LEGAL OPINION
Question: Ini apa namanya, di dalam hukum, jika ternyata tanah yang saya beli disengketakan oleh pemilik dari pemilik sebelumnya, bahkan polisi bilang orang yang menjual tanah itu ke saya bukanlah pemilik yang sebenarnya? Apa yang kini bisa saya tuntut?
Brief Answer: Dalam hukum, kejadian seperti demikian diistilahkan sebagai “cacat tersembunyi”. Fakta hukum dalam jual-beli hak atas tanah, adalah dilematis, sebab bagaimana pun pembeli merupakan pihak ketiga yang beritikad baik, wajib dilindungi oleh hukum, karena tidak tahu-menahu akan sengketa internal antara pihak penjual dengan pemilik tanah terdahulu.
Data yuridis yang tercantum dalam sertifikat hak atas tanah wajib diasumsikan sebagai benar adanya sebagai rujukan utama pihak ketiga yang hendak membeli, sepanjang data yuridis tersebut belum diajukan gugatan pembatalan oleh pihak manapun.
Namun, bila kita melakukan interpretasi secara sistematis, sebagaimana dinyatakan secara eksplisit / tersurat lewat Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat hak atas tanah maupun data yuridis didalamnya menjadi kuat serta mutlak, sepanjang umur sertifikat serta data yuridis didalamnya telah berusia minimum 5 (lima) tahun.
Karena telah menjadi mutlak daya keberlakuannya, maka tidak lagi dapat diajukan gugatan pembatalan terhadapnya. Untuk terciptanya “derajat paling minimum” kepastian hukum, SHIETRA & PARTNERS hanya dapat membenarkan solusi sebagai berikut:
1. Bila umur data yuridis dalam sertifikat hak atas tanah yang dijual oleh penjual belum genap berumur 5 tahun, lalu suatu pihak mengajukan gugatan pembatalan sertifikat, maka pihak pembeli yang merupakan pihak ketiga (dan sekali pun beritikad baik), maka jual-beli dapat dinyatakan “batal”—dimana pihak pembeli hanya dapat menggugat pengembalian dana jual-beli dari sang penjual;
2. Bila umur data yuridis dalam sertifikat hak atas tanah yang dijual oleh penjual sudah genap berumur 5 tahun, lalu suatu pihak mengajukan gugatan pembatalan sertifikat, maka kedudukan hukum pihak pembeli yang merupakan pihak ketiga yang beritikad baik, dilindungi oleh hukum, dimana pihak lain yang berkeberatan hanya dapat menggugat dalam bentuk permintaan ganti-rugi nominal uang kepada pihak penjual yang ternyata tidak berhak—bukan dalam bentuk pembatalan sertifikat hak atas tanah.
Berangkat dari fakta yuridis demikian, adalah menjadi rekomendasi dari SHIETRA & PARTNERS untuk menghindari “cacat tersembunyi” yang berisiko hukum, dengan cara hanya membeli hak atas tanah yang telah minimum berumur 5 tahun, atau setidaknya menunggu umur data yuridis pihak calon penjual dalam sertifikat hak atas tanah menjadi genap berumur minimum 5 tahun, barulah dilakukan jual-beli.
PEMBAHASAN:
Sengketa tanah selalu merupakan isu yang kompleks sekaligus sensitif. Salah satu kasus konkret mengenai kejadian ‘Cacat Tersembunyi’ data yuridis sertifikat hak atas tanah yang diperjual-belikan, dapat dijumpai dalam putusan Pengadilan Negeri Depok sengketa register Nomor 29/PDT.G/2010/PN.DPK. tanggal 21 Desember 2010, perkara antara:
- JENNER SILITONGA, sebagai Penggugat; melawan
1. LIMAH BINTI TIGIG, selaku Tergugat I;
2. Dr. HALIM DANUSANTOSO, sebagai Tergugat II;
3. LISAN IBRAHIM, selaku Tergugat III;
4. BARA, sebagai Terggugat IV;
5. Uki, selaku Tergugat V;
6. Saiman, sebagai Terggugat VI;
7. Kantor Kecamatan Limo, selaku Turut Tergugat.
Kasus berikut terbilang unik, dimana fakta hukum yang paling utama ialah bahwa Tergugat II merupakan anak dari Tergugat I, dimana selanjutnya Tergugat II telah membeli tanah yang sekarang menjadi objek sengketa dari Tergugat I. Tergugat II selanjutnya menjual tanah objek sengketa tersebut kepada Penggugat.
Di kemudian hari, timbul klaim dari Tergugat I yang menyatakan tidak pernah menjual tanah tersebut. Sementara Tergugat II menguasai fisik objek tanah sejak tahun 1973 sampai dengan dijualnya objek tanah kepada Penggugat tidak pernah ada tuntutan hukum dari pihak mana pun termasuk dari Tergugat I—dimana persoalan baru muncul 28 tahun kemudian, yaitu tahun 2001 dimana Tergugat I melaporkan Tergugat II dan Penggugat kepada kepolisian, namun setelah menjalani persidangan di Pengadilan Negeri Cibinong Tergugat II dan Penggugat dinyatakan tidak terbukti bersalah melakukan tindak pidana sehingga hakim memvonis “bebas murni”, sebagaimana telah dikuatkan oleh putusan Mahkamah Agung RI No. 737 K/Pid /2004.
Terhadap gugatan Penggugat, Tergugat I mengajukan gugatan balik (rekonvensi), yang selanjutnya Majelis Hakim membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa dari jawab menjawab antara Penggugat dan para Tergugat serta Turut Tergugat tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa yang menjadi pokok permasalahan dalam perkara ini adalah :
1. Apakah benar Tergugat I telah menjual tanah yang menjadi objek sengketa kepada Tergugat II, sebagaimana yang termuat dalam Akta Jual beli Nomor 291/12/II/1973?
2. Apakah Jual Beli yang dilakukan oleh Penggugat dan Tergugat II terhadap objek tanah sengketa sebagaimana yang termuat dalam Akta Perikatan untuk Jual Beli No. 1 / 1996 sah secara hukum?
“Menimbang, bahwa yang dimaksud jual-beli adalah adalah suatu perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lainnya berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut;
“Menimbang, bahwa khusus mengenai jual beli yang objeknya adalah tanah telah diatur tersendiri didalam PP No. 10 Tahun 1961 (sekarang PP No. 24 tahun 1997) yang nerupakan peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960, dimana didalam pasal 19 PP No. 10 Tahun 1961 diatur bahwa jual-beli atas tanah harus dibuktikan dengan suatu akte yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) dan hak atas tanah tersebut berpindah pada saat dibuatnya akte dimuka pejabat tersebut;
“Menimbang, bahwa bukti P-3 berupa Akta Djual-Beli No. 291/12/II/1973, tanggal 26 Maret 1973 yang dibuat oleh dan dihadapan R.A. Sukma selaku Camat Sawangan yang ditunjuk sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, menerangkan bahwa Limah bt. Tigig (selaku penjual) telah menjual kepada dr. Halim Danu Santoso (pembeli) sebidang tanah yang terletak di desa Grogol, Kec. Sawangan, Kab. Bogor dengan luas 8295 M2 dengan No. persil 356;
“Menimbang, bahwa bukti P-3 tersebut menurut hukum pembuktian merupakan akta otentik yang mempunyai nilai pembuktian yang cukup dan sempurna. Dikatakan mempunyai nilai pembuktian yang cukup, artinya bahwa tanpa alat bukti yang lain pun pembuktian tersebut sudah cukup untuk membuktikan adanya suatu perbuatan hukum tertentu, sedangkan dikatakan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna adalah bahwa isi akta tersebut oleh hakim dianggap benar, kecuali ada bukti lawan yang kuat yang menyatakan bahwa apa yang dikatakan didalam akta tersebut tidak benar. Dengan kata lain bahwa apa yang termuat dalam akta tersebut dianggap benar, selama ketidak-benarannya tidak dibuktikan;
“Menimbang, bahwa namun demikian, bukti P-3 tersebut kebenarannya telah dibantah oleh Tergugat I dengan mengatakan bahwa ia (Tergugat I) tidak pernah menjual tanah yang menjadi objek sengketa kepada Tergugat II dan cap jempol yang termuat didalam bukti P-3 tersebut adalah bukan cap jempol dari Tergugat I;
“Menimbang, bahwa dengan adanya bantahan dari Tergugat I terhadap bukti P-3 tersebut, maka Majelis akan menilai apakah bukti P- 3 tersebut mempunyai nilai pembuktian yang sempurna atau tidak, maka oleh karena itu akan dipertimbangkan sebagai tersebut dibawah ini;
“Menimbang, bahwa bukti P-12 menjelaskan, bahwa Tergugat I untuk mempertahankan haknya atas tanah sengketa pernah memperkarakan Penggugat dan Tergugat II secara pidana dan oleh Jaksa/Penuntut Umum Penggugat dan Tergugat II didakwa dengan dakwaan : Primair : didakwa melanggar ketentuan Pasal 263 ayat (2) jo. Pasal 55 ayat (1) ke-1 KUHP, Susidair: melanggar ketentuan Pasal 385 ke-1 jo. Pasal 55 ayat (1) ke-1 KUHP dan Kedua Khusus untuk terdakwa Jenner Silitonga didakwa melanggar ketentuan Pasal 406 ayat (1) KUHP. Dan berdasarkan bukti P-12 tersebut para Terdakwa oleh Pengadilan Negeri Cibinong dinyatakan bebas dari segala dakwaan, putusan mana oleh Jaksa/Penuntut Umum telah diajukan upaya hukum kasasi dan berdasarkan bukti P-13 upaya hukum kasasi tersebut ditolak oleh Mahkamah Agung;
“Menimbang, bahwa dibebaskannya para Terdakwa (sekarang Penggugat dan Tergugat II) dari segala tuntutan hukum tersebut dikarenakan Majelis Hakim berpendapat bahwa para Terdakwa tersebut (sekarang Penggugat dan Tergugat II) tidak ada unsur kesengajaan ataupun mengetahui adanya tanda tangan palsu dalam Akta Jual Beli No. 291/12/II/1973 (P-3) tersebut;
“Menimbang, bahwa namun demikian didalam bukti P-13 tersebut telah dipertimbangkan tentang Hasil Pemeriksaan Perbandingan Sidik Jari Nomor Pol.BAP/093/IX2001/TIKRIM tanggal 7 September 2001 disimpulkan bahwa barang bukti dalam perkara ini berupa : Surat Akta Jual beli bernomor AJB/291/12/II/1973 tertanggal 26 Maret 1973 atas nama penjual LIMAH BINTI TIGIG dan pembeli DR. HALIM DANU SANTOSO seteleh diperiksa adalah benar bahwa antara Sidik Jari bertanda –A- merah sidik jari bertanda –B- Merah, - C- merah dan –D- merah dinyatakan NON IDENTIK (tidak sama);
“Menimbang, bahwa dengan dinyatakan NON IDENTIK (tidak sama) tersebut, maka majelis berpendapat bahwa:
1. Limah binti Tigig (Tergugat I) tidak pernah datang menghadap ke PPAT sebagaimana yang termuat dalam bukti P-3;
2. Limah binti Tigig (Tergugat) tidak benar ada membubuhkan sidik jari jempolnya didalam bukti P- 3 tersebut;
“Menimbang, bahwa ketidak-hadiran Limah Binti Tigig dihadapan PPAT tersebut diperkuat pula oleh Jawaban dari Tergugat II yang menyatakan bahwa proses jual beli tanah tersebut dilakukan dan diurus oleh Panitia Penyelesaian Tanah Kavling Departemen Kesehatan RI, yang berarti pula bahwa Tergugat II pun tidak pernah hadir dan menghadap dimuka PPAT dalam rangka jual-beli tanah a qou;
“Menimbang, bahwa berdasarkan fakta-fakta tersebut diatas, maka majelis berpendapat bahwa Tergugat I terbukti tidak pernah menjual tanah yang sekarang menjadi objek sengketa kepada Tergugat II, dan oleh karena itu maka bukti P-3 tersebut tidak mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna;
“Menimbang, bahwa oleh karena terbukti bahwa Tergugat I tidak pernah menjual tanah sengketa tersebut kepada Tergugat II, maka segala bukti yang merupakan turunan dari P-3 tersebut, seperti P-5, P-6, P-7, P-8, P-9 dan P-10 menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum, dan begitu pula dengan bukti-bukti yang lainnya, seperti P-11, P-19, P-20, P-21, P-22, P-23, P-24, P-25, P-26, P-27 dan P-28 tidak dapat membuktikan atau menguatkan kepemilikan dr. Halim Danur Santoso terhadap objek tanah sengketa;
“Menimbang, bahwa adapun bukti P-14, P-15, P-16, P-17 dan P-18 yang merupakan tanda pungutan desa atau tanda bukti Pajak Bumi dan Bangunan bukan merupakan tanda bukti hak atas tanah, hal ini sesuai dengan Putusan Mahkamah Agung RI No. 34 K/Sip/1960 tanggal 3 Februari 1960 yang menyatakan ‘Surat petuk pajak bumi bukan merupakan suatu bukti mutlak bahwa sawah sengketa adalah milik orang yang namanya tercantum dalam petuk pajak bumi tersebut’;
“Menimbang, bahwa hal tersebut diatas sesuai pula dengan ketentuan pasal 4 ayat (1) UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan yang menyatakan bahwa subjek subjek pajak bumi dan bangunan adalah :
- Orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, dan/atau;
- Memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau;
- Memiliki atau menguasai atas bangunan, dan/atau;
- Memperoleh manfaat atas bangunan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan ketentuan pasal tersebut diatas, maka subjek Pajak Bumi dan Bangunan tidak mesti harus pemilik dari bumi / bangunan tersebut, melainkan juga bisa terhadap orang atau badan yang hanya memperoleh manfaat dari bumi / bangunan tersebut. Dengan kata lain bahwa bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan tersebut bukan merupakan bukti mutlak bahwa subjek pajak adalah pemilik dari bumi / bangunan tersebut;
“Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat I terbukti tidak pernah menjual tanah sengketa tersebut kepada Tergugat II, maka oleh karena itu petitum ke-3 harus dinyatakan ditolak;
“Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-1 tanah persil 356 (tanah objek sengketa) tersebut sebelumnya diperoleh Dr. Halim Danu Santoso dengan cara membeli dari Limah Binti Tigig, sebagaimana yang termuat dalam Akta Jual Beli No.291/12/II/1973 (bukti P-3);
“Menimbang, bahwa sebagaimana telah majelis pertimbangkan pada permasalah bagian pertama tersebut diatas, bahwa Limah Binti Tigig (Tergugat I) terbukti tidak pernah menjual tanah sengketa kepada dr. Halim Danu Santoso (Tergugat II) dan cap jari jempol yang tertera di Akta Jual Beli No. 291/12/II/1973 (P-3) bukan merupakan cap jari Jempol dari Limah Binti Tigig, sehingga bukti P-3 tersebut tidak mempunyai nilai pembuktian yang sempurna, sehingga jual-beli tersebut menjadi tidak sah menurut hukum;
“Menimbang, bahwa oleh karena jual beli berdasarkan buti P-3 tersebut tidak sah secara hukum, maka dengan sendirinya tanah yang menjadi objek sengketa tersebut tetap menjadi milik Limah Binti Tigig (Tergugat I), dan oleh karena itu maka perbuatan hukum yang dilakukan oleh Penggugat dan Tergugat II terhadap objek tanah sengketa sebagaimana yang dimuat dalam bukti P-1 menjadi tidak sah;
“Menimbang, bahwa bukti P-1 tersebut dinyatakan tidak sah, karena memang Tergugat II tidak mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap tanah objek sengketa, sebab alas hak yang mendasarinya tersebut yaitu Akta No. 291/12/II/1973 (P-3) mengandung cacat hukum;
“Menimbang, bahwa Penggugat mendalilkan, bahwa ia tidak mengetahui kalau ternyata dikemudian hari Akta Jual-beli No. 291/12/II/1973 (P-3) tersebut mengandung cacat cela tersembunyi;
“Menimbang, bahwa dalil dari Penggugat tersebut memang cukup beralasan, karena jua-beli yang ia (Pengggugat) lakukan dengan Tergugat II terjadi pada tahun 1993, sedangkan bukti Hasil Pemeriksaan Sidik jari No.Pol.BAP/093/IX2001/Tikrim dikeluarkan pada tanggal 7 September 2001, sehingga beralasan bilamana Penggugat mendalilkan bahwa ia tidak mengetahui kalau ternyata P-3 tersebut mengandung cacat tersembunyi, karena pada waktu menanda-tangani bukti P-1 tersebut belum ada pemeriksaan labkrim terhadap cap jempol Limah binti Tigig yang tertera dibukti P-3 a quo;
“Menimbang, bahwa namun demikian, meskipun Penggugat tidak mengetahui kalau P-3 tersebut mengandung cacat tersembunyi, ketidak-tahuan tersebut bukan menjadi alasan bagi Penggugat untuk melegalkan kepemilikan terhadap objek sengketa. Kepemilikan Tergugat I dalam hal ini justru harus dilindungi, karena ia (Tergugat I) terbukti tidak pernah menjual tanah sengketa tersebut kepada Tergugat II, hal ini terbukti dengan dinyatakannya bahwa cap jari jempol yang tertera didalam bukti P-3 tersebut non identik dengan cap jari jempol Limah Binti Tigig (Tergugat I);
“Menimbang, bahwa dalam gugatannya Penggugat mengakui, bahwa jual-beli antara Tergugat I dan Tergugat II mengandung cacat tersembunyi, dan oleh karena itu hukum memberi ruang kepada Penggugat untuk menuntut kepada Tergugat II agar mengembalikan harga pembelian kepada Penggugat (Pasal 1495 KUH Perdata). Dan sarana hukum inilah menurut majelis hakim yang seharusnya ditempuh oleh Penggugat dalam hal jual-beli tersebut mengandung cacat tersembunyi;
DALAM REKONPENSI : Rekonpensi dari Tergugat I:
“Menimbang, bahwa atas gugatan rekonpensi dari Penggugat Rekonpensi tersebut, maka majelis hakim akan mempertimbangkannya sebagai berikut;
“Menimbang, bahwa sebagaimana telah majelis pertimbangkan pada bagian konpensi tersebut diatas, Limah Binti Tigig (Penggugat Rekonpensi / Tergugat I Konpensi) tidak terbukti telah menjual tanah yang menjadi objek sengketa kepada Tergugat II dan oleh karena itu maka Akta No. 291/12/II/1973 (P-3) tidak mempunyai kekuatan sebagai bukti yang sempurna;
“M E N G A D I L I :
DALAM KONPENSI :
DALAM POKOK PERKARA :
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
DALAM REKONPENSI :
Rekonpensi Tergugat I :
- Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi / Tergugat I Konpensi untuk sebagian;
- Menyatakan tanah persil nomor: 356 Blok D III Girik C. Nomor 232 yang tercatat atas nama Tergugat I adalah milik Tergugat I;
- Menyatakan Akta Jual Beli No. 291/12/II/1973 tertanggal 26 Maret 1973 antara Penggugat Rekonpensi dengan Tergugat II adalah cacat hukum, dan oleh karenanya batal demi hukum;
- Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi untuk selebihnya.”
Satu hal yang kurang menjadi pertimbangan hukum Majelis Hakim ketika memutus perkara diatas: Apakah terhadap setiap calon pembeli, dibebani kewajiban untuk memastikan kebenaran proses jual-beli dalam setiap sejarah proses peralihan hak atas tanah yang hendak dibelinya?
Jika demikian halnya, maka apa yang kemudian menjadi peran dan fungsi dari sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan negara? Bukankah Pasal 19 Undang-Undang tentang Pokok Agraria menerangkan, bahwa sertifikat hak atas tanah berikut data yuridis yang tertera didalamnya merupakan alat pembuktian yang bersifat kuat bagi pihak ketiga termasuk bagi pihak calon pembeli?
Bagaimana mungkin calon pembeli dapat mengecek benar atau tidaknya segala prosedur terhadap setiap jual-beli yang terjadi dalam sejarah perjalanan hak atas tanah tersebut, seperti mencari pihak penjual sebelumnya hingga melakukan pengecekan forensik terhadap keaslian tanda-tangan ataupun sidik jari?
Bila terhadap setiap calon pembeli dibebani “praduga bersalah” terhadap calon penjual, yang akan terjadi kemudian ialah ‘kemacetan’ di dalam hukum, karena setiap calon pembeli akan dibebani ancaman kebatalan akibat hukum tidak menawarkan sebentuk kepastian hukum apapun atas sertifikat yang telah diterbitkan olehnya.
Bila pandangan hukum hakim diatas dijadikan sebagai rujukan preseden, maka akan tercipta ketidak-pastian hukum atas eksistensi sertifikat hak atas tanah, karena setiap calon pembeli akan dibebani suatu kewajiban yang tidak akan pernah mampu dilakukan (membebani sesuatu hal yang mustahil untuk dipenuhi). Terkadang, hukum yang tidak efesien adalah hukum yang memasung hak-hak keperdataan warga negara. [Note SHIETRA & PARTNERS: Dalam tingkat kasasi, putusan diatas kemudian telah dikoreksi, sebagaimana tertuang dalam putusan Mahkamah Agung RI sebagaimana register Nomor 263 K/Pdt/2013 tanggal 20 November 2013.]
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.