27 Januari, 2018

MODUS PARA AHLI WARIS MENJEBAK CALON PEMBELI TANAH

LEGAL OPINION
Question: Ini gimana, yang saya beli itu bentuknya sertifikat tanah BPN, tapi kok bisa sertifikat dan jual-beli dibatalkan oleh pengadilan, dengan alasan pihak penjual tanah telah menggelapkan harta warisan bersama milik para ahli waris. Itu urusan keluarga mereka sendiri, kenapa saya yang orang luar bisa kena getahnya?
Brief Answer: Dapat SHIETRA & PARTNERS sebutkan, bahwa kasus-kasus dengan karakter demikian, 90%-nya ialah “modus” yang memang sengaja dirancang demikian, dimana para ahli waris saling berkomplot seolah salah satu orang ahli waris telah menguasai dan mengakui sebagai pemilik sah satu-satunya objek hak atas tanah tanpa izin dari para ahli waris lainnya.
Tujuannya, tidak lain untuk menipu pihak ketiga yang hendak membeli objek hak atas tanah. Mudah untuk menilai adanya modus demikian, yakni salah satu indikator konkretnya, para ahli waris yang mengklaim telah dirugikan saudaranya, tidak kunjung mempidanakan dan memenjarakan salah satu ahli waris tersebut yang telah menjual objek harta warisan.
Semestinya, pengadilan hingga Mahkamah Agung RI harus membuat pendirian baku, guna menutup “celah hukum” yang kerap disalah-gunakan demikian, bahwa jika mau menggugat, maka para ahli waris yang merasa dirugikan hanya dapat menggugat berupa permintaan ganti-rugi “nominal uang” dari salah satu ahli waris yang melanggar hukum, bukan dengan membatalkan hak kepemilikan pihak ketiga yang telah membeli objek tanah secara sah, terlebih bila objek jual-beli ialah sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh negara—yang notabene memiliki sifat pembuktian yang kuat bagi pihak ketiga, termasuk bagi para calon pembeli hak atas tanah.
PEMBAHASAN:
Salah satu ilustrasi kasus yang tidak pernah dapat SHIETRA & PARTNERS benarkan karena tidak memiliki justifikasi secara falsafah hukum pertanahan, tampak tertuang dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 838 K/Pdt/2014 tanggal 22 September 2015, perkara antara:
1. UMI YATI M. AMIN; 2. Ir. ARIF FIRDAUS, sebagai Para Pemohon Kasasi dahulu Tergugat I dan II; melawan
1. M. SALEH M. AMIN; 2. SARFIAH M. AMIN; 3. Dra. KALISOM M. AMIN, selaku Para Termohon Kasasi dahulu Para Penggugat; dan
- KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BIMA, sebagai Turut Termohon Kasasi dahulu Tergugat III.
Singkatnya, Para Penggugat dan Tergugat I adalah sesama ahli waris yang mendapat warisan berupa sebidang tanah (Objek Sengketa) yang menjadi milik segenap ahli waris. Tergugat I lalu dituduh Para Penggugat telah men-sertifikatkan tanah Objek Sengketa tanpa izin para ahli waris lainnya, bahkan memperjual-belikannya kepada Tergugat II (yang sejatinya merupakan pihak ketiga).
Sementara dalam bantahannya, pihak Tergugat menyebutkan, setelah Tergugat I menjual pada Tergugat II, selanjutnya oleh Tergugat II menjual secara kapling lagi tanah objek sengketa tersebut kepada beberapa pihak lain (hingga sejumlah 24 orang pembeli). Para Penggugat tidak menarik ke-24 orang tersebut di atas sebagai pihak Tergugat dalam perkara ini, maka gugatan Para Penggugat kurang sempurna karena kurangnya para pihak yang dijadikan Tergugat.
Bila gugatan Para Penggugat dikabulkan, jelas melanggar asas audi et alteram partem, dimana keseluruh pembeli objek tanah, berhak untuk mengajukan pembelaan diri, bukan dibatalkan sertifikat hak atas tanah yang telah dibelinya secara sepihak tanpa diberi kesempatan mengajukan sanggahan. Kedua, bila gugatan Penggugat dikabulkan, maka ke-24 pembeli tanah tersebut akan menggugat Tergugat II—yang tidak lain ialah korban seteru keluarga dari pihak Penggugat—bukan menggugat Tergugat I yang merupakan penjual awal.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Raba Bima kemudian menjatuhkan putusan, yaitu Putusan Nomor 63/Pdt.G/2012/PN.RBI., tanggal 11 April 2013, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
- Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan menurut hukum, bahwa tanah objek sengketa dengan luas semula ± 99 are an. Berahi Wahab menjadi seluas 14.867 m² sesuai Sertipikat Hak Milik Nomor 227/Desa Sanolo/2008 an. pemegang hak, Umiyati M. Amin/Tergugat I, merupakan hak milik bersama Para Penggugat dengan Tergugat I;
- Menyatakan menurut hukum, bahwa penerbitan Sertipikat Hak Milik Nomor 227/Desa Sanolo/2006 an. Umiyati M. Amin oleh Tergugat III, telah melanggar hak-hak Para Penggugat;
- Menyatakan menurut hukum, bahwa Sertipikat Hak Milik Nomor 227/Desa Sanolo/2006 an. Umiyati M. Amin, tidak mempunyai kekuatan pembuktian yang mengikat; [Note SHIETRA & PARTNERS: Alias dibatalkan.]
- Menyatakan menurut hukum, bahwa jual-beli tanah sengketa oleh Tergugat I kepada Tergugat II, telah melanggar hak-hak Para Penggugat, mengandung cacat hukum dan batal demi hukum.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Para Tergugat, putusan Pengadilan Negeri Raba Bima diatas kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Mataram dengan Putusan Nomor 114/PDT/2013/PT.MTR., tanggal 24 Oktober 2013.
Pihak Tergugat II selaku pembeli objek tanah mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa bukti surat yang autentik berupa sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan Kantor Pertanahan, mengapa dapat dikalahkan oleh surat pembagian warisan palsu yang diajukan oleh Para Penggugat.
Terhadap kepentingan pihak Tergugat II, selaku pihak yang mendapat hak atas tanah objek sengketa melalui jual-beli secara legal dan sesuai prosedur hukum, justru tidak diberikan perlindungan hukum oleh Majelis Hakim. Demikian pula dengan hak-hak dari 24 orang yang telah membeli secara patut dan sah menurut hukum tanah objek sengketa dari Tergugat II, perlu dipertimbangkan oleh hakim pemutus.
Dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan kasasi Para Pemohon Kasasi tidak dapat dibenarkan, karena meneliti dengan saksama memori kasasi tanggal 23 Desember 2013 dan kontra memori kasasi I dan II masing-masing pada tanggal 13 Januari 2014 dihubungkan dengan pertimbangan putusan Judex Facti dalam hal ini putusan Pengadilan Negeri Raba Bima yang mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian dan dikuatkan oleh putusan Pengadilan Tinggi Mataram ternyata tidak salah dalam menerapkan hukum dan telah memberi pertimbangan yang cukup, karena Penggugat dengan Bukti-Bukti PI.II.III ke 1 sampai dengan PI.II.II ke 61 dan 5 (lima) orang saksi yaitu: 1. H. M. Ali H. Najib, 2. H. Ajrun Tahir, 3. Nurdin bin Hasan, 4. Ridwan Yusuf dan 5. H. Abu Bakar telah berhasil membuktikan dalil gugatannya;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas lagi pula ternyata bahwa putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Para Pemohon Kasasi: UMI YATI M. AMIN, dan kawan, tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
“Menyatakan menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi / Tergugat I, II: 1. UMI YATI M. AMIN, 2. Ir. ARIF FIRDAUS, tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM