16 Februari, 2017

Syarat Minimum Kriteria Pemberli Tanah yang Beritikad Baik

LEGAL OPINION
Question: Sebenarnya apa syarat paling minimum agar membeli tanah dapat tenang tanpa ada perasaan khawatir ada terjadi apa-apa di kemudian hari dengan tanah yang dibeli?
Brief Answer: Banyak SHIETRA & PARTNERS jumpai dalam praktik, jual-beli tanah terjadi bukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT), juga dalam bentuk akta dibawah tangan. Praktik demikian sangat tinggi menghadapi sengketa di kemudian hari.
Terbitnya sertifikat hak atas tanah sebagai tanda pendaftaran hak atas tanah yang memiliki kekuatan pembuktian di mata hukum sebagai akta otentik kepemilikan hak atas tanah, merupakan bentuk jaminan dan perlindungan hukum oleh negara.
Oleh karenanya dalam hubungan hukum jual-beli hak atas tanah, bila pihak penjual belum memiliki sertifikat hak atas tanah, seyogianya pihak penjual terlebih dahulu mengajukan sertifikasi hak atas tanah (semisal dengan disepakati bahwa biaya pengajuan sertifikat dibiayai oleh calon pembeli bila penjual merasa keberatan mengeluarkan biaya), sebelum kemudian pihak pembeli bersama-sama pihak penjual menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT dengan objek jual-beli ialah sertifikat hak atas tanah tersebut—inilah syarat paling minimum agar pihak pembeli dapat dinyatakan sebagai pembeli yang beritikad baik.
PEMBAHASAN:
Ilustrasi berikut masih cukup relevan untuk SHIETRA & PARTNERS angkat, yakni putusan Mahkamah Agung RI sengketa tanah register Nomor 2318 K/Pdt/2009 tanggal 22 September 2010, perkara antara:
- AWALLUDDIN, Pemohon Kasasi dahulu Penggugat; melawan
- M. SENTOSA S. MELIALA,CN., MM., Termohon Kasasi dahulu Tergugat.
Pada tahun 2005, Tergugat menimbun tanah objek sengketa yang diklaim sebagai hak milik Penggugat, dan membuat pondasi untuk membangun ruko (rumah toko) tanpa persetujuan dan izin dari Penggugat.
Penggugat mengajukan somasi terhadap Tergugat agar menghentikan kegia tannya membangun ruko diatas tanah terperkara milik Penggugat te tapi dijawab oleh Tergugat tanah terperkara adalah haknya dan tidak menghentikan pembangunan ruko.
Terhadap gugatan tersebut, Pengadilan Negeri Medan kemudian mengambil putusan, yaitu putusan No. 434/Pdt.G/2005/PN.Mdn. tanggal 18 Juli 2007 yang amarnya sebagai berikut:
DALAM POKOK PERKARA :
“Menyatakan menolak gugatan Penggugat seluruhnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat, putusan Pengadilan Negeri tersebut telah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Medan dengan putusan No. 121/PDT/2008/PT.MDN tanggal 28 Oktober 2008.
Penggugat selanjutnya mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat :
“Bahwa alasan-alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, Judex facti tidak salah menerapkan hukum, karena Tergugat membeli obyek sengketa yang sudah bersertifikat yang dilakukan di muka Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), karena itu Tergugat adalah pembeli yang beritikad baik. Yurisprudensi tetap menyatakan pembeli terakhir yang beritikad baik harus dilindungi;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, lagipula ternyata bahwa putusan Judex facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan / atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi : AWALLUDDIN tersebut harus ditolak;
 “M E N G A D I L I
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi : AWALLUDDIN tersebut.”
Fenomena sosial dalam ilustrasi diatas menjadi contoh unik yang kerap tampil di tengah masyarakat: sudah salah, justru menggugat, dan bahkan bersikap ‘ngotot’. Sama seperti fenomena para terdakwa di muka persidangan menampilkan sosok berpenampilan bersih, suci, agamais, dan sopan meski perbuatan yang telah dilakukannya terbukti secara sah dan meyakinkan dinyatakan Majelis Hakim sebagai perbuatan pidana yang keji.
Pelaku mungkin meminta ampun dan maaf, memohon pada hakim agar diberi keringanan hukuman, atau bahkan menyewa pengacara mahal agar dapat bebas dari hukuman—namun pelaku tidak pernah menanyakan hal yang sama kepada korbannya. Masyarakat kita adalah masyarakat yang sakit, hanya saja sukar disembuhkan karena masyarakat kita itu sendiri merasa tidak ada yang keliru dengan perilaku mereka di keseharian. Inilah permasalahan utama dalam hukum: menghadapi irasionalitas warga masyarakatnya sendiri.
Lebih jauh, bahkan aparatur penegak hukum itu sendiri yang perlu ditindak dan dihukum. Sama mengherankannya mengapa Kementerian Tenaga Kerja yang faktanya penulis temukan ialah hanya pro terhadap pihak pengusaha, tidak diberikan nama Kementerian Pengusaha, dengan maksud untuk mengecoh dan mengelabui pihak Pekerja seakan-akan instansi tersebut berpihak kepada nasib Buruh.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN. Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung website.

Syarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASIHANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi"). Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan Shietra. Menjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online. Reservasi Jadwal: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18.
- Email: konsultasi@hukum-hukum.com, hery.shietra@gmail.com

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM