12 Februari, 2018

WANPRESTASI HASIL KERJA PEMBANGUNAN GEDUNG

LEGAL OPINION
Question: Saat ini sedang bersitegang dengan pihak kontraktor. Kami bilang pembangunan gedung hasilnya tidak sesuai kesepakatan semula, namun pihak kontraktor bilang sudah sesuai perjanjian jasa pembangunan, meski hasilnya jauh berbeda dari ilustrasi dan rincian bahan dalam gambar gedung saat dulu buat perjanjian. Mereka kemudian bilang, kalau mau dibongkar dan dibangun ulang, maka kami harus beri dana tambahan untuk beli bahan. Kalau sengketa ini memang akan berlanjut hingga tahap gugatan, pokok permintaan apa saja yang perlu kami jadikan tuntutan dalam gugatan nantinya?
Brief Answer: Terdapat dua poin yang wajib menjadi perhatian bagi sengketa dengan karakter demikian, yakni petitum (permintaan dalam penutup surat gugatan) dengan bunyi:
- Menghukum Tergugat untuk membongkar dan memperbaiki bangunan ruko tersebut dengan biaya Tergugat sendiri dan melanjutkan penyelesaian pembangunan Ruko tersebut sampai selesai sesuai Perjanjian / Kesepakatan;
- Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp1.000.000,00 (besaran nominal tersebut sudah baku dimintakan dan dikabulkan perihal ancaman “uang paksa”) setiap hari keterlambatan dalam pelaksanaan putusan ini yang telah berkekuatan hukum tetap.
Kedua poin permintaan tersebutlah yang wajib ada dalam suatu gugatan perihal sengketa ketidak-cocokan hasil pembangunan gedung / jasa konstruksi. Dapat pula dimohonkan sita jaminan bila terdapat aset benda bergerak maupun benda tidak bergerak milik tergugat.
Rumusan demikian ialah tepat guna, bilamana pengguna jasa tetap menghendaki pembangunan selesai dikerjakan, bila tidak, maka opsi kedua ialah: menggugat pembatalan dengan pengembalian keadaan seperti sedia kala, dengan konsekuensi: pembongkaran dan pengembalian dana (selengkapnya lihat norma kaedah Pasal 1264—Pasal 1266 KUHPerdata).
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi konkret dalam derajat yang lebih ekstrim, yakni perjanjian jasa pembangunan hanya secara lisan, terdapat cerminan yang dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk sebagaimana putusan Mahkamah Agung RI sengketa wanprestasi jasa pembangunan register Nomor 3233 K/Pdt/2015 tanggal 24 Februari 2016, perkara antara:
- KAMSAR ENCON, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Tergugat; melawan
- FAISAL CHALID, selaku Termohon Kasasi dahulu Penggugat.
Bermuka pada bulan April 2013, Tergugat bersama Penggugat telah saling mengikat diri perjanjian mengerjakan Pembangunan Ruko yang terdiri dari 1 lantai dasar dan 2 lantai ke atas milik Penggugat. Dalam pembicaraan tersebut telah terjadi kesepakatan lisan antara Penggugat dan Tergugat yang pada pokoknya menerangkan bahwa Tergugat menyanggupi untuk mengerjakan atau melaksanakan pembangunan Ruko, sejak bulan April 2013 sampai selesai (serah terima kunci) pada akhir bulan Desember 2013, dengan anggaran pembangunan secara keseluruhan (material dan jasa tenaga kerja) yang harus ditanggung Penggugat ialah sebesar Rp450.000.000,00.
Untuk memperlancar proses pembangunan ruko tersebut Tergugat telah meminta uang anggaran pembangunan ruko kepada Penggugat dan secara bertahap, dimana selanjutnya Penggugat telah memberikan dana sampai dengan akhir bulan Desember 2013 yakni sebesar Rp334.360.000,00.
Meskipun Penggugat selalu memberikan uang yang diminta Tergugat, namun sampai dengan akhir bulan Desember 2013, pekerjaan pembangunan ruko belum juga Tergugat realisasikan, sebuah indikasi nyata bahwa Tergugat telah wanprestasi (ingkar janji) terhadap kewajibannya sesuai hasil kesepakatan semula.
Meski Tergugat belum mampu menyelesaikan pembangunan, namun Tergugat masih juga meminta uang kepada Penggugat, yang sampai dengan bulan Maret 2014 berjumlah Rp17.200.000,00.
Dengan demikian secara keseluruhan dana yang telah Penggugat berikan kepada Tergugat sejak bulan Mei 2013 sampai Maret 2014, berjumlah total Rp351.560.000,00. Belum terselesaikannya pembangunan ruko, secara umum tampak dari:
- Lantai dasar meliputi belum diselesaikannya pekerjaan tangga, pintu serta plafond;
- Lantai ke-1 meliputi belum dilaksanakannya pekerjaan pintu, jendela, kaca, pekerjaan lantai dan keramik, pekerjaan plamir;
- Lantai ke-2 secara keseluruhan belum dikerjakan;
- Belum dilaksanakannnya pemasangan instalansi listrik secara keseluruhan pada lantai dasar dan 2 lantai keatas.
Dengan kata lain, kondisi gedung masih jauh dari kata memadai. Tergugat juga tidak menepati janji, karena tidak membangun pondasi dan lantai dasar sesuai dengan rancangan awal sehingga pada musim hujan air telah meresap masuk ke dalam lantai dasar dan membasahi barang jualan Penggugat sehingga barang jualan tersebut mengalami kerusakan. Fondasi adalah elemen primer dari sebuah bangunan gedung, yang mana keseluruhan gedung menjadi tiada artinya bila fondasi sejak semula bermasalah.
Dalam pembangunan ruko, Tergugat menggunakan tulang besi dengan ukuran 10 milimeter, hal demikian tidak sesuai dengan rancangan pembangunan ruko yang telah disepakati pada bulan April 2013, yaitu tulang besi berdiameter 12 milimeter.
Perbuatan Tergugat yang tidak membangun sesuai rancangan Semula pembangunan ruko, sangat dikuatirkan sewaktu-waktu dapat menyebabkan runtuhnya bangunan ruko, sehingga riskan karena mengancam keselamatan nyawa Penggugat beserta seluruh keluarga, dengan demikian Tergugat patut dihukum / diperintahkan untuk memperbaikinya—yang tidak lain ialah “bongkar dan pengerjaan ulang dari fondasi dasar”.
Mendapati kondisi bangunan ruko tersebut yang tidak memadai untuk dihuni, dengan itikad baik Penggugat berulang kali telah meminta Tergugat untuk memperbaiki dan menyelesaikan pekerjaan pembangunan ruko secara layak, akan tetapi Tergugat menolak dan secara sepihak Tergugat telah membuat rencana anggaran pembangunan. Bahkan Penggugat juga telah memberi somasi secara tertulis sebanyak 2 kali dan secara lisan lebih dari 4 kali banyaknya, namun Tergugat tetap menolak untuk melanjutkan pembangunan ruko sebagaimana kesepakatan semula.
Dalam perkara ini, Penggugat tetap menghendaki agar Tergugat harus menyelesaikan pekerjaan pembangunan ruko tersebut sesuai kesepakatan lisan sebagaimana telah diperjanjikan pada bulan April 2013. Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Oelamasi kemudian menjatuhkan Putusan sebagaimana tertuang dalam register Nomor 31/Pdt.G/2014/PN.Olm, tanggal 26 Januari 2015, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Penjanjian Lisan antara Penggugat dan Tergugat pada bulan April Tahun 2013 mengenai pembangunan Rumah Toko (Ruko) 2 lantai yaitu 1 (satu) lantai dasar dan 2 (dua) lantai ke atas milik Penggugat adalah sah;
3. Menyatakan Tergugat telah melakukan ingkar janji atau wanprestasi;
4. Menghukum Tergugat untuk membongkar dan memperbaiki bangunan ruko tersebut dengan biaya Tergugat sendiri dan melanjutkan penyelesaian pembangunan Ruko tersebut sampai selesai sesuai Perjanjian / Kesepakatan bulan April Tahun 2013;
5. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) setiap hari keterlambatan dalam pelaksanaan putusan ini yang telah berkekuatan hukum tetap;
6. Menghukum Tergugat untuk membayar ongkos perkara ini sebesar Rp3.666.000,00 (tiga juta enam ratus enam puluh enam ribu rupiah);
7. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat, Putusan Pengadilan Negeri Oelamasi tersebut kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Kupang lewat Putusan Nomor 58/PDT/2015/PT KPG, tanggal 15 Juni 2015. Tergugat selaku kontraktor / pemborong pekerjaan pembangunan, selanjutnya mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti dengan seksama memori kasasi tanggal 3 Agustus 2015 dan kontra memori kasasi tanggal 6 September 2015 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti dalam hal ini Putusan Pengadilan Tinggi Kupang yang menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Oelamasi, ternyata tidak salah dalam menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa Tergugat telah wanprestasi karena ternyata tidak melakukan pekerjaan yang dibebankan kepadanya sesuai kesepakatan yang telah disetujui sebelumnya dengan Penggugat, maka pertimbangan dan putusan Judex Facti (Pengadilan Tinggi dan Pengadilan Negeri) telah sesuai hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, lagi pula ternyata bahwa Putusan Judex Facti (Pengadilan Tinggi/Pengadilan Negeri) dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi KAMSAR ENCON tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi KAMSAR ENCON tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.

Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM