LEGAL OPINION
Question: Memang, saya akui dulu ada kesalahan karena membeli tanah dari seseorang secara surat perjanjian tanpa notaris ataupun PPAT karena dahulu belum mampu membayar biaya jasa notaris. Kini saat saya hendak minta pihak penjual untuk meng-akta-notariskan perjanjian dulu itu, agar saya bisa balik-nama ke kantor tanah BPN, pihak penjual tidak lagi mau membantu saya untuk datang ke kantor notaris. Saya musti gimana? Apa artinya surat perjanjian itu tidak lagi berlaku dan mubazir?
Brief Answer: Betul bahwasannya peralihan hak atas tanah wajib dalam bentuk Akta otentik yang dibuat olah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun dalam praktik, banyak dibuat Perjanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB) “dibawah tangan”—dalam arti tidak berupa akta otentik notariel, namun hanya berupa surat perjanjian biasa yang dibuat antara pihak penjual dan pembeli—tanpa dimaknai sebagai PPJB tersebut tidak dapat dieksekusi bila sewaktu-waktu pihak penjual tidak mau mengkonkretisasi jual-beli ketika harga jual-beli telah dilunasi pembeli.
Bagaimanapun, rezim hukum PPJB tunduk pada dua rezim, yakni “hukum perikatan perdata” dan “hukum pertanahan nasional”. Dari sudut pandang perikatan perdata, jual-beli yang telah dibayar lunas telah melahirkan hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak, sehingga berlaku asas “perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya”—sehingga prestasi untuk menyerahkan objek tanah dapat tetap dituntut di depan muka persidangan, meskipun, secara hukum pertanahan belum sempurna karena belum berbentuk Akta Jual-Beli (AJB) yang menjadi syarat utama peralihan hak atas tanah pada Kantor Pertanahan. Artinya, dapat kita katakan pula, PPJB adalah “AJB bersyarat tangguh”.
Bila sekali waktu, pihak penjual wanprestasi atas PPJB atau surat perjanjian jual-beli “dibawah tangan” terkait hak atas tanah, perikatan perdata tersebut dapat dimintakan eksekusinya kepada pengadilan, lewat mekanisme gugatan—sehinngga, PPJB maupun perjanjian tersebut sejatinya tetap dapat dieksekusi berdasarkan asas kebebasan berkontrak (pacta sunt servanda).
Yang perlu kita pahami, meskis secara rezim hukum pertanahan, surat perjanjian “dibawah tangan” belumlah sempurna, namun bukan diartikan membentuk surat perjanjian jual-beli hak atas tanah secara “dibawah tangan” adalah sebentuk “causa yang tidak sahih” (Pasal 1320 KUHPerdata tentang syarat sah perjanjian).
Jual-beli hak atas tanah dari pihak yang berhak, selalu adalah causa yang sahih, sementara “format” perjanjian hanyalah perihal teknikalisasi yang tidak subtansiel, dimana penyempurnaan perikatan tetap dapat diwujudkan lewat permohonan dalam gugatan agar kesepakatan berupa prestasi untuk menyerahkan kepemilikan hak atas tanah sebagaimana tertuang dalam perjanjian, dapat dikonkretisasi serta disempurnakan lewat diakta-notarielkan.
PEMBAHASAN:
Untuk memudahkan pemahaman, untuk itu secara sempurna dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk pada putusan Pengadilan Negeri Surakarta sengketa register Nomor 235/PDT/G/2014/PN.SKT tanggal 18 Maret 2015, perkara antara:
- Kadaryadi Yadisuparto, sebagai Penggugat; melawan
- Tan Tong Ming, selaku Tergugat I;
- Ko Mie Lin, sebagai Tergugat II; dan
- Kepala Kantor Pertanahan Kota Surakarta, selaku Turut Tergugat.
Terhadap gugatan Penggugat, Majelis Hakim membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa dalam gugatan Penggugat tersebut, Penggugat mendalilkan bahwa Penggugat dengan Tergugat telah sepakat mengikatkan diri untuk melakukan jual beli sebidang tanah pekarangan seluas + 215 M2 yang tersebut dalam sertifikat hak milik (SHM) Nomor 794 yang terletak di ... atas nama TAN TONG MING;
“Menimbang, bahwa transaksi jual beli antara Penggugat dengan Tergugat tersebut dituangkan dalam suatu Surat Perikatan Jual Beli Tanah tertanggal 16 Februari 1992 dan oleh Tergugat, SHM No. 749 berikut dengan tanah tersebut telah diserahkan keapda Penggugat walaupun jual beli tersebut belum diperkuat secara notariel;
“Menimbang, bahwa Penggugat bermaksud untuk meningkatkan perikatan jual-beli tersebut menjadi jual-beli secara notariel, namun Tergugat telah pergi dan tidak diketahui kediaman dan tidak diketahui keberadaannya atau alamatnya;
“Menimbang, bahwa bukti Penggugat yang bertanda P-6 adalah SHM No. 749 dengan gambar situasi tanggal 16 Januari 1984 No. 267/1984 atas nama Tan Tong Ming;
“Menimbang, bahwa bukti ini menunjukkan bahwa Tan Tong Ming ada memiliki sebidang tanah dengan SHM No. 749 seluas ... yang terletak di ... dengan batas-batas: ... ;
“Menimbang, bahwa bukti Penggugat yang bertanda P-4 dan P-5 adalah Surat Perikatan Jual Beli Tanah antara Tan Tong Ming sebagai Penjual dengan Kadaryadi sebagai pembeli tertanggal 16 Februari 1992 atas sebidang tanah SHM No. 749 atas nama Tan Tong Ming suami Ko Mie Lin;
“Menimbang, bahwa bukti ini menunjukkan bahwa benar Tan Tong Ming incasu Tergugat I dengan diketahui oleh isterinya yaitu Tergugat II incasu Ko Mie Lin telah menjual tanah miliknya dengan SHM No. 749 tersebut kepada Penggugat yaitu Kadaryadi Yadisuparto;
“Menimbang, bahwa bukti Penggugat yang bertanda P-3 yaitu kuitansi pembayaran, P-4 yaitu bukti Surat Perikatan Jual Beli, P-5 adalah surat penyerahan hak dan penyerahan SHM No. 749 dan P-6 adalah SHM No. 749, dimana bukti-bukti tersebut menunjukkan telah terjadi jual beli serta adanya pelepasan hak atas tanah pekarangan Hak milik No. 749 seluas ... yang terletak di ... dimaan Tan Tong Ming sebagai penjual dan Kadaryadi sebagai pembeli;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut maka bukti-bukti yang diajukan di muka persidangan tersebut dapat dipergunakan sebagai alat bukti sepanjang ada hubungan satu dengan yang lain dan tidak bertentangan dengan hukum;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut, maka Pengadilan Negeri berpendapat bahwa tanah milik Tan Tong Ming sebagaimana disebutkan dalam SHM No. 749 telah dijual oleh Tan Tong Ming kepada Penggugat;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut, maka kepemilikan atas tanah SHM No. 749 sejak tanggal 16 Februari 1992 telah beralih dari Tan Tong Ming kepada Kadaryadi Yadisuparto;
“Menimbang, bahwa sesuai pula dengan keterangan saksi (yang diajukan) Penggugat yang bernama 1. Johnny Arifin; 2. Surpiyono; 3. Gunawan; 4. Kustono yang menerangkan bahwa selama ini tanah tersebut dikuasai oleh Penggugat, tidak pernah ada keberatan dari orang lain;
“Menimbang. Bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut, Pengadilan Negeri berpendapat bahwa telah terjadi jual-beli atas tanah dari Tan Tong Ming kepada Kadaryadi Yadisuparto;
“Menimbang, bahwa oleh karena tidak ada ditemukan suatu hal yang bertentangan sebagaimana dengan syarat-syarat sahnya suatu perjanjian tersebut, maka Pengadilan Negeri berpendapat bahwa jual-beli tanah sertifikat No. 749 dari Tan Tong Ming kepada Kadaryadi Yadisuparto tersebut adalah sah menurut hukum;
“Menimbang, bahwa sebagaimana dengan dalil gugatan Penggugat diatas, bahwa perikatan jual-beli tanah antara Penggugat dan Tergugat I hanya dibuat secara dibawah tangan dan belum secara notariel;
“Menimbang, bahwa oleh ketentuan hukum yang berlaku bahwa untuk melakukan mutasi balik nama atas peralihan hak milik (atas tanah), maka perikatan jual-beli tersebut haruslah dilakukan secara notariel;
“Menimbang, bahwa orang karena perikatan jual-beli tanah dengan SHM No. 749 tersebut masih dilakukan secara dibawah tangan, karena itu Tergugat I haruslah melakukan Perjanjian Jual-Beli tersebut secara Notariel dan karenanya gugatan Penggugat pada angka 6 dan angkata 7 patut dikabulkan;
“Menimbang, bahwa sebagaimana dengan gugatan Penggugat diatas yang menyatakan bahwa Tergugat I dan Tergugat II sudah tidak diketahui alamatnya dan juga setelah dilakukan pemanggilan sebagaimana dengan surat panggilan tanggal 31 Oktober 2014 untuk sidang pada hari ... tanggal ... , melalui koran ... untuk sidang tanggal ... , dan tanggal ... melalui Kantor Walikota Surakarta untuk sidang pada hari ... , tanggal ... dan ternyata bahwa Tergugat I dan Tergugat II tidak datang menghadap maka dapat diperkirakan akan sulit untuk melakukan perbuatan sebagaimana dengan gugatan Penggugat angka 6 dan angka 7 tersebut diatas;
“Menimbang, bahwa sebagaimana dengan pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas, bahwa tanah terperkara sebagaimana disebutkan dalam SHM No. 749 adalah milik Penggugat, dan karena itu bilamana Penggugat berkehendak untuk melakukan balik-nama, menurut Pengadilan Negeri cukuplah dengan mempergunakan putusan Pengadilan bilamana telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
“Menimbang, bahwa sebagaimana dengan pertimbangan-pertimbangan terhadap gugatan Penggugat pada angka 2, angka 3, angka 4, angka 5, angka 6, angka 7, dan angka 8 diatas, telah dikabulkan, maka Turut Tergugat haruslah mematuhi putusan ini dan karena itu gugatan Penggugat angka 9 patut dikabulkan;
“M E N G A D I L I :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan hukumnya, SURAT PERIKATAN JUAL BELI TANAH tanggal 16 Februari 1992 atas tanah objek sengketa yang tercatat didalam Sertifikat Hak Milik No. 749 yang dibuat oleh Tan Tong Ming selaku penjual dan Kadaryadi selaku pembeli adalah sah;
3. Menyatakan hukumnya, SURAT PELEPASAN HAK ATAS TANAH OBJEK SENGKETA tercatat didalam SHM No. 749 dan PENYERAHAN SURAT SERTIFIKAT HAK MILIK No. 749 atas nama Tang Tong Ming suami Ko Mie Lin tertanggal 22 Februari 1992 dari Tan Tong Ming kepada Kadaryadi adalah sah;
4. Menyatakan hukumnya tanah objek sengketa adalah merupakan hak milik Penggugat;
5, Menyatakan hukumnya, bangunan gedung yang berdiri diatas tanah objek sengketa lebih kurang seluas 215 M2 adalah sah milik Penggugat;
6. Menyatakan hukumnya, menghukum para Tergugat untuk meningkatkan Surat Perikatan Jual Beli tanah objek sengketa tanggal 16 Februari 1992 tersebut menjadi Perjanjian Jual Beli secara notariil di hadapan Notaris yang ditunjuk oleh Penggugat;
7. Menyatakan hukumnya, menghukum para Tergugat untuk menandatangani akta perjanjian jual-beli notariil atas tanah objek sengketa tersebut di hadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai realisasi peningkatan Surat Perikatan Jual Beli tanah objek sengketa tanggal 16 Februari 1992;
8. Menyatakan hukumnya, bahwa apabila petitum 6 dan petitum 7 tersebut sulit dilakukan dan direalisasi, maka berdasarkan surat keputusan ini, Para Tergugat dinyatakan telah memberi kuasa kepada Penggugat dan Surat Keputusan ini berlaku sebagai Surat Kuasa dari Para Tergugat kepada Penggugat untuk melakukan penandatanganan akta jual beli dimaksud dan surat-surat lainnya yang dikeluarkan oleh Turut Tergugat, sehingga Penggugat dapat melakukan proses balik nama SHM No. 749 dari atas nama Para Tergugat menjadi atas nama Penggugat;
9. Menyatakan hukumnya, menghukum Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh terhadap putusan perkara ini, dengan segala akibat hukumnya;
10. Menghukum para Tergugat untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini;
11. Menolak gugatan Penggugat untuk selebihnya.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.