27 Januari, 2018

MODUS PARA AHLI WARIS MENJEBAK CALON PEMBELI TANAH

LEGAL OPINION
Question: Ini gimana, yang saya beli itu bentuknya sertifikat tanah BPN, tapi kok bisa sertifikat dan jual-beli dibatalkan oleh pengadilan, dengan alasan pihak penjual tanah telah menggelapkan harta warisan bersama milik para ahli waris. Itu urusan keluarga mereka sendiri, kenapa saya yang orang luar bisa kena getahnya?
Brief Answer: Dapat SHIETRA & PARTNERS sebutkan, bahwa kasus-kasus dengan karakter demikian, 90%-nya ialah “modus” yang memang sengaja dirancang demikian, dimana para ahli waris saling berkomplot seolah salah satu orang ahli waris telah menguasai dan mengakui sebagai pemilik sah satu-satunya objek hak atas tanah tanpa izin dari para ahli waris lainnya.
Tujuannya, tidak lain untuk menipu pihak ketiga yang hendak membeli objek hak atas tanah. Mudah untuk menilai adanya modus demikian, yakni salah satu indikator konkretnya, para ahli waris yang mengklaim telah dirugikan saudaranya, tidak kunjung mempidanakan dan memenjarakan salah satu ahli waris tersebut yang telah menjual objek harta warisan.
Semestinya, pengadilan hingga Mahkamah Agung RI harus membuat pendirian baku, guna menutup “celah hukum” yang kerap disalah-gunakan demikian, bahwa jika mau menggugat, maka para ahli waris yang merasa dirugikan hanya dapat menggugat berupa permintaan ganti-rugi “nominal uang” dari salah satu ahli waris yang melanggar hukum, bukan dengan membatalkan hak kepemilikan pihak ketiga yang telah membeli objek tanah secara sah, terlebih bila objek jual-beli ialah sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh negara—yang notabene memiliki sifat pembuktian yang kuat bagi pihak ketiga, termasuk bagi para calon pembeli hak atas tanah.
PEMBAHASAN:
Salah satu ilustrasi kasus yang tidak pernah dapat SHIETRA & PARTNERS benarkan karena tidak memiliki justifikasi secara falsafah hukum pertanahan, tampak tertuang dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 838 K/Pdt/2014 tanggal 22 September 2015, perkara antara:
1. UMI YATI M. AMIN; 2. Ir. ARIF FIRDAUS, sebagai Para Pemohon Kasasi dahulu Tergugat I dan II; melawan
1. M. SALEH M. AMIN; 2. SARFIAH M. AMIN; 3. Dra. KALISOM M. AMIN, selaku Para Termohon Kasasi dahulu Para Penggugat; dan
- KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BIMA, sebagai Turut Termohon Kasasi dahulu Tergugat III.
Singkatnya, Para Penggugat dan Tergugat I adalah sesama ahli waris yang mendapat warisan berupa sebidang tanah (Objek Sengketa) yang menjadi milik segenap ahli waris. Tergugat I lalu dituduh Para Penggugat telah men-sertifikatkan tanah Objek Sengketa tanpa izin para ahli waris lainnya, bahkan memperjual-belikannya kepada Tergugat II (yang sejatinya merupakan pihak ketiga).
Sementara dalam bantahannya, pihak Tergugat menyebutkan, setelah Tergugat I menjual pada Tergugat II, selanjutnya oleh Tergugat II menjual secara kapling lagi tanah objek sengketa tersebut kepada beberapa pihak lain (hingga sejumlah 24 orang pembeli). Para Penggugat tidak menarik ke-24 orang tersebut di atas sebagai pihak Tergugat dalam perkara ini, maka gugatan Para Penggugat kurang sempurna karena kurangnya para pihak yang dijadikan Tergugat.
Bila gugatan Para Penggugat dikabulkan, jelas melanggar asas audi et alteram partem, dimana keseluruh pembeli objek tanah, berhak untuk mengajukan pembelaan diri, bukan dibatalkan sertifikat hak atas tanah yang telah dibelinya secara sepihak tanpa diberi kesempatan mengajukan sanggahan. Kedua, bila gugatan Penggugat dikabulkan, maka ke-24 pembeli tanah tersebut akan menggugat Tergugat II—yang tidak lain ialah korban seteru keluarga dari pihak Penggugat—bukan menggugat Tergugat I yang merupakan penjual awal.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Raba Bima kemudian menjatuhkan putusan, yaitu Putusan Nomor 63/Pdt.G/2012/PN.RBI., tanggal 11 April 2013, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
- Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan menurut hukum, bahwa tanah objek sengketa dengan luas semula ± 99 are an. Berahi Wahab menjadi seluas 14.867 m² sesuai Sertipikat Hak Milik Nomor 227/Desa Sanolo/2008 an. pemegang hak, Umiyati M. Amin/Tergugat I, merupakan hak milik bersama Para Penggugat dengan Tergugat I;
- Menyatakan menurut hukum, bahwa penerbitan Sertipikat Hak Milik Nomor 227/Desa Sanolo/2006 an. Umiyati M. Amin oleh Tergugat III, telah melanggar hak-hak Para Penggugat;
- Menyatakan menurut hukum, bahwa Sertipikat Hak Milik Nomor 227/Desa Sanolo/2006 an. Umiyati M. Amin, tidak mempunyai kekuatan pembuktian yang mengikat; [Note SHIETRA & PARTNERS: Alias dibatalkan.]
- Menyatakan menurut hukum, bahwa jual-beli tanah sengketa oleh Tergugat I kepada Tergugat II, telah melanggar hak-hak Para Penggugat, mengandung cacat hukum dan batal demi hukum.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Para Tergugat, putusan Pengadilan Negeri Raba Bima diatas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Mataram dengan Putusan Nomor 114/PDT/2013/PT.MTR., tanggal 24 Oktober 2013.
Pihak Tergugat II selaku pembeli objek tanah mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa bukti surat yang autentik berupa sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan Kantor Pertanahan, mengapa dapat dikalahkan oleh surat pembagian warisan palsu yang diajukan oleh Para Penggugat.
Terhadap kepentingan pihak Tergugat II, selaku pihak yang mendapat hak atas tanah objek sengketa melalui jual-beli secara legal dan sesuai prosedur hukum, justru tidak diberikan perlindungan hukum oleh Majelis Hakim. Demikian pula dengan hak-hak dari 24 orang yang telah membeli secara patut dan sah menurut hukum tanah objek sengketa dari Tergugat II, perlu dipertimbangkan oleh hakim pemutus.
Dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan kasasi Para Pemohon Kasasi tidak dapat dibenarkan, karena meneliti dengan saksama memori kasasi tanggal 23 Desember 2013 dan kontra memori kasasi I dan II masing-masing pada tanggal 13 Januari 2014 dihubungkan dengan pertimbangan putusan Judex Facti dalam hal ini putusan Pengadilan Negeri Raba Bima yang mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian dan dikuatkan oleh putusan Pengadilan Tinggi Mataram ternyata tidak salah dalam menerapkan hukum dan telah memberi pertimbangan yang cukup, karena Penggugat dengan Bukti-Bukti PI.II.III ke 1 sampai dengan PI.II.II ke 61 dan 5 (lima) orang saksi yaitu: 1. H. M. Ali H. Najib, 2. H. Ajrun Tahir, 3. Nurdin bin Hasan, 4. Ridwan Yusuf dan 5. H. Abu Bakar telah berhasil membuktikan dalil gugatannya;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas lagi pula ternyata bahwa putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Para Pemohon Kasasi: UMI YATI M. AMIN, dan kawan, tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
“Menyatakan menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi / Tergugat I, II: 1. UMI YATI M. AMIN, 2. Ir. ARIF FIRDAUS, tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

About Author & Founder hukum-hukum.com

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan pada tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Hukum Pertanahan, Ketenagakerjaan, Lembaga Keuangan, Kepailitan, Perseroan & Korporasi, serta Perikatan Perdata, disamping Pidana. 

Berpengalaman sebagai Konsultan Hukum bagi klien dari Sabang hingga Merauke, perorangan maupun korporasi. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

SHIETRA & PARTNERS beralamat di : Jln. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, Mall Epicentrum Walk, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan 12940, Indonesia. Reservasi dan Info Tarif:
  1. Telepon: (+62-21) 568 2703.
  2. Fax: (+62-21) 560 2810.
  3. Whatsapp: 08888-9195-18.
SETIAP PERTANYAAN HUKUM DIBEBANI TARIF. Syarat & Ketentuan Layanan lihat pada: http://www.hukum-hukum.com/p/1.html

Aturan Utama: Pahami etika komunikasi seperti perkenalkan dahulu diri Anda, serta sadari akan profesi penulis yang mencari nafkah sebagai konsultan hukum