LEGAL OPINION
Question: Kalau sudah bayar uang pembelian, tapi sertifikat tanah belum juga mau diberikan untuk dibalik-nama ke nama pembeli, bahkan belakangan hari baru ketahuan bila sertifikat itu dijadikan agunan olehnya di bank, itu namanya melanggar hukum, bukan?
Brief Answer: Dapat dikategorikan sebagai Pembuatan Melawan Hukum secara berganda, dalam artian derajat pelanggaranya terdiri dari dua peristiwa Perbuatan Melawan Hukum sebagai satu rangkaian perbuatan yang dapat dihukum secara perdata.
PEMBAHASAN:
Ilustrasi konkret berikut, terlepas dari potensi untuk menjadi modus bagi “debitor nakal”, terdapat kasus serupa yang dapat menjadi rujukan SHIETRA & PARTNERS, sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 2014 K/Pdt/2015 tanggal 30 Desember 2015, perkara antara:
- MOHAMMAD ROMLI bin MAT SALIM, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Tergugat I; melawan
1. H AHMAD HUSNAN BASUNI; 2. MOHAMMAD NABHAN ULINNUHA; 3. AHMAD SALIM; 4. SUJADI, sebagai Para Termohon Kasasi dahulu Para Penggugat; dan
1. BANK JATENG, cq. BANK JATENG CABANG PATI; 2. BADAN PERTANAHAN NASIONAL/KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN PATI, selaku Para Turut Termohon Kasasi dahulu Tergugat II, III.
Untuk keperluan pembangunan gedung perkantoran pada tahun 1989, Penggugat sebagai pembeli melakukan transaksi jual-beli hak atas tanah dengan Tergugat I selaku penjual, secara dibawah tangan, atas sebagian bidang tanah dari Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 728 / Desa Wedarijaksa atas nama Moh. Romli bin Mat Salim, yaitu seluas 280 m2.
Antara Penggugat dan Tergugat I bersepakat harga jual-beli senilai Rp5.040.000,00 dengan dibayar secara mengangsur. Disepakati pula, peralihan hak atau “balik-nama” SHM No. 728 / Desa Wedarijaksa akan dilakukan setelah objek sengketa dibayar lunas, dan Tergugat berjanji akan mengamankan SHM tersebut supaya sewaktu melakukan “balik-nama” nanti tidak ada masalah.
Penggugat telah mengangsur pembayaran objek sengketa kepada Tergugat I. Sebelum lunas, Penggugat diizinkan oleh Tergugat I untuk membangun gedung perkantoran diatas objek tanah, sehingga pada tahun 1991-1992 Penggugat berhasil membangun gedung perkantoran diatas objek tanah tersebut, yang kemudian difungsikan secara efektif sebagai kantor sampai dengan sekarang.
Tanggal 13 Mei 1995 Penggugat melunasi pembayaran pembelian objek tanah, akan tetapi Tergugat I tidak segera melakukan balik-nama SHM No. 728 untuk atas nama Penggugat. Sejak pelunasan pembayaran, Penggugat selalu menanyakan Tergugat I mengenai kapan proses “balik-nama” SHM No. 728 dilakukan, namun Tergugat I selalu berkilah.
Setelah bertahun-tahun Tergugat I tidak bisa melakukan balik-nama sertifikat hak atas tanah, akhirnya Penggugat mendapat informasi bahwa SHM No. 728 / Desa Wedarijaksa sedang dijadikan jaminan kredit di Bank Jateng Cabang Pati (Tergugat II).
Penggugat untuk itu memohon kepada Pengadilan, agar menyatakan jual-beli objek tanah dengan cara mengangsur yang dilakukan oleh Penggugat dan Tergugat I pada tahun 1989 secara di-“bawah-tangan” adalah sah menurut hukum, sekaligus agar menyatakan perbuatan Tergugat I yang tidak memecah dan tidak melakukan balik-nama sertifikat hak atas tanah setelah dibayar lunas, sebagai suatu perbuatan melawan hukum (onrechtsmatige daad).
Penggugat mohon kepada Pengadilan supaya menyatakan perbuatan hukum Tergugat I menjaminkan SHM kepada Tergugat II untuk memperoleh kredit, adalah merupakan juga perbuatan melawan hukum. Bahkan Penggugat mohon kepada Pengadilan supaya menyatakan perbuatan Tergugat II yang menerima jaminan Hak Tanggungan berupa sertifikat hak atas tanah dari Tergugat I adalah suatu kecerobohan dan merupakan perbuatan melawan hukum pula.
Untuk itu Penggugat meminta kepada Pengadilan supaya menghukum Tergugat II untuk mengembalikan SHM No. 728 kepada Tergugat I untuk dipecah dan dibalik-nama atas nama Penggugat sesuai dengan luas yang dibeli, dan kemudian setelah itu Tergugat 1 mengembalikan kembali sertifikat induk kepada Tergugat II.
Sebagai penutup, Penggugat memohon kepada Pengadilan agar memerintahkan Tergugat 1 untuk memecah dan melakukan balik-nama sertifikat hak atas tanah ke-atas nama Penggugat. Terhadap gugatan sang pembeli, Pengadilan Negeri Pati kemudian menjatuhkan Putusan Nomor 44/Pdt.G/2013/PN.Pt. tanggal 22 September 2014, dengan amar sebagai berikut:
“MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan jual beli antara Penggugat dan Tergugat I atas sebagian bidang tanah yang tertuang dan tertulis dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 728, luas 584 m2, dengan batas-batas: ... Adalah sah menurut hukum;
3. Menyatakan pembayaran pembelian objek sengketa dengan cara mengangsur yang telah disepakati oleh Penggugat dan Tergugat I adalah sah menurut hukum;
4. Menyatakan perbuatan Tergugat I yang tidak memecah dan melakukan balik nama Sertifikat Hak Milik Nomor 728 Desa Wedarijaksa untuk atas nama Penggugat setelah membayar lunas adalah merupakan perbuatan melawan hukum (onrechtsmatige daad);
5. Menyatakan perbuatan hukum Tergugat I menjaminkan Sertifikat Hak Milik Nomor 728 Desa Wedarijaksa kepada Tergugat II untuk memperoleh kredit adalah merupakan perbuatan melawan hukum (onrechtsmatige daad);
6. Menyatakan perbuatan hukum Tergugat II yang menerima jaminan berupa Sertifikat Hak Milik Nomor 728 Desa Wedarijaksa dari Tergugat I adalah suatu kecerobohan dan merupakan perbuatan melawan hukum (onrechtsmatige daad);
7. Menyatakan Sertifikat Hak Tanggungan atas Sertifikat Hak Milik Nomor 728 Desa Wedarijaksa yang diterbitkan oleh Tergugat III adalah tidak berkekuatan hukum;
8. Menghukum Tergugat II untuk mengembalikan Sertifikat Hak Milik Nomor 728 Desa Wedarijaksa kepada Tergugat I untuk dipecah dan dibalik nama atas nama Penggugat sesuai dengan luas yang dibeli, dan kemudian setelah itu Tergugat I mengembalikan pecahannya yang beratas nama Moh. Romli bin Mat Salim kepada Tergugat II;
9. Memerintahkan Tergugat I untuk memecah dan melakukan balik nama Sertifikat Hak Milik Nomor 728 Desa Wedarijaksa atas nama Moh. Romli bin Mat Salim untuk atas nama Penggugat;
10. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp5.00.000,00 (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap hari atas keterlambatannya dalam melaksanakan putusan gugatan ini setelah ada putusan yang memperoleh kekuatan hukum tetap (in kracht van gewijsde);
11. Menghukum Para Tergugat untuk tunduk dan patuh pada putusan ini;
12. Menolak Gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.”
Tergugat selaku penjual, mengajukan upaya hukum kasasi, dengan alasan bahwa sengketa kontraktual hanya mengenal istilah “wanprestasi”, bukan “perbuatan melawan hukum”. Dimana terhadapnya, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah memeriksa secara saksama memori kasasi tanggal 29 Mei 2015 dan jawaban memori kasasi tanggal 10 Juni 2015 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti tidak salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa Judex Facti telah mempertimbangkan bukti-bukti kedua belah pihak dan telah melaksanakan hukum acara dengan benar dalam memutus perkara ini serta putusan Judex Facti tidak bertentangan dengan hukum dan atau undang-undang;
- Bahwa pihak Penggugat di persidangan dari 12 eksemplar surat bukti dan 6 orang saksi dapat membuktikan dalil-dalil gugatannya, sementara pihak Tergugat dari 8 surat-surat buktinya dan saksi-saksinya tidak dapat membuktikan dalil-dalil sangkalannya;
- Bahwa Penggugat telah membeli tanah pada Tergugat I seluas 280 m2 yang tersebut dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 728, luas 584 m2 Desa Wedarijaksa atas nama Moh. Romli bin Mat Salim, jual-beli tersebut adalah sah menurut hukum;
- Bahwa sehubungan dengan hal tersebut, perbuatan Tergugat I yang tidak memecah dan membalik nama Sertifikat Hak Milik Nomor 728 tersebut atas nama Penggugat adalah perbuatan melawan hukum yang merugikan Penggugat, juga perbuatan yang menjamin Sertifikat Hak Milik Nomor 728/Desa Wedarijaksa yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Tergugat II adalah juga merupakan perbuatan melawan hukum, oleh karena itu Tergugat II harus mengembalikan Sertifikat Hak Milik Nomor 728/Desa Wedarijaksa kepada Tergugat I untuk dipecah dan dibalik namanya atas nama Penggugat;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, ternyata putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan Kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: MOHAMMAD ROMLI bin MAT SALIM tersebut harus ditolak;
“M E N G A D I L I :
“Menolak permohonan Kasasi dari Pemohon Kasasi: MOHAMMAD ROMLI bin MAT SALIM tersebut.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.