01 Desember, 2017

Lelang Eksekusi Agunan yang Bukan Atas Nama Debitor

LEGAL OPINION
Question: Memang dulu pernah ada kasih jaminan sertifikat rumah ke saudara yang pinjam uang ke bank. Tapi meski kemudian kredit macet, sertifikat itu kan, masih atas nama saya, masak bisa bank secara sepihak mau jual (lelang) sertifikat tanah punya saya itu? Saya ngak pernah berniat menjual tanah saya!
Brief Answer: Mengagunkan, berarti menjadikan objek agunan sebagai jaminan pelunasan piutang bagi kepentingan kreditor, terlepas siapakah debitor penerima dana kredit yang telah dijamin oleh agunan tersebut. Sepanjang debitor tidak cidera janji melunasi hutang, maka agunan akan aman. Namun ‘perikatan bersyarat tangguh’ ini akan aktif secara seketika ketika debitor wanprestasi, dimana kreditor pemegang jaminan kebendaan berhak untuk seketika melakukan parate eksekusi tanpa seizin pemilik agunan—tidak lain berdasarkan “perikatan bersyarat tangguh” tersebut.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi konkret, SHIETRA & PARTNERS merujuk putusan Mahkamah Agung RI sengketa register Nomor 3188 K/Pdt/2014 tanggal 28 Agustus 2015, perkara antara:
- H. HANAFIAH HUSEN, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Penggugat; melawan
1. PT BANK RAKYAT INDONESIA (PERSERO) TBK KANTOR CABANG LHOKSEUMAWE; 2. KANTOR PELELANGAN KEKAYAAN NEGARA DAN LELANG (KPKLN) LHOKSEUMAWE; 3. FAISAL BIN M. IRSYAD BUSTAMI selaku Para Termohon Kasasi dahulu Para Tergugat.
Tahun 2003, Tergugat III mengambil kredit modal kerja secara bertahap pada Tergugat I yang seluruhnya mencapai Rp1.200.000.000,00. Untuk jaminan pinjaman kredit modal kerja Tergugat III, yang dijadikan agunan adalah tanah seluas 248 m² dan bangunan ruko yang ada diatasnya yang merupakan milik dan atas nama Penggugat, berupa sertifikat Hak Milik Nomor No. 712.
Tergugat III pada awalnya, sejak tahun 2003 sampai dengan tahun 2009, lancar dalam hal membayar dan menyetoran bunga yang disepakati antara Tergugat I dan Tergugat III. Namun memasuki tahun 2010 sampai dengan tahun 2012, Tergugat III mengalami kemacetan dalam hal penyetoran bunga kredit, sehingga Tergugat I meminta kepada Tergugat II untuk melakukan lelang eksekusi Hak Tanggungan atas agunan milik Penggugat yang dijadikan jaminan oleh Tergugat III pada Tergugat I.
Atas kemacetan pembayaran Kredit Tergugat III kepada Tergugat I, Tergugat I telah mengeluarkan surat tertanggal 12 Desember 2012 tentang pemberitahuan lelang eksekusi yang akan dilakukan oleh Tergugat II pada tanggal 10 Januari 2013 terhadap SHM No. 712.
Menurut Penggugat, rencana harga lelang yang diumumkan oleh Tergugat I sangat merugikan Penggugat. Seharusnya, menurut Penggugat, Tergugat I (PT. Bank Rakyat Indonesia Kantor cabang Lhokseumawe) terlebih dahulu meminta Tergugat III dan Penggugat untuk melakukan Proses balik-nama terhadap agunan dari nama Penggugat ke nama sang debitor. Barulah, setelah proses hukum balik-nama, Tergugat I mengajukan permohonan kepada Tergugat II untuk melakukan pelelangan terhadap jaminan kredit Tergugat III.
Namun proses hukum balik-nama atas agunan kredit belum dilakukan, dimana Tergugat I telah meminta Tergugat II (Kantor Lelang Negara) Lhokseumawe untuk melakukan lelang terhadap agunan kredit Tergugat III, pada hal agunan yang akan dilelang tersebut secara hukum masih atas nama Penggugat, oleh karena itu Tergugat I dan Tergugat II serta Tergugat III dinilai telah melakukan Perbuatan melawan Hukum yang mendatangkan kerugian bagi Penggugat.
Agar sah pelelangan yang dilakukan oleh Tergugat II Lhokseumawe, maka Tergugat I harus terlebih dahulu melakukan proses balik-nama agunan, yaitu dari nama Penggugat menjadi nama Tergugat III. Adapun salah satu pokok tuntutan Penggugat, ialah agar pengadilan menghukum Tergugat I dan Tergugat III untuk melakukan proses balik-nama agunan terlebih dahulu, dari nama Penggugat menjadi nama Tergugat III, barulah Tergugat I dapat melakukan permohonan kepada Tergugat II untuk pelelangan terhadap agunan jaminan kredit yang menjadi milik Tergugat III.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Lhokseumawe kemudian menjatuhkan Putusan Nomor 01/Pdt.G/2013.PN.Lsm tanggal 23 Juli 2013, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam pokok perkara:
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat, putusan Pengadilan Negeri tersebut kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Banda Aceh dengan Putusan Nomor 63/PDT/2013/PT.BNA Tanggal 16 Juli 2014.
Sang pemilik agunan mengajukan upaya hukum kasasi, dengan argumetnasi yang terkesan naif, dengan kutipan sebagai berikut:
“Bahwa menyangkut perkara Kredit macet sebagaimana pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Lhokseumawe adalah menyangkut dengan kredit Tergugat III dengan Tergugat I, akan tetapi memang jaminan Kredit tersebut adalah sertifikat hak milik tercantum atas nama Pemohon Kasasi dan diberikan sebatas jaminan Kredit Tergugat III pada Tergugat I bukan untuk kuasa menjual atau mengalihkan pada pihak-pihak lain apalagi jaminan tersebut belum dilakukan balik nama, namun oleh Termohon Kasasi / Tergugat I mau melakukan pelelangan pada hal ada berbuatan hukum yang harus dilakukan terlebih dahulu sebelum dilakukan Pelelangan yaitu Proses balik-nama dari Pemohon Kasasi kepada Termohon Kasasi III / Tergugat III. Akan tetapi hal tersebut tidak mendapatkan pertimbangan hukum yang cukup dan benar dari Judex Facti.”
Dimana terhadap keberatan Penggugat, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“alasan-alasan kasasi dari Pemohon Kasasi / Penggugat tidak dapat dibenarkan karena Judex Facti (Pengadilan Negeri/Pengadilan Tinggi) tidak salah dalam menerapkan hukum, dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa Penggugat telah memberikan ‘Surat Kuasa’ kepada Tergugat III untuk menjaminkan objek sengketa atas jaminan utang Tergugat III, maka dengan demikian Penggugat berkedudukan sama dengan seorang borgtoch (penjaminan);
- Bahwa faktanya Tergugat III macet kreditnya maka adalah resiko bagi Penggugat bila kemudian untuk menutupi utang Tergugat III pada Tergugat I jaminan a quo dilakukan lelang sehingga lelang tersebut bukan perbuatan melawan hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, ternyata putusan Judex Facti/Pengadilan Tinggi Banda Aceh dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: H. HANAFIAH HUSEN tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi : H. HANAFIAH HUSEN tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM