14 Agustus, 2017

Ambiguitas Asas Terang dalam Jual-Beli Hak Atas Tanah

LEGAL OPINION
Question: Sebenarnya yang dimaksud dengan asas “terang” dalam hukum pertanahan di Indonesia, itu maksudnya jual-beli di depan seorang Kepala Kampung saja sudah cukup, atau harus wajib sifatnya dibuat di depan seorang PPAT?
Brief Answer: Belum terdapat keseragaman penafsiran berdasarkan putusan pengadilan yang ada selama ini. Dalam beberapa putusan pengadilan, “asas terang” dimaknai sebagai jual-beli hak atas tanah cukup di hadapan seorang Kepala Desa, sekalipun tidak di hadapan seorang PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Namun, dalam putusan lainnya, Mahkamah Agung RI memaknai “asas terang” sebagai kewenangan absolut seorang PPAT. Hal tersebut untuk menghindari penyelundupan hukum berupa tidak dibayarnya retribusi negara atas Pajak Penghasilan penjual dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah bagi pihak pembeli.
Bila kita merujuk kembali sejarah asas “terang dan tunai”, asas hukum agraria tersebut diadopsi dari hukum adat. Oleh karenanya, masih dibukanya kesempatan untuk jual-beli di hadapan Kepala Desa non-PPAT, hanya dapat dimaknai sebagai jual-beli dalam tatanan sosial yang sangat sederhana seperti di daerah pedalaman yang sangat sukar dijumpai pejabat PPAT, maupun masyarakat hukum adat yang masih hidup dan dibudayakan.
Namun, untuk daerah yang sudah cukup maju dan berkembang seperti daerah perkotaan atau pusat industri maupun kawasan niaga, terutama pada era “pemekaran yurisdiksi” kalangan PPAT, tentunya tidak lagi dapat dibenarkan praktik jual-beli hak atas tanah secara “dibawah tangan” tanpa diperantarai seorang PPAT.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi, untuk itu SHIETRA & PARTNERS merujuk pada putusan Pengadilan Negeri Jombang sengketa tanah register Nomor 06/Pdt.G/2011/PN.JMB. tanggal 21 November 2011, perkara antara:
1. SUGENG RAHARJO, sebagai Penggugat I;
2. SRI WATININGSIH, sebagai Penggugat II;
3. NANANG SUGIANTO, sebagai Penggugat III;
4. SRI MASANAH, sebagai Penggugat IV;
5. SRI RATNA INDARTINI, sebagai Penggugat V; melawan
1. SUTRISNL, sebagai Tergugat I;
2. SUDARSONO, sebagai Tergugat II.
Objek tanah sudah diperjual-belikan, namun ternyata Tergugat tetap menguasai dan menggarap objek tanah tanpa izin. Pembeli kemudian meninggal dunia, sehingga para ahli warisnya tampil sebagai pihak Penggugat, dimana selanjutnya Majelis Hakim membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa oleh karena Para Penggugat telah dapat membuktikan dalil gugatannya sedangkan Para Tergugat tidak bisa membuktikan dalil bantahannya, maka Majelis Hakim berpendapat bahwa benar telah ada transaksi jual beli antara Pak Jamidin dengan Para Tergugat (Sutrismi dan Sudarsono);
“Menimbang, bahwa dalam posita IV s/d IX gugatan Para Penggugat yang mendalilkan bahwa perbuatan Para Terdakwa yang menguasai tanah sampai dengan saat ini adalah Perbuatan Melawan Hukum;
“Menimbang, bahwa dalam dalil bantahannya, Penasihat Hukum Para Tergugat telah membantah bahwa penguasaan Para Tergugat atas tanah sengketa adalah sah karena Para Tergugat adalah pemilik sah atas obyek sengketa dan secara fisik masih dikuasai Para Tergugat saat ini sedang surat obyek sengketa (bersertifikat SHM No. 14 gambar situasi 1269 tahun 1981 An : SUDARSONO/Tergugat II) yang berada di Para Penggugat dilakukan cara etiket tidak baik serta adanya pemalsuan tanda tangan Para Tergugat;
“Menimbang, bahwa sebelum Majelis Hakim mempertimbangkan mengenai ada tidaknya Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukan Para Tergugat, Majelis terlebih dahulu akan mempertimbangkan mengenai sah atau tidak transaksi jual beli yang dilakukan oleh Pak Jamidin dengan para Tergugat;
“Menimbang, bahwa sebagaimana telah diuraikan diatas telah terungkap fakta hukum mengenai adanya transaksi jual beli antara Pak Jamidin dengan Para Tergugat. Bahwa mengenai sah atau tidaknya jual beli tersebut apabila dihubungkan dengan persyaratan jual beli dalam hukum adat yaitu bersifat tunai dan terang serta Menurut Yurispodensi Mahkamah Agung RI, Putusan MA. No.655 K/Sip/1979 tertanggal 22 Juli 1980, tentang SAHNYA JUAL BELI TANAH disebutkan ‘Dengan telah terjadinya jual beli antara penjual dan pembeli yang diketahui oleh Kepala Kampung yang bersangkutan dan dihadiri oleh dua orang saksi, serta diterimanya harga pembelian oleh penjual, maka jual beli sudah sah menurut hukum, sekalipun belum dilaksanakan dihadapan PPAT, maka dengan dibayarkannya Rp.8.000.000,- (delapan juta rupiah) oleh Pak Jamidin kepada Para Tergugat (bersifat tunai) dan transaksi jual beli tersebut dilaksanakan dihadapan saksi Soepran selaku kepala desa Sukodadi (sifat terang), Majelis menggangap bahwa jual beli tersebut sudah sah menurut hukum;
“Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai unsur perbuatan Melawan Hukum yang mana Para Tergugat tidak mau menyerahkan tanah sengketa kepada Para Penggugat, Majelis mempertimbangkan sebagai berikut:
“Bahwa untuk dapat dikatakan adanya suatu perbuatan melawan hukum (Onrechtmatige daad) eks Pasal 1365 KUHPerdata yang unsur-unsurnya adalah sebagai berikut:
1. Adanya perbuatan Tergugat yang bersifat bertentangan dengan hukum;
2. Adanya kerugian yang timbul pada diri Penggugat;
3. Adanya kesalahan atau kelalaian pada pihak Tergugat;
4. Adanya hubungan kausalitet atau sebab akibat antara kerugian pihak Tergugat dengan kesalahan atau perbuatan yang dilakukan oleh Tergugat;
“Bahwa pengertian ‘bertentangan dengan hukum’ sebagaimana yang dianut dalam Yurisprudensi Hoge Raad sejak tahun 1919 (Arrest Lindenbaum Vs. Cohen, tanggal 31 Januari 1919) dan yang sudah menjadi Yurisprudensi tetap serta menjadi pula Doktrin Ilmu Hukum di Indonesia, dimana pengertian ‘Bertentangan dengan Hukum’ itu diartikan secara luas yang meliputi empat macam kategori perbuatan yaitu:
a. Bertentangan dengan kewajiban hukumnya si pelaku sendiri menurut undang-undang;
b. Bertentangan atau melanggar hak subyektif orang lain menurut undang-unadng;
c. Bertentangan dengan tata susila yang baik (goede zeden);
d. Bertentangan dengan azas kepatutan, dan kecermatan (Zorgvudigheid) dalam masyarakat;
“Menimbang, bahwa dari uraian tersebut diatas Majelis Hakim akan mempertimbangkan sebagai berikut:
“Bahwa berdasarkan bukti surat P.I telah menerangkan bahwa Para Tergugat menyerahkan tanah sawahnya untuk digarap oleh Jamidin;
“Bahwa dari keterangan saksi Sakilah telah menerangkan bahwa saksi pernah menerima gadai atas tanah sengketa dari Pak Jamidin sebesar Rp.600.000,-. Bahwa kemudian tanah tersebut oleh saksi Sakilah dikerjakan atau digarap dari tahun 1992 s/d 2001 oleh karena Pak Jamidin telah membayar uang gadainya kembali kepada saksi. Bahwa tanah tersebut sempat dikerjakan oleh Pak Jamidin namun sekarang dikuasai oleh Para Tergugat;
“Menimbang, bahwa Para Tergugat dalam dalil bantahannya tetap merasa bahwa transaksi jual beli adalah palsu dan mendalilkan bahwa sertifikat SHM No. 14 adalah hak milik dari Para Tergugat;
“Bahwa di persidangan berkenaan dengan dalil bantahan tersebut Para Tergugat telah mengajukan alat bukti T I dan saksi Darso dan saksi Kasiman;
“Menimbang, bahwa terhadap dalil-dalil dan bantahan-bantahan yang telah dikemukakan diatas, Majelis Hakim berpendapat sebagai berikut:
“Bahwa terhadap dalil bantahan mengenai transaksi jual-beli ada terdapat rekayasa surat dan tanda-tangan sudah Majelis Hakim pertimbangkan dipertimbangan hukum sebelumnya, sehingga oleh karenanya tidak akan Majelis pertimbangkan lagi;
“Bahwa dalam masalah ini baik Para Penggugat maupun Para Tergugat mengakui bahwa dahulu tanah sengketa adalah milik dari Sudarsono. Hal inipun terlihat dari alat bukti surat P.VI yang berupa sertifikat hak milik No. 14 adalah atas nama Sudarsono;
“Bahwa sebagaimana diterangkan diatas telah terungkap bahwa telah ada perjanjian jual-beli antara Pak Jamidin dengan Para Penggugat dan perjanjian tersebut adalah sah menurut Hukum. Bahwa dengan dipenuhi syarat sahnya perjanjian jual-beli tersebut sudah seharusnya Para Tergugat menyerahkan tanah sengketa kepada Para Penggugat selaku ahli waris dari Pak Jamidin.
“Bahwa dengan tindakan dari Para Tergugat yang tidak mau memenuhi ketentuan perjanjian yaitu menyerahkan sebidang sawah yang telah dijualnya tersebut kepada pihak pembeli (Pak Jamidin), maka menurut Majelis Hakim tindakan tersebut sudah dapat dikualifikasikan perbuatan melawan hukum; [Note SHIETRA & PARTNERS: Penulis tidak akan membahas perihal pernyataan Majelis Hakim tersebut diatas dalam kesempatan ini.]
“Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan tersebut diatas, ternyata Para Penggugat telah dapat membuktikan dalil gugatannya bahwa orang tua Para Penggugat (P. Jamidin) telah melakukan jual-beli yang sah dengan Para Tergugat dan penguasaan obyek sengketa saat ini dikuasai oleh Para Tergugat adalah merupakan perbuatan melawan hukum maka selanjutnya Majelis akan mempertimbangkan tuntutan Penggugat dalam petitum gugatannya sebagai berikut dibawah ini;
“Menimbang, bahwa oleh karena jual beli yang dilakukan antara orang tua Para Penggugat yaitu Pak Jamidin dengan Para Tergugat adalah sah menurut hukum, maka secara otomatis hak kepemilikan atas tanah ‘obyek sengkata’ beralih kepada Pak jamidin, sehingga petitum angka 3 (tiga) yang menyatakan tanah ‘obyek sengketa’ adalah milik almarhum P. JAMIDIN, juga sudah sepatutnya dikabulkan;
“Menimbang, bahwa sebagaiman surat keterangan dari kepala desa ada surat keterangan waris tertanggal 30-01-2011 yang diketahui dan disaksikan oleh Tri Suntoyo selaku kepala Desa Pacarpeluk. Bahwa berdasakan surat tersebut telah terungkap bahwa benar P. Jamidin telah meniggal dunia pada tanggal tanggal 16 September 2010 dan Para Penggugat adalah anak-anak kandung dari P. Jamidin dan Ibu Kasnipah, sehingga oleh karenanya petitum angka 4 (empat) juga dikabulkan;
“Menimbang, bahwa oleh karena hak kepemilikan tanah sengketa sudah dinyatakan adalah milik Pak Jamidin (ahli warisnya) maka petitum angka 5 (lima) yang menyatakan bahwa Perbuatan Para Tergugat menyerobot dan langsung mengerjakan tanah ‘obyek sengketa’ tanpa izin pemilik sah atau tanpa dasar hukum yang sah dan tidak segera menyerahkan kepada ahli waris yang berhak menerimanya adalah merupakan perbuatan melawan hukum (sudah Majelis pertimbangkan diatas dan terhadap unsur ini sudah terbukti dalam perbuatan yang dilakukan oleh Para Tergugat), maka petitum angka 5 (lima) juga dikabulkan;
“Menimbang, bahwa oleh karena hak kepemilikan tanah sengketa sudah dinyatakan adalah milik Pak Jamidin (ahli warisnya) maka oleh karena obyek sengketa saat ini dari masih dikuasai oleh Para Tergugat secara tanpa hak yang sah, kepada Para Tergugat untuk segera mengosongkan-dan menyerahkannya dalam keadaan kosong dan baik tanpa syarat kepada Para Penggugat tersebut, maka tuntutan Penggugat dalam petitum angka 6 (enam) sudah sepatutnya dikabulkan;
“Menimbang, bahwa oleh karena Para Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum dan Para Penggugat dirugikan dengan perbuatan Para Tergugat karena Para Penggugat sejak tahun 2006 tidak bisa memanfaatkan atau menikmati tanah sengketa yang berwujud sawah maka mengenai uang ganti rugi Majelis akan mengabulkan dengan melihat unsur keadilan dan kemanusian yaitu hasil bersih panen yang dapat dinikmati atas tanah obyek sengketa yaitu sebesar Rp.3.000.000,- (tiga juta rupiah) pertahunnya sejak tahun 2006 sampai dengan putusan ini dilaksanakan; [Note Penulis: Inilah alasannya, mengapa ingkar janji untuk menyerahkan objek jual-beli, bisa jadi merupakan wanprestasi sekaligus Perbuatan Melawan Hukum.]
“Menimbang, bahwa tentang uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) perharinya yang dituntut oleh Penggugat dalam petitum gugatannya angka 8, apabila Para Tergugat tidak memenuhi isi Putusan ini hingga dilaksanakan tidak perlu dikabulkan, karena di dalam putusan perkara ini sudah dikabulkan tuntutan ganti kerugiannya sebagaimana tersebut diatas, maka terhadap petitum angka 8 (delapan) tidak dapat dikabulkan;
“Bahwa terhadap petitum angka 9 (sembilan) yang menyatakan Menyatakan demi hukum AKTA Pengikatan Jual Beli tanggal 15 November 1990 No. 29 yang disertai SURAT KUASA tanggal 15 November 1990 No.30 dinyatakan tidak berlaku dan tidak mempunyai kekuatan hukum, karena antara SOEHENRI dengan Tergugat I pernah mengadakan ikatan jual beli tanah dihadapan notaries ... , SH, notaris di Jombang, Majelis akan berpendapat sebagai berikut;
“Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalilnya Para Penggugat telah mengajukan bukti surat berupa P.III, P.IV, V dan saksi Lesmono serta saksi Suyono;
“Bahwa dari bukti P.III, P.FV, V telah menerangkan bahwa Pak Jamidin telah memberikan uang sejumlah Rp. 10.000.000,- kepada Suwandi dan bukti surat P.IV dan P.V telah menerangkan bahwa antara Para Tergugat dengan turut Tergugat yaitu Soehenri pernah mengadakan ikatan jual beli yang dituangkan dalam akte Notaris nomor 29 tertanggal 15-11-1990;
“Bahwa kemudian Penasihat Hukum Tergugat dalam dalil bantahanya menyatakan bahwa ikatan jual beli antara Tergugat dengan Soehenri yang dituangkan dalam akta Notaris, tertanggal 15 November 1990 No.29, sebagaimana didalilkan oleh Penggugat tidak dapat dibuktikan;
“Bahwa mengenai tidak dapat dibuktikan jual beli tersebut Penasihat Hukum Para Tergugat tidak mengajukan alat bukti apapun selama persidangan berlangsung;
“Menimbang, bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas Majelis Hakim berpendapat sebagai berikut:
“Bahwa dari keterangan saksi Lesmono terungkap bahwa saksi pernah diminta tolong oleh Pak Jamidin untuk mengurus tanah yang dibeli oleh Pak Jamidin kepada Para Tergugat karena sertifikat tanah belum ada pada pak jamidin. Bahwa kemudian diketahui kalau sertifikat tersebut ada di tangan Pak Suwandi (tangan kanan) karena dititipkan oleh Soehenri kepada Suwandi;
“Bahwa sertifikat ada di tangan Suwandi karena berdasarkan bukti P.IV dan P.V telah ternyata antara SOEHERI dengan Tergugat I pernah mengadakan ikatan jual-beli tanah di hadapan notaries ... , SH, notaris di Jombang, dengan akta Notaris, tertanggal 15 November 1990 No. 29, yang disertai Surat Kuasa tanggal 15 November 1990.
“Bahwa kemudian dari keterangan saksi Lesmono telah menerangkan bahwa SHM No. 14 bahwa saksi Suwandi mau memberikan sertifikat tersebut kepada Jamidin dengan syarat Jamidin menebus atau membayar uang sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) kepada Suwandi, karena SHM No. 14 tersebut telah dibeli Soehneri dan begitulah pesan dari Soehenri kepada Suwandi;
“Bahwa dari bukti P.III telah terungkap bahwa Jamidin telah memberikan uang sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) kepada Suwandi untuk pembayaran atau menebus sertifikat yang dipegang oleh suwandi tersebut;
“Menimbang, bahwa terhadap dalil-dalil Penggugat tersebut meskipun telah dipanggil secara patut dan sah Turut Tergugat tidak hadir maupun tidak menyuruh orang lain datang untuk mewakilinya, maka konsekuensi hukumnya Turut Tergugat dianggap telah mengakui dan membenarkan dalil-dalil gugatan Penggugat tersebut;
“Menimbang, bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas, Majelis hakim menilai apa yang dikemukakan oleh Para Penggugat berdasarkan alat bukti surat maupun saksi-saksi adalah saling berkesesuaian sehingga menurut majelis Pak Jamidin (orang tua Para Penggugat) selaku pembeli yang beritikat baik hak-haknya harus dilindungi secara hukum, oleh karena dia sudah membayar uang sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) kepada Suwandi untuk pembayaran atau menebus sertifikat yang dipegang oleh Suwandi tersebut, dimana Suwandi bertindak atas peritah dari Soehenri, maka menurut hukum perianjian antara SOEHERI dengan Tergugat I yang pernah mengadakan ikatan jual beli tanah dihadapan notaries ... , SH, Notaris di Jombang, dengan akta Notaris, tertanggal 15 November 1990 No.29, yang disertai Surat Kuasa tanggal 15 November 1990, menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum lagi, sehingga petitum angka 9 (Sembilan) patut untuk dikabulkan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan tersebut di atas gugatan Penggugat dikabulkan sebagian dan menolak untuk yang selebihnya;
DALAM REKONPENSI:
“Menimbang, bahwa pada pokoknya Penggugat Rekopensi telah mendalilkan bahwa jual beli antara Para Penggugat Rekonpensi dengan Jamidin yang dibuat tahun 1991 adalah Cacat Hukum dan dinyatakan Tidak sah;
“Menimbang, bahwa sebagaimana telah dipertimbangkan diatas, Majelis Hakim telah berpendapat bahwa jual beli yang dilakukan oleh Pak Jamidin (orang tua Para Tergugat Rekopensi) dengan Para Penggugat Rekopensi adalah sah menurut hukum;
“Menimbang, bahwa oleh karena jual beli telah dinyatakan sah menurut hukum. maka terhadap tuntutan rekonpensi dari Penggugat Rekonpensi patut dinyatakan ditolak;
M E N G A D I L I :
DALAM POKOK PERKARA:
1. Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan sah jual beli dibawah tangan pada tahun 1991 antara P. JAMIDIN dengan Para Tergugat atas tanah ‘obyek sengketa’;
3. Menyatakan bahwa tanah ‘obyek sengketa’ adalah milik almarhum P. JAMIDIN (meninggal dunia pada tanggal 16 September 2010) dan sekaligus merupakan tanah peninggalan almarhum P. JAMIDIN;
4. Menyatakan bahwa Para Penggugat adalah ahli waris anak kandung dari almarhum P.JAMIDIN yang berhak atas tanah ‘obyek sengketa’;
5. Menyatakan bahwa perbuatan Para Tergugat (Tergugat I dan Tergugat II) yang mempunyai etikat tidak baik menyerobot dan langsung mengerjakan tanah ‘obyek sengketa’ tanpa izhi pemilik sah atau tanpa dasar hukum yang sah dan tidak segera menyerahkan kepada ahli waris yang berhak menerimanya adalah merupakan perbuatan melawan hukum dan merugikan Para Penggugat;
6. Menghukum Para Tergugat (Tergugat I dan Tergugat II) atau siapa saja yang mendapatkan hak dari padanya untuk segera menyerahkan tanah ‘obyek sengketa’ dalam keadaan kosong dan baik kepada Para Penggugat;
7. Menghukum kepada Para Tergugat (Tergugat I dan Tergugat II) secara tanggung renteng untuk mengembalikan hasil tanah ‘obyek sengketa’, yang setiap tahun dinilai dengan uang sebesar Rp.3.000.000,- (tiga juta rupiah) kepada Para Penggugat sejak 2006 sampai dengan putusan perkara ini dilaksanakan;
8. Menyatakan demi hukum AKTA Pengikatan Jual Beli tanggal 15 November 1990 No. 29 yang disertai SURAT KUASA tanggal 15 November 1990 No. 30 tidak mempunyai kekuatan hukum;
9. Menghukum kepada Turut Tergugat untuk tunduk pada putusan dalam perkara ini:
10. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya;
DALAM REKONPENSI:
- Menolak gugatan Penggugat dalam rekonpensi untuk seluruhnya.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

About Author & Founder hukum-hukum.com

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan pada tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Hukum Pertanahan, Ketenagakerjaan, Lembaga Keuangan, Kepailitan, Perseroan & Korporasi, serta Perikatan Perdata, disamping Pidana. 

Berpengalaman sebagai Konsultan Hukum bagi klien dari Sabang hingga Merauke, perorangan maupun korporasi. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

SHIETRA & PARTNERS beralamat di : Jln. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, Mall Epicentrum Walk, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan 12940, Indonesia. Reservasi dan Info Tarif:
  1. Telepon: (+62-21) 568 2703.
  2. Fax: (+62-21) 560 2810.
  3. Whatsapp: 08888-9195-18.
SETIAP PERTANYAAN HUKUM DIBEBANI TARIF. Syarat & Ketentuan Layanan lihat pada: http://www.hukum-hukum.com/p/1.html

Aturan Utama: Pahami etika komunikasi seperti perkenalkan dahulu diri Anda, serta sadari akan profesi penulis yang mencari nafkah sebagai konsultan hukum