15 November, 2017

Pembeli Tanah Bersertifikat Tidak Wajib Mengusut Asal-Usul Tanah

LEGAL OPINION
Question: Kalau mau beli tanah yang sudah ada sertifikatnya, lalu jual-beli juga rencananya akan dilakukan di depan notaris (yang merangkap PPAT), apa calon pembeli masih diwajibkan untuk mencari-tahu asal-usul tanah itu? Kalau memang ada kewajiban hukum bagi calon pembeli untuk mengusut asal-usul tanah, rasanya mustahil dipenuhi.
Bukankah sertifikat adalah tanda bukti sah kepemilikan yang diterbikan oleh negara, jadi buat apa lagi musti usut ini itu seolah sertifikat tanah tidak punya kepastian apapun bagi calon pembeli?
Brief Answer: Perihal penjual terdahulu memiliki sengketa atau tidaknya, memang bukanlah perkara mudah untuk mengetahuinya. Sepanjang Buku Tanah pada Kantor Pertanahan dinyatakan “bersih” (clear), maka peralihan hak dapat dilakukan secara seketika itu juga.
Oleh karenanya, demi rasionalisasi, hukum pertanahan nasional hanya mensyaratkan alas hak berupa Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dimana objek jual-beli ialah hak atas tanah yang telah bersertifikat dari instansi resmi, Kantor Pertanahan. Untuk memverifikasi keabsahan hak atas tanah, Buku Tanah pada kantor Pertanahan ialah patokan utamanya—bukan informasi simpang-siur yang bisa saja oleh masyarakat dinyatakan ada sengketa (rumor) namun ternyata secara yuridis tiada sengketa.
Sama seperti debitor tereksekusi, pastilah akan menyatakan bahwa tanah miliknya yang akan dieksekusi, sedang dalam sengketa. Oleh karenanya, rumor bukanlah parameter untuk melakukan konfirmasi dan verifikasi, namun fakta yuridis semata yang menjadi patokan verifikasi: Buku Tanah pada Kantor Pertanahan.
Pada prinsipnya, pembeli adalah pihak ketiga yang besar kemungkinan tidak mengetahui adanya sengketa antara penjual-penjual terdahulu dengan pihak-pihak lainnya—itulah yang didalam terminologi hukum pertanahan, diistilahkan sebagai “pembeli yang beritikad baik”.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi, SHIETRA & PARTNERS untuk itu merujuk putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 3355 K/Pdt/2015 tanggal 11 Mei 2016, perkara antara:
- MUHAMMAD MASRAN, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Tergugat; melawan
- MARIA PASOLANG, selaku Termohon Kasasi dahulu Penggugat; dan
1. WAHYU SARJONO; 2. NANI RACHMAWATI, selaku Para Turut Termohon Kasasi dahulu Turut Tergugat I & II.
Penggugat pemilik sah atas sebidang tanah berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 1289 Tahun 2000 seluas 1.635 m². Penggugat pada mulanya memperoleh SHM tersebut, yaitu berasal dari suami-isteri yang bernama Wahyu Sarjono (Turut Tergugat I) dan Nani Rachmawati (Turut Tergugat II) berdasarkan Akta Jual-Beli dari PPAT pada tanggal 21 September 2011 dan telah dilakukan “peralihan hak” menjadi atas nama Penggugat di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Palangka Raya pada tanggal 29 September 2011.
Penggugat pada saat membeli tanah dari Turut Tergugat I dan II, dalam keadaan kosong sehingga langsung menguasai serta mengupah pekerja untuk membersihkan tanah tersebut. Tergugat sejak semula tidak pernah mengajukan keberatan ataupun mengakui tanah yang Penggugat telah beli tersebut sebagai Tanah garapannya kepada Penggugat maupun kepada orang upahan yang Penggugat upah untuk membersihkan tanah.
Tergugat tidak pula mengajukan keberatan baik kepada Penggugat maupun kepada Kantor Pertanahan sebelum diterbitkan keputusan peralihan hak atas SHM No. 1289 Tahun 2000. Namun, pada bulan September 2011, bidang tanah Penggugat kemudian dikuasai secara ilegal oleh Tergugat.
Tanpa seijin Penggugat, Tergugat membuat dan mendirikan rumah yang terbuat dari kayu beratap seng, serta membuat 3 kolam ikan. Penggugat telah berupaya menegor Tergugat, menyampaikan bahwa tanah tersebut ada yang punya dan sudah bersertifikat. Tergugat tetap bersikukuh dan tidak menghiraukannya dengan tetap bersikeras menguasai fisik tanah milik Penggugat, walaupun sudah berulang kali diupayakan penyelesaian melalui musyawarah kekeluargaan.
Penggugat juga telah berusaha menyelesaikan persengketaan secara kekeluargaan di luar Pengadilan dengan cara menemui Tergugat, tetapi ketika itu belum ditemukan titik temu penyelesaian, sehingga selanjutnya Penggugat melaporkan masalah penguasaan tanah secara ilegal tersebut kepada Kantor Pertanahan Kota Palangka Raya pada tanggal 17 Oktober 2011.
Tanggal 17 November 2011, laporan Penggugat ditindaklanjuti olen Kepala Kantor Pertanahan Kota Palangka Raya dengan mengundang Penggugat dan Tergugat untuk melakukan gelar kasus pertanahan pada tanggal 24 November 2011 dengan acara mediasi, namun tidak ditanggapi oleh Tergugat, sehingga upaya mediasi tersebut tidak terlaksana dan sudah tidak efektif karena membuang waktu serta tidak ada kepastian hukum.
Perbuatan Tergugat yang menguasai tanah yang telah Penggugat beli dari Turut Tergugat I dan II, adalah tidak beralasan hukum. Demikian pula perbuatan Tergugat yang membuat dan mendirikan rumah serta membuat kolam ikan diatas tanah milik Penggugat, dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum (onrechtmatigedaad) yang merugikan Penggugat.
Sementara Penggugat diketegorikan sebagai Pembeli yang beriktikad baik sehingga menurut hukum patut dilindungi, mengingat proses peralihan hak atas SHM No. 1289 Tahun 2000, telah sesuai prosedur hukum yang berlaku, karenanya sah dan memiliki kekuatan pembuktian menurut hukum.
Terhadap gugatan tersebut, Tergugat mengajukan sanggahan yang pada pokoknya mendalilkan bahwa dalam gugatannya, Penggugat tidak merinci dengan jelas perolehan tanah sengketa, khususnya asal-usul tanah, sehingga Turut Tergugat I dan II dapat memperoleh tanah. Ketidak-jelasan perolehan Turut Tergugat I dan II atas tanah sengketa dalam gugatan Penggugat, membuat tidak jelas asal-usul tanah sengketa yang sekarang didalilkan Penggugat adalah milik Penggugat.
Ketidak-jelasan gugatan Penggugat, ditambah lagi dengan tidak disebutkannya dalam gugatan, tanah sengketa diperoleh dari siapa, apakah Penggugat membeli dari Turut Tergugat I, berapa ukuran tanah yang dibeli dari Turut Tergugat I, dan apakah Penggugat membeli dari Turut Tergugat II dan berapa ukuran tanah yang dibeli dari Turut Tergugat II.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Palangka Raya kemudian menjatuhkan Putusan Nomor 123/Pdt.G/2013/PN Plr. tanggal 17 Juli 2014, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan tanah objek sengketa yang dikenal sebagai Sertifikat Hak Milik Nomor 1289 Tahun 2000, Surat Ukur Nomor 909, seluas 1.635 m² yang terletak di Jalan ... , dengan batas-batas: ...;
- Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum;
- Menghukum Tergugat atau siapa saja yang mendapatkan hak dari padanya untuk menyerahkan objek sengketa dan tanpa syarat dengan membayar uang paksa sejumlah Rp100.000,00 (seratus ribu rupiah) untuk setiap hari keterlambatan dalam melaksanakan putusan ini terhitung sejak putusan ini mempunyai kekuatan hukum tetap;
- Menghukum para Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh pada putusan ini;
- Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat, putusan Pengadilan Negeri tersebut kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Palangka Raya dengan Putusan Nomor 2/PDT/2015/PT Plk. tanggal 19 Maret 2015.
Tergugat mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok keberatan bahwa pengadilan tidak mempertimbangkan fakta hukum bahwa tanah yang dibeli Penggugat dari Turut Tergugat, pada waktu itu sudah menjadi milik Tergugat atau dikuasai Tergugat, artinya objek jual-beli tanah antara Penggugat dan Turut Tergugat, telah terjadi sengketa tentunya secara hukum jual-beli tanah antara Penggugat dan Turut Tergugat adalah cacat hukum sehingga Penggugat tidak dapat disebut sebagai pembeli dengan itikad baik.
Tergugatlah yang lebih dahulu terbit haknya atas tanah objek sengketa, daripada Turut Tergugat, dengan alat bukti surat yang diajukan oleh Tergugat. Sementara kewenangan yang berhak atas suatu benda adalah siapa yang lebih dahulu lahir haknya atas benda tersebut, maka dialah yang berhak atas benda tersebut, bukan orang lain yang muncul dan terbit haknya belakangan.
Penggugat memperoleh tanah tersebut dari Turut Tergugat I dan II, sementara Turut Tergugat I dan II memperoleh tanah yang kemudian dijual olehnya kepada Penggugat, sangat tidak jelas dalam perkara ini, dari mana asalnya dan bagaimana perolehannya.
Saksi-saksi fakta yang diajukan oleh Tergugat dalam perkara ini, menerangkan bahwa tergugat selalu merawat dan membersihkan dan menguasai tanah terpekara. Dimana terhadap keberatan Tergugat, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan tersebut tidak dapat dibenarkan oleh karena setelah memeriksa secara saksama memori kasasi tanggal 30 April 2015 dan jawaban memori tanggal 12 Mei 2015 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti dalam hal ini Pengadilan Negeri Palangka Raya tidak salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa pertimbangan Judex Facti sudah tepat dan benar, Penggugat adalah pemilik tanah sengketa berdasarkan Akta Jual Beli dari pemilik sebelumnya di hadapan PPAT;
“Bahwa perbuatan Tergugat mendirikan bangunan diatas tanah sengketa adalah perbuatan melawan hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, ternyata putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi MUHAMMAD MASRAN tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi MUHAMMAD MASRAN Tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM