19 Februari, 2018

KOMPETENSI ABSOLUT PENGADILAN NEGERI Vs. PTUN TERKAIT TANAH

LEGAL OPINION
Question: Kalau mau gugat BPN yang melakukan balik-nama sertifikat tanah, itu gugatnya ke PN atau PTUN?
Brief Answer: Kantor Pertanahan hanya sekadar memproses permohonan peralihan hak atas tanah berdasarkan prosedur yang berlaku dari pihak pemohon, sehingga instansi tersebut tidak dapat digugat ke PTUN. Mahkamah Agung RI telah membuat kaedah hukum yang dibakukan dalam preseden yang konsisten, bahwasannya pencatatan peralihan hak atas tanah adalah didasarkan kepada suatu perbuatan hukum peralihan hak (keperdataan), sehingga apakah pencatatan peralihan hak itu sah atau tidaknya, sangat bergantung kepada pembuktian sah atau tidaknya jual-beli, hibah, tukar-guling, dsb, yang menjadi dasar dari rangkaian proses tersebut adalah lingkup hukum perdata—yurisdiksi kompetensi absolut Pengadilan Negeri.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi konkret, untuk itu SHIETRA & PARTNERS merujuk putusan Mahkamah Agung RI sengketa kepemilikan tanah yang dihadapkan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN), sebagaimana register Nomor 436 K/TUN/2012 tanggal 12 Februari 2013, perkara antara:
- Ny. PARLINAH SAYEKTI, sebagai Pemohon Kasasi dahulu sebagai Penggugat; melawan
I. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRASI Jakarta TIMUR, selaku Termohon Kasasi I dahulu sebagai Tergugat; dan
II. MU’MIN ALI GUNAWAN, selaku Termohon Kasasi II dahulu sebagai Tergugat II Intervensi.
Penggugat menjadikan sertifikat hak atas tanah miliknya sebagai agunan jaminan hutang suatu perusahaan yang menjadi debitor lembaga keuangan perbankan, namun tanpa diikat oleh Hak Tanggungan atau sejenisnya. Ketika debitor tidak mampu melunasi hutang, ternyata agunan dijual oleh kreditor secara sepihak, sehingga beralih kepada Tergugat II Intervensi. Peralihan hak atas tanah tersebut terjadi 20 tahun yang lampau, namun Penggugat tetap mengajukan gugatan ini dengan penuh keyakinan.
Dengan diterbitkannya keputusan Tergugat berupa Pencatatan Pendaftaran Peralihan Hak yang semula atas nama Ny. Parlinah Sayekti dirubah ke Mu’min Ali Gunawan pada Sertipikat Hak Milik No. 25/Desa Utan Kayu Utara, dengan luas 412 meter persegi, tanggal pencatatan 21 Maret 1992, mengakibatkan beralihnya hak milik Penggugat kepada Mu’min Ali Gunawan, sehingga dinilai telah merugikan kepentingan Penggugat karena nama Penggugat tidak lagi tercantum di sertifikat hak atas tanah.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta kemudian menjatuhkan putusan, yaitu Putusan Nomor 110/G/2011/PTUN.JKT, Tanggal 10 November 2011, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
I. DALAM EKSEPSI:
- Menyatakan Eksepsi Tergugat dan Tergugat II Intervensi tidak diterima;
II. DALAM POKOK PERKARA:
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat Untuk Seluruhnya;
2. Menyatakan Batal Pencatatan Pendaftaran Peralihan Hak dari Nyonya Parlinah Sayekti ke Mu’min Ali Gunawan pada Sertipikat Hak Milik No. 25/Utan Kayu Utara, tanggal 28 Desember 1987, Gambar Situasi No. 1895/1987, tanggal 03-09-1987, Luas 412 M2, tanggal pencatatannya 21 Maret 1992;
3. Mewajibkan kepada Tergugat untuk mencabut Pencatatan Pendaftaran Peralihan Hak dari Nyonya Parlinah Sayekti ke Mu’min Ali Gunawan pada Sertipikat Hak Milik No. 25/Utan Kayu Utara, tanggal 28 Desember 1987, Gambar Situasi No. 1895/1987, tanggal 03-09-1987, Luas 412 M2, tanggal pencatatannya 21 Maret 1992;
4. Mewajibkan Tergugat untuk menerbitkan Sertipikat Hak Milik (Pengganti) No. 25/Utan Kayu Utara, tanggal 28 Desember 1987, Gambar Situasi No.1895/1987, tanggal 03-09-1987, Luas 412 M2, atas nama Nyonya Parlinah Sayekti (Penggugat);
5. Menghukum Tergugat dan Tergugat II Intervensi untuk membayar biaya yang timbul dalam sengketa ini secara tanggung renteng sejumlah Rp.968.000,- (Sembilan Ratus Enam Puluh Delapan Ribu Rupiah).”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat, Tergugat II Intervensi putusan Pengadilan Tata Usaha Negara tersebut telah dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Jakarta dengan Putusan Nomor 28/B/2012/PT.TUN.JKT, Tanggal 17 April 2012, dengan pertimbangan serta amar sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa dari pertimbangan tersebut diatas menurut Majelis Hakim banding terhadap tanah Sertipikat Hak Milik No. 25/Utan Kayu Utara masih terdapat masalah kepemilikan, karena itu pencatatan peralihan haknya juga digantungkan kepada penyelesaian masalah kepemilikan, dan hal tersebut adalah kewenangan peradilan perdata/peradilan umum untuk menyelesaikannya;
“Bahwa pertimbangan hukum judex factie telah salah menerapkan hukum atau melanggar ketentuan pasal 1 angka 9 Undang-undang No. 51 Tahun 2009 tentang perubahan kedua atas Undang-undang No. 5 Tahun 1986 yang berbunyi ‘Keputusan Tata Usaha Negara adalah suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara yang berisi tindakan hukum Tata Usaha Negara yang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat Konkret, Individual, dan Final, yang menimbulkan akibat hukum bagi Seseorang atau Badan Hukum Perdata’;
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Tergugat/Pembanding dan Tergugat II Intervensi/Pembanding;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta No. 110/G/2011/PTUN.JKT tanggal 10 Nopember 2011, yang dimohonkan banding;
MENGADILI SENDIRI:
- Menerima eksepsi Tergugat II Intervensi/Pembanding;
- Menyatakan gugatan Penggugat/Terbanding tidak dapat diterima.”
Ada tipe manusia rasional yang segera mencari cara lain untuk melakukan upaya hukum, atau menyadari kekeliruan niatnya untuk mengajukan gugatan yang irasional. Namun, sebagian besar anggota masyarakat maupun para litigator di Tanah Air, memilih untuk bersikap “keras kepala” dan berspekulasi. Penggugat mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena Putusan Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Jakarta sudah benar dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa masih ada sengketa kepemilikan antara Penggugat dengan Tergugat II Intervensi tentang siapa pemilik dari tanah-tanah dalam SHM No. 25/Utan Kayu Utara;
- Bahwa pencatatan peralihan hak dalam SHM No. 25 adalah didasarkan kepada Perjanjian Jual-Beli, sehingga apakah pencatatan peralihan hak itu sah atau tidak tergantung kepada sah atau tidaknya jual-beli yang jadi dasarnya dan tentang persoalan ini adalah merupakan kewenangan hukum perdata;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, ternyata putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan Pemohon Kasasi: Ny. PARLINAH SAYEKTI, tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: Ny. PARLINAH SAYEKTI, tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
- Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM