.B/2014/PN.Rut tanggal 27 Februari 2014, telah menjatuhkan putusan dengan amar, menyatakan Terdakwa (Tergugat II) Fulgens Darung, terbukti bersalah melakukan tindak pidana “secara melawan hukum menjual suatu hak atas tanah milik orang lain yang belum bersertifikat” sebagaimana diatur dan diancam dalam Pasal 385 ayat (1) KUHP, dengan hukuman terhadap Terdakwa berupa pidana penjara selama 6 (enam) bulan—putusan mana telah berkekuatan hukum tetap.
Akan tetapi sikap Tergugat II yang dapat menerima putusan Majelis Hakim Hakim Pengadilan Negeri Ruteng tidak dibarengi oleh niat Tergugat I untuk secara suka-rela dan tanpa syarat menyerahkan tanah sengketa kepada Penggugat, dimana sikap Tergugat I dimaksud adalah sampai dengan saat ini tetap menguasai dan menggarap bidang tanah yang disengketakan serta telah membuat sertifikat atas tanah milik Penggugat, hingga terbit sertifikat hak milik atas nama Tergugat I.
Untuk itu Penggugat menyatakan, oleh karena proses jual-beli tanah milik Penggugat didasari oleh rekayasa antara Tergugat II dengan Tergugat I, yang telah terbukti melanggar ketentuan-ketentuan sebagaimana diatur dalam hukum pidana, maka dituntut pula agar jual-beli tanah milik Penggugat antara Tergugat II dan Tergugat I, harus dinyatakan jual beli yang tidak sah, cacat hukum serta harus dibatalkan.
Adapun saudara pihak Turut Tergugat I dan pihak Turut Tergugat II ditarik dalam gugatan ini, karena Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II merupakan pihak yang menghuni dua buah bangunan rumah yang dibangun Tergugat I diatas bidang tanah yang disengketakan.
Sementara Kantor Pertanahan Kabupaten Manggarai ditarik sebagai pihak Turut Tergugat III, karena secara tidak teliti memeriksa berkas-berkas surat perjanjian jual-beli tanah maupun kuitansi-kuitansi jual-beli tanah antara Tergugat I dan Tergugat II, yang diajukan Tergugat I sebagai dasar untuk melakukan pengukuran maupun menerbitkan Sertifikat Hak Milik Nomor 315 tahun 2004 atas nama Tergugat I.
Tindakan Tergugat I yang mengerjakan dan menguasai tanah milik Penggugat atas dasar jual-beli yang tidak sah antara Tergugat II dan Tergugat I, dinilai telah menimbulkan kerugian bagi Penggugat, yaitu tidak dapat lagi mengerjakan dan menguasai sendiri tanah miliknya, sehingga penguasaan tanah milik Penggugat oleh Tergugat I harus dinyatakan sebagai tindakan Perbuatan Melawan Hukum (onrechtmatige daad) yang harus dipertanggung-jawabkan oleh Para Tergugat dengan jalan mengganti kerugian kepada Penggugat, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang Undang Hukum Perdata:
“Tiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian pada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”
Penggugat memanfaatkan kelemahan hukum pengaturan Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang mengandung norma:
“Jual beli barang orang lain adalah batal, dan dapat memberikan dasar untuk penggantian biaya kerugian dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.” [Note SHIETRA & PARTNERS: Sehingga dengan kata lain, pembeli yang dibebani kewajiban untuk menggugat ganti-rugi kepada penjual yang tidak sah, sementara jual-beli dinyatakan batal.]
Sementara dalam sanggahannya, pihak Tergugat I selaku pembeli mendalilkan, objek tanah asal mulanya Tergugat I peroleh berdasarkan jual-beli antara Tergugat I dengan istri Penggugat pada tanggal 17 bulan Oktober tahun 2003 dengan harga Rp5.000.000,00. Bahwa benar yang menawarkan penjualan tanah sengketa kepada Tergugat I adalah Tergugat II, dimana Tergugat II menyampaikan kepada Tergugat I, bahwa tanah sengketa adalah tanah milik dari istri Penggugat, dan penyampaian dari Tergugat II tersebut bersesuaian dengan surat perjanjian jual beli tanah maupun kuitansi pembayaran uang, dimana yang menanda-tangani surat perjanjian jual beli tanah dan kuitansi penerimaan uang adalah istri Penggugat selaku Penjual.
Sehingga, jual beli tanah sengketa bukan antara Tergugat I dengan Tergugat II, tetapi jual beli atas tanah sengketa adalah antara Tergugat I selaku Pembeli dengan istri Penggugat selaku Penjual. Tergugat I merujuk pula kaedah Pasal 1946 KUHPerdata yang memiliki norma:
“Daluwarsa adalah suatu alat untuk memperoleh sesuatu atau untuk dibebaskan dari suatu perikatan dengan lewatnya suatu waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang ditentukan oleh undang-undang.”
Yang bila dikaitkan dengan ketentuan Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, dengan kaedah:
“Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan iktikat baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkan sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.”
Tergugat I membeli objek sengketa sejak tanggal 17 Oktober tahun 2003, dan jual beli tersebut telah pula diketahui oleh Kepala Kelurahan Waso, sejak tahun 2003 sampai sekarang tanah sengketa secara nyata dikuasai oleh Tergugat I.
Pada tahun 2004, tanah sengketa dimohonkan sertifikat, dimana sebelum Sertifikat Hak Atas Tanah kemudian diterbitkan pada tanggal 24 April 2004, terlebih dahulu dilakukan serangkaian proses, dimulai dari pengukuran dan pengumuman selama 90 hari, secara terbuka sehingga semua warga masyarakat mengetahuinya. Namun sejak pembelian pada tahun 2003 dan sejak proses penerbitan sampai dengan penerbitan Sertifikat Hak Milik pada tahun 2004, dengan nama Tergugat I sebagai pemegang hak, baik Penggugat maupun warga masyarakat setempat tidak pernah mengajukan keberatan.
Penggugat baru mengajukan keberatan pada tahun 2013, atau setelah 9 (sembilan) tahun diterbitnya Sertifikat Hak Atas Tanah. Dengan demikian, berdasarkan pada ketentuan Pasal 1946 KUHPerdata dan Ketentuan Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka gugatan Penggugat ialah kadaluwarsa, karena sudah melewati tenggang waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tanah.
Tergugat II tidak memberikan sanggahan apapun, sementara pihak Kantor Pertanahan selaku Turut Tergugat III menyertakan sanggahan dengan dalil bahwa penerbitan Sertifikat Hak Milik Nomor 315/Waso atas nama Tergugat I, memiliki “alas hak” yang sah, yaitu perolehan tanah berdasarkan kuitansi jual beli tanah dan surat perjanjian jual beli tanah pada tahun 2003, disaksikan oleh saksi dan diketahui oleh Lurah Waso, sehingga jual beli telah sesuai kaedah hukum pertanahan yang berlaku.
Penerbitan Sertifikat Hak Milik atas nama Tergugat I, diawali dengan pengajuan permohonan sertifikat kepada kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Manggarai oleh Tergugat I, kemudian dilaksanakan pengukuran dan penetapan batas bidang tanah milik Tergugat I, dengan disaksikan oleh pemilik-pemilik batas tanah yang hadir maupun pemerintah Kelurahan Waso. Selanjutnya Data Yuridis dan data fisik tersebut diumumkan selama 2 (dua) bulan (pelaksana asas publisitas) di Kelurahan Waso dan Kantor Pertanahan Kabupaten Manggarai.
Tujuan pengumuman tersebut adalah memberikan kesempatan kepada masyarakat untuk melakukan keberatan / klaim terhadap proses penerbitan Sertifikat Hak Milik Nomor 315/Waso, luas 655 m2 atas nama Tergugat I, sehingga sesuai fakta hukum yang ada bahwa Penggugat telah mengakui tanah sengketa adalah sah milik Tergugat I, dengan tidak pernah mengajukan keberatan terhadap terbitnya sertifikat selama lebih dari 5 tahun.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Ruteng kemudian menjatuhkan memberikan putusan sebagaimana tertuang dalam register Nomor 17/PDT.G/2014/PN.Rut. tanggal 27 April 2015, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan hukum tanah sengketa yang terletak di Lingko Waso Welu, Kelurahan Waso, Kecamatan Langke Rembong, Kabupaten Manggarai, dengan luas ± 777 m2 dengan batas–batas sebagai berikut: ... adalah tanah milik Penggugat;
3. Menyatakan hukum jual-beli tanah (tanah sengketa) antara Penggugat dengan Bapak Hilarius Langgur, sesuai kuitansi jual beli tanggal 15 Maret 1996, adalah jual beli yang sah;
4. Menyatakan hukum jual beli tanah milik Penggugat / tanah sengketa, termasuk surat perjanjian jual beli maupun kuitansi-kuitansi jual beli, antara Tergugat II dan Tergugat I, adalah jual beli yang tidak sah cacat hukum, dan harus dibatalkan;
5. Menghukum Tergugat I atau siapa saja yang mendapat hak dari padanya baik secara langsung atau tidak langsung untuk secara suka rela dan tanpa syarat, menyerahkan tanah sengketa kepada Penggugat;
6. Menghukum Tergugat I atau siapa saja yang mendapat hak dari padanya untuk segera mengosongkan tanah sengketa dan membongkar dua buah bangunan rumah yang ada diatasnya bila perlu dengan paksaan hukum berupa pengerahan aparat keamanan, polisi atau tentara;
7. Menyatakan hukum tindakan Tergugat II yang secara tanpa hak menjual tanah milik Penggugat / tanah sengketa kepada Tergugat I dan tindakan Tergugat I yang membeli tanah milik Penggugat / tanah sengketa dari orang yang tidak berhak menjual tanah milik Penggugat / tanah sengketa dan menguasai / mengerjakan tanah sengketa, adalah tindakan Perbuatan Melawan Hukum;
8. Menyatakan hukum Sertifikat Hak Milik tanah Nomor 315 tahun 2004, atas nama Hendrikus Hale / Tergugat I, merupakan sertifikat hak milik yang cacat hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat;
9. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk dan taat pada putusan;
10. Menghukum Para Tergugat untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam perkara ini, yaitu sebesar Rp1.591.000,00 (satu juta lima ratus sembilan puluh satu ribu rupiah) secara tanggung renteng;
11. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat Putusan Pengadilan Negeri Ruteng diatas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Kupang Nomor 76/Pdt/2015/PT.KPG, tanggal 12 Agustus 2015.
Pihak pembeli tanah yang menanggung kerugian berupa dana pembelian maupun biaya pembangunan rumah, mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan karena Judex Facti tidak salah menerapkan hukum, pertimbangan Judex Facti sudah tepat dan benar, Penggugat telah mampu membuktikan dalilnya tentang telah terjadinya jual beli objek sengketa secara sah, sebaliknya Tergugat tidak mampu membuktikan dalil bantahannya;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas lagi pula ternyata bahwa putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: HENDRIKUS HALE dan kawan-kawan tersebut harus ditolak;
 M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi: 1. HENDRIKUS HALE, 2. PAULUS AMPUR, dan 3. HABEL ATI tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN. Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung website.

Syarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASIHANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi"). Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan Shietra. Menjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online. Reservasi Jadwal: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18.
- Email: konsultasi@hukum-hukum.com, hery.shietra@gmail.com

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM