22 September, 2017

Resiko Dibalik Objek Agunan Kredit Berupa PPJB

LEGAL OPINION
Question: Tanah yang masih berstatus PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual-Beli), bisa dijadikan objek jaminan kredit, bukan?
Brief Answer: Bisa saja, menurut prosedur yang memang dimungkinkan oleh hukum jaminan kebendaan di Tanah Air, namun karena sifatnya masih “bersyarat tangguh”, maka objek yang akan diikat Hak Tanggungan masih bersifat “menggantung”—dalam arti bila suatu waktu PPJB ternyata tidak dapat ditingkatkan / disempurnakan menjadi AJB untuk keperluan sertifikasi hak atas tanah, maka kreditor terancam hanya berkedudukan sebagai Kreditor Konkuren, alih-alih berstatus sebagai Kreditor Preferen.
Meski demikian, untuk konteks seperti Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dari pengembang (developer), memang biasanya objek agunan kredit masih berupa PPJB. Ataupun ketika debitor calon penerima kredit hendak membeli sebuah rumah/tanah dari pihak ketiga yang sekalipun telah berupa sertifikat hak atas tanah, namun kreditor tidak mungkin menjadikan sertifikat yang masih atas nama penjual sebagai objek agunan yang diikat Hak Tanggungan. Pengikatan terhadap PPJB inilah yang tidak dapat dihindari dalam praktik KPR. Dapat disebutkan, momen-momen itulah yang menjadi titik paling krusial bagi kalangan perbankan penyedia dana KPR.
PEMBAHASAN:
Sesuatu hal yang tidak dapat dihindari, mungkin itulah dilematika posisi seorang kreditor. Sebagai ilustrasi, tepat kiranya SHIETRA & PARTNERS merujuk putusan Pengadilan Tinggi Jakarta sengketa tanah yang tersangkut agunan kredit, register Nomor 78/PDT/2016/PT.DKI tanggal 07 April 2016, perkara antara:
- FAHMI, sebagai Pembanding semula Tergugat II; melawan
- AHMAD TAUFIQ, selaku Terbanding semula Penggugat;
- PT. BANK TABUNGAN NEGARA (Persero) Tbk cq. KEPALA CABANG JAKARTA KUNINGAN, sebagai Turut Terbanding I semula Tergugat I Konvensi sekaligus selaku Penggugat Rekonvensi;
- NAFILA ASSEGAF, selaku Turut Terbanding II semula Tergugat III; dan
- MUSTOFA NAJIB, sebagai Turut Terbanding III semula Tergugat IV.
Penggugat mengadakan Perjanjian Kredit dengan Tergugat I, yaitu pada tanggal 17 Juni 2009 untuk pembelian 1 unit rumah, dimana yang menjadi pihak developer/pengembang ialah Tergugat II. Ketentuan pokok perjanjian kredit, meliputi:
- Jumlah Pokok Kredit: Rp. 800,000,000,-.
- Jenis Kredit: KPR.
- Penggunaan Kredit: PEMBELIAN RUMAH.
- Jangka Waktu Kredit: 120 bulan.
- Jatuh Tempo Kredit: 17 Juni 2009.
- Jenis Agunan Kredit: Tanah Dan Bangunan.
Kredit Kepemilikan Rumah yang disediakan oleh PT. BANK TABUNGAN NEGARA (Persero) Tbk. untuk membantu masyarakat membeli sebuah rumah berikut tanahnya secara kredit, dengan objek agunan berupa rumah/bangunan dan atau tanah yang dibeli secara kredit—masalahnya, tanah dan/atau bangunan belum atas nama debitor, karena objek KPR belum dibalik-nama dari atas nama pengembang menjadi nama pembeli.
Atas adanya perjanjian kredit tersebut, Tergugat I telah melakukan pendebetan dari rekening milik Penggugat setiap bulannya, yaitu sebesar Rp. 12,781,000,- terhitung sejak bulan Juni 2009, yang sampai dengan Nopember 2013 dan sudah berjalan 52 bulan, sehingga total uang milik Penggugat yang telah didebet oleh Tergugat I sebesar Rp. 664,612,000,-.
Dalam Perjanjian Kredit, yang menjadi objek agunan adalah tanah dan bangunan yang Penggugat beli secara kredit, yang pada saat Perjanjian Kredit ditandatangani, pihak Tergugat II (pengembang Griya Utama) baru menerbitkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah dan Bangunan, sehingga objek agunan sejatinya belum ada, namun masih bergantung pada suatu keadaan dimasa mendatang ketika PPJB telah disempurnakan menjadi AJB dan sertifikasi tanah yang nantinya baru akan dipecah-pecah dari atas nama pengembang.
Penggugat telah berulangkali meminta kepada Tergugat I agar mendesak pihak pengembang (Tergugat II) untuk segera menyelesaikan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) kepada Penggugat, namun sampai dengan Gugatan ini didafatarkan di Pengadilan Negeri, AJB antara pihak pengembang dan Penggugat belum terlaksana, mengakibatkan pembelian rumah tidak terjadi, disisi lain Tergugat I tetap mendebet uang dari rekening milik Penggugat—Note SHIETRA & PARTNERS: Itulah resiko utama ketika kreditor menjadikan objek tanah yang belum sempurna sebagai agunan kredit, yakni: debitor yang justru menyalahkan pihak kreditor.
Sang debitor mendalilkan, Pasal 4 ayat 2 dalam perjanjian kredit telah menegaskan: “Dengan realisasi kredit DEBITUR mengaku telah menarik dan menggunakan jumlah pokok kredit untuk keperluan pembiayaan sebagaimana tercantum dalam Pasal 1 huruf c (Pembelian rumah) dengan demikian sejak realisasi kredit DEBITUR wajib untuk memenuhi kewajiban-kewajiban atas kreditnya sesuai dengan perjanjian kredit yang telah ditandatangani.”
Akan tetapi pihak Tergugat I telah menarik dana DEBITUR atas realisasi kredit tersebut sebesar Rp 800.000.000,- tanpa sepengetahuan ataupun persetujuan dari Penggugat, yang menurut pengakuan sang kreditor, uang tersebut telah diserahkan kepada Tergugat II sebelum adanya Akta Jual Beli (AJB) antara Penggugat dengan Tergugat II sebagaimana yang dipersyaratkan dalam Perjanjian Kredit juncto Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Tergugat I telah melakukan pendebetan uang milik PENGUGAT dari rekening Penggugat (Note Penulis: yang sebetulnya adalah dana kredit yang salurkan atau milik pihak kreditor) sejak tanggal 17 Juni 2009 sampai tanggal 7 Nopember 2013, sehingga total pendebetan sejumlah Rp. 664,612,000,- sedangkan AJB antara Penggugat dengan Tergugat II sampai dengan gugatan ini didaftarkan tidak kunjung terealisasi.
Tergugat II telah menerima pembayaran uang muka dari Penggugat sebesar Rp. 550.000.000,- yang telah dibayarkan pada waktu penandatanganan PPJB dengan cara pembayaran tunai pada tanggal 15 Juni 2009 dan telah menerima pembayaran dari Tergugat I melalui KPR Bank Tabungan Negara sebesar Rp 800.000.000,- (yang sejatinya sumber dana berasal dari Tergugat I) sesuai realisasi kredit Penggugat pada tanggal 17 Juni 2009, akan tetapi Tergugat II tidak mau melaksanakan AJB kepada Penggugat.
Terhadap gugatan Penggugat, Tergugat I selaku kreditor mengajukan gugatan balik (rekonpensi), dimana kemudian Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dalam putusannya register Nomor 24/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel., tanggal 1 September 2015, menjatuhkan amar sebagai berikut:
MENGADILI :
DALAM KONPENSI
DALAM POKOK PERKARA:
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;
- Menyatakan Tergugat II telah terbukti melakukan perbuatan melawan hukum;
- Menghukum Tergugat II untuk membayar kerugian materiil kepada Penggugat Rp. 664.612.000,- dan Rp. 550.000.000,- sehingga seluruhnya berjumlah Rp. 1.214.612.000,- (satu milyar dua ratus empat belas juta enam ratus dua belas ribu rupiah);
- Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya;
DALAM REKONPENSI
- Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi / Tergugat I Konpensi untuk sebahagian;
- Menghukum Tergugat II untuk membayar angsuran kredit yang tertunggak kepada Penggugat Rekonpensi / Tergugat I Konpensi sejumlah Rp 46.228.472,- (empat puluh enam juta dua ratus dua puluh delapan ribu empat ratus tujuh puluh dua rupiah);
- Menghukum Tergugat II untuk melanjutkan angsuran yang masih tersisa kepada Penggugat Rekonpensi/Tergugat I Konpensi sejumlah Rp. 12.781.000,- (dua belas juta tujuh ratus delapan puluh satu ribu rupiah) per bulan sampai lunas;
- Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi/Tergugat I Konpensi untuk selain dan selebihnya;
- Menyatakan gugatan Penggugat Rekonpensi / Tergugat II Konpensi pada petitum gugatan nomor 6 point 1, 2, 5, 6 tidak dapat diterima;
- Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi untuk selain dan selebihnya.”
Sebenarnya yang paling dirugikan dalam perkara diatas, ialah Tergugat I selaku pihak kreditor, karena kedudukan hukumnya jatuh menjadi hanya sebatas Kreditor Konkuren. Namun Tergugat II kemudian mengajukan upaya hukum banding, dimana terhadapnya Pengadilan Tinggi menjatuhkan amar putusan sebagai berikut:
M E N G A D I L I :
- Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat II;
- Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 24/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel., tanggal 1 September 2015 yang dimohonkan banding tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM