Jual-Beli Tanah Batal, Calon Pembeli tetap Kuasai Tanah, Dipidana

LEGAL OPINION
Question: Apa mungkin, calon pembeli yang batal membeli tanah dapat dipidana karena tidak juga angkat kaki dari tanah yang batal dijual-belikan?
Brief Answer: Terdapat sebuah pengaturan yang masih diimplementasi aparat penegak hukum dalam praktik peradilan, yakni Pasal 167 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP):
“Memaksa masuk kedalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan melawan hukum atau berada disitu dengan melawan hukum atas permintaan yang berhak atau seluruhnya tidak pergi dengan segera.”
Namun pihak pengadilan dapat pula mempertimbangkan, apakah calon pembeli yang batal tersebut memiliki itikad buruk, seperti mengaku atau membuat kesan terhadap pihak ketiga seolah-olah dirinya adalah pemilih yang telah sah atas bidang tanah yang sejatinya baru berupa “perjanjian bersyarat batal atau bersyarat tangguh” belaka. Semakin tinggi derajat kesalahannya, maka pasal pidana tersebut diatas akan diterapan secara tajam dan tegas.
PEMBAHASAN:
Kasus serupa dapat dicerminkan dalam putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan perkara pidana register Nomor 317/Pid.B/2013/PN.Jkt.Sel tanggal 24 September 2013.
Pada mulanya terdakwa selaku Direktur PT. Graha Nusa Utama (PT. GNU) dan Nusa Utama Sentosa (PT. NUS) melakukan Perjanjian Pengoperan Penyerahan dan Pelepasan Hak atas lahan seluas 22,8 Ha senilai Rp. 65.000.000.000,- (enam puluh milyar rupiah) dengan Yayasan Fatmawati selaku pemilik lahan, berdasarkan Akta serta Addendumnya, dimana berdasarkan Akta Nomor 480 tanggal 29 April 2009 proses pembayarannya dilakukan secara bertahap, dimana pada Pasal 10 ayat (3) Akta terdapat klausa perjanjian yang berbunyi:
“Apabila Pihak Ketiga (PT. GNU) lalai membayar kewajiban pembayaran tahap ketiga dan keempat masing-masing sebesar Rp 25.000.000.000,- dan Rp. 30.000.000,- maka dengan lewat waktu yang telah disepakati kedua belah pihak sepakat mengakhiri perjanjian ini dan perjanjian dengan sendirinya batal demi hukum ...”
Terdakwa (PT. GNU/PT. NUS) telah menempati lahan tersebut sejak tanggal 29 April 2009, namun ternyata terdakwa tidak melakukan pembayaran ketiga dan keempat sebagaimana waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian, selanjutnya berdasarkan Pasal 10 ayat (3) Akta Nomor 480 tanggal 29 April 2004 tersebut, Yayasan Fatmawati kemudian mengirimkan surat pembatalan perjanjian kepada terdakwa (PT. GNU) tanggal 16 September 2011 perihal: Pemberitahuan Batalnya Seluruh Perjanjian Antara Yayasan Fatmawati dengan PT. GNU, dan surat tanggal 23 September 2011 perihal: Pemberitahuan Pemutusan Kerja Sama dan Pengembalian Dana, sehingga sebagai akibat batalnya perjanjian tersebut, maka keadaan objek perjanjian kembali pada keadaan semula, yaitu masih menjadi milik Yayasan Fatmawati, namun hingga saat kini Terdakwa tetap menguasai fisik tanah.
Sebagai tindak lanjut atas pembatalan perjanjian, Yayasan Fatmawati kemudian mengirimkan Surat tertanggal 02 November 2011 (somasi) kepada terdakwa (PT. GNU/ PT. NUS) yang pada pokoknya meminta terdakwa (PT. GNU/PT. NUS) untuk segera mengosongkan lahan milik Yayasan Fatmawati tersebut, namun hingga saat ini terdakwa (PT. GNU/PT. NUS) belum segera mengosongkan lahan tersebut meskipun ada permintaan dari Yayasan Fatmawati selaku pihak yang berhak, bahkan terdakwa (PT. GNU/PT. NUS) telah menyewakan sebagian lahan tersebut kepada pihak lain, serta memasang plang bertuliskan : “Tanah Milik PT. Graha Nusa Utama” dan “Tanah Milik Nusa Utama Sentosa” di atas lahan tersebut.
Terdakwa selaku direktur Perseroan Terbatas Graha Nusa Utama (GNU) dan PT. Nusa Utama Santosa (NUS) dituntut karena telah memasuki atau berada dilahan atau pekarangan tertutup, tanpa ijin dari yang berhak yaitu Yayasan Fatmawati seluas 22,8 Hektar yang terletak di Kelurahan Cilandak Barat, Jakarta Selatan. Perbuatan terdakwa tersebut didakwa oleh Jaksa Penuntut dengan berdasarkan pada Pasal 167 ayat (1) KUHP, sementara Terdakwa dalam pembelaannya menyebutkan, perbuatan Terdakwa merupakan perbuatan Perdata dan bukan perbuatan Pidana.
Atas dakwaan Jaksa maupun pembelaan diri Terdakwa, Majelis Hakim membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Pihak Pembeli yaitu Terdakwa selaku Direktur PT. GNU dan PT. NUS tetap melakukan pembayaran secara bertahap dengan jumlah keseluruhan sebesar Rp. 65.000.000.000,- namun pembayaran tersebut telah melebihi batas waktu yang ditentukan dalam Addendum 2 Perjanjian No. 43 tanggal 07 Maret 2006, karena perjanjian tersebut sudah batal demi hukum;
“Bahwa akibat perjanjian tersebut batal demi hukum, Pihak Yayasan Fatmawati kemudian mengirimkan surat pembatalan perjanjian;
“Bahwa didalam lahan milik Yayasan Fatmawati tersebut, ada beberapa lahan/bangunan yang dijadikan tempat usaha yang masih melakukan kegiatan yaitu Warung Keroncong Gaul, Plang bertuliskan ”Tanah Milik PT. Graha Nusa Utama”, Plang bertuliskan ”Tanah Milik Nusa Utama Sentosa”, dan Papan Reklame;
“Bahwa akibat kejadian tersebut pihak Yayasan Fatmawati tidak dapat memasuki lahan yang menjadi hak milik Yayasan Fatmawati dan juga tidak dapat melakukan pemanfaatan terhadap lahan seluas 22,8 hektare tersebut;
“Menimbang, bahwa kini Majelis Hakim akan mempertimbangkan apakah dari fakta-fakta tersebut diatas, dapat diterapkan pada dakwaan atas diri Terdakwa;
“Menimbang, bahwa unsur-unsur Pasal 167 ayat (1) KUHP adalah sebagai berikut :
1. Barang Siapa;
2. Memaksa masuk kedalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan melawan hukum atau berada disitu dengan melawan hukum;
3. Atas permintaan yang berhak atau seluruhnya tidak pergi dengan segera.
“Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbang-kan adanya fakta-fakta diatas dihubungkan dengan unsur-unsur Pasal tersebut sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa dalam perkara ini yang dimaksud ‘barang siapa’ adalah Terdakwa IR. Toto Kuntjoro Kusumajaya, SE dan setelah identitas selengkapnya ditanyakan dipersidangan oleh Hakim Ketua Majelis sama dengan identitas Terdakwa dalam surat dakwaan Penuntut Umum; [Note SHIETRA & PARTNERS: Meskipun dalam kasus ini konstruksi hukum yang terjadi ialah tindak pidana korporasi, namun bukan menjadi pembenar pihak pengurus untuk lepas dari sanksi pidana penjara.]
“Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan tersebut, maka unsur barang siapa telah terpenuhi atas diri Terdakwa IR. Toto Kuntjoro Kusumajaya, SE sehingga dengan demikian unsur barang siapa telah terbukti;
“Ad.2. Unsur ‘Memaksa masuk kedalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan melawan hukum atau berada disitu dengan melawan hukum’:
“Menimbang, bahwa yang dimaksud dengan unsur ini adalah dengan melawan hukum atau melawan hak, Terdakwa masuk atau berada dipekarangan tertutup itu, tidak dengan segera pergi dari tempat itu atas permintaan orang yang berhak atau atas nama orang yang berhak yaitu Yayasan Fatmawati sebagai yang berhak atas tanah seluas 228.790 M2 tersebut;
“Pihak pembeli yaitu Terdakwa selaku Direktur PT. GNU dan PT. NUS tidak bisa menyelesaikan pembayaran dalam waktu yang sudah ditentukan dan Pihak Penjual yaitu Yayasan Fatmawati tidak berhasil mengurus Penerbitan Surat Keputusan Penghapusan Asset dari Depkes RI termasuk penyerahan hak dari Depkes RI kepada Yayasan Fatmawati sebagaimana diatur dalam Pasal 6 Addendum 2 No. 43, maka perjanjian antara Yayasan Fatmawati dengan Terdakwa selaku Direktur PT. GNU dan PT. NUS adalah batal demi hukum, maka keadaan Objek Perjanjian (lahan seluas 22,8 Ha) kembali pada keadaan semula, yaitu masih menjadi milik Yayasan Fatmawati; [Note SHIETRA & PARTNERS: Dapat dikatakan, bahwa putusan ini merupakan putusan perdata sekaligus pidana yang diperiksa dan diputus secara bersamaan.]
“Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan diatas, maka Unsur ‘Masuk atau berada dalam pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan melawan hukum atau berada disitu dengan melawan hukum’ telah terbukti;
“Ad.3. Unsur ‘Atas permintaan yang berhak atau seluruhnya tidak pergi dengan segera’:
“Bahwa Yayasan Fatmawati sebagai yang berhak atas tanah tersebut telah meminta pergi dengan segera kepada Johanes Sarwono, SH dengan suratnya No. 22/Y.Fat/S/X/2011 tanggal 21 Oktober 2011 Perihal : Segera melakukan pengosongan dan atau menghentikan segala kegiatan diatas lahan lapangan Golf Fatmawati, serta telah meminta pergi dengan segera kepada Terdakwa selaku Direktur PT. GNU dan PT. NUS;
“Menimbang, bahwa oleh karena Terdakwa selaku Direktur PT. GNU dan PT. NUS tidak dengan segera pergi meninggalkan pekarangan/lahan lapangan Golf Fatmawati atas permintaan yang berhak yaitu Yayasan Fatmawati, sehingga dengan demikian unsur “Atas permintaan yang berhak atau seluruhnya tidak pergi dengan segera” telah terbukti pula;
“Menimbang, bahwa berdasarkan hal-hal yang terurai diatas oleh karena semua unsur Pasal 167 Ayat (1) KUHP, telah terbukti secara sah dan meyakinkan melakukan perbuatan sebagaimana yang didakwakan dalam dakwaan Penuntut Umum, yaitu ‘Memasuki atau berada dalam sebuah pekarangan tertutup tanpa ijin yang berhak’, sehingga dengan demikian terdakwa harus dinyatakan bersalah atas perbuatan tersebut dan dijatuhi pidana serta dibebani untuk membayar biaya perkara ini;
“Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan diatas, Majelis Hakim tidak sependapat dengan Pembelaan Tim Penasihat Hukum Terdakwa yang menyatakan Pasal 167 Ayat (1) KUHP tidak terpenuhi, disamping itu antara Pelapor dan Terdakwa telah membuat Perjanjian Perdamaian dan telah tidak mempunyai permasalahan penyerobotan;
“Menimbang, bahwa sebelum menjatuhkan pidana yang setimpal dengan kesalahan terdakwa, Majelis Hakim akan mempertimbangkan adanya hal-hal sebagai berikut:
Hal-hal yang memberatkan :
• Perbuatan Terdakwa merugikan Pihak Yayasan Fatmawati;
Hal-hal yang meringankan :
• Terdakwa bersikap sopan dalam persidangan;
• Terdakwa mengakui terus terang atas perbuatannya;
• Bahwa antara PT. Nusa Utama Sentosa dan Yayasan Fatmawati telah membuat Perjanjian Perdamaian pada hari Senin tanggal 30 Mei 2013;
M E N G A D I L I
1 Menyatakan terdakwa IR. TOTO KUNTJORO KUSUMAJAYA, SE tersebut, terbukti secara sah dan meyakinkan bersalah melakukan tindak pidana “Memasuki atau berada dalam sebuah pekarangan tertutup tanpa ijin yang berhak” ;
2. Menjatuhkan pidana kepada Terdakwa tersebut oleh karena itu dengan pidana penjara selama 3 (tiga) bulan dengan ketentuan pidana tersebut tidak perlu dijalankan kecuali kalau dikemudian hari ada perintah lain dalam Putusan Hakim, bahwa Terpidana sebelum waktu percobaan selama 6 (enam) bulan berakhir telah bersalah melakukan suatu tindak pidana.”
Yang menarik dari putusan diatas, “tindak pidana korporasi” tidak menjadi alasan bagi pihak pengurus dari badan hukum yang melanggar hukum untuk lepas dari ancaman sanksi pidana penjara.
Meskipun, Terdakwa dihadirkan ke persidangan dengan status sebagai Direktur Perseroan Terbatas, bukan sebagai kedudukan pribadi individunya. Hal ini sudah benar, guna menghindari penyelundupan hukum (penyalahgunaan lembaga badan hukum sebagaimana kerap terjadi dalam praktik di lapangan sebagaimana banyak dijumpai SHIETRA & PARTNERS), dimana Pengadilan Jakarta Selatan tampak bersikap sangat tegas dengan tetap menjatuhkan pidana penjara meski antara para pihak telah saling mengikrarkan perdamaian.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

[IKLAN] Butuh & Mencari Souvenir Resepsi Pertunangan / Pernikahan? KLIK GAMBAR Temukan Koleksi

Souvenir Impor untuk Resepsi Pernikahan dari Thailand

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Memukau dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta