09 Februari, 2017

Kadaluarsa SHGB, Bekas Pemegang Hak Atas Tanah Tidak Berhak Menuntut Kompensasi Ganti Rugi

LEGAL OPINION
Question: SHGB yang akan berakhir masa berlakunya, namun tidak kami perpanjang, tidak membawa resiko bagi kami karena tiada pihak ketiga yang dapat mengajukan permohonan hak atas tanah di atas tanah HGB kami yang (sekalipun) telah kadaluarsa. Apakah benar-benar tiada resiko apapun bila kami tetap biarkan tidak kami perpanjang ataupun perbaharui hak atas tanah kami ini? Hingga saat ini fisik tanah masih kami kuasai.
Brief Answer: Hak atas tanah berupa Hak Guna Bangunan (HGB), yang sekalipun telah kadaluarsa, berdasarkan Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010, memang dinyatakan tiada dapat dimohonkan oleh pihak ketiga tanpa penguasaan secara fisik dan tanpa adanya “alas hak” dari bekas pemegang ex-SHGB.
Namun akan menjadi berisiko tidak mendapat ganti rugi ketika pihak pemerintah mengadakan proyek pembebasan lahan / pengadaan tanah demi kepentingan umum, ataupun bila terdapat warga setempat yang mengajukan hak pengabdian karang (servituut)—karena sejatinya ex-HGB adalah tanah yang jatuh / kembali dikuasai oleh negara sehingga bekas pemegangnya tidak memiliki legal standing untuk menggugat terkait bekas hak atas tanahnya tersebut.
PEMBAHASAN:
Ilustrasi berikut dapat memberi cerminan, yakni putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat sengketa tanah register Nomor 228/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Bar. tanggal 28 April 2015, perkara antara:
- SURYADI HALIM, sebagai Penggugat; melawan
I. Para Ahli waris dari Alm. DJENI ISKANDAR, selaku Tergugat I;
II. WILLIAM, sebagai Tergugat II.
Tanah milik Penggugat dengan Sertipikat Hak Milik (SHM) No.1598 letak geografisnya dan dihubungkan dengan hasil pemeriksaan setempat oleh hakim, ternyata tanah tersebut letaknya terkurung oleh tanah HGB Tergugat I dan Tergugat II, karena tanah yang mengurung tanah milik Penggugat tersebut dalam hal ini adalah akses menuju jalan umum yang paling dekat adalah tanah Tergugat I dan Tergugat II.
Terhadap gugatan Penggugat maupun sanggahan Tergugat, Majelis Hakim membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, ... tanah Penggugat terkurung oleh tanah Tergugat I dan Tergugat II, dan Tergugat II dalam jawabannya telah menyatakan secara sukarela untuk menyerahkan tanahnya seluas yang dibutuhkan oleh Penggugat sebagai akses jalan keluar masuk mobil Tronton/kontainer menuju lokasi perkarangan Penggugat, hal ini bersesuain pula sebagaimana pendapat ahli dalam persidangan berpendapat bahwa pemilik tanah yang terkurung dalam hal ini akses menuju jalan umum yang paling dekat adalah tanah Tergugat I dan Tergugat II, karena itu Tergugat I dan Tergugat II wajib memberikan akses jalan keluar masuk ke perkarangannya sesuai peruntukkannya;
“Menimbang, bahwa tentang luas jalan yang dibutuhkan oleh Pengguat seluas 416 M2 karena sesuai peruntukkannya sebagai akses jalan keluar masuk mobil Tronton/Kontainer maka luas sedemikian agar tidak mengganggu pengguna jalan yang lain yang akan melewati jalan tersebut adalah patut untuk dikabulkan;
“Menimbang, bahwa sebagaimana telah dipertimbangkan dalam mempertimbangkan bukti-bukti yang diajukan oleh Penggugat dimana Tergugat I yang memiliki HGB No.1577/Kapuk sebagaimana dipertimbangkan diatas tidak memperpanjang lagi haknya sedangkan haknya sesuai dengan keterangan saksi berakhir pada tahun 2007 maka tanah HGB yang tidak lagi diperpanjang oleh pemiliknya sesuai dengan keterangan ahli dipersidangan tanah tersebut menjadi tanah negara;
“Menimbang, bahwa sebagaimana pula telah dipertimbangkan diatas dalam mempertimbangkan bukti surat yang diajukan oleh Penggugat serta dari keterangan saksi-saksi bahwa Tergugat yang tidak lagi memperpanjang HGBnya dan tanah tersebut adalah menjadi tanah negara, sementara Tergugat I menghalang-halangi Pengugat untuk mendapatkan akses keluar masuk menuju pekarangan Penggugat sementara Tergugat bukanlah orang yang berkapasitas untuk menghalang-halangi, maka menurut pendapat majelis perbuatan Tergugat I yang telah menghalang-halangi penggugat untuk menggunakan haknya adalah suatu bentuk pelanggaran hak dan juga telah melanggar kepatutan ditengah-tengah masyarakat, maka menurut pendapat majelis perbuatan Tergugat I yang menghalang-halangi Penggugat untuk mendapat haknya yang diberikan peraturan Perundang-undangan maupun kepatutan adalah perbuatan melawan hukum;
“Menimbang, bahwa petitum poin 7 yaitu Menghukum Tergugat II menyerahkan tanah seluas 152 M2 untuk keperluan jalan masuk dan keluar menuju ke tanah perkarangan Penggugat kepada Penggugat;
“Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat II dalam jawabannya menyatakan secara sukarela menyerahkan tanah tersebut kepada Penggugat dan secara peraturan perundang-undangan Penggugat dibenarkan, maka petitum pada poin 7 ini cukup alasan hukum untuk dikabulkan;
“Menimbang, bahwa petitum pada poin 8 yaitu memerintahkan Penggugat untuk mengajukan permohanan hak membuat Sertipikat atas tanah seluas 416 M2 kepada pejabat yang berwenang untuk keperluan jalan masuk dan keluar ke tanah perkarangan Penggugat;
“Menimbang, bahwa petitum pada poin 8 setelah majelis mencermati bahwa petitum poin 8 ini berkaitan erat dengan petitum pada poin 3, maka inheren dengan itu petitum pada poin 8 ini patut untuk dikabulkan;
“Menimbang, bahwa petium pada poin 9 yaitu Menghukum Tergugat I untuk tidak menghalangi jalan masuk dan keluar menuju tanah perkarangan Penggugat;
“Menimbang, bahwa petitum pada poin 9 ini menurut majelis hakim adalah identik dengan petitum pada poin 3 dan petitum pada poin 7 dimana petitum pada poin 3 dan poin 7 dinyatakan cukup alasan untuk dikabulkan, maka dengan demikian petitum pada poin 9 ini patut pula untuk dikabulkan;
“Menimbang, bahwa petitum pada poin 11 yaitu Menyatakan dan menetapkan harga tanah untuk keperluan jalan masuk dan keluar menuju tanah pekarangan Penggugat di daerah tersebut adalah seharga nilai jual objek pajak adalah sebesar Rp.1.274.000,- per meter persegi;
“Menimbang, bahwa terhadap petitum ini setalah majelis cermati maka petitum ini diluar jangkauan kewenangan majelis, karena untuk menetapkan harga jual tanah atau harga NJOP adalah merupakan harga pasar dan sesuai dengan kehendak para pihak, karena pihaklah yang menentukan kehendaknya dalam perjanjian yang para pihak sepakati, maka menurut majelis petitum pada poin 11 ini tidak cukup alasan untuk dikabulkan;
“Menimbang, bahwa petitum pada poin 12 yaitu Memerintahkan Penggugat untuk membayar konpensasi atas tanah seluas 416 M2 X Rp.1.274.000,- tersebut sebesar Rp.529.984.000,- sebagai jalan masuk dan keluar untuk menuju tanah pekarangan Penggugat milik Tergugat II, dengan perincian sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa tentang keinginan untuk membayarkan uang konpensasi terhadap Tergugat I majelis akan mempertimbangkan sebagai berikut;
“Menimbang, bahwa sebagaimana telah majelis uraikan pada pertimbangan tersebut diatas, dimana dengan habisnya masa berlaku HGB yang dimiliki oleh Tergugat I yaitu HGB No. 1577/Kapuk dan tidak diperpanjang lagi oleh Tergugat I sebagai pemilik HGB tersebut, maka dengan demikian Hak Tergugat I terhadap tanah tersebut hapus dengan sendirinya;
“Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat I bukanlah sebagai pemilik hak atas tanah tersebut majelis berpendapat Tergugat I tidaklah dapat untuk diberikan uang konpensasi terhadap tanah tersebut, namun menurut pendapat majelis Tergugat I sebagai pihak yang dulunya sebagai pemegang Hak Guna Bangunan dan bertetangga dengan tanah Hak Milik Penggugat yang dimiliki Penggugat maka patut untuk diberikan uang suguh hati/kerohiman sebagai suatu kearifan yang ingin disampaikan oleh Penggugat/diberikan oleh Penggugat terhadap Tergugat I, maka menurut hemat majelis, sebagai suatu kearifan lokal yang harus dijunjung tinggi dalam tatanan kehidupan bermasyarakat di Indonesia;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas maka sepatutnyalah Penggugat untuk memberikan uang suguhhati tersebut kepada penggugat yang jumlahnya menurut ikhlas Penggugat sebagaimana diutarakan penggugat yaitu sebesar Rp 264 M2 x Rp. 1.274.000,- per meter persegi = Rp. 336.336.000,- dan memberikan uang konpensasi terhadap Tergugat II yang secara sukarela telah menyerahkan tanahnya kepada Penggugat seluas 152 M2 x Rp. 1.274.000,- persegi = Rp. 193.646.000,-;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas petitum pada poin 12 ini patut untuk dikabulkan;
“Menimbang, bahwa terhadap petitum ini setiap putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, secara otomatis haruslah ditaati oleh siapapun dan apabila tidak dilaksanakan oleh pihak yang dinyatakan kalah dan tidak melaksanakan sesuai amar putusan, maka setiap putusan yang mempunyai daya eksekutorial pihak yang menang dalam perkara tersebut dapat mengajukan permohanan eksekusi pada pengadilan yang memutus perkara tersebut untuk pelaksanaan putusan itu secara paksa;
M E N G A D I L I
Dalam Pokok Perkara :
1. Mengabulkan gugatan penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan dan menetapkan Penggugat berhak untuk memperoleh jalan masuk dan keluar menuju ke tanah perkarangan Penggugat lebar 16 M dan panjang 26 M sehingga luasnya adalah 416 M2;
3. Menyatakan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No.1577/Kapuk seluas 626 M2 atas nama Djeni Iskandar yang tidak diperpanjang lagi haknya adalah menjadi tanah Negara;
4. Menghukum tergugat II menyerahkan tanah seluas 152 M2 untuk keperluan jalan masuk dan keluar menuju ke tanah pekarangan Penggugat kepada Penggugat;
5. Memerintahkan Penggugat untuk mengajukan permohonan hak membuat Sertipikat atas tanah seluas 416 M2 kepada pejabat yang berwenang untuk keperluan jalan masuk dan keluar ke tanah pekarangan Penggugat;
6. Menghukum Tegugat I untuk tidak menghalangi jalan masuk dan keluar menuju tanah pekarangan Pengguat;
7. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II wajib memberikan jalan masuk keluar menuju tanah pekarangan Penggugat, dengan lebar 16 M dan panjang 26 M maka luasnya adalah 416 M2, sehingga karenanya dapat masuk dan keluar mobil kontainer dan mobil tronton menuju tanah pekarangan Penggugat tersebut;
8. Memerintahkan Penggugat untuk menyerahkan uang sagohati / kerohiman terhadap Tergugat I / konpensasi terhadap Tergugat II atas tanah seluas 416 M2 x Rp.1.274.000,- tersebut sebesar Rp. 529.984.000,- sebagai jalan masuk dan keluar untuk menuju tanah pekarangan Penggugat milik Tergugat I dan Tergugat II, dengan perincian sebagai berikut:
- Untuk menyerahkan uang sagohati/Kerohiman terhadap Tergugat I adalah : seluas 264 M2 X Rp.1.274.000,- permeter persegi = Rp. 336.336.000,-;
- Untuk menyerahkan uang konpensasi Tergugat II adalah : seluas 152 M2 x Rp. 1.274.000,- permeter persegi = Rp. 193. 468.000,-;
9. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II membayar seluruh biaya yang timbul dalam perkara ini sebesar Rp.1.916.000,-;
10. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
- Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM