14 Januari, 2018

Hak Kepemilikan atas Tanah Bersifat Utuh dan Penuh

LEGAL OPINION
Question: Ada orang yang mau beli ladang keluarga kami. Tapi dari awal sudah kami berikan syarat, yakni agar petani penggarap yang selama ini sudah lama menggarap tanah keluarga kami, tetap diizinkan menggarap sekalipun setelah tanah kami jual kepada pembeli itu. Bila calon pembeli sepakat dengan syarat yang kami ajukan, kesepakatan ini menjadi mengikat secara hukum, bukan?
Brief Answer: Setelah jual-beli hak atas tanah terjadi dan telah terjadi peralihan hak atas tanah, maka tampaknya pembeli sebagai pemilik baru menjadi bebas sepenuhnya penggunaan benda yang telah secara resmi sebagai miliknya. Akan berbeda bila konteksnya ialah sewa-menyewa.
Daripada memaksakan diri menjual seluruh bidang lahan, lebih baik dijual separuh bidang lahan yang bebas dari penggarapan, agar tidak timbul benturan konflik dengan petani penggarap yang ada. Sistem hukum pertanahan tentang kepemilikan hak atas tanah, tidak mengenal istilah kepemilikan secara “separuh nyawa”.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi konkret, untuk itu SHIETRA & PARTNERS merujuk pada putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 888 K/Pdt/2015 tanggal 21 Oktober 2015, perkara antara:
- PANTI ASUHAN WISMA ANAK-ANAK HARAPAN (HOPE CHILDREN’S HOME), sebagai Pemohon Kasasi dahulu Tergugat; melawan
- YAYASAN BENJAMIN BALI, selaku Termohon Kasasi dahulu Penggugat.
Sekitar bulan Desember tahun 2008 Penggugat membeli sebidang tanah hak milik dari I Made Sukariatha seluas 974 m2, sesuai dengan Sertipikat Hak Milik Nomor 8910. Berdasarkan Akta Jual-Beli tanggal 23 Desember 2008 tersebut, Penggugat selanjutnya mengajukan permohonan perubahan dan peralihan hak atas tanah tersebut dari hak milik menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) kepada Kantor Pertanahan Kabupaten Badung.
Proses perubahan serta peralihan hak atas tanah selesai diproses dengan diterbitkannya Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 6281 seluas 974 m2 atas nama Yayasan Benjamin Bali. Sebelum tanah tersebut dibeli oleh Penggugat, diatas tanah tersebut berdiri bangunan atau gedung milik Tergugat yang dipergunakan oleh Tergugat sebagai Panti Asuhan untuk menampung anak-anak jalanan dan atau terlantar, yang diberi nama Wisma Anak-Anak Harapan, dimana Panti Asuhan Wisma Anak-Anak Harapan tersebut diketuai oleh Tergugat sendiri.
Kemudian, setelah tanah dibeli oleh Penggugat, dan oleh karena bangunan rumah yang berdiri diatas tanah tersebut adalah bangunan tua yang sudah tidak layak untuk dihuni, maka Penggugat membongkar seluruh bangunan rumah lama tersebut dan Penggugat sekaligus melakukan pembangunan rumah dan atau gedung baru yang terdiri ruangan kantor, beberapa kamar tidur beserta dengan fasilitas yang diperlukan untuk menjalankan usaha sebagaimana maksud dan tujuan Yayasan Benjamin Bali didirikan.
Pada mulanya, oleh karena Panti Asuhan Wisma Anak-Anak Harapan milik Tergugat, yang pada saat itu masih menampung dan mengasuh beberapa orang anak asuhan, belum mendapatkan tempat yang baru sebagai tempat tinggal mereka, dan begitu juga dengan Penggugat yang belum mempergunakan bangunan rumah dan atau gedung yang telah selesai dibangun, maka Penggugat memberikan ijin secara lisan kepada Tergugat untuk meminjam dan mempergunakan bangunan gedung milik Penggugat tersebut sebagai tempat tinggal dan penampungan sementara bagi anak-anak asuhan Tergugat, dengan syarat dan ketentuan bahwa apabila Tergugat telah mendapatkan tempat tinggal yang baru, Tergugat beserta dengan anak-anak asuhannya tersebut bersedia meninggalkan dan mengosongkan bangunan rumah dan atau gedung milik Penggugat.
Sehingga atas dasar itulah, sejak sekitar tahun 2009, Tergugat beserta dengan anak-anak asuhannya menempati bangunan rumah dan atau gedung milik Penggugat. Seiring dengan berjalannya waktu, Penggugat bermaksud untuk segera melakukan aktivitas yayasan dan Penggugat memerlukan bangunan gedung milik Penggugat yang selama ini dipinjam oleh Tergugat, untuk dipergunakan sebagai tempat melangsungkan kegiatan Yayasan Benjamin Bali, maka Penggugat meminta kepada Tergugat untuk meninggalkan dan mengosongkan bangunan gedung milik Penggugat dengan memberikan kesempatan kepada Tergugat untuk mencari tempat tinggal yang baru.
Tergugat menyatakan kesanggupannya untuk meninggalkan dan mengosongkan bangunan gedung milik Penggugat dalam surat Terggugat tertanggal 25 Pebruari 2009, yang pada pokoknya menyatakan bahwa Tergugat bersedia untuk menyerahkan gedung tersebut kepada Penggugat dan Tergugat akan membawa seluruh anak-anak panti ikut bersamanya.
Akan tetapi dalam realisasinya, sampai dengan saat kini, gedung milik Penggugat belum juga diserahkan kepada Penggugat dan masih ditempati dan dikuasai oleh Tergugat. Berbagai upaya dan usaha telah dilakukan oleh Penggugat untuk meminta Tergugat agar Tergugat menyerahkan, meninggalkan dan mengosongkan bangunan gedung milik Penggugat dengan sukarela, namun Tergugat bersikeras untuk tetap tinggal, bahkan Tergugat meminta dan menuntut sejumlah uang kepada Penggugat sebagai imbalan apabila Tergugat menyerahkan bangunan gedung milik Penggugat tersebut.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Denpasar kemudian menjatuhkan putusan Nomor 521/PDT.G/2013/PN.DPS tanggal 29 April 2014, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat, putusan Pengadilan Negeri tersebut kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Denpasar lewat putusan Nomor 113/PDT/2014/PT.DPS., tanggal 9 Oktober 2014 dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Penggugat / Pembanding tersebut;
- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Denpasar tanggal 29 April 2014 Nomor 521/Pdt.G/2013/PN.DPS., yang dimohonkan banding tersebut;
DENGAN MENGADILI SENDIRI:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan hukum bahwa Akta Jual Beli Nomor 458/2008 tanggal 23 Desember 2008 yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT ..., yang ditandatangani antara I Made Sukariatha sebagai penjual dengan Penggugat sebagai pembeli atas sebidang tanah Sertipikat Hak Milik Nomor 8910 seluas 974 m2 yang terletak di Jalan ... adalah sah dan mengikat secara hukum;
3. Menyatakan hukum bahwa sebidang tanah berdasarkan Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 6281 seluas 974 m2 atas nama Penggugat adalah sah secara hukum milik Penggugat;
4. Menghukum dan memerintahkan Tergugat untuk mengosongkan tanah, bangunan rumah dan atau gedung milik Penggugat yang terletak di Jalan ... berdasarkan Sertipikat HGB Nomor 6281 atas nama Penggugat seluas 974 m2 secara sukarela terhitung sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap dan apabila Tergugat tidak melaksanakan pengosongan tersebut dilakukan dengan menggunakan bantuan dari aparat pihak kepolisian yang berwenang;
5. Menghukum Tergugat/Terbanding untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah);
6. Menolak gugatan Penggugat / Pembanding yang selain dan selebihnya.”
Tergugat mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa pihak Penggugat saat masih sebagai calon pembeli tanah, berjanji pada pihak penjual tanah bahwa Penggugat menjamin bahwa pembelian tanah tersebut hanya menampung anak-anak dari Panti Asuhan Wisma Anak-Anak Harapan.
Pengikatan jual beli tertanggal 5 Desember 2007 yang didaftarkan pada Notaris di Denpasar, dalam salah satu pasalnya disebutkan: “bahwa Pihak Benjamin Bali menjamin bahwa pembelian tanah tersebut hanya dipergunakan sepanjang untuk menampung anak-anak dari Panti Asuhan Wisma Anak-Anak Harapan”, sementara hingga kini klausul tersebut tidak pernah dibatalkan oleh para pihak yang membuatnya.
Dimana terhadap keberatan Tergugat, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa Putusan Judex Facti (Putusan Pengadilan Tinggi yang membatalkan Putusan Pengadilan Negeri) sudah tepat dan benar;
“Bahwa alasan-alasan kasasi dari Pemohon Kasasi / Tergugat tidak dapat dibenarkan karena Judex Facti tidak salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa sejak objek sengketa dibeli oleh Penggugat dari I Made Sukariatha, maka hak kepemilikan objek sengketa SHM Nomor 8910 kemudian menjadi SHGB Nomor 6281 atas nama Penggugat telah beralih kepada Penggugat selaku pemilik sah;
“Bahwa selaku pemilik sah, Penggugat mempunyai kebebasan terhadap tanah objek sengketa yang sudah menjadi miliknya;
“Bahwa apabila ada perjanjian awal sebelum jual beli dilaksanakan, maka bila ada perjanjian yang membatasi hak pemilik baru dalam bertindak atas objek jual beli, pembatasan tersebut adalah bertentangan dengan kepatutan / kepantasan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, ternyata Putusan Judex Facti / Pengadilan Tinggi Denpasar dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: PANTI ASUHAN WISMA ANAK-ANAK HARAPAN (HOPE CHILDREN’S HOME), tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: PANTI ASUHAN WISMA ANAK-ANAK HARAPAN (HOPE CHILDREN’S HOME), tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM