LEGAL OPINION
Question: Jika penjual tidak mau menyerahkan tanah serta bangunan yang sudah dijualnya kepada pihak pembeli, maka si penjual yang tetap menempati bangunan tersebut, meski telah ditegur pihak pembeli, sebenarnya termasuk wanprestasi ataukah Perbuatan Melawan Hukum?
Brief Answer: Perbuatan hukum perikatan perdata kontraktual, dapat melahirkan hubungan Perbuatan Melawan Hukum, bila salah satu pihak melanggar asas kepatutan dalam pergaulan hidup di tengah masyarakat.
Diatur atau tidak diaturnya dalam akta jual-beli (AJB) hak atas tanah perihal penyerahan objek tanah secara kosong dan tenteram kepada pembeli, adalah bentuk ketidakpatutan bila penjual tetap menguasai fisik objek jual-beli yang telah terjadi secara sempurna.
Sepanjang suatu perbuatan hukum tidak dilandasi dengan itikad baik dan melanggar asas kepatutan, maka pasal perdata perihal Perbuatan Melawan Hukum dapat menjadi landasan untuk diajukannya gugatan Perbuatan Melawan Hukum (lihat selengkapnya dalam Arrest Hoge Raad dalam perkara Cohen Vs. Lindenbaum, 1919).
PEMBAHASAN:
Sebagai gambaran konkret, SHIETRA & PARTNERS untuk itu merujuk putusan Mahkamah Agung RI yang telah merasionalisasi konsep perikatan perdata, sebagaimana sengketa tanah register Nomor 42 PK/Pdt/2014 tanggal 28 Mei 2014, perkara antara:
1. Tuan Sonny Maginda Supit; 2. Ny. Yopi Agnes Maria, sebagai Para Pemohon Peninjauan Kembali, semula selaku Para Tergugat; melawan
- Tim Likuidasi PT. South East Asia Bank (dalam likuidasi), selaku Termohon Peninjauan Kembali dahulu Penggugat, dan
1. Tuan Harried Taning; 2. Tuan Jerry Parolan, sebagai Para Turut Termohon Peninjauan Kembali dahulu Para Turut Tergugat.
Pada tanggal 4 Oktober 1993, antara Tergugat II (atas persetujuan Tergugat I selaku suaminya) dengan Penggugat telah dibuat dan ditandatangani Akta Jual Beli (AJB) Nomor 284/Kebon Jeruk dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Perbuatan Melawan Hukum yang merugikan Penggugat, oleh karena hingga kini Penggugat belum dapat menempati hak atas tanah yang dibelinya. Singkat kata, yang menjadi tuntutan Penggugat adalah agar para Tergugat dihukum untuk mengosongkan diri dari objek tanah, dan selanjutnya menyerahkan kepada Penggugat.
Terlepas dari praktik “milik beding” yang sejatinya dilarang oleh preseden yang ada, mengingat AJB dilandasi oleh Surat Kuasa Mutlak yang bersumber dari hubungan hukum hutang-piutang (bukan jual-beli murni), namun terhadap gugatan Penggugat, yang menjadi amar putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat Nomor 357/Pdt/G/2001/PN.JKT.BAR., tanggal 18 April 2002, sebagai berikut:
“MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan sah Akta Jual Beli Nomor 284/Kebon Jeruk/1993, tanggal 4 Oktober 1993 yang dibuat di hadapan ... , SH. Notaris/PPAT di Jakarta;
3. Menyatakan Tergugat I dan Tergugat I! telah melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan Penggugat;
4. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk mengosongkan sebidang tanah Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 3155/Meruya Utara, seluas 399 m2 terletak di ... , sebagaimana diuraikan berdasarkan Gambar Situasi Nomor ... tertanggal 24 Mei 1988, berikut bangunan dan segala sesuatu yang berdiri dan/atau akan didirikan serta tertanam di atas tanah tersebut yang karena sifat dan peruntukkannya serta berdasarkan ketentuan perundang-undangan dapat dianggap sebagai barang-barang tidak bergerak, terutama sebuah bangunan rumah tinggal setempat dikenal sebagai komplek perumahan PT. Labrata, Jalan ... milik Penggugat dan selanjutnya menyerahkannya kepada Penggugat;
5. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah) tiap-tiap hari terhitung sejak putusan ini mempunyai kekuatan hukum tetap sampai dengan Tergugat I dan Tergugat II mengosongkan, dan selanjutnya menyerahkan tanah berikut bangunan tersebut di atas kepada Penggugat;
6. Memerintahkan Tergugat I dan Tergugat II serta Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II untuk tunduk dan patuh pada isi putusan ini;
7. Menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu, meskipun dimungkinkan secara hukum adanya bantahan (verzet), banding maupun kasasi (uitvoerbaar bij voorraad);
8. Menolak gugatan untuk selain dan selebihnya.”
Dalam tingkat banding, yang kemudian menjadi amar putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 142/Pdt/2003/PT.DKI., tanggal 5 Juni 2003, sebagai berikut:
“MENGADILI :
“Menerima permohonan banding dari Para Tergugat/Para Pembanding tersebut;
“Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat tanggal 18 April 2002 Nomor 357/Pdt.G/2001/PN.Jkt.Bar. yang dimohonkan banding tersebut;
“MENGADILI SENDIRI :
Dalam Eksepsi:
- Menyatakan eksepsi Tergugat I dan Tergugat Il/Para Pembanding dapat diterima;
Dalam Pokok Perkara:
- Menyatakan gugatan Penggugat/Terbanding tidak dapat diterima.”
Dalam tingkat kasasi, amar putuan Mahkamah Agung RI Nomor 2046 K/Pdt/2006, tanggal 11 April 2008, ialah sebagai berikut:
“MENGADILI :
“Mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: TIM LIKUIDASI PT. SOUTH EAST ASIA BANK (DALAM LIKUIDASI) tersebut;
“Membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 142/Pdt/2003/PT.DKI. tanggal 5 Juni 2003;
“MENGADILI SENDIRI :
Dalam Eksepsi:
- Menyatakan eksepsi Tergugat I dan Tergugat II tidak beralasan;
- Menolak eksepsi-eksepsi tersebut;
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan sah Akta Jual Beli Nomor 284/Kebon Jeruk/1993 tanggal 4 Oktober 1993 yang dibuat di hadapan ... , SH., Notaris/PPAT di Jakarta;
3. Menyatakan Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan Penggugat;
4. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk mengosongkan sebidang tanah Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 3155/Meruya Utara, seluas 399 m2 terletak di, sebagaimana diuraikan berdasarkan Gambar Situasi Nomor ... tertanggal ... , berikut bangunan dan segala sesuatu yang berdiri dan/atau akan didirikan serta tertanam di atas tanah tersebut yang karena sifat dan peruntukkannya serta berdasarkan ketentuan perundang-undangan dapat dianggap sebagai barang-barang tidak bergerak, terutama sebuah bangunan rumah tinggal setempat dikenal sebagai komplek perumahan PT. Librata, Jalan Intan II Blok F.13 Nomor 11 Jakarta Barat milik Penggugat dan selanjutnya menyerahkannya kepada Penggugat;
5. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah) tiap-tiap hari, terhitung sejak putusan ini mempunyai kekuatan hukum tetap sampai dengan Tergugat I dan Tergugat II mengosongkan, dan selanjutnya menyerahkan tanah berikut bangunan tersebut di atas kepada Penggugat;
6. Memerintahkan Tergugat I dan Tergugat II serta Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II untuk tunduk dan patuh pada isi putusan ini;
7. Menolak gugatan untuk selain dan selebihnya.”
Para Tergugat mengajukan upaya hukum Peninjauan Kembali, dimana terhadapnya Mahkamah Agung kembali membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan peninjauan kembali tersebut, Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan permohonan peninjauan kembali tidak dapat dibenarkan, karena tidak terdapat kekeliruan Hakim dan kekhilafan yang nyata dari putusan Judex Juris, dalam kasus sengketa tanah dan bangunan, Tergugat/Termohon Kasasi mengajukan peninjauan kembali dengan alasan dalam memori peninjauan kembali tanggal 30 Oktober 2012 tetapi tidak memberikan alasan yang cukup untuk dapat diterima dan tidak dapat menunjukkan secara tepat adanya kekhilafan atau kekeliruan yang nyata dalam putusan yang dimohonkan peninjauan kembali;
“Bahwa Majelis Kasasi sudah menerapkan hukum secara tepat dan benar mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi/sekarang Termohon Peninjauan Kembali/Penggugat dengan membatalkan putusan Pengadilan Tinggi yang telah membatalkan putusan Pengadilan Negeri dimana Majelis Kasasi menguatkan kembali putusan Pengadilan Negeri yang sudah tepat dan benar dengan mengabulkan gugatan Penggugat sebagian, menyatakan sah akta jual beli, menyatakan Tergugat I, II/sekarang Pemohon Peninjauan Kembali melakukan perbuatan melawan hukum dan dihukum untuk mengosongkan tanah obyek sengketa sehingga terdapat cukup alasan untuk menolak permohonan peninjauan kembali dari Para Pemohon;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, maka permohonan peninjauan kembali dari Para Pemohon Peninjauan Kembali: Tuan Sonny Maginda Supit dan kawan tersebut harus ditolak;
“M E N G A D I L I :
“Menolak permohonan peninjauan kembali dari Para Pemohon Peninjauan Kembali: 1. Tuan Sonny Maginda Supit, 2. Ny. Yopi Agnes Maria Tersebut.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.