22 Maret, 2018

IDEALNYA TAKE OVER KREDIT LEWAT SUBROGASI

LEGAL OPINION
Question: Ada teman kerabat yang meminta tolong, bermaksud untuk menebus tanahnya yang dijadikan agunan ke bank, karena kini statusnya kredit macet dan terancam di lelang oleh bank. Apa saja resiko hukum yang mungkin terjadi, bila saya talangi hutang-hutang dia dengan melunasi hutangnya itu ke bank?
Brief Answer: Model yuridis yang ideal bukanlah “menalangi” hutang kredit, namun take-over lewat mekanisme subrogasi, yakni membeli piutang pihak kreditor pemegang agunan. Mengapa harus subrogasi? Bila model “menalangi” semata, maka status Anda hanyalah sebatas Kreditor Konkuren, yang sangat riskan posisinya ketika debitor dikemudian hari ternyata juga ingkar janji untuk melunasi hutangnya kepada Anda.
Bila menggunakan metode subrogasi, maka berlaku asas “droit de suit”, artinya jaminan pelunasan berupa Hak Tanggungan melekat pada objek agunan, dimana pun kini objek agunan berada—yakni pembeli piutang atau pelaku subrogasi, yang seketika dapat mengajukan Lelang Eksekusi (parate eksekusi) bila debitor wanprestasi.
Bandingkan dengan “menalangI” hutang-piutang yang hanya berkedudukan selaku Kreditor Konkuren, maka untuk menuntut pelunasan perikatan debitor untuk melunasi, hanya dapat dilakukan dengan mengajukan mekanisme gugatan perdata, guna membebankan sita jaminan dan sita eksekusi terhadap harta milik sang debitor, yang tentunya sangat riskan dan sukar diprediksi.
PEMBAHASAN:
Mahalnya biaya waktu serta energi bila suatu pihak berkedudukan sebagai Kreditor Konkuren terkait “penalangan” hutang, dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa keuangan register Nomor 2778 K/Pdt/2014 tanggal 7 April 2015, perkara antara:
1. ALI SHAHAB; 2. NY. MUZENAH, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Para Tergugat; melawan
- NIAN DHARMAWAN, selaku Termohon Kasasi dahulu Penggugat.
Penggugat awalnya diperkenalkan oleh seseorang yang mempertemukan dengan Tergugat I, dan menceritakan bahwa Tergugat I mengalami kesulitan berkaitan dengan penyelesaian kredit macet di Bank Danamon.Setelah beberapa kali bertemu, Penggugat tergiur dengan janji-janji dari Tergugat I yang menyatakan kalau Penggugat dapat membantu Tergugat I untuk meminjamkan dananya, untuk menebus aset-aset Tergugat I yang terlilit kredit di Bank, maka Tergugat I akan memberikan imbalan berupa 10% dari pokok pinjaman dan akan mengembalikan uang pokok plus bunga selama 3 bulan.
Pada akhirnya terhadap bujuk rayu Tergugat I, Penggugat membantu Tergugat I. Selanjutnya Tergugat I dan Penggugat berkoordinasi dengan pihak Bank Danamon agar memberikan keringan kepada Tergugat I. Akhirnya disepakati beban sisa hutang Tergugat I yang harus dibayar kepada pihak Bank Danamon adalah sebesar Rp1.715.000.000,00 yang harus dibayar dalam 2 (dua) tahap dengan perincian sebagai berikut:
- Tahap I sebesar Rp1.100.000.000,00;
- Tahap II sisa akan dibayar dengan angsuran selama 12 bulan dengan suku bunga 18% tahun.
Tanggal 17 Januari 2005, Penggugat menanda-tangani perjanjian kredit back to back senilai Rp2.000.000.000,00 dengan bunga sebesar 1,75% dan angsurannya setiap bulan sebesar Rp25.335.154,00 sebelum kenaikan, sehingga angsuran menjadi Rp29.261.294,00.
Tanggal 15 Pebruari 2005, terhadap dana pinjaman yang diperoleh dari Bank Niaga, Penggugat atas permintaan Tergugat I mentransfer dana ke Bank Danamon sebesar Rp1.100.000.000,00 untuk pembayaran tahap I. Atas pembayaran tahap I tersebut, pihak Bank Danamon menyerahkan salah satu aset Tergugat I yang diagunkan di Bank Danamon kepada Penggugat, yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 654/Cipinang seluas 647 m2 atas nama Tergugat I, dari beberapa Sertifikat Tergugat I yang masih diagunkan di Bank Danamon.
Atas pinjaman Tergugat I sebesar Rp1.100.000.000,00 dari Penggugat yang dipinjam dari Bank Niaga, dan yang harus membayar cicilannya kepada Bank Niaga seharusnya Tergugat I sebesar Rp25.335.154,00; ternyata Tergugat I tidak pernah membayarnya, sehingga dana Penggugat akhirnya habis untuk menutupi bunga pinjaman dan pokok hutang Penggugat pada Bank Niaga.
Disamping hutang kepada Penggugat sebesar Rp1.100.000.000,00 dan bunga yang tidak dibayar oleh Tergugat I, Tergugat I juga tidak membayar hutang di Bank Danamon untuk pembayaran tahap II sebesar Rp650.000.000,00. Akhirnya Tergugat I kembali mendatangi Penggugat untuk minta bantuan agar bersedia meminjamkan uangnya kembali kepada Tergugat I, akan tetapi karena Penggugat tidak memiliki dana tunai, maka Penggugat berinisiatif untuk menjaminkan Sertifikat HGB Nomor 654/Cipinang atas nama Tergugat I yang dipegang oleh Penggugat atas jaminan hutang Tergugat I yang pertama sebesar Rp1.100.000.000,00
Akhirnya dibuatkan Akta Jual Beli dari Tergugat I yang disetujui oleh Tergugat II di hadapan Notaris dengan KPR kepada Penggugat. Sertifikat HGB Nomor 654/Cipinang yang sudah menjadi atas nama Penggugat, kemudian diagunkan di Bank Niaga, Penggugat mendapat dana KPR sebesar Rp1.300.000.000,00 dengan bunga yang seharusnya beban Tergugat I sebesar Rp19.410.346,00/bulan, disetorkan langsung kepada rekening Tergugat I dan pada tanggal 15 September 2005, Tergugat I menyelesaikan pembayaran tahap II kepada Bank Danamon sebesar Rp615.000.000,00 sehingga Bank Danamon menyerahkan seluruh agunan / asset Tergugat I berupa surat-surat tanah sertifikat dan akte jual beli milik Tergugat I.
Ternyata tanah sertifikat HGB Nomor 654/Cipinang yang sudah seharusnya milik Penggugat atas pembayaran hutang Tergugat I terdahulu sebesar Rp.1.100.000.000,00 yang masih atas nama Tergugat I, untuk mendapatkan uang guna menebus surat–surat asset Tergugat I yang ada di Bank Danamon atau untuk membayar tahap II, dengan kelicikan Tergugat I, Penggugat dianjurkan untuk membeli tanah sertifikat Nomor 654/Cipinang dengan cara KPR (Kredit Pemilikan rumah) seharga Rp1.300.000.000,00 dengan cicilan sebesar Rp19.410.396,00 yang seharusnya menjadi beban Tergugat I.
Akan tetapi terhadap KPR tersebut, Tergugat I juga tidak membayar angsurannya, sehingga Penggugat harus menanggung beban cicilan KPR sebesar Rp19.410.396,00 ditambah dengan cicilan kredit terdahulu dari Bank Niaga dengan kredit sebesar Rp25.335.154,00, sehingga beban Penggugat per bulan menjadi sebesar Rp44.745.550,00/bulan. Jaminan deposito Tergugat I kemudian dibekukan dan pinjaman Tergugat I dinyatakan lunas.
Oleh karena Tergugat I dan Tergugat II tidak pernah membayar angsuran pinjaman KPR atas nama Penggugat yang seharusnya menjadi beban Tergugat I dan Tergugat II, Penggugat mendesak agar Tergugat I menyelesaikan angsuran, sehingga Bank tidak mengancam untuk mengambil alih tanah sertifikat HGB yang sudah berubah menjadi Hak Milik Nomor 654/Cipinang, akan tetapi Tergugat I tidak pernah mengindahkan sehingga Penggugat tidak sanggup lagi untuk membayar angsuran, maka pihak Bank Niaga menyegel rumah Penggugat dengan tulisan rumah ini dijaminkan di PT. Bank Niaga, Tbk.
Kini beban hutang di Bank Niaga telah membengkak, hingga senilai Rp1.220.000.000,00. Untuk menutupi beban hutang tersebut, Penggugat harus meminjam uang dari pihak lain sebesar Rp1.220.000.000,00. Atas perbuatan Tergugat I dan Tergugat II yang melakukan wansprestasi / ingkar janji atas pengembalian uang Penggugat yang dipinjam oleh Tergugat I baik langsung maupun melalui KPR dan pembayaran bunga tetap ke bank atas pinjaman kredit dan KPR, maka Penggugat mengalami kerugian.
Tergugat I dan Tergugat II telah wansprestasi dan kerugian Penggugat cukup besar, maka Tergugat I dan Tergugat II diminta untuk dihukum mengganti kerugian berupa hutang pokok dan bunga. Penggugat meminta pula agar terhadap harta-harta Tergugat diletakkan Sita Jaminan, antara lain terhadap 11 buah Sertifikat Hak Atas Tanah milik Tergugat.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Jakarta Pusat kemudian menjatuhkan Putusan Nomor 63/Pdt.G/2012/PN.JKT.PST, tanggal 14 Nopember 2012, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Penggugat sebagai Penggugat yang beritikad baik;
3. Menyatakan Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan wanprestasi kepada Penggugat;
4. Menyatakan hutang Tergugat I dan Tergugat II kepada Penggugat adalah sebesar Rp.4.303.700.000,00 (empat milyar tiga ratus tiga juta tujuh ratus ribu rupiah);
5. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar kepada Penggugat sebesar Rp4.303.700.000,00 (empat milyar tiga ratus tiga juta tujuh ratus ribu rupiah) seketika dan sekaligus;
6. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.” [Note SHIETRA & PARTNERS: Inilah resiko utama yang penulis maksudkan, bahwa tidak selalu permohonan sita jaminan dikabulkan, sehingga sewaktu-waktu pihak Tergugat dapat saja mengalihkan atau menjual harta tidak bergerak miliknya sehingga gugatan menjelma ‘menang diatas kertas’.]
Dalam tingkat banding atas Permohonan Para Tergugat, Putusan Pengadilan Negeri sebagaimana diatas, kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Jakarta dengan Putusan Nomor 219/PDT/2013/PT.DKI, tanggal 20 Agustus 2013.
Sang debitor mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan Kasasi dari Pemohon Kasasi tidak dapat dibenarkan, oleh karena Putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi Jakarta yang memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat telah tepat dan benar serta tidak salah dalam menerapkan hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, ternyata Putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau Undang-Undang, maka Permohonan Kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: ALI SAHAB dan kawan tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak Permohonan Kasasi dari Para Pemohon Kasasi: 1. ALI SHAHAB 2. NY.MUZENAH tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
- Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM