05 Januari, 2017

PEMBANGUNAN RUMAH SECARA ILEGAL ADALAH PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DAPAT DIGUGAT OLEH TETANGGA

LEGAL OPINION
Question: Ini ada seorang pemilik rumah yang memiliki posisi di hook ujung jalan komplek perumahan kami. Namun pemiliknya membangun rumah dengan menjorok ke depan jalan, sehingga bukannya membuat sempadan bangunan, justru ia memakan badan jalan yang mengakibatkan akses jalan umum menyerupai bottle neck. Pemda setempat telah kami laporkan, tapi tidak akan tindak lanjut. Yang ingin saya tanyakan, apa bisa, bila pemilik rumah itu saya gugat agar membongkar bangunannya yang telah memakan bahu jalan umum itu tanpa sempadan bangunan?
Brief Answer: Pada prinsipnya setiap peraturan negara maupun peraturan daerah yang dilanggar oleh seorang warga negara, merupakan perbuatan melawan hukum. Warga masyarakat memiliki kepentingan atas jalan umum, sehingga unsur kerugian dapat diasumsikan benar adanya. Kerugian mana timbul akibat pendirian bangunan tanpa mengindahkan kaedah mengenai sempadan bangunan yang dilakukan oleh pemilik rumah.
Untuk itu Anda berhak mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum terhadap sang pemilik rumah, meminta agar hakim atas nama pengadilan memerintahkan agar pemilik rumah selaku tergugat membongkar bangunannya, jika perlu secara paksa oleh aparatur negara.
Sayangnya, pihak pengadilan menolak untuk menerima gugatan sederhana atas kasus seperti demikian. Penulis menyatakan pada pihak panitera muda perdata pengadilan negeri di Jakarta, bahwa sengketa hak atas tanah dengan sengketa pendirian bangunan adalah dua hal yang berbeda. Memang, gugatan sederhana (small claim court) melarang jenis gugatan hak atas tanah, namun hukum agraria nasional mengenal asas pemisahan horizontal sehingga “sengketa hak atas tanah” berbeda dengan “sengketa hak atas rumah atau hal-hal terkait bangunan/gedung”. Sehingga yang dapat Anda ajukan adalah gugatan perdata pada register perkara biasa, tidak bisa mendaftarkannya pada register gugatan sederhana.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi cukup menarik yang mungkin juga pernah kita alami, dapat kita simak putusan Mahkamah Agung RI sengketa pembangunan gedung (bukan sengketa hak atas tanah) register Nomor 204 PK/Pdt/2011 tanggal 21 Desember 2011, perkara antara:
- SUCIPTO, sebagai Pemohon Peninjauan Kembali dahulu Tergugat I; melawan
- ARIES HAKIM SANUSI SIREGAR, selaku Termohon Peninjauan Kembali dahulu Penggugat;
- 1. WALIKOTA MEDAN, 2. KEPALA DINAS TATA KOTA dan TATA BANGUNAN KOTA MEDAN, selaku Para Turut Termohon Kasasi dahulu Tergugat II dan Tergugat III.
Penggugat adalah penghuni, pemilik rumah pada suatu pemukiman No.132, sementara Tergugat I adalah pemilik bangunan yang sedang dibangun di samping kiri rumah Penggugat persisnya terletak di Jalan H. Adam Malik No.130, Medan.
Bangunan tersebut dibangun secara melanggar Rooilyn (garis sepadan) dan bangunan bagian atasnya telah memasuki (menyerobot) wilayah pekarangan rumah Penggugat, sehingga pembangunan bangunan tersebut mengakibatkan rusaknya atap genteng, rabung, talang rumah dan kolam ikan serta merusak cat Mobil Penggugat sebanyak 2 (dua) unit dikarenakan percikan air semen, batu dan pasir yang mengotori bangunan dan mobil milik Penggugat.
Bangunan milik Tergugat I dinilai membahayakan jiwa dan keselamatan  Penggugat selaku tetangga yang berbatasan tembok, karena bangunan tersebut dibangun sampai dengan lantai V (lima) yang tidak layak dibangun di dalam tempat pemukiman, dan Penggugat sebagai penghuni rumah tidak mendapatkan lagi sinar matahari langsung seperti biasanya.
Perbuatan Tergugat I tersebut yang mendirikan bangunan atas kehendaknya sendiri tanpa memperhatikan keselamatan jiwa dan ketentraman tetangga, adalah merupakan perbuatan penyalahgunaan hak (misbruik van recht) sekalipun dibangun diatas tanahnya sendiri, oleh karenanya perbuatan Tergugat I tersebut dapat dikualifsir sebagai perbuatan melawan hukum.
Jauh sebelumnya, pada mula bangunan tersebut didirikan oleh Tergugat I disekitar bulan Juli tahun 1996, Penggugat sudah mengajukan keberatan terhadap proses pembangunan tersebut, keberatan mana diajukan kepada Tergugat II (Walikota Medan) melalui surat Penggugat tanggal 15 Juli 1996 dan tanggal 20 Nopember 1996.
Atas keberatan Penggugat tersebut, Tergugat II melalui Dinas Penertiban Peraturan Kota Medan memerintahkan Tergugat I untuk menghentikan pembangunan bangunan tersebut karena telah melanggar Keterangan Situasi Bangunan (KSB) yang ditertibkan oleh Tergugat III.
Atas perintah penghentian pembangunan tersebut Tergugat I mengajukan permohonan revisi (peninjauan kembali) Keterangan Situasi Bangunan (KSB) rumahnya tersebut kepada Tergugat III. Ternyata atas permohonan tersebut, Tergugat III menolaknya.
Selanjutnya atas terbitnya Surat Penolakan dari Tergugat III, Tergugat I mengajukan gugatan Tata Usaha Negara ke PTUN Medan terhadap Tergugat I I dan Tergugat III, ternyata gugatan Tata Usaha Negara Tergugat I ditolak oleh Pengadilan Tata Usaha Negara Medan No.38/G/1999/PTUN-Medan, melalui keputusan mana dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Medan melalui keputusannya tanggal 18 Desember 2000, No.64/BDG.G/PT.TUN/MDN/2000.
Ternyata pada bulan Mei 2002, Tergugat I kembali meneruskan pembangunan bangunan tersebut sampai dengan lantai V (lima), dengan berdasarkan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) tahun 2001, sehingga mengakibatkan rusaknya atap genteng, rabung, talang rumah milik Penggugat dan taman/kolam ikan serta merusak cat mobil milik Penggugat.
Padahal Tergugat III melalui suratnya telah memperingatkan dan memerintahkan Tergugat I untuk membongkar sendiri dan menghentikan pelaksanaan pekerjaan pem-bangunan bangunan tersebut, karena bangunan tersebut menyimpang dari IMB yang telah diterbitkan, dimana menurut IMB tahun 2001 adalah untuk kantor berlantai tiga, sedangkan yang dikerjakan mencapai lima lantai dengan ukuran 24,75m X 32,5m yang melanggar Rooilyn (garis sepadan) kiri kanan dan belakang, akan tetapi Tergugat I tetap tidak mengindahkan aturan hukum.
Akibat perbuatan penyalahgunaan Hak (misbruik van recht) dan melawan hukum (onrechtmatigedaad) yang dilakukan Tergugat I, Penggugat mengalami kerugian yang sangat besar baik kerugian Materiel maupun kerugian Immateriel, yang semuanya dirinci sebagai berikut:
- Kerugian Materiel :
- Perbaikan Atap Genteng dan Bangunan.
- Perbaikan atap genteng KIA warna maron seluas 115 m2 (1 m2 perlu 15 buah), total 1.725 buah X Rp 9.100, = Rp. 15.697.500,-
- Perbaikan rabung atap merk KIA warna maron sepanjang 50 m (1 meter perlu 4 buah), total 200 buah X Rp 22.000, = Rp. 4.400.000,-
- Upah membongkar yang rusak dan memasang yang baru Rp. 17.000.000,-
- Biaya lain-lain (kerusakan talang akibat tersumbat semen, cat kayu) ditaksir Rp.8.000.000,-
- Kerusakan cat mobil 2 (dua) unit (kena air semen dll) Rp. 19.000.000,-
- Kerugian Immateriel: Kerugian yang timbul akibat Penggugat telah kehilangan waktu, tenaga dan terancamnya jiwa akibat perbuatan Tergugat I sebesar Rp. 75.000.000,-
Terhadap gugatan tersebut, Pengadilan Negeri Medan telah mengambil putusan, yaitu Putusan No.483/Pdt.G/2002/PN-Mdn tanggal 3 September 2003 yang amarnya sebagai berikut :
“MENGADILI:
Tentang Pokok Perkara :
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;
- Menyatakan perbuatan Tergugat I yang menyalahgunakan hak (misbruik van recht) adalah merupakan perbuatan melawan hukum;
- Menghukum Tergugat I untuk membongkar bangunan yang melanggar Rooilyn (garis sepadan);
- Menghukum Tergugat I untuk membayar kerugian materil kepada Penggugat sebesar Rp.64.097.500,- (enam puluh empat juta sembilan puluh tujuh ribu lima ratus rupiah) dengan seketika dan sekaligus;
- Menghukum Tergugat II dan Tergugat III untuk mematuhi putusan ini;
- Menghukum Tergugat I untuk membayar uang paksa sebesar Rp.250.000, (dua ratus lima puluh ribu rupiah) atas setiap hari keterlambatan melaksanakan putusan ini;
- Menolak gugatan Penggugat selebihnya.”
Dalam tingkat banding, Pengadilan Tinggi Medan telah mengambil putusan, yaitu Putusannya No.205/Pdt/2004/PT.MDN tanggal 9 Nopember 2004 adalah sebagai berikut:
Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 3 September 2003 No.483/Pdt.G/2002/PN.Mdn. yang dimohonkan banding.”
Dalam tingkat kasasi, Mahkamah Agung RI telah mengambil putusan, yaitu Putusannya No.1304 K/Pdt/2005 tanggal 30 Juni 2009 adalah sebagai berikut:
Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi : SUCIPTO tersebut.”
Setelahnya Tergugat I mengajukan upaya hukum Peninjauan Kembali, dimana terhadapnya Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat :
“Bahwa keberatan-keberatan dari Pemohon Peninjauan Kembali t i dak dapat dibenarkan, karena Putusan Judex Juris No.1304 K/Pdt/2005 tanggal 30 Juni 2009 jo. Putusan Pengadilan Tinggi Medan No.205/Pdt/2004/PT.Mdn, tanggal 9 Nopember 2004 jo. Putusan Pengadilan Negeri Medan No.483/Pdt.G/2002/PN.Medan, tanggal 3 September 2003 sudah tepat dan benar, sehingga putusan Judex Juris tersebut tidak ada kekhilafan atau suatu kekeliruan yang nyata;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, maka permohonan peninjauan kembali yang diajukan oleh Pemohon Peninjauan Kembali : SUCIPTO tersebut harus ditolak;
M E N G A D I L I
Menolak permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali : SUCIPTO tersebut.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM