25 Desember, 2017

HAPUSNYA TANAH HAK MILIK KARENA KADALUARSA

LEGAL OPINION
Question: Apakah tanah yang sudah bersertifikat hak milik (SHM), bisa hapus haknya dengan alasan telah ditelantarkan pemiliknya, sehingga kemudian dimiliki orang lain? Bagaimana juga jika tanahnya masih berbentuk girik?
Brief Answer: Berdasarkan hukum pertanahan nasional yang masih berpedoman pada ketentuan umum hukum perdata (KUHPerdata), bisa dinyatakan hapus suatu hak atas tanah, bila: objek tanah tersebut musnah, dicabutnya surat keputusan pemberian hak atas tanahnya oleh Kementerian Agraria (BPN) meski lebih jamak terjadi pada Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), atau bisa juga terjadi karena kadaluarsa.
Secara umum, yang dimaksud dengan hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan, ialah bisa terjadi karena terbitnya surat keputusan pencabutan hak atas tanah, dan bisa juga terjadi karena kadaluarsa yang disebabkan karena ditelantarkan secara de facto oleh pihak pemegang hak.
Sementara bila konteksnya ialah hak atas tanah berupa SHM, maka yang paling mungkin terjadi ialah hapusnya hak karena kadaluarsa. Jangankan tanah girik, SHM sekalipun dapat gugur secara “demi hukum” (otomatis sifatnya, tanpa perlu adanya amar putusan hakim sekalipun) bila ditelantarkan selama 30 tahun atau lebih.
Namun fakta hukum yang dapat dijadikan sebagai pedoman, ialah bahwa: jangan pernah membeli tanah dari seorang tuan tanah partikelir “guntai” (menjadi pemilik namun tidak menempati, atau bahkan menelantarkan tanahnya).
PEMBAHASAN:
Terdapat sebuah contoh kasus konkret yang sangat menarik untuk menjadi rujukan utama SHIETRA & PARTNERS, sebagaimana putusan Pengadilan Negeri Sekayu sengketa tanah register Nomor 26/Pdt.G/2013/PN.SKY tanggal 11 Juni 2014, perkara antara:
- SAILAN bin MUHAMMAD YAMAN, sebagai Penggugat; melawan
1. KUD Sumber Makmur, sebagai Tergugat I; dan
2. Kepala Desa Telang Makmur, sebagai Tergugat II.
Penggugat mengklaim sebagai pemilik tiga bidang tanah dengan luas 22.500 m2, berupa SHM No. 0912 dengan luas 2.500 m2 tertanggal 22 Juli 2011, bidang kedua bernomor 0913 dengan luas 10.000 m2, dan bidang ketiga bernomor 0914 dengan luas 10.000 m2 tanggal 22 Juli 2011. Jadi
Penggugat mendapat tanah Penggugat tersebut dari sdr. ALWI berdasarkan akte jual-beli tertanggal 20 Nopember 2007 dengan nomor 1269/2007 dan akte nomor 1271/2007, dimana ALWI berkedudukan sebagai penjual dan Penggugat sebagai pembeli.
Sekitar tahun 2010, diatas tanah tersebut, tanpa sepengetahuan Penggugat kemudian dikuasai oleh Tergugat I secara tanpa hak. Tergugat I mengatakan bahwa Tergugat I mendapatkan tanah tersebut dari Tergugat II. Tergugat I hingga saat kini bersikukuh tidak mau menyerahkan tanah kepada Penggugat.
Sementara terhadap dalil-dalil klaim pihak Penggugat, pihak Tergugat dalam sanggahannya menerangkan, sdr. SAILAN merasa bahwa yang dibeli dari sdr. ALWI bermasalah, semestinya sdr. SAILAN menanyakan atau menuntut permasalahan ini kepada sdr. ALWI atau siapapun yang telah menjual tanah tersebut kepadanya. Menurut pendapat Tergugat, terdapat kesan mengada-ada perihal klaim sepihak dalam gugatan ini.
Sepanjang yang Tergugat ketahui selaku kepala desa, tanah yang dipertanyakan sdr. SAILAN adalah tanah Kas Desa (KUD Sumber Makmur) Desa Telang Makmur yang pemanfaatanya untuk pembangunan oleh masyarakat.
Dimana terhadap gugatan Penggugat maupun bantahan pihak Tergugat, Majelis Hakim membuat pertimbangan serta amar putusan yang menarik untuk disimak, sebagaimana kutipan berikut:
“Menimbang, bahwa Pasal 1888 KUH Perdata menyatakan bahwa: ‘Kekuatan pembuktian suatu bukti tulisan adalah pada akta aslinya. Apabila akta yang asli itu ada, maka salinan-salinan serta ikhtisar-ikhtisar hanyalah dapat dipercaya, sekadar salinan-salinan serta ikhtisar-ikhtisar itu sesuai dengan aslinya, yang mana senantiasa dapat diperintahkan mempertunjukkannya.’;
“Menimbang, bahwa sesuai dengan Putusan MA No. 3609 K/Pdt/1985 tersebut, maka fotocopy dari sebuah surat / dokumen yang tidak pernah dapat ditunjukkan aslinya, tidak dapat dipertimbangkan sebagai alat bukti surat menurut Hukum Acara Perdata (Vide: Pasal 1888 KUH Perdata);
“Menimbang, bahwa dari alat-alat bukti yang diajukan oleh Penggugat yaitu alat bukti surat P-9, P-10, dan P-11 tentang Sertipikat Hak Milik atas tanah sengketa dan Saksi ARIP RAHMAT HIDAYAT yang pada pokoknya menerangkan bahwa Penggugat mendapat hak atas tanah dari sdr. ALWI, dimana sdr. ALWI telah pindah dari tanah sengketa sejak tahun 1981 sehingga meninggalkan tanah sengketa dan tidak menggelola tanah tersebut sejak tahun 1981, serta tanah saat ini digarap oleh warga RT.15 dan RT.16 dari tahun 2000 hingga sekarang serta selanjutnya Saksi SUPRIHADI bin SASTRO PAWIRO menerangkan yang pada pokoknya bahwa luas tanah adalah 22.500 m2 terdiri dari 3 hamparan, Penggugat membeli tanah dari ALWI pada tahun 2007 dan pernah datang ke lokasi pada tahun 2007;
“Menimbang, bahwa ada persesuaian antara keterangan Saksi Penggugat, Saksi ARIP RAHMAT HIDAYAT dan Saksi Para Tergugat, Saksi AHMAD SYAFII MZ, yaitu sdr. ALWI telah pindah dan meninggalkan tanah sengketa sejak tahun 1981, selain itu berdasarkan keterangan para Saksi tersebut sdr. ALWI tidak pernah menggelola tanah tersebut sejak tahun 1981 hingga sekarang, kemudian tanah sengketa saat ini digarap oleh warga Desa Telang Makmur dari tahun 2000 hingga sekarang;
“Menimbang, bahwa Majelis menilai selain bukti otentik tentang kepemilikan atas tanah, juga diperlukan adanya penguasaan atas tanah atau paling tidak adanya pengelolaan atas tanah sejak dimiliki oleh seseorang;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pasal 1967 KUH Perdata menyatakan bahwa: ‘Semua tuntutan hukum, baik bersifat perorangan, hapus karena kedaluarsa dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan orang yang menunjukkan adanya kedaluarsa itu, tidak usah menunjukkan suatu alas hak dan terhadapnya tak dapat diajukan suatu tangkisan yang didasari itikad buruk.’;
“Menimbang, bahwa Majelis Hakim menilai bahwa sejak tahun 1981 hingga tahun 2013 sejak didaftarkannya gugatan aquo, Penggugat tidak dapat membuktikan adanya penguasaan terus-menerus dari sdr. ALWI ataupun Penggugat, sehingga dari tahun 1981 hingga 2013 yang adalah 32 tahun lamanya, hak atas tanah sengketa hapus karena kedaluarsa yaitu melebih 30 tahun sesuai dengan ketentuan Pasal 1967 KUH Perdata;
“Menimbang, terhadap bukti surat P-9, P-10, dan P-11 tentang Sertipikat Hak Milik atas tanah sengketa, Majelis Hakim menilai bahwa bukti-bukti tersebut adalah yang kuat, tapi bukan bukti yang mutlak, hal ini berkaitan dengan sistem publikasi yang dianut oleh sistem publikasi yang dianut oleh hukum Pertanahan Indonesia, baik PP Nomor 10 Tahun 1961, maupun PP Nomor 24 Tahun 1997 yakni sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif karena untuk melindungi pihak ketiga yang beritikad baik. Jadi sertipikat adalah akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian sempurna, kecuali dibuktikan sebaliknya;
“Menimbang, bahwa oleh karena itu bukti surat sertipikat P-9, P-10 dan P-11 tidak mempunyai kekuatan hukum berkaitan dengan penguasaan tanah sengketa perkara aquo seperti telah diuraikan sebelumnya diatas sesuai dengan ketentuan Pasal 1967 KUH Perdata;
“Menimbang, bahwa dari alat-alat bukti yang diajukan Penggugat sebagaimana diuraikan diatas dalam hubungannya satu sama lain, Penggugat tidak dapat membuktikan dalil-dalil gugatannya;
“Menimbang, bahwa karena itu gugatan Penggugat harus ditolak dan Majelis Hakim tidak perlu lagi mempertimbangkan alat-alat bukti yang diajukan Tergugat;
“Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat ditolak, maka Penggugat harus dihukum untuk membayar biaya perkara;
M E N G A D I L I :
Menolak gugatan Penggugat seluruhnya.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM