20 September, 2017

Penguasa Yuridis Hak Atas Tanah adalah Pemilik

LEGAL OPINION
Question: Sebenarnya yang dalam kacamata hukum, yang menjadi pemilik tanah itu adalah ia yang punya sertifikat tanah ataukah yang selama ini menempati tanah itu?
Brief Answer: Seorang pemukim liar, penyewa, petani penggarap (gurem), penyerobot tanah, sejatinya adalah penguasa fisik objek tanah. Namun, yang disebut penguasa yuridis hak atas tanah, hanyalah dapat dibuktikan lewat sertifikat hak atas tanah, barulah dapat disebut sebagai pemilik yang sebenarnya—terlebih bila umur sertifikat telah lebih dari 5 tahun, yang sejak semula diperoleh dengan itikad baik dan menguasai secara fisik tanpa gangguan yang berarti dari pihak lain.
Pemilik hak atas tanah, selalu lebih berhak dari penguasa fisik objek tanah, oleh karenanya pemilik berhak untuk sewaktu-waktu mengeksekusi pengosongan hak atas tanah yang dimilikinya, dengan atau tanpa persetujuan penguasa fisik objek tanah.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi, SHIETRA & PARTNERS merujuk putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 3278 K/Pdt/2013 tanggal 28 Mei 2014, perkara antara:
- Drs. H. HOESEIN EFFENDY, SH., sebagai Pemohon Kasasi, semula selaku Penggugat; melawan
1. Drs. H. ABDUL RAZAK POROSI; 2. PEMERINTAH RI cq. BADAN PERTANAHAN NASIONAL RI cq. KANWIL PERTANAHAN PROP. SULAWESI TENGGARA cq. KANTOR PERTANAHAN KOTA KENDARI, selaku Para Termohon Kasasi dahulu para Tergugat.
Penggugat mengklaim memiliki sebidang tanah yang dalam gugatan ini menjadi Objek Sengketa. Pada mulanya tanah tersebut merupakan tanah adat (Walaka) Alm. Lamosago yang merupakan Ex Kepala Distrik Kendari dan orang tua dari H.Surabaya sebagaimana Surat Bupati Kepala Daerah Tingkat II tanggal 29 Desember 1987.
Kemudian tanah tersebut dihibahkan oleh H.Surabaya kepada Penggugat sebagaimana Surat Keterangan Pengalihan Penguasaan atas sebidang tanah tertanggal 27 Desember 1998. Selanjutnya Penggugat mengolah tanah, membersihkan, dan memagari tanah tersebut.
Kemudian pada tahun 2011, dengan tanpa sepengetahuan ataupun izin Penggugat, tiba-tiba Tergugat I memasuki dan menguasai secara paksa atas sebagian bidang tanah Penggugat dengan melakukan pekerjaan (penimbunan) dan pemagaran diatas bidang tanah.
Penggugat keberatan dengan perbuatan Tergugat I, bahkan Penggugat lebih dikejutkan karena sebagian tanah yang ditimbuni dan dipagari oleh Tergugat I tersebut tanpa sepengetahuan Penggugat telah disertifikatkan oleh Tergugat I yaitu seluas 6.300 M2 sebagaimana Sertifikat Hak Milik No. 00266 Tahun 2002.
Perbuatan Tergugat I yang menguasai secara tanpa izin dan secara paksa objek tanah, dinilai merupakan perbuatan melawan hukum karena merugikan Penggugat sebab Penggugat terhalang atau tidak dapat lagi memanfaatkan seluruh bidang tanah miliknya.
Karena adanya perbuatan melawan hukum Tergugat I, maka tindakan Tergugat II yang menerbitkan sertifikat atas sebagian bidang tanah Penggugat untuk Tergugat I, dengan tanpa sepengetahuan Penggugat yang telah menguasai secara fisik selama bertahun-tahun, adalah juga merupakan perbuatan melawan hukum.
Oleh karena SHM milik Tergugat I yang dibuat atas dasar perbuatan melawan hukum, maka SHM milik Tergugat I yang memuat sebagian bidang tanah Penggugat tersebut haruslah juga dinyatakan tidak sah secara hukum.
Sementara itu pihak Tergugat mendalilkan, terhadap SHM No. 266/Kel.Bonggoeya milik Tergugat I yang diterbitkan tanggal 28 Agustus 2002, secara hukum tidak dapat dijadikan objek gugatan karena adanya ketentuan Pasal 32 Ayat 2 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang mengatur perihal kadaluarsa menggugat sertifikat hak atas tanah:
“Dalam hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya (secara fisik), maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.”
Dengan baru diajukannya gugatan ini pada Pengadilan Negeri pada Tahun 2011, maka gugatan Penggugat telah melebihi batas waktu sebagaimana ditetapkan dalam peraturan diatas, karena SHM diterbitkan tahun 2002, alias 9 tahun sebelumnya.
Note SHIETRA & PARTNERS: Sebenarnya kaedah mengenai kadaluarsa hak menggugat sertifikat hak atas tanah, memiliki unsur-unsur yang bersifat kumulatif harus terpenuhi sebagai syarat kadaluarsa, yakni:
1. Pemilik sertifikat hak atas tanah beritikad baik dalam memperoleh sertifikat tersebut;
2. menguasai secara fisik objek tanah; dan
3. setelah lewat 5 tahun sejak terbitnya sertifikat, tiada pihak manapun yang merasa keberatan ataupun menggugat objek sertifikat hak atas tanah.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Kendari kemudian menjatuhkan putusan Nomor 75/Pdt.G/2011/PN.Kdi. tanggal 14 Juni 2012, dengan pertimbangan serta amar sebagai berikut:
“bukti satu-satunya dari Termohon Kasasi berupa Sertifikat Hak Milik No. 00266 Tahun 2002 (Bukti TI–1) yang tidak didukung dengan alat bukti lain;
“Bahwa Tergugat I tidak dapat membuktikan asal-usul Bukti TI–1 sehingga Termohon Kasasi dianggap menguasai tanah obyek sengketa dengan itikat tidak baik. Dengan demikian maka Sertifikat Hak Milik No. 00266 Tahun 2002 adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan mengikat;
MENGADILI :
Dalam Provisi:
- Memerintahkan Tergugat I dan atau siapapun juga untuk tidak melakukan kegiatan dalam bentuk apapun diatas tanah sengketa sampai dengan adanya putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap;
Dalam Pokok Perkara:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan perbuatan melawan hukum (Onrechtmatige daad);
3. Menyatakan bahwa Penggugat sebagai pemilik yang sah atas tanah sengketa yang terletak di Jl. La Ode Hadi Kelurahan Bonggoeya, Kecamatan Wua-Wua, Kota Kendari seluas kurang lebih 6.300 M2 dengan batas-batas sebagai berikut: ...;
4. Menyatakan secara hukum bahwa Sertifikat Hak Milik No. 00266 Tahun 2002 atas nama Drs. H. Abdul Razak Porosi adalah tidak mempunyai kekuatan hukum dan tidak mengikat;
5. Menghukum dan memerintahkan Tergugat I dan atau siapa saja yang menggunakan dan atau melakukan aktifitas diatas tanah untuk segera meninggalkan dan mengosongkan tanah tersebut tanpa syarat bila perlu dengan bantuan alat-alat Negara;
6. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng membayar biaya dalam perkara ini sebesar Rp.1.100.000,-;
7. Menolak tuntutan Penggugat untuk yang lain dan selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Para Tergugat, putusan Pengadilan Negeri kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Sulawesi Tenggara dengan Putusan Nomor 64/Pdt/2012/PT.Sultra tanggal 25 Juni 2013, dengan pertimbangan serta amar sebagai berikut:
“Menimbang, ... hibah tanah dari H. Surabaya kepada Pemohon Kasasi adalah tidak sah karena tidak dibuat secara otentik oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akte Tanah sesuai dengan ketentuan Pasal 1682 KUHPerdata dan Pasal 617 Ayat (1) KUHPerdata;
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Tergugat I/Pembanding;
- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Kendari No.75/Pdt.G/2011/ PN.Kdi., tanggal 14 Juni 2012;
“MENGADILI SENDIRI :
Dalam Provisi :
- Menolak gugatan provisi Penggugat/Terbanding;
Dalam Pokok Perkara:
1. Menolak gugatan Penggugat/Terbanding untuk seluruhnya;
2. Menghukum Tergugat II / Turut Terbanding untuk tunduk dan taat pada putusan ini;
3. Menghukum Penggugat/Terbanding membayar ongkos perkara pada kedua tingkat peradilan.”
Sebenarnya baik Penggugat maupun pihak Tergugat, sama-sama memiliki kesalahan dalam hukum, sebagaimana pertimbangan hukum Pengadilan Negeri maupun Pengadilan Tinggi. Namun selanjutnya Penggugat mengajukan upaya hukum kasasi, dengan pokok argumentasi bahwa sudah menjadi kebiasaan masyarakat setempat adanya pemberian tanah yang dipandang sebagai hibah yang dilakukan secara lisan maupun dengan surat di bawah tangan, serta merujuk pula Jurisprudensi Mahkamah Agung RI Reg. No. 327 K/Sip/1976 tanggal 1 Desember 1976:
“Ketentuan mengenai Sertifikat Tanah sebagai tanda bukti hak milik, tidaklah mengurangi hak seseorang untuk membuktikan bahwa sertifikat yang bersangkutan tidak benar.”—Note Penulis: Suatu yurisprudensi yang sudah tidak lagi relevan sepenuhnya sejak terbitnya PP No. 24 Tahun 1996.
Satu-satunya bukti pemilikan Tergugat I atas tanah obyek sengketa adalah SHM No. 00266 tahun 2002 tanpa didukung satupun saksi maupun alat bukti lainnya, sementara Penggugat telah dapat membuktikan pemilikannya terhadap tanah sengketa dengan bukti tertulis yang didukung dengan keterangan saksi-saksi.
Adapun pembagian beban pembuktian, Penggugat merujuk pada Mahkamah Agung RI dalam putusannya tanggal 15 Maret 1972 No. 547 K/Sip/1971 sebagai yurisprudensi lainnya membuat kaedah, bahwa:
“Pembuktian yang diletakkan kepada pihak yang harus membuktikan sesuatu yang negatif adalah lebih berat daripada beban pembuktian pihak yang harus membuktikan sesuatu yang positif, yang tersebut terakhir ini termasuk pihak yang lebih mampu untuk membuktikan.”
Dimana terhadap berbagai argumentasi yang diajukan, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan kasasi tidak dapat dibenarkan, Penggugat tidak mengajukan alat bukti yang dapat membuktikan bahwa timbulnya bukti surat TI-1 (Sertifikat Hak Milik) didasarkan pada hal-hal yang tidak benar sehingga bukti surat T I-1 tersebut mempunyai nilai pembuktian yang kuat, sehingga Tergugat I tidak melakukan perbuatan melawan hukum sebagaimana telah dipertimbangkan oleh Judex Facti;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, ternyata putusan Judex Facti/Pengadilan Tinggi Sulawesi Tenggara dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi Drs.H. Hoesein Effendy, SH. tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi Drs. H. HOESEIN EFFENDY, SH tersebut.”
Catatan penutup Penulis: Mungkin kaedah hukum yang paling menarik yang dapat dipetik dari perkara diatas, ialah ketika para pihak sama-sama telah melakukan kekeliruan, maka pemilik sertifikat hak atas tanah lebih di-“favoritkan” / diunggulkan pengadilan ketimbang mereka yang hanya mengklaim kepemilikan tanpa pernah sebelumnya proaktif untuk mendaftarkan hak atas tanahnya agar disertifikatkan—sertifikat hak atas tanah sebagai bentuk pengakuan dan jaminan oleh negara.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM