03 Oktober, 2017

Debitor Telah Melunasi, Kreditor Tamak Tetap Mengeksekusi Agunan Tanah

LEGAL OPINION
Question: Apa namanya bila kreditor tetap mengajukan lelang eksekusi hak tanggungan terhadap jaminan tanah, meski sesungguhnya hutang debitor telah lunas, wanprestasi ataukah perbuatan melawan hukum?
Brief Answer: Dalam perspektif kreditor, Hak Tanggungan adalah hak bagi pihak kreditor untuk melelang eksekusi objek agunan benda tak bergerak yang telah diikat sempurna Hak Tanggungan, dimana hak untuk sewaktu-waktu mengeksekusinya merupakan jenis perikatan bersyarat tangguh—yakni ditangguhkan sampai sang debitor wanprestasi.
Namun dalam perspektif debitor, Hak Tanggungan merupakan jenis perikatan bersyarat batal—dalam artian, sewaktu-waktu sang debitor berhak dan dapat mencabut kembali objek agunan yang telah diikat sempurna Hak Tanggungan, dengan cara melunasi seluruh hutang-piutang.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi konkret, SHIETRA & PATNERS untuk itu merujuk putusan Mahkamah Agung RI sengketa verzet terhadap penetapan eksekusi pengadilan, sebagaimana tertuang dalam register Nomor 647 PK/Pdt/2016 tanggal 13 Desember 2016, perkara antara:
- FREDERICK RACHMAT, sebagai Pemohon Peninjauan Kembali, semula selaku Terbantah; melawan
1. HASAN; 2. LINDA HASAN, selaku Para Termohon Peninjauan Kembali dahulu Para Pembantah, dan
1. PT. WAHANA AGUNG INDONESIA; 2. NAYA NIRMAYA; 3. KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRASI JAKARTA UTARA; 4. KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN TANGERANG, selaku Para Turut Termohon Peninjauan Kembali dahulu Para Turut Terbantah.
Bermula ketika Pengadilan Negeri Jakarta Utara menerbitkan Penetapan Nomor39/Eks/SHT/2009/PN.Jkt.Ut. tanggal 21 Desember 2009 atas Permohonan Eksekusi Hak Tanggungan tanggal 16 November 2009 yang diajukan oleh Terbantah, berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan.
Kemudian para Pembantah ditegur serta dipanggil (aanmaning) guna menghadap Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Utara agar menyelesaikan hutang-piutang kepada Terbantah, yang ternyata diklaim Terbantah kepada pengadilan yakni sebesar Rp3.275.344.110,00.
Faktanya, hutang Para Pembantah kepada Terbantah, telah lunas seluruhnya dengan cara kompensasi melalui penyerahan 2 (dua) unit gudang “three in one” milik Para Pembantah kepada Terbantah. Hutang yang ditagih Terbantah kepada Para Pembantah melalui permohonan eksekusinya kepada ketua pengadilan, sesugguhnya adalah hutang yang tidak benar atau tidak jelas asal-usulnya, karena senyata-nyatanya hutang Para Pembantah kepada Terbantah telah diselesaikan seluruhnya hingga lunas.
Sebagai jaminan hutang, maka tanah milik Para Pembantah telah dibebankan Hak Tanggungan. Selain dari jaminan hutang tersebut, juga telah diserahkan oleh Pembantah kepada Terbantah, yakni surat-surat dari tanah seluas 28.960 m2 milik Pembantah sebagai jaminan hutang Para Pembantah kepada Terbantah.
Hubungan utang-piutang tersebut terus berlanjut, hingga pada akhirnya mencapai total Rp2.743.515.234,00. Kemudian disepakati oleh Pembantah dan Terbantah, akan diselesaikan dengan cara kompensasi, yaitu penyerahan 2 (dua) unit Gudang “3 in 1” milik Pembantah kepada Terbantah, sebagaimana kemudian dituangkan dalam Perjanjian Kesepakatan, tanggal 21 September 2007.
Pada Perjanjian Kesepakatan, dinyatakan dengan tegas bahwa sisa hutang Para Pembantah kepada Terbantah adalah Rp2.743.515.234,00. Selanjutnya, bahwa pada Pasal 2 diatur pula penyelesaian secara kompensasi atas hutang Pembantah tersebut, yakni dengan penyerahan 2 (dua) unit Gudang “3 in 1” milik Pembantah  kepada Terbantah, yakni:
- unit Blok D-1, No 25 di Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, yang dinilai sebesar Rp1.360.000.000,00;
- unit Blok F/8 di Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, yang dinilai sebesar Rp1.638.000.000,00.
Mengingat kedua unit Gudang 3 in 1 milik Pembantah yang dimaksud diatas belum “dibalik-nama” menjadi atas nama Pembantah , tetapi masih tercatat atas nama pengembang / developer, yaitu PT. Wahana Agung Indonesia (Turut Terbantah I), maka untuk pelaksanaan penyerahan kedua unit gudang “3 in 1” tersebut kepada Terbantah, maka Pembantah telah kirimkan surat pada tanggal 26 September 2007 kepada Turut Terbantah I, meminta agar unit gudang “3 in 1” Blok D-1 Nomor 25 dan Blok F Nomor 8 dialihkan kepada Frederick Rachmat (Terbantah).
Maka untuk pengalihan kedua unit gudang “3 in 1” dimaksud, diterbitkanlah Akta Kesepakatan Jual Beli antara Turut Terbantah I dan Terbantah. Selanjutnya kedua unit gudang tersebut pun telah dilakukan serah-terima kepada Terbantah oleh Turut Terbantah I.
Mengignat nilai kedua unit gudang “3 in 1” yang diserahkan kepada Terbantah tersebut, yakni unit Blok D-1 Nomor 25, dan unit Blok F Nomor 8 adalah Rp2.998.000.000,00 yang mana nilainya lebih besar dari jumlah hutang Para Pembantah yang hanya senilai Rp2.743.515.234,00 maka Terbantah harus membayarkan selisihnya kepada Pembantah, yaitu sebesar Rp254.484.766,00.
Sebagai tindak lanjut, pada tanggal 13 November 2007 Terbantah telah melakukan pembayaran kepada Pembantah I, yaitu sebesar Rp227.484.000,00 melalui penyetoran uang ke rekening Pembantah I. Pembayaran yang dilakukan Terbantah tersebut diatas, tidaklah sepenuhnya sebesar Rp254.484.766,00 sebagaimana harusnya, karena secara sepihak telah dipotong Terbantah, sebesar Rp27.000.000,00 sebagai biaya penyesuaian administrasi (biaya roya hak tanggungan).
Secara nyata kedua unit gudang “3 in 1” tersebut kini telah dikuasai oleh Terbantah sepenuhnya, dengan demikian sesungguhnya Penyelesaian Hutang Pembatah I, II kepada Terbantah sebesar Rp2.743.515.234,00 telah dilakukan dengan cara kompensasi melalui penyerahan 2 (dua) unit Gudang “3 in 1”, yang mana telah dilakukan serah-terima kepada Terbantah dan diterima olehnya.
Oleh karena itu, maka seluruh hutang Pembantah kepada Terbantah, sejatinya telah lunas untuk seluruhnya, dengan demikian tidak ada hak bagi Terbantah untuk menagih lagi kepada Pembantah. Adapun ketentuan Pasal 2 Perjanjian Kesepakatan tanggal 21 September 2007, secara tegas memberikan hak kepada Pembantah untuk membeli kembali gudang “3 in 1” Blok F Nomor 8 sekalipun telah diserahkan kepada Terbantah sebagai kompensasi / pembayaran hutang.
Selanjutnya dalam Pasal 5 Perjanjian Kesepakatan tanggal 21 September 2007, hak Pembantah untuk membeli kembali gudang “3 in 1” Blok F Nomor 8 tersebut diatur kembali jangka waktunya, yakni dibatasi hanya selama-lamanya 2 (dua) tahun saja.
Namun pada kenyataannya, objek agunan unit gudang 3 in I Blok F Nomor 8 tersebut kini telah dialihkan Terbantah kepada pihak lain, yaitu Naya Nirmaya (Turut Terbantah II), berdasarkan Surat Pernyataan Pengalihan, tanggal 29 Oktober 2009 juncto Surat Pernyataan Pengalihan Pemesanan Gudang dan kantor—pengalihan mana dilakukan oleh Terbantah tanpa sepengetahuan Pembantah I.
Dengan dilakukannya peralihan unit gudang “3 in 1” Blok F Nomor 8 kepada Turut Terbantah II, maka Pembantah I tidak mungkin lagi membeli unit gudang “3 in 1” BIok F Nomor 8 dari Terbantah. Akan tetapi disisi lain, Terbantah masih juga tetap menagih hutang yang sudah lunas tersebut kepada Para Pembantah melalui permohonan eksekusi Hak Tanggungan ke Pengadilan, padahal Terbantah telah menjual agunan jaminan hutang milik Pembantah kepada Turut Terbantah II.
Terbantah dengan demikian tidak beritikad baik dan telah ingkar janji karena sejak awal tidak mau mengembalikan surat tanah milik Pembantah I kepada Pembantah I, sebagaimana disepakati dalam Pasal 7 Perjanjian Kesepakatan tanggal 21 September 2007, sehingga mengakibatkan kerugian bagi Para Pembantah.
Sebaliknya dari yang kerap terjadi, dalam kasus ini, Terbantahlah selaku kreditor yang justru tidak beritikad baik dan telah ingkar janji karena sejak awal tidak mau melaksanakan ketentuan dalam Pasal 7 Perjanjian Kesepakatan tertanggal 21 September 2007, yakni menyerahkan surat tanah milik Pembantah, dengan bunyi selengkapnya:
“Bahwa dengan adanya penyelesaian kewajiban dari pihak I (pertama) kepada pihak II (kedua), maka jaminan lama berupa sertifikat Bintaro dan tanah Girik Gunung Salak (Taman Sari) akan dikembalikan kepada pihak pertama (I) dan SHGB Rumah Sunter Jalan Agung Barat Nomor 5 Sunter a/n Ibu Linda Hasan, tetap disimpan oleh pihak kedua (II) sebagai tambahan jaminan sampai diselesaikan seluruh kewajiban pihak (I) kepada pihak (II).”
Penahanan surat tanah milik Pembantah oleh Terbantah, menunjukkan bahwa Terbantah adalah Kreditur yang tidak beritikad baik yang dipenuhi hawa nafsu serakah (istilah yang digunakan oleh Pembantah dalam gugat-perlawanannya), yang mana sekalipun telah menguasai dan memiliki 2 (dua) unit Gudang “Three In One” Blok D-1 Nomor 25 dan Blok F Nomor 8 yang terletak di Komplek Pergudangan dan Kantor, Sentra Industri Terpadu Permata Indah Kapuk, Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara yang diserahkan Pembantah, namun masih berupaya menguasai harta-harta Pembantah lainnya melalui permohonan eksekusinya disamping tidak juga mengembalikan surat-surat tanah sebagaiman telah diperjanjikan.
Berdasarkan seluruh fakta-fakta yang terungkap, secara nyata dan jelas terlihat bahwa hutang Pembantah kepada Terbantah telah lunas untuk seluruhnya, oleh karena itu Penetapan Pengadilan Negeri Jakarta Utara Nomor: 39/Eks/SHT/2009/PN.Jkt.Ut., sudah selayaknya dibatalkan, atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak memiliki kekuatan hukum, dan selanjutnya Hak Tanggungan yang dipasangkan atas SHGB Nomor 9091 dan SHGB Nomor 9387 milik Pembantah, harus dilakukan roya oleh Turut Terbantah III, dan selanjutnya Hak Tanggungan yang dipasangkan atas SHM 153 milik Pembatah juga harus dilakukan roya oleh Turut Terbantah IV, serta seluruh jaminan berupa surat-surat tanah milik Pembantah I, II yang masih berada di tangan Terbantah, harus dikembalikan kepada Para Pembantah.
Terhadap perlawanan yang diajukan Hasan selaku pihak “Pembantah”, Pengadilan Negeri Jakarta Utara kemudian menjatuhkan Putusan Nomor 307/Pdt/BTH/2011/PN.Jkt.Ut., tanggal 9 April 2012, dengan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan bantahan Pembantah I dan Pembantah II sebagian;
2. Menyatakan bahwa Pembantah I dan Pembantah II adalah Pembantah yang baik dan benar;
3. Menyatakan bahwa Akta Kesepakatan Jual Beli Nomor 0044/D1-25/SITPIK/KJB/WAI/X/2007, untuk Gudang Three In One Blok D-1 Nomor 25, dan Akta Kesepakatan Jual Beli Nomor 0043/F-08/SIT-PIK/WAI/X/2007, untuk Gudang Three in One Blok F Nomor 8, adalah sah sebagai peralihan hak kepemilikan dari Pembantah I kepada Terbantah, serta sah sebagai kompensasi hutang Pembantah I, II kepada Terbantah;
4. Menyatakan Surat Pernyataan Pengalihan tertanggal 29 Oktober 2009 juncto Surat Pernyataan Pengalihan Pemesanan Gudang dan Kantor Nomor S.059/F.08/SIT.PIK/Pengalihan/WAI/X2009, tertanggal 29 Oktober 2009 adalah sah sebagai peralihan hak kepemilikan Gudang Three in One Blok F Nomor 8 dari Terbantah kepada Turut Terbantah II;
5. Menyatakan bahwa hutang Pembantah I, II kepada Terbantah telah lunas untuk seluruhnya;
6. Menghukum dan/atau memerintahkan Terbantah untuk mengembalikan surat tanah kepada Pembantah I, II yakni berupa: ...;
7. Menyatakan bahwa, Sertifikat Hak Tanggungan peringkat Pertama Nomor 2485/2001, tanggal 17 September 2001 juncto Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 269/2001, tanggal 29 Agustus 2001, dan/atau Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat Kedua Nomor 3741/2005, tanggal 10 Agustus 2005 juncto Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 225/2005, dan/atau Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat Pertama Nomor 3026/2003, tanggal 18 Juli 2003 juncto Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 17/2003, tanggal 8 Juli 2003, dan/atau Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat Kedua Nomor 6052/2005, tanggal 1 Juli 2005 juncto Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 64/2005, tidak berkekuatan hukum;
8. Memerintahkan Turut Terbantah III untuk melakukan roya atas Hak Tanggungan yang dipasangkan atas SHGB Nomor 9091 luas 363 m2, atas nama Linda Hasan, yang terletak di Kelurahan Sunter Agung, Kecamatan Tanjung Priok, Jakarta Utara dan SHGB Nomor 9387, luas 362 m2, atas nama Linda Hasan, yang terletak di Kelurahan Sunter Agung, Kecamatan Tanjung Priok, Jakarta Utara, yakni: ...;
9. Memerintahkan Turut Terbantah IV untuk melakukan roya atas Hak Tanggungan yang dipasangkan atas SHM Nomor 153, luas 1.360 m2, atas nama Hasan, yang terletak di Desa Jurangmanggu, Kecamatan Ciledug, Kabupaten Tangerang, Banten, yakni: ...;
10. Menyatakan Penetapan (Eksekusi) Nomor 39/Eks/SH/2009/ PN.Jkt.Ut, Pengadilan Negeri Jakarta Utara, tidak mempunyai kekuatan hukum.”
Frederick Rachmat mengajukan banding, namun yang menjadi amar Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 466/Pdt/2012/PT.DKI., tanggal 13 Desember 2012 adalah sebagai berikut:
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Terbantah;
- Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Utara Nomor: 307/Pdt/ BTH/2011/PN.Jkt.Ut., tanggal 9 April 2012 yang dimohonkan banding Tersebut.
 Begitupula dalam tingkat kasasi, yang menjadi amar Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 3009 K/Pdt/2013 tanggal 11 Maret 2014, adalah sebagai berikut:
MENGADILI :
- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi FREDERICK RACHMAT, tersebut.”
Frederick Rachmat kemudian mengajukan upaya hukum luar biasa, Peninjauan Kembali, terhadap amar putusan perkara perdata. Dimana terhadapnya, Mahkamah Agung membuat pertimbangan hukum serta amar sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan peninjauan kembali tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti secara saksama memori peninjauan kembali dan tanggapan memori peninjauan kembali dihubungkan dengan putusan Judex Juris tidak terdapat kekhilafan Hakim maupun kekeliruan yang nyata pada putusan perkara a quo, karena sudah dipertimbangkan oleh Judex Juris dan Judex Facti sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa Pembantah adalah Pembantah yang benar karena Pembantah telah membayar lunas utangnya kepada Terbantah;
- Bahwa, berdasarkan fakta hukum dapat diketahui bahwa Pembantah telah melakukan pembayaran utang kepada Terbantah dengan cara kompensasi yaitu dengan penyerahan 2 (dua) unit gudang dari Pembantah kepada Terbantah sesuai dengan Surat Pernyataan Pengalihan Pemesanan Gudang dan Kantor Nomor S.059/F.08/SIT.PIK/Pengalihan/WAI/X/2009 tanggal 29 Oktober 2009 untuk melunasi seluruh utang Pembantah kepada Terbantah sejumlah Rp2.743.515.234,00 (dua miliar tujuh ratus empat puluh tiga juta lima ratus lima belas ribu dua ratus tiga puluh empat rupiah) sehingga utang Pembantah menjadi lunas;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, maka permohonan peninjauan kembali yang diajukan oleh Pemohon Peninjauan Kembali FREDERICK RACHMAT tersebut harus ditolak;
MENGADILI :
Menolak permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali FREDERICK RACHMAT tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Perdata dan Pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

Bila Anda mengetahui nomor kontak atau email kami, berarti Anda telah menyadari profesi penulis yang mencari nafkah dari "menjual jasa" layanan sebagai Konsultan Hukum, dan menyetujui TARIF KONSULTASI yang berlaku. 

HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM.

Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor kontak / email kami, dengan berpura-pura tidak mengetahui ketentuan tarif konsultasi maupun berpura-pura tidak menyadari Konsultan Shietra mencari nafkah dari layanan jasa tanya-jawab seputar hukum, ID yang bersangkutan akan dipublish pada laman BLACKLIST.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.