Mari kita bersama-sama membuat keajaiban dengan menabur benih karma baik. Ada akibat, karena didahului oleh adanya suatu sebab (Hukum Sebab-Akibat). Sudahkah kita menanam benih-benih kebajikan pada hari ini?

Keajaiban bersumber dari Perbuatan Bajik, dan Perbuatan Bajik adalah sumber keajaiban. [SANG BUDDHA]

Resiko Jual-Beli Tanah Badan Hukum Perseroan

LEGAL OPINION
Question: Bukankah sama saja, prosedur dan aspek hukum jual-beli tanah milik sebuah perusahaan dengan jual-beli dari pemilik perorangan?
Brief Answer: Ada bedanya, dan dalam praktiknya jual-beli hak atas tanah yang dipunyai suatu badan hukum (rechts persoon), semisal Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang tercatat atas nama Perseroan Terbatas, memiliki tingkat potensi resiko yang lebih tinggi ketimbang jual-beli terhadap hak atas tanah milik pribadi individu (natuurlijk persoon).
Mengapa menjadi lebih berisiko tinggi suatu hak atas tanah yang tercatat atas nama badan hukum, tidak lain ialah karena nama pihak pemilik yang tercantum dalam sertifikat hak atas tanah bukankah nama dari sosok yang mengklaim / mengaku sebagai pengurus sah dari badan hukum yang berwenang menjual aset perseroan, namun atas nama badan hukum yang untuk itu perlu diteliti terlebih dahulu oleh calon pembeli / peminat, siapakah nama pengurus yang saat itu benar-benar berwenang tampil mewakili perseroan untuk melakukan perbuatan hukum jual-beli yang mengikat perseroan.
Sebenarnya, “musuh” terbesar praktik jual-beli hak atas tanah, ialah PPJB (pengikatan perjanjian jual-beli) yang melekat didalamnya Surat Kuasa untuk mengajukan peralihan hak atas tanah. Dalam praktik, SHIETRA & PARTNERS secara masif menjumpai penyalahgunaan instrumen hukum notariel bernama PPJB, dengan modus sebagai berikut: jual-beli diikat dengan PPJB, meski dinyatakan telah lunas, namun pembeli belum juga mengajukan ‘balik-nama’ hak atas tanah—yang bisa jadi pihak pembeli adalah “fiktif” belaka alias afiliasi / suruhan dari pihak pemilik tanah.
Belasan atau bahkan puluhan tahun kemudian berlalu, dimana PPJB tetap dibiarkan sebagai PPJB tanpa ditingkatkan sebagai AJB meski ‘pembeli’ memiliki Surat Kuasa untuk menyempurnakan peralihan hak. Ketika hak atas tanah akan disita-jaminan oleh pihak ketiga, maka pihak yang mengklaim memiliki hak berdasarkan PPJB seketika tampil dan mengajukan perlawanan terhadap sita jaminan. Alhasil, sita jaminan ‘dimentahkan’ lewat modus PPJB.
Atau, modus jenis kedua yang juga kerap terjadi, hak atas tanah dijual untuk kedua kalinya oleh penjual yang sama, dan ketika pihak ketiga selaku pembeli yang beritikad baik hendak / telah mengajukan balik-nama hak atas tanah, secara tiba-tiba pihak yang memegang PPJB tampil dengan mengatasnamakan dirinya yang paling berhak atas tanah karena telah lebih dahulu memiliki PPJB. Oleh karenanya, negara perlu mengatur, bahwa Surat Kuasa Mutlak dalam PPJB, perlu diatur batas maksimum jangka waktu keberlakuannya, guna menghindari penyelundupan hukum maupun penyalahgunaan demikian.
PEMBAHASAN:
Salah satu ilustrasi yang dapat SHIETRA & PARTNERS rujuk terkait resiko jual-beli asset suatu badan hukum perseroan, dapat dijumpai dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 853 K/Pdt/2013 tanggal 2 Juli 2013, perkara antara:
- Ny. Dra. TITIEK RACHMAWATI, AK, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Tergugat II; melawan
- PT. MAHAPURA JAYA, selaku Termohon Kasasi dahulu Penggugat; dan
1. Drs. SOEDORO PROJOKOESOEMO, selaku mantan Direktur Utama PT. MAHAPURA JAYA; 2. NGATENI B. REBINI; 3. SENITI B. SENIPAH, sebagai Para Turut Termohon Kasasi dahulu Tergugat I, Turut Tergugat I, II.
Bermula pada tanggal 21 Maret 1989 lewat Akte Nomor 536 tentang Perjanjian dan Pemindahan Hak, Penggugat bersama almarhum Muhamad Yusron dan Drs. Angkawidjaja Noorli telah membeli dan menerima pemindahan segala hak dan kekayaan serta badan hukum PT. Mahapura Jaya (akuisisi saham dan aset), meliputi:
1. Perumahan Real Estate perumahan Sederhana dengan memakai nama ‘DARMO KENCANA INDAH’;
2. Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP) Perusahaan Dagang Menengah yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Perdagangan Surabaya;
3. Tanah-tanah yang masih dimiliki oleh perseroan terbatas tersebut diatas, berukuran seluas ± 34.538 M2, yang saat ini sedang dimohonkan sertipikatnya kepada pihak yang berwenang berdasarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah Kantor Agraria Kotamadya Surabaya;
4 Surat-surat ijin, fasilitas-fasilitas lainnya dan segala hak-hak yang ada maupun dikemudian hari masih akan diperoleh atas nama PT. Mahapura Jaya.
Berdasarkan bukti Akta Perjanjian dan Pemindahan Hak, pihak Penggugat telah membayar lunas harga yang telah disepakati kepada Tergugat I dan akta itu juga sebagai tanda penerimaannya yang sah berdasarkan Berita Acara secara notariel, serta telah pula diputuskan dan ditetapkan oleh rapat umum para pemegang saham PT. Mahapura Jaya yang menunjuk Penggugat adalah sebagai Direktur, sementara jabatan Direktur Utama ditiadakan.
Sebagai Direktur, Penggugat menjadi penanggung jawab PT. Mahapura Jaya berusaha untuk mencari dan menyelamatkan seluruh asset PT. Mahapura Jaya dan segala hak-hak yang ada maupun dikemudian hari masih akan diperoleh atas nama PT. Mahapura Jaya.
Sehubungan dalam rangka inventarisasi aset perseroan, Penggugat menemukan 3 bukti, Tergugat I dengan Tergugat II pada tanggal 10 Desember 1993 membuat Akte No. 44 tentang Jual-Beli Bangunan dan Peralihan Hak Atas Tanahnya, dan Akta No. 45 Pernyataan Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi dan pada tanggal 15 Desember 1993, Akte No. 63 tentang Pernyataan Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi, dimana Tergugat I mengaku sebagai Direktur Utama PT. Mahapura Jaya karenanya untuk dan atas nama badan hukum PT. Mahapura Jaya, dan atas nama Turut Tergugat I untuk Akte No. 44.
Sedangkan untuk Akte No. 45 dan 63, Tergugat I juga mengatasnamakan Turut Tergugat II, perbuatan Tergugat I dengan tiga akte tersebut diatas tergolong sebagai perbuatan melawan hukum, karena setelah terjadinya Akte Perjanjian dan Pemindahan Hak No. 536 pada tanggal 21 Maret 1989 Tergugat I bukan lagi sebagai Pemegang Saham dan Direktur Utama PT. Mahapura Jaya, bahkan sudah tidak ada kaitannya lagi dengan perseroan terbatas PT. Mahapura Jaya. Oleh sebab itu jual-beli oleh Tergugat I kepada Tergugat II menjadi tidak memiliki alas hak yang sahih.
Mengenai Akte No. 45 tanggal 10-12-1993 tentang Pernyataan Pelepasan Hak dengan Ganti rugi, oleh Turut Tergugat I dengan Tergugat I hanya akal-akalan, itupun Tergugat I tidak berhak mengaku sebagai Direktur Utama PT. Mahapura Jaya, karena sejak tanggal 21 Maret 1989 Tergugat I sudah tidak lagi menjabat sebagai Direktur Utama PT. Mahapura Jaya.
Sementara mengenai tanah eks Turut Tergugat I seluas ± 3.380 M2, jauh sebelumnya sudah dilepaskan dengan uang ganti-rugi oleh PT. Mahapura Jaya, sebagaimana berita acara penyitaan pengadilan tertanggal 26 Oktober 1990 ketika diletakkan sita jaminan di atas tanah tersebut sudah menjadi milik PT. Mahapura Jaya, sebagaimana register perkara No. 565/Pdr.G/1990/PN.Sby, dimana lewat amar putusannya sita jaminan kemudian diangkat kembali, dan dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Surabaya No. 398/Pdt/1992/ PT.Sby, hingga putusan kasasi No. 825 K/Pdt/1994, dimana Penggugat sebagai yang dimenangkan.
Perbuatan Tergugat I dinilai telah merugikan Penggugat, dimana aset-aset perseroan tersebut seharusnya diserahkan oleh Tergugat I kepada Penggugat ketika terjadinya jual-beli pada tahun 1989, karena mengakuisisi saham diartikan pula sebagai akuisisi terahdap asset PT. Mahapura Jaya yang turut beralih kepemilikan kepada Penggugat.
Jual-beli tanah oleh Tergugat I kepada Tergugat II tidak sah, maka demi hukum harus dibatalkan, karena hak atas tanah tanah tersebut tercatat sebagai asset PT. Mahapura Jaya, maka Tergugat I dan II serta siapa saja yang mendapatkan hak dari Tergugat I dan II atas tanah tersebut, dihukum untuk menyerahkan kepada Penggugat dalam keadaan baik dan segera.
Atas perbuatan Tergugat I yang tidak segera menyerahkan aset perseroan yang telah diakuisisi kepada Penggugat, justru menjual kepada Tergugat II adalah perbuatan yang tidak patut sekaligus melawan hukum, demikian Penggugat menarik benang merah serta kesimpulan.
Terhadap gugatan Penggugat, Pengadilan Negeri Surabaya kemudian menjatuhkan Putusan No. 653/Pdt.G/2008/PN.Sby tanggal 29 September 2009, dengan pertimbangan serta amar sebagai berikut:
MENGADILI :
DALAM POKOK PERKARA :
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan Tergugat I mengaku sebagai Direktur Perseroan Terbatas PT. Mahapura Jaya kemudian menjual aset PT. Mahapura Jaya berupa tanah eks milik Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II masing–masing seluas kurang lebih 3.300 M2 dan kurang lebih 3.380 M2 kepada Tergugat II adalah merupakan perbuatan melawan hukum;
- Menyatakan tiga akta yaitu No. 44 jual beli bangunan dan peralihan hak atas tanah dan No. 45 Pernyataan Pelepasan Hak dengan ganti rugi keduanya dibuat pada tanggal 10 Desember 1993 di hadapan ... , SH. Notaris di Surabaya serta akta No. 63 tanggal 15 Desember 1993 Pernyataan Pelepasan Hak dengan ganti rugi yang dibuat di hadapan ... Notaris di Surabaya, adalah batal demi hukum;
- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II dan siapa saja yang memperoleh hak atas tanah eks Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II dari Para Tergugat tersebut untuk menyerahkan tanah–tanah tersebut kepada Penggugat dalam keadaan baik / kosong dan segera;
- Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat I dan II, putusan Pengadilan Negeri tersebut kemudian dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Surabaya lewat putusan No. 450/PDT/2011/PT.SBY tanggal 1 November 2011. Tergugat II mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat :
“mengenai alasan–alasan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi tidak dapat dibenarkan dengan pertimbangan sebagai berikut:
- Bahwa Judex Facti tidak salah menerapkan hukum;
- Bahwa Judex Facti (Putusan Pengadilan Negeri yang dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi) baik dalam pertimbangan maupun putusan telah benar dengan mengabulkan gugatan Penggugat karena sesuai bukti telah terjadi pengalihan hak kepada Penggugat dari pihak Tergugat, masih diperjual-belikannya objek yang sudah dialihkan tersebut oleh Tergugat adalah perbuatan melawan hukum karena ia bukan sebagai pihak yang berhak lagi;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, ternyata putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: Ny. Dra. TITIEK RACHMAWATI, AK tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I :
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: Ny. Dra. TITIEK RACHMAWATI, AK tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Apa jadinya bila tenaga medis akhirnya “angkat tangan menyerah”, kehabisan tenaga, “lempar handuk” sembari berkata : “Silahkan Anda ‘cuci piring’ Anda sendiri! Anda enak-enakan hidup arogan, bersikap ‘masak bodoh’, lalu kami yang harus mencuri piring kotor Anda? Silahkan Anda bersihkan diri Anda sendiri, dokter bukan babysitter Anda. Dunia ini sudah cukup banyak penyakit dan pasien, Anda pikir selama ini kami kurang kerjaan? Anda sendiri yang kurang kerjaan, merasa hebat sehingga menantang penyakit dan bermain dengan maut.

Pertanyaan Introspektif BAGI YANG MEREMEHKAN ANCAMAN WABAH COVID-19:

Redaksi dengan simpatik mewakili para almarhum korban jiwa COVID-19, yang tidak lagi dapat bersuara memberikan testimoni, izinkan kami untuk mewakili pendapat para korban jiwa COVID-19, apakah para warga yang meremehkan ancaman wabah menular COVID-19, seakan hendak berkata seolah para korban jiwa COVID-19 selama ini KURANG CUKUP BERIMAN, KURANG CUKUP BERIBADAH, dan KURANG CUKUP MENDEKATKAN DIRI PADA TUHAN? Apakah dengan dekat pada Tuhan, maka tiada lagi gunung meletus atau gempa bumi di dunia ini? Sekalipun Anda 100% yakin pada Tuhan, cobalah untuk menyentuh api, mengapa tetap sakit dan melukai?

Bagi masyarakat yang menyombongkan kesehatan mereka dikala wabah merebak, tanyakan ini : “Anda masih bekerja dan keluar rumah saat wabah?”

“Tentu, kerja untuk mencari nafkah. Saya tetap sehat meski berjumpa banyak orang, serta tanpa mengenakan masker. Tidak pernah saya jatuh sakit.”

“Untuk apa nafkah itu?”

“Untuk membeli makanan.”

“Jika tidak makan, apa yang akan terjadi?”

“Perut saya bisa sakit karena lapar dan hidup bisa mati karena kelaparan, atau menderita karena rasa bosan dan mati bosan bila hanya di dalam rumah.”

“Berarti Anda BELUM PUNYA IMAN dan TIDAK BENAR-BENAR KEBAL SAKIT, karena Anda masih bisa menderita karena sakit lapar dan bahkan tewas kelaparan, atau bahkan menderita karena merasa bosan dan mati bosan. Lantas, apa yang membuat Anda berasumsi kebal terhadap virus mematikan?”

Sic utere tuo ut alienum non laedas. “Gunakan tubuh dan mulut kita, tetapi jangan sampai merugikan orang lain.” (“Use our own body in such a manner as not to injure that of another”)

Sebelum melontarkan komentar yang SPEKULATIF, hendaknya memperhatikan perasaan para korban jiwa yang bertumbangan akibat rantai penularan yang tidak terputus berkat “jasa-jasa” para warga masyarakat yang meremehkan wabah menular (menjadi carrier). Apakah data belum menunjukkan cukup banyak korban jiwa akibat COVID-19?

Anda mungkin “kebal” (atau “bebal”), namun bagaimana dengan keluarga Anda? Kesadaran dan mawas diri, adalah bentuk kepedulian bagi sesama. Semua orang memang pasti akan “mati”, namun itu sama artinya tidak menghargai nyawa sendiri dan tidak menghormati hak atas hidup orang lain. Bila Anda tidak sayang nyawa Anda, maka silahkan menantang COVID-19, namun jangan menularkan wabah kepada orang lain yang masih ingin hidup dan berhak untuk hidup.

Berdamai dengan Virus MEMATIKAN (mesin pembunuh pencabut nyawa)? Seolah COVID-19 belum cukup berbahaya. Berdamai, hanya mungkin terjadi ketika kedua belah pihak saling sepakat berdamai. Sejak kapan, sang Virus MEMATIKAN hendak berdamai dengan manusia? Sang virus TIDAK PERNAH KENAL KOMPROMI bahkan terhadap anak-anak dan lansia. Pemimpin yang baik, tidak MEMBODOHI rakyatnya sendiri. Jika kita mampu berdamai dengan Virus, sudah sejak lama rumah sakit kita sepi pasien. Mencari-cari penyakit, dengan taruhan nyawa sendiri dan nyawa orang lain yang tertular oleh yang merasa “kebal”. COVID-19 adalah real, nyata, mematikan, bukan sebuah mitos.

1 orang meninggal, adalah tragedi. Jangan katakan 1.000 orang tewas, adalah statistik. Berkat para “peremeh” demikian, rantai penularan wabah tidak kunjung usai di Republik ini, mungkin tidak lama lagi anak Anda atau keluarga Anda menjadi sasaran korban selanjutnya. Menunggu itu untuk benar-benar terjadi, sekalipun “menyesal selalu datang terlambat”? Satu orang kepala keluarga pencari nafkah menjadi korban jiwa COVID-19, artinya satu keluarga almarhum turut menjadi korban.

Pesan sosial “tidak populis” ini dipersembahkan oleh SHETRA & PARTNERS, sebagai bentuk belasungkawa sedalam-dalamnya bagi para korban jiwa wabah COVID-19, serta apresiasi atas kerja keras para tenaga medis, dimana kontribusi penularannya sedikit-banyak diakibatkan warga masyarakat yang meremehkan pandemik menular mematikan serta merasa “kebal” berkat pelindung “iman” (asumsi spekulatif).

FAKTA SELALU PAHIT, tidaklah perlu kita membohongi diri ataupun warga masyarakat dengan iming-iming “aman dengan cara meremehkan”, “perisai iman”, “menutup mata artinya tiada ancaman di depan mata”, “virus yang tidak berbahaya karena banyak yang sembuh”, ataupun “kesombongan diri yang masih sehat dikala wabah”. Cepat atau lambat, setiap orang pasti akan menua, sakit, dan mati. Kesombongan atas kesehatan Anda yang “masih sehat” dikala wabah merebak, pasti akan “jatuh sakit dan meninggal” pada akhirnya, dimana kesombongan Anda tidak akan kekal. Namun tidak dapat dibenarkan ketika diri Anda menjadi “agen penular” bagi orang-orang lain yang terancam tertular Virus Mematikan. Orang bijaksana tidak mencari-cari / menantang maut serta membawa resiko bagi orang lain akibat penyakit menular dari “orang (terinfeksi) tanpa gejala” (silent transmission).

Kesombongan dengan meremehkan ancaman wabah penyakit, merupakan bentuk KETIDAKPEDULIAN terhadap sesama, dengan membawa ancaman bagi sesama (carrier). Bila dari air yang kita minum dapat terinfeksi bakteri sehingga menderita diare, terlebih serangan virus menular yang telah terbukti MEMATIKAN.

Berbuat baik artinya, tidak menyakiti diri sendiri dan juga tidak merugikan orang lain.” [Sang Buddha]

[Iklan Resmi Terverifikasi] Butuh Jasa Pencarian Produk MADE IN THAILAND dan Impor ke Indonesia?

Disediakan jasa pencarian serta pengiriman produk dari Thailand & Impor ke Indonesia

[VIDEO] Uang adalah Sumber Kejahatan? Kekurangan Uang Justru Rentan menjadi Korban Kejahatan