LEGAL OPINION
Question: Bukankah untuk buat perjanjian sewa tempat usaha, cukup dengan akta sewa-menyewa dibawah tangan? Memangnya mengapa SHIETRA & PARTNERS merekomendasikan untuk menuangkan perjanjian sewa ini dalam bentuk akta notaris?
Brief Answer: Guna kepastian hukum disamping perlindungan hukum, bilamana sewaktu-waktu pihak pemberi sewa jatuh dalam keadaan pailit, maka keadaan pailit tersebut tidak berlaku surut (retroaktif) terhadap perikatan yang telah terjadi secara sempurna. Bila hanya dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan, maka pihak kurator dapat mendalilkan, bahwa tanggal penandatanganan akta sewa dibuat back dated, alias sengaja dicantumkan tanggal yang tidak sebenarnya guna menghindari akibat sita umum kepailitan.
Alternatif lainnya, ialah akta sewa-menyewa dibawah tangan tersebut didaftarkan pada buku register weermerking pihak notaris, agar tanggal dan para pihak yang bertanda-tangan diatas akta bawah tangan tersebut memiliki kekuatan pembuktian materiil.
PEMBAHASAN:
Ilustrasi dapat kita pelajari dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa harta pailit register Nomor 658 K/Pdt.Sus-Pailit/2014 tanggal 23 Desember 2014, perkara antara:
- PT. TAKARA GOLF RESORT, sebagai Pemohon Kasasi dahulu Penggugat; melawan
- TIM KURATOR PT. PANCA WIRATAMA SAKTI, TBK. (DALAM PAILIT), selaku Termohon Kasasi dahulu Tergugat.
Penggugat adalah penyewa yang menerima persewaan dari PT. Panca Wiratama Sakti (PWS) atas sebidang tanah seluas ± 709.600 M² berdasarkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa dengan Hak Pengelolaan, dibuat dihadapan Notaris.
Berdasarkan Pasal 2 Perjanjian Sewa, Penggugat ditunjuk dan berhak mengelola Objek Sewa dengan jangka waktu sewa sepanjang masa berlakunya Hak Guna Bangunan atas Objek Sewa, yaitu hingga tanggal 6 April 2018 dengan sesuai Pasal 3 Perjanjian Sewa disepakati bahwa harga sewa sebesar Rp1.500.000.000,00 untuk sisa jangka waktu berlakunya SHGB Lahan Lapangan Golf. Selanjutnya, apabila masa berlakunya SHGB Lahan Lapangan Golf telah berakhir, para pihak dalam Perjanjian Sewa sepakat untuk memberikan hak opsi kepada Penggugat untuk memperpanjang masa sewa dengan melakukan pemberitahuan terlebih dahulu yaitu 2 tahun sebelum masa Perjanjian Sewa berakhir.
Berdasarkan Pasal 5 jo. Pasal 6 Perjanjian Sewa, Penggugat telah memenuhi kewajiban-kewajibannya, yaitu membangun dan menyelesaikan pembangunan Takara Golf Resorts lengkap dengan sarana dan fasilitasnya serta membayar pajak bumi dan bangunan selama jangka waktu Perjanjian Sewa berlangsung.
Dengan demikian Penggugat berhak untuk mengelola Takara Golf Resorts beserta sarana dan fasilitasnya selama Perjanjian Sewa berlangsung. Seluruh fasilitas lapangan golf Takara Golf Resort dan/atau benda-benda/bangunan yang berada di atas tanah (aset debitur pailit/PWS) adalah dibawah penguasaan Penggugat setidak-tidaknya hingga berakhirnya perjanjian sewa-menyewa.
Dalam perjalanan waktu, PWS kemudian diputus berada dalam keadaan pailit dengan adanya Putusan Mahkamah Agung RI dalam tingkat peninjauan kembali Nomor 135 PK/Pdt.Sus/2012 tanggal 14 Maret 2013 dan oleh karenanya pengurusan dan pemberesan harta pailit beralih kewenangannya dari Debitor Pailit (PWS) kepada Tergugat selaku kurator.
Tergugat melayangkan Surat perihal “Pengakhiran Perjanjian Sewa Tanah” kepada Penggugat yang menerangkan bahwa:
a. Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian dapat berakhir sesuai dengan ketentuan undang-undang; dikaitkan dengan Pasal 36 Ayat (3) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang, memberikan kewenangan kepada kurator untuk dapat mengakhiri perjanjian timbal-balik antara debitor dengan pihak lain dan pihak yang mengadakan perjanjian dengan debitor pailit dapat menuntut ganti-rugi serta diperlakukan sebagai Kreditor Konkuren;
b. Berdasarkan ketentuan tersebut, Tergugat menyatakan bahwa Perjanjian Sewa berakhir, sekaligus memerintahkan Penggugat untuk menghentikan segala aktivitas pengelolaan Takara Golf Resort dan melakukan serah terima pengelolaan serta segala sarana dan fasilitasnya kepada Tergugat. Selain itu Tergugat “mengancam” apabila lewat dari waktu tersebut Penggugat tidak melakukan serah-terima dimaksud, maka Tergugat tanpa pemberitahuan terlebih dahulu akan mengambil-alih pengelolaan dan penguasaan atas segala sarana dan fasilitas Takara Golf Resort;
c. Penggugat dapat mengajukan tagihan ganti-rugi atas pengakhiran Perjanjian Sewa Menyewa kepada Tergugat, untuk kemudian dicatat dan diverifikasi kembali oleh Tergugat sebelum diklasifikasikan sebagai Kreditor Konkuren.
Penggugat berkeberatan diperlakukan sewenang-wenang, menolak untuk menyerahkan objek sewa, dengan alasan-alasan sebagai berikut:
a. Perjanjian Sewa Menyewa dibuat sah secara hukum sesuai Pasal 1320 Kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yaitu adanya kesepakatan yang tertuang secara tertulis, dibuat oleh para pihak yang berhak dan berwenang mewakili, perikatan dibuat untuk suatu hal tertentu (persewaan lahan Lapangan Golf), dan perikatan dibuat tidak melanggar hukum, kesusilaan, ataupun ketertiban umum. Dengan demikian, Perjanjian Sewa Menyewa sah dan mengikat secara hukum dan berlaku sebagai undang-undang bagi Penggugat dan PWS (asas pacta sunt servanda) sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata;
b. Berdasarkan Pasal 1576 KUHPerdata dinyatakan bahwa dengan dijualnya barang yang disewa, suatu penyewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang—sehingga berdasarkan konstruksi hukum analogi tersebut, peralihan kepemilikan lahan Lapangan Golf Takara akibat lelang atau jual-beli yang dilakukan oleh kurator, tidak serta merta mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa. Hak penyewa dilindungi oleh hukum dan pihak penyewa berhak untuk menguasai, menikmati dan memanfaatkan tanah tersebut sesuai dengan ketentuan dan jangka waktu yang diperjanjikan dalam perjanjian sewa menyewa, dalam hal ini Penggugat.
Terhadap gugatan sang penyewa, Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat kemudian menjatuhkan putusan Nomor 08/Pdt.Sus-Gugatan.Lain-lain/2014/PN.Niaga.Jkt.Pst. jo. Nomor 11/Pailit/2011/PN.Niaga.Jkt.Pst. tanggal 22 September 2014, dengan pertimbangan hukum serta amar sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa yang merupakan pokok sengketa antara Penggugat dengan Tergugat adalah tuntutan ganti-rugi atas perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat karena telah mengakhiri perjanjian sewa lapangan golf pada tanggal 31 Agustus 2014 dimana jangka waktu sewa belum berakhir, semestinya baru berakhir pada tanggal 6 April 2018;
“Menimbang, bahwa dari ketentuan Pasal 36 Ayat (3) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tersebut diatas, telah jelas bahwa kurator dapat mengakhiri perjanjian bilamana kurator tidak bersedia melanjutkan pelaksanaan perjanjian tersebut;
“MENGADILI :
“Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya.”
Penggugat mengajukan upaya hukum kasasi, dengan argumentasi bahwa perbuatan Tergugat tersebut adalah perbuatan eigenrichting atau tindakan main hakim sendiri, karena perbuatan mengakhiri suatu perjanjian, yaitu Perjanjian Sewa Menyewa yang dilakukan dengan membuat / menerbitkan dan/atau menyatakannya dalam selembar surat, bertentangan dengan ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata yang mensyaratkan bahwa pembatalan suatu perjanjian harus dimintakan kepada Pengadilan.
Terhadap keberatan Pemohon Kasasi, Mahkamah Agung membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa keberatan tersebut dapat dibenarkan, oleh karena setelah meneliti secara saksama memori kasasi tanggal 29 september 2014 dan kontra memori kasasi tanggal 6 Oktober 2014 dihubungkan dengan pertimbangan Judex Facti, dalam hal ini Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat telah salah menerapkan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa perjanjian sewa menyewa antara PT. Takara Golf Resort / Pemohon Kasasi dengan PT. Panca Wiratama Sakti / Debitor Pailit, berdasarkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 100 tanggal 20 Oktober 1993. Sesuai isi perjanjian tersebut Pemohon Kasasi berhak menggunakan tanah seluas 70 Hektar milik Debitor Pailit, untuk membangun lapangan golf termasuk sarana pendukungnya, berupa club house dan mengoperasikannya, untuk kepentingan tersebut Pemohon Kasasi telah mendapatkan ijin melakukan kegiatan usaha;
“Bahwa Pemohon Kasasi hanya menyewa tanah milik Debitor Pailit, sedangkan seluruh fasilitas baik lapangan golf dan sarana pendukung dibangun oleh Pemohon Kasasi. Perjanjian sewa menyewa antara Pemohon Kasasi dengan Debitor Pailit hanya berkaitan dengan sewa menyewa lahan saja;
“Bahwa berkaitan dengan perjanjian sewa-menyewa tersebut Pemohon Kasasi telah membayar lunas harga sewa Rp1.500.000.000,00 yang telah diterima oleh Debitor Pailit, dengan demikian perjanjian tersebut sah dan akan berakhir pada tahun 2018;
“Bahwa terbukti seluruh fasilitas lapangan golf dan sarana pendukung tersebut, adalah milik dari Pemohon Kasasi sehingga tidak dapat dimasukkan sebagai harta pailit;
“Bahwa penerapan Pasal 36 Ayat (3) Undang-Undang Kepailitan dan PKPU, hanya dapat diterapkan terhadap suatu perjanjian timbal-balik, yang belum dipenuhi seluruhnya atau baru akan dipenuhi oleh Debitor Pailit. Dalam Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Kepailitan dan PKPU secara tegas telah mensyaratkan unsur bahwa perjanjian tersebut belum dipenuhi atau baru sebagian dipenuhi oleh Debitor Pailit. Pengakhiran perjanjian oleh Kurator sebagaimana dimaksud oleh Pasal 36 Ayat (1) Undang-Undang Kepailitan dan PKPU harus ditafsirkan untuk melindungi kepentingan pihak ketiga in casu Pemohon Kasasi. Perlindungan tersebut berupa jaminan dari kurator atas kesanggupan untuk melaksanakan isi perjanjian tersebut;
“Bahwa dalam perkara in casu perjanjian sewa-menyewa antara Debitor Pailit dengan Pemohon Kasasi telah selesai dilaksanakan, dengan telah dibayar lunas harga sewa sampai tahun 2018, sehingga ketentuan Pasal 36 Ayat (3) Undang-Undang Kepailitan dan PKPU tidak dapat diterapkan dalam perkara in casu, Kurator / Termohon Kasasi tidak mempunyai hak untuk mengakhiri perjanjian sewa menyewa tersebut.
“Tindakan Kurator / Termohon Kasasi mengakhiri perjanjian sewa menyewa tersebut adalah tindakan diluar kewenangan;
“Bahwa demi kepastian hukum, maka hak-hak Pemohon Kasasi untuk tetap memanfaatkan lahan milik Debitor Pailit harus dilindungi hingga batas masa sewa berakhir;
“Bahwa dalam Pasal 36 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004: Dalam hal pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan, terdapat perjanjian timbal balik yang belum atau baru sebagian dipenuhi, pihak yang mengadakan perjanjian dengan debitor / Penggugat, meminta kepada kurator / Tergugat untuk memberikan kepastian tentang kelanjutan pelaksanaan perjanjian tersebut, dalam jangka waktu yang disepakati oleh kurator tersebut;
“Bahwa ayat (3) apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kurator tidak memberikan jawaban atau tidak bersedia melaksanakan perjanjian tersebut, maka perjanjian berakhir dan pihak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat menuntut ganti rugi, dan akan diperlakukan sebagai kreditor konkuren;
“Bahwa setelah meneliti isi bukti T-5 yaitu Akta tertanggal 20 Oktober 1993 Nomor 101 tentang Perjanjian Kesepakatan Bersama antara Penggugat dengan Termohon Pailit i.c. PT PWS Majelis Hakim menyimpulkan perjanjian tersebut termasuk jenis “perjanjian timbal balik” yang memuat hak dan kewajiban masing-masing pihak yang intinya PT PWS menerima sejumlah uang sewa dari Penggugat untuk masa sewa yang telah disepakati, dan sebaliknya PT PWR sebagai pemilik menjamin keberadaan Penggugat sampai masa sewa berakhir;
“Bahwa oleh karenanya Pasal 36 dapat dirujuk sebagai pedoman untuk menilai apakah “surat pemutusan hubungan sewa sepihak” yang disampaikan Tergugat berdasar hukum ataukah tidak, dipertimbangkan sebagai berikut:
- Bahwa dengan meneliti isi Pasal 36 ayat (1) dengan kalimat … belum atau sebagian dipenuhi … ditemukan fakta bahwa masa sewa belum terpenuhi karena masih kurang sebahagian lagi sebab masa sewa baru berakhir pada tanggal 6 April 2018;
- Bahwa oleh karena itu “penggunaan kekuasaan Tergugat” yang memutus hubungan sewa secara sepihak, apapun dalihnya (termasuk menyandarkan kepada Pasal 36 Ayat (3) adalah tidak dapat dibenarkan, karena bertentangan dengan ayat (1) Pasal 36 itu sendiri, dimana belum ada kesepakatan antara penyewa dengan kurator tentang tenggang waktu apakah perjanjian akan dilanjutkan ataukah tidak;
- Bahwa tindakan Tergugat memenuhi kualifikasi sebagai perbuatan melawan hukum;
- Bahwa akan tetapi tentang kerugian yang dituntut oleh Penggugat harus ditolak karena belum terlihat pelaksanaan pemutusan hubungan sewa tersebut;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, Mahkamah Agung berpendapat terdapat cukup alasan untuk mengabulkan permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon Kasasi: PT. TAKARA GOLF RESORT tersebut dan membatalkan Putusan Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat;
“M E N G A D I L I
“Mengabulkan permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: PT. TAKARA GOLF RESORT tersebut;
“Membatalkan Putusan Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Nomor 08/Pdt.Sus-Gugatan.Lain-lain/2014/PN.Niaga.Jkt.Pst. jo. Nomor 11/Pailit/2011/PN.Niaga.Jkt.Pst. tanggal 22 September 2014;
“MENGADILI SENDIRI:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum dengan mengakhiri secara sepihak Akta Perjanjian Sewa Menyewa dengan Hak Pengelolaan Nomor 100 tertanggal 20 Oktober 1993, dibuat dihadapan ... S.H., Notaris di Jakarta antara PT. Panca Wiratama Sakti, Tbk. (dalam Pailit) dengan Penggugat;
3. Menyatakan Akta Perjanjian Sewa Menyewa dengan Hak Pengelolaan Nomor 100 tertanggal 20 Oktober 1993, dibuat dihadapan ... , S.H., Notaris di Jakarta antara PT. Panca Wiratama Sakti, Tbk. (dalam Pailit) dengan Penggugat sah dan mengikat secara hukum dan dapat diperpanjang kembali oleh Penggugat.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.